不動産屋はどこも同じじゃないのか?

良い会社と悪い会社の違いは?見分け方はあるのか?

 

不動産屋は星の数ほどあるが、収益物件の購入はどこの不動産会社にお願いすれば良いのだろうか。ネット上で気になる物件を見つけたら、そこに記載されている不動産業者に連絡を入れる。この繰り返しで良いのだろうか。

実はこの方法では良い物件に出会う事は難しい。成功している投資家は、不動産屋をパートナーと見なし、上手に付き合っているのだ。

しかし投資初心者の場合、どのような基準で不動産屋を選んだらよいのかさっぱり分からない、という方も多いだろう。

 

ここでは、「良い不動産屋の見分け方」について解説していく。

どのような不動産屋が「良い」のかは投資家によって判断が分かれるだろうが、悪徳不動産屋を見抜くコツにもなるので、ぜひ参考にしてほしい。

 

不動産会社にも得意不得意がある

一口に不動産屋といってもその種類は多い。不動産に係わっていれば、開発会社も管理会社も「不動産屋」に含まれるからだ。

まずはタイプ別に業務内容を確認しておこう。

分譲業者

分譲業者とは、デベロッパーの一種である。

土地を取得し、そこに付加価値をつけた建物を建てて販売する。直接エンドユーザーに販売することもあるが、系列の子会社や販売会社に委託することもある。

マンションの場合、メジャーセブンと呼ばれる大手分譲業者がある。住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所がそれに当る。

積水ハウスや大和ハウスなどの大手ハウスメーカーも分譲業者に分類される。地域の工務店や建設会社でも土地を入手して建売住宅を販売するのなら、分譲業者である。

買取再販業者

買取再販業者とは、マンションを買い取って再販(転売)する業者のことである。

中古物件を安く買い取りリフォームして再販するのが基本だが、売れ残った新築マンションを買い取ったり、競売や任意売却で物件を入手することもある。

中古マンションを扱う老舗業者として「オークラヤ住宅」が有名だが、最近は「カチタス」などCMで名を挙げている業者もある。

媒介業者

媒介業者とは「売主」と「買主」の間に入る業者のことだ。

不動産媒介業者と仲介業者の違いは何か?と思っている方も多いと思うが、実は「媒介」と「仲介」に意味の違いは無い。

売却の契約に関する時は“媒介”を使用するとか、法律上では媒介を使用するが顧客に説明する時は仲介を使用する、など様々な解釈がある。

希望に添った物件を探してもらったり、売却したい時に買主を見つけてもらったりと、顧客の要望に答えながら売買していく。

物件を売却する際の媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あり、いずれかを売主が選択することになる。

信頼のおける不動産業者と、専属専任媒介契約を結んでいる投資家も多いようだ。

専門系業者

不動産関係のことなら“何でも”こなす不動産屋も多いが、専門性を極めた不動産屋もある。

例えば、

  • 収益マンションのみを扱う
  • 中古一戸建てがメイン
  • 賃貸入居付けに特化
  • 区分所有マンションの売買が得意

 

街の不動産屋に飛び込みで相談に行ったとしても、収益物件を扱ったことのない業者だったら意味が無いだろう。最初から収益物件に特化した不動産屋に的を絞るのも一つの方法かもしれない。

 

他にも投資家がお世話になる業者として、次のような業者も挙げられる。

  • 建物管理会社(物件の維持、掃除や修繕の手配などを行う)
  • 賃貸管理会社(入居者の募集や賃貸契約などをオーナーの代理で行う)

 

販売から管理、売却まで一括で請け負う業者もある。

どのような物件が欲しいかで、依頼する不動産屋も違ってくるまずは自分の投資戦略を整理して、希望に合った不動産屋を選ぶと良いだろう。

 

担当者レベルでも能力に差がある

信頼できる不動産会社が見つかったとしても、担当者の対応にはバラつきがある。直接やりとりするのは「会社」ではなく「担当者個人」となるため、スキルの低い担当者に当ってしまうと、何かと差し障りが出てくる。

しかし、初めて訪問する不動産会社で「エース級の担当者を付けてくれ」と注文するわけにもいかない。通常は、不動産会社を訪問した時点で営業担当者が決まり、その後もずっと同じ担当者に業務を任せることになる。

 

では、優秀な担当者とは具体的にどのような人物なのだろうか。基準は人それぞれだろうが、私が思う優秀な担当者とは次のようなイメージだ。

  1. 約束を守る
  2. 融資に強い
  3. こちらがサラリーマン大家だときちんと理解している
  4. 反応が早い
  5. 自分自身も不動産に投資している

1.約束を守る

社会人として当然のことなのだが、これが出来ない人間が不動産業界には多い。連絡時間も守れないような人間に、数千万円~億単位の物件の取引をお願いするのは心配だ。

約束の時間にこちらが望むような回答が出来ない時でも、進捗状況などを教えてくれるだけで印象は全く違ってくる。

些細なことだが、非常に大切なことだ。

2.融資に強い

出来る営業マンは、融資についての知識も豊富だ。金融機関の最新動向を把握し、顧客の年収や資産背景のヒヤリング中に、融資可能な金融機関の目星を付けてくれる。

金融機関は自分で探す、というスタンスだとしても、融資候補を挙げてもらえると非常に助かる。

3.こちらがサラリーマン大家だときちんと理解している

どうでもいいような些細な連絡まで平日の昼間に電話してくるような担当者だと、そのたびに本業がストップしてしまう。

こちらがサラリーマンだという事を理解して、要件によってメールと電話を使い分けてくれるような気の効いた担当者は、仕事も出来る人物だ。

4.反応が早い

不動産投資は時間との勝負でもある。担当者の反応が遅いと、タッチの差で物件を逃してしまう事もある。

誠実で正確な仕事をしてくれるとしても、スピード勝負に負けてしまうようでは、皆が欲しがるような物件を手に入れることは出来ない。

5.自分自身も不動産に投資している

不動産投資について、マニュアルを通して知識を得た者と、実際に自分自身で経験して知識を得た者では、後者の方が断然頼りがいがある。

投資家の気持に理解を示してくれるし、痒いところに手が届くような提案もしてくれる。実際に不動産投資をしている営業マンはかなりの少数派になるが、融資や管理など幅広く相談出来る。

