物件購入について

いい不動産屋の見分け方!売買業者の選び方や探し方のコツとは?

・不動産屋はどこも同じじゃないの?

・良い会社と悪い会社の違いは?見分け方はあるの?

・良い不動産屋の探し方は?

 

 

不動産屋は星の数ほどありますが、収益物件の購入はどこの不動産会社にお願いすれば良いのか悩んでしまいますよね。

ネット上で気になる物件を見つけたら、そこに記載されている不動産業者に連絡を入れると思いますが、この繰り返しで良い物件が見つかるのでしょうか。

実はこの方法だけでは、良い物件に出会うことは難しいです。成功している投資家は、不動産屋をパートナーとみなし、上手に付き合っています

しかし、投資初心者の場合、どのような基準で不動産屋を選んだ良いのか分からない・・・というケースも多いと思います。

そこでここでは、「良い不動産の見分け方」について解説していきます。

どのような不動産屋が「良い」のかは投資家によって判断が分かれますが、悪徳不動産屋を見抜くコツにもなりますので、ぜひ参考にして下さい。

 

不動産会社にも得意不得意がある

Original update by : ぱくたそ

 

一口に不動産屋といっても、その種類は多いです。不動産に係わっていれば、開発会社も管理会社も「不動産屋」に含まれるからです。

まずは、タイプ別に業務内容を確認しておきましょう。

 

分譲業者

分譲業者とは、デベロッパーの一種です。
デベロッパーとは英語で「開発者」という意味です。日本での扱いは、主に土地や町を開発する不動産会社を指しています。町の再開発やリゾート開発もその仕事の一つで、マンション開発なども請け負っています。

そのデベロッパーの一つである分譲業者は、土地を取得し、そこに付加価値をつけた建物を立てて販売しています。直接エンドユーザーに販売することもありますが、系列の子会社や販売会社に委託することもあります。

マンションの場合、メジャーセブンと呼ばれる大手分譲業者があります。住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所がそれに当たります。

積水ハウスや大和ハウスなどの大手ハウスメーカーも分譲業者に分類されます。地域の工務店や建設会社でも、土地を入手して建売住宅を販売するのなら、分譲業者になります。

 

買取り再販業者

買取再販業者とは、マンションを買い取って再販(転売)する業者のことです。不動産のリサイクル、と言えばわかりやすいと思います。

中古物件を安く買い取り、リフォームして再販するのが基本ですが、売れ残った新築マンションを買い取ったり、競売や任意売却で物件を入手することもあります。買い取った物件に利益を乗せて、販売するのです。

中古マンションを扱う老舗業者として、「オークラヤ住宅」が有名ですが、最近は「カチタス」などCMで名を挙げている業者もあります。

 

媒介業者

媒介業者とは、「売主」と「買主」の間に入る業者のことです。

不動産媒介業者と仲介業者の違いは何か?と思っている方も多いと思いますが、実は「媒介」と「仲介」に意味の違いはありません。どちらも、「二つの間に入って両者の仲を取り持つ」という意味になります。

売却の契約に関する時は“媒介”を使用するとか、法律上では媒介を使用するけど顧客に説明する時には仲介を使用する、など様々な解釈があるのです。賃貸物件においては、「媒介」は大家さんから直接依頼を受けて入居者を募集し、「仲介」は媒介業者から依頼を受けて入居者を募集する、という風に使い分けられることがあります。

希望に添った物件を探してもらったり、売却したいときに買主を見つけてもらったりと、顧客の要望に応えながら売買していきます。

物件を売却する際の媒介契約には、

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

の3種類があり、いずれかを売主が選択することになります。

 

専属専任媒介契約とは、大家は、媒介契約を結んだ会社と、そこが紹介した別の会社のどちらかには、入居者募集の依頼を出来ますが、それ以外の不動産会社との媒介契約はできない、というものです。

専任媒介契約は、大家さんは媒介契約を結んだ1社のみに、入居者募集の依頼が出来ますが、他社とは出来ないのです。

一般媒介契約は、大家が複数の会社に、入居者募集の依頼が出来るというものです。

一般以外の二つの媒介契約は、大家にとっては厳しい制限となっているのです。

ただ、販売状況を把握しやすく、積極的に販売活動を行ってもらえるので、信頼のおける不動産業者と、専属専任媒介契約を結んでいる投資家も多いようですね。

 

