不動産投資の仕組みとは?

不動産投資の仕組みとは、マンションやアパート、戸建、区分を購入し、入居者からの家賃収入で利益(インカムゲイン)を得たり、購入価格と売却価格の差額から利益(キャピタルゲイン)を得る事だ

アパートやマンションは、数千万円から数億円するため、銀行からの融資を受けて購入するのが一般的である。数年前までは土地等の資産を持っている資産家や、高所得者といった一部の限られた属性にしか融資がされなかったが、今ではサラリーマンや事業化に対しても積極的に融資を行うようになっている。

中にはゼロから年間1億円以上の家賃収入を得たり、10億円以上もの資産形成を達成するサラリーマン大家が誕生しており、サラリーマンをリタイアする方も増えている

不動産投資の注意点

マンションやアパートを所有すると、1棟で毎月20万円以上のキャッシュフロー(CF)を得る事も可能である。複数棟所有すれば毎月100万円以上のCFが入り、サラリーマンの給与所得を超える収入を得る事ができる。一方で、銀行から数千万円の借入を行うので失敗すると損失も大きい。昔は、マンションやアパートの数も少なく、不動産投資=不労所得と言われていたが、今は新築マンション・アパートが乱立している状況であり、決して楽をして儲かるビジネスではない

不動産投資を始めるには、銀行融資・エリア選定・物件選定・業者との付き合い・空室対策・売却など幅広い知識と大家としての経験が必要である。今は誰にでもチャンスがある不動産投資業界だからこそ、失敗をしないように正しい知識をつけてから大家としての経験を積んでほしい

初心者からの不動産投資の始め方

初めて不動産投資を始める方の参考になるように、物件を購入するまでの流れを5つのパートに分けて纏めた。私のように、サラリーマンから副業で不動産投資を始めたいとお考えの方はぜひ参考にしていただきたい

不動産投資の始め方について
不動産投資を始めるにあたって注意しなければならない点や、基礎知識について纏めている。不動産投資は1棟目が非常に重要である。これから初めて不動産投資を始める方は、まずは基礎知識をつけていただきたい。

購入物件について
不動産投資を始める為には、自分がどのような物件を購入するのか方針を決める必要がある。物件といっても、アパートやマンション・戸建・区分といった物件の種類の違いや、新築・築古、都心・地方等、様々な投資スタイルがある。まずは目標とする家賃収入を決め、どのような投資スタイルだと最短でその目標を達成できるのか検討する事をすすめる。

銀行融資について
物件を購入する為には、融資をしてくれる銀行が必要である。銀行の当てがないのに、物件を探しても時間を浪費する事になるし、次第に業者から当てにもされなくなるので注意が必要だ。また、融資戦略を間違えると2棟目の物件購入が出来ないなどの規模の拡大ができなくなるリスクもあるので注意をしてほしい。

運営・管理について
不動産を購入した後は、満室経営を目指して運営・管理をしていく必要がある。設備故障や入居者対応、退去時のリフォームや空室対策など満室経営を維持する為には適切な運営・管理が必要である。まずは、1棟目を購入する事が先ではあるが、運営・管理についての知識もつけておくと購入後の対応がスムーズになるだろう。

出口戦略について
不動産は買って終わりではない。取壊しや売却などによって利益を確定させて初めて、その投資が成功だったのか失敗だったのか判断できる。物件を購入する際には、何年間所有してどのくらいの利益を見込むのかという出口戦略についても検討をしていただきたい。

不動産投資の失敗は2つ

不動産投資には2つの失敗がある。

1つは「損失」である。空室による損失や売却による損失がひどい場合には、自己破産に陥る。

もう一つは「債務超過」である。目標とするCFを安定的に得たり、事業として安定した経営をする為には、複数棟の不動産を所有してリスク分散をする必要がある。しかし、人によっては債務超過によって2棟目、3棟目と買い増しが出来なくなる。その時点で失敗と気づいて売却できればいいが、物件の売価よりも借金の残債の方が多くて売却できないケースが多々ある。身動きがとれなくなるような状態は、不動産投資の失敗でもある。

不動産投資の成功か失敗かは購入時にほぼ決まる

そして、上記のような失敗は不動産を購入する段階でほぼ全てが決まる

特別な事情がない限り、築年数が経つほど家賃は下落をしていく。一人暮らしをした方なら分かるだろうが、新築よりも築古の部屋の方が家賃は数万円も安くなっている。一つの物件から得られる年間の家賃収入は減る事はあっても増える事はなく、最大の家賃収入は物件を購入した段階で想定できるのである

また、物件の売価も築年数が経つほどに安くなる。その為、売却による出口までを考えても一つの物件から得られる最大の売上額(家賃収入と売却による利益)は想定できるのである

多くの利益を得る(成功する)為には高い入居率をキープして、金利を含む銀行への返済や運営コストを最小限にし、買手がつく最も高い物件の売価が残債を上回っている必要がある

高い入居率をキープするには、周辺施設などの地域力や他の物件と差別ができる物件力が必要であり、最も高い金額で売却するには次の買手がつく物件担保力が必要である。

そして、「地域力」や「物件力」「担保力」は物件を購入する時にある程度判断がつく事である。購入当初から高い返済率となる事や運営に経費が掛かる事、次の買手がつかずに出口戦略が描けない事が分かっていればそれは失敗する確率が非常に高い

不動産投資は物件を購入するタイミングで成功か失敗かがほぼ決まる為、物件選定は注意をしてほしい。

不動産投資の成功か失敗かは出口で判断する

上記のように、物件の売り上げは購入時に想定する事ができ、運営をしていく中で毎月の家賃が、売却をする段階で売却益が、想定から確定されていく。

例えば、入居率95%を想定していたが実際に運営すると90%にしか満たず、自分の想定が甘かった事が判明する事もある。また、老朽化による修繕費用が大きくかかりコストが想定を超える金額になる事もあるだろう。

物件価値の低下により売価が想定よりも下がり、自己資金から補填をしなければならないという事も十分にあり得る。

毎月の家賃収入だけでなく、売却などの出口で利益を確定させて初めて、その不動産投資が成功だったのか失敗だったのかが判断できるのである

不動産投資で成功できるかはあなたの行動次第

物件の買い増しが出来る人と、出来ない人の違いは「物件選択」である。1棟目は今後の不動産投資を左右する重要な物件である為、慎重に判断をしてほしい。もし、すでに1棟目を購入してすでに苦戦している方は、リカバリーが効くうちに軌道修正をしてほしい。

不動産投資は幅広い知識が必要であり、数千万円の金額を投資するため不安も付きまとうと思う。もしかすると、「できない」と思ってしまうかもしれない。だが、安心していただきたい。「できないの」ではなく、「まだ、できないだけ」であって正しい知識を身につければ必ず取り組む事は可能である。

良い条件の不動産は待っているだけでは出会う事はない。ぜひ、今の状況を変える為にも「行動」して「変化」を起こしていただきたい。