専門系業者

不動産関係のことなら“何でも”こなす不動産屋も多いですが、専門性を極めた不動産屋もあります。

例えば、

  • 収益マンションのみを扱う
  • 中古一戸建てがメイン
  • 賃貸入居付けに特化
  • 区分所有マンションの売買が得意

などです。

街の不動産屋に飛び込みで相談に行ったとしても、収益物件を扱ったことのない業者だったら意味がありません。最初から収益物件に特化した不動産屋に的を絞るのも、一つの方法といえます。

最近では、収益不動産を専門的に扱っている不動産屋も増えてきています。新しい会社が多いので、ためらうこともあるかもしれませんが、まずは問い合わせてみるといいでしょう。

他にも、投資家がお世話になる業者として、次のような業者も挙げられます。

  • 建物管理会社(物件の維持、掃除や修繕の手配などを行う)
  • 賃貸管理会社(入居者の募集や賃貸契約などをオーナーの代理で行う)

販売から管理、売却まで一括で請け負う業者もあります。

どのような物件が欲しいかで、依頼する不動産屋も違ってきます。まずは、自分の投資戦略を整理して、希望に合った不動産屋を選ぶと良いでしょう。

 

担当者レベルでも能力に差がある

信頼できる不動産会社が見つかったとしても、担当者の対応にはバラつきがあります。直接やり取りするのは「会社」ではなくて「担当者個人」となりますので、スキルの低い担当者に当たってしまうと、何かと差し障りが出てきてしまいます。

しかし、初めて訪問する不動産会社で、「エース級の担当者をつけて欲しい」と注文するわけにもいきません。通常は、不動産会社を訪問した時点で営業担当者が決まり、その後もずっと同じ担当者に業務を任せることになります。

では、優秀な担当者とは具体的にどのような人物なのでしょうか。基準は人それぞれでしょうが、私が考える優秀な担当者とは次のようなイメージです。

  1.  約束を守る
  2.  融資に強い
  3.  こちらがサラリーマン大家だときちんと理解している
  4.  反応が早い
  5.  自分自身も不動産に投資している

 

1.約束を守る

社会人としては当然のことなのですが、これが出来ない人が不動産業界には多いのです。連絡時間も守れないような人に、数千万円~億単位の物件の取引をお願いするのは心配です。

約束を守るというのは、基本的な事です。それが守れないのでは、営業マン以前に社会人として失格となります。

もし約束の時間に、こちらが望むような回答が出来ない時でも、進捗状況などを教えてくれるだけで、印象は違ってきます。連絡がない、というのは大きなマイナスです。

些細なことではありますが、非常に大切なことですね。

 

2.融資に強い

出来る営業マンは、融資についての知識も豊富です。金融機関の最新動向を把握し、顧客の年収や資産背景のヒアリング中に、融資可能な金融機関の目星をつけてくれます。

金融機関は自分で探す、というスタンスだとしても、融資候補を挙げてもらえると非常に助かります。

 

3.こちらがサラリーマン大家だときちんと理解している

どうでもいいような些細な連絡まで、平日の昼間に電話してくるような担当者だと、その度に本業がストップしてしまいます。

こちらがサラリーマンだという事を理解して、要件によってメールと電話を使い分けてくれるような気の利いた担当者は、仕事もできる人物と言えます。

 

4.反応が早い

不動産投資は、時間との勝負でもあります。担当者の反応が遅いと、タッチの差で物件を逃してしまうこともあります。

誠実で正確な仕事をしてくれるとしても、スピード勝負に負けてしまうようでは、皆が欲しがるような物件を手に入れることはできません。

 

5.自分自身も不動産に投資している

不動産投資について、マニュアルを通して知識を得た者と、実際に自分で経験して知識を得た者とでは、後者の方が断然頼りがいがあります。

投資家の気持ちに理解を示してくれますし、かゆいところに手が届くような提案もしてくれます。実際に不動産投資をしている営業マンはかなりの少数派になりますが、融資や管理など幅広く相談できます。

優秀な営業マンのところには、売主からの情報も集まってきます。そのような担当者と懇意になることが出来れば、川上のお宝物件の情報も、いち早く入手できるかもしれません。

この他に注意すべき点として、

  • 営業が強引でしつこい
  • おとり広告を使う
  • マナーに難がある

などは、信用性を損ねてしまいますので、要注意です。

ダメな担当者に当たってしまった時は、勇気をもって担当替えを申し出るか、不動産会社を変えることも検討した方が良いでしょう。

 

大手と地場の違い

Original update by : ぱくたそ

 

大手の不動産会社の方が物件の情報量が多いのかというと、そういう訳ではありません。大手の方が“顧客数”や取扱件数は多いですが、物件の情報量は中小や地場の不動産屋と変わりません

なぜなら、基本的にほとんどの物件情報がREINS(レインズ)という不動産業者専門のネットワークに登録されているからです。レインズは、宅地建物取引業法にもとづいて国土交通大臣が指定した指定流通機構のことで、登録している業者のみ閲覧できるデータベースなのです。

レインズに登録された情報は、東京に本社のある大手不動産会社も、北海道や沖縄で個人経営している不動産屋も、共有していることになります。

結局は大手でも地場でも、「収益物件を得意としているか」がポイントとなってきます。その上で、大手と地場の違いを見てみましょう。

 

大手不動産業者の特徴

メリット

  • 取引実績や顧客情報が圧倒的に多い
  • 全国展開しているため、遠方のエリアの相談も可能
  • 教育体制がしっかりしているため、営業マンの質がある程度保たれている

大手のメリットは、資金力や顧客数、情報量です。遠方の情報が得られるのは、大手ならではといえます。

 

デメリット

  • 会社の方針に縛られ、柔軟性に欠ける
  • 面倒な案件は後回しにされる傾向がある
  • 販売や管理など部門ごとに担当者が違い、引継ぎがスムーズでないこともある

大手のデメリットとしては、地域との関係が薄いので、情報が広く浅くになりがちな点も含まれるでしょう。

将来的に全国展開していきたいと思っているのなら、最初から大手不動産と繋がっておくのも良いでしょう。ただし、サービスなども均一化する傾向がありますので、個性的な案件の対応は、あまり期待できません。

 

地場の不動産業者

メリット

  • 地元に関する情報が豊富で、そのエリアのスペシャリストである
  • 地主や大家と古くから付き合いがあり、独自のパイプを持っている
  • 大手よりも難しい案件を扱うことも多く、不動産について深い知識を持っていることもある

地場の場合、大手にはできない素早い対応も可能です。

 

デメリット

  • 代表者の影響力が大きい
  • 当たり外れが激しい

大手に比べて少人数の規模になりますので、顧客数や実績ではどうしても劣ってしまいます。

エリアを絞って投資したり、訳あり物件に好んで投資するのなら、地場の不動産の方が強い可能性が高いです。しかしそれは、あくまでも良い不動産屋に当たった時だけと言えます。

 

店舗の状況や勧誘方法によっていい不動産屋と悪い不動産屋を見分ける

残念なことに、不動産業界にはまだまだ多くの「悪徳業者」がはびこっています。彼らの詐欺まがいの営業に乗ってしまって、多額の負債を抱えてしまった投資家も多いのです。

悪い不動産屋と係わって不愉快な思いをしないよう、簡単な見分け方をご紹介します。

 

店舗や外観、従業員などから判断する

悪い不動産屋は、誠実な不動産屋とは違う、独特な雰囲気を醸し出しています。

  • 店の周りにゴミが散らばっていたり、手入れされていない植木などがそのまま放置されている
  • 店内は整理整頓されておらず、物件資料などが雑然と積まれている
  • 従業員の服装が、まるでホストやキャバクラ嬢
  • 接客態度が上から目線で横柄
  • 言葉遣いが汚い、乱暴
  • お客がいるのに、従業員同士が大声で会話する
  • 格安物件あり!など「おとり情報」と思われる不適切な広告がある

このような会社に、大切な個人情報を預けるわけにはいきません。

 

勧誘方法や接客態度から判断する

一見普通の店舗、誠実そうな営業マンに見えても、それだけで良い不動産屋と判断するのは早すぎると言えます。

彼らの中には、自分の報酬にしか興味のないものもいます。また、ノルマが厳しく、顧客の利益にまで目を向けられないものいるでしょう。自社の目先の利益を重視して、自分たちに有利に販売しようとする可能性もあります。

  • 客の背景や事情を考えず、とにかく物件の購入を急かす
  • 特定の物件のみ、強く勧めてくる
  • 物件の長所しか言わない
  • 疑問点に答えられず、適当にごまかす
  • 返答スピードが遅い、小さな約束を守らない

現在のメリットばかりを主張してくる会社は、おすすめできません。
物腰は柔らかいのに、こちらの要望などを聞いてくれないと感じたら、要注意です。

 

ネットで下調べしてみる

不動産屋の良し悪しを判断するには、実際に店舗に足を運んで営業担当者と話をすることが確実な方法ではありますが、インターネットでもある程度の判断が出来ます。

直接確認するよりも精度は落ちますが、判断基準として参考にして下さい。

  1.  宅建業免許番号
  2.  業界団体に加盟している
  3.  過去の行政処分を調べる
  4.  会社名で検索を掛けると、顧客からのクレームや、元従業員などからの内部告発がたくさんヒットする

 

1、宅建業免許番号

不動産業(宅地建物取引業)を営むには、国土交通大臣または都道府県知事の免許が必要となり、その免許番号に、今までに何回免許を更新したかが表記されています。

例えば、「国土交通大臣免許(3)第12345号」なら()内の数字、“3”を見ます。これは2回更新済み(今は3回目)ということを表しています。

この数字が大きいほど、長年不動産業を営んでいるということになりますので、信頼しても大丈夫という目安になります。ただし、長く営んでいるからと言って、“質”が良いとは限りません。最終的には、店舗で確認することになります。

 

2.業界団体に加盟している

不動産業界にはいくつかの業界団体(協会)があるのですが、団体へ加入するには審査基準を満たす必要があります。

団体に加盟しているということは、一定の信用力があると言ってもいいし、万が一トラブルが発生した場合でも、業界団体に相談することで解決することもあります。安心材料の一つと言えます。業界団体は、消費者の安全や公正さの確保のためにも活動しているのです

以下は、代表的な業界団体の一例です。

  • 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
  • 公益社団法人 全日本不動産協会
  • 一般社団法人 不動産流通経営協会
  • 一般社団法人 不動産協会
  • 一般社団法人 全国社宅産業協会

もし、不動産屋とのやり取りで不安を感じることがあったら、どの団体に加盟しているかを確認し、その協会に問い合わせると安心です。

 

3.過去の行政処分を調べる

法令違反があった場合は、国土交通大臣または都道府県知事による行政処分の対象となります。行政処分には、指示処分、業務停止処分、免許取り消し処分などがあります。

次のサイトで情報公開を行っていますので、参照してください。

ネガティブ情報等検索システム(国土交通省)
https://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=takuti

都道府県知事が行った監督処分情報(国土交通省)
http://www.mlit.go.jp/nega-inf/takken/index.html

行政処分を受けたことで、その後徹底して改善した会社もあるでしょうし、行政処分を受けていないけれど、違法スレスレの営業をしている会社もあるでしょうから、このリストに載っている会社は全てダメだとは言えません。あくまで、参考にするということです。

気になる不動産会社が過去に行政処分を受けていた場合、電話で問い合わせてどのような反応をするのか、見てみるのも一つの手です。

 

4.会社名で検索を掛けると、クレームや元従業員などからの内部告発がたくさんヒットする

会社名をネットで検索してみると、過去の顧客や元従業員からの酷い評価を受けていることがあります。単なる私怨ということも十分にあり得ますが、クレームの数があまりに多い場合は、慎重にならざるを得ません

こちらも、電話で問い合わせて、その対応の仕方を見極めてみてください。

 

いい不動産屋を見つけるには?

いい不動産屋を見つけるためには、情報を探すことが重要となります。ネットやチラシ、広告などに目を通して、不動産屋の情報を仕入れましょう。

 

色々な不動産屋を見て回る

収益物件を探すためには、情報量が要となります。そのためにも、色々な不動産屋を回るようにしましょう。

いい物件を紹介してもらうために、近道はないのです。

色々見てまわった中で、

  • 信頼性がある
  • 実績がある
  • 顧客目線で見てくれる
  • リスクについてもきちんと説明してくれる
  • 無料相談会やセミナーなどを行っている

などのポイントをクリアしている会社を見つけ、自分に合っているところを探すようにします。

結局は、地道に不動産屋をめぐり、関係性を作っていくのが一番良いやり方になります。

 

まとめ

不動産投資を成功させる秘訣として、優良な不動産屋をパートナーとすることが挙げられます。

良い不動産屋とは、自分の希望物件に強い不動産屋ということになりますが、決め手となるのが「優秀な担当者」です。

個人的な相性もあるでしょうが、次のような人物が担当者なら、安心してお任せできるのではないでしょうか。

  • 約束を守る
  • 融資に強い
  • こちらがサラリーマン大家だときちんと理解している
  • 反応が早い
  • 自分自身も不動産に投資している

担当者に満足できない場合は、思い切って担当替えを申し出ることも必要です。

まだまだ、悪徳と呼ばれる不動産屋も暗躍している状況ですので、不動産屋を選ぶ前には必ず下調べをしてください。情報を集めたり、その会社を自分の目で確かめてみることも重要なポイントです。

実際に、取引中に不審な点があったら、他の不動産屋にも相談して、比較することも大切です。

いい不動産屋を見つけるためには、地道に当たってみるしかありません。コツコツ見てまわれば、自分に合った不動産屋が見つかるはずです。

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