 

優秀な営業マンのところには、売主からの情報も集まってくる。そのような担当者と懇意になることが出来れば、川上のお宝物件の情報もいち早く入手できるかもしれない。

ダメな担当者に当ってしまった時は、勇気を持って担当替えを申し出るか、不動産会社を変えることも検討した方が良いだろう。

 

大手と地場の違い

 

大手の不動産会社の方が物件の情報量が多いのかというと、そういう訳ではない。大手の方が“顧客数”や“取り扱い件数”は多いが、物件の情報量は中小や地場の不動産屋と変わらない。

なぜなら、基本的にほとんどの物件情報がREINS(レインズ)という不動産業者専門のネットワークに登録されているからだ。

レインズに登録された情報は、東京に本社のある大手不動産会社も北海道や沖縄で個人経営している不動産屋も共有している事になる。

結局は大手でも地場でも「収益物件を得意としているか」がポイントとなってくる。その上で、大手と地場の違いを見てみよう。

大手不動産業者の特徴

メリット

  • 取引実績や顧客情報が圧倒的に多い
  • 全国展開しているため、遠方のエリアの相談も可能
  • 教育体制がしっかりしているため、営業マンの質がある程度保たれている

デメリット

  • 会社の方針に縛られ柔軟性に欠ける
  • 面倒な案件は後回しにされる傾向がある
  • 販売や管理など部門ごとに担当者が違い、引き継ぎがスムーズでないこともある

 

将来的に全国展開していきたいと思っているのなら、最初から大手不動産との繋がっておくのも良いだろう。ただし、サービスなども均一化する傾向があるので、個性的な案件の対応はあまり期待できない。

地場の不動産業者

 メリット

  • 地元に関する情報が豊富で、そのエリアのスペシャリストである
  • 地主や大家と古くから付き合いがあり、独自のパイプを持っている
  • 大手よりも難しい案件を扱う事も多く、不動産について深い知識を持っていることもある

 デメリット

  • 代表者の影響力が大きい
  • 当り外れが激しい

 

エリアを絞って投資したり、訳あり物件に好んで投資するのなら、地場の不動産屋の方が強い可能性が高い。しかしそれは、あくまでも良い不動産屋に当った時だけだ。

 

店舗の状況や勧誘方法によっていい不動産屋と悪い不動産屋を見分ける

残念なことに不動産業界にはまだまだ多くの「悪徳業者」が蔓延っている。彼らの詐欺まがいの営業に乗ってしまい、多額の負債を抱えてしまった投資家も多い。

悪い不動産屋と係わって不愉快な思いをしないよう、簡単な見分け方を紹介しよう。

店舗や外観、従業員などから判断する

悪い不動産屋は、誠実な不動産屋とは違う、独特な雰囲気を醸し出している。

  • 店の周りにゴミが散らばっていたり、手入れされていない植木などがそのまま放置されている
  • 店内は整理整頓されておらず、物件資料などが雑然と積まれている
  • 従業員の服装がまるでホストやキャバクラ嬢
  • 接客態度が上から目線で横柄
  • お客がいるのに従業員同士が大声で会話する
  • 格安物件あり!など「おとり情報」と思われる不適切な広告がある

 

このような会社に大切な個人情報を預けるわけにはいかない。

勧誘方法や接客態度から判断する

一見普通の店舗・誠実そうな営業マンに見えても、それだけで良い不動産屋と判断するのは早すぎる。

彼らの中には、自分の報酬にしか興味の無いものもいる。また、ノルマが厳しく顧客の利益にまで目を向けられないものもいるだろう。

  • 客の背景や事情を考えず、とにかく物件の購入を急かす
  • 特定の物件のみ強く勧めてくる
  • 物件の長所しか言わない
  • 疑問点に答えられず適当にごまかす
  • 返答スピードが遅い、小さな約束を守らない

 

物腰は柔らかいのに、こちらの要望などを聞いてくれないと感じたら、要注意だ。

ネットで下調べしてみる

不動産屋の善し悪しを判断するには、実際に店舗に足を運んで営業担当者と話をすることが確実な方法ではあるが、インターネットでもある程度の判断が出来る。

直接確認するよりも精度は落ちるが、判断基準として参考にしてほしい。

  1. 宅建業免許番号
  2. 業界団体に加盟している
  3. 過去の行政処分調べる
  4. 会社名で検索を掛けると、顧客からのクレームや、
    元従業員などからの内部告発がたくさんヒットする

1.宅建業免許番号

不動産業(宅地建物取引業)を営むには国土交通大臣または都道府県知事の免許が必要となり、その免許番号に、今までに何回免許を更新したかが表記されている。

例えば、「国土交通大臣免許(3)第12345号」なら()内の数字、3を見る。これは、2回更新済み(今は3回目)ということを表している。

この数字が大きいほど長年不動産業を営んでいるという事になるので、信頼しても大丈夫という目安になる。ただし、長く営んでいるからと言って“質”が良いとは限らない。最終的には店舗で確認することになる。

2.業界団体に加盟している

不動産業界にはいくつかの業界団体(協会)があるのだが、団体へ加入するには審査基準を満たす必要がある。

団体に加盟しているという事は、一定の信用力があると言っても良いし、万が一トラブルが発生した場合でも、業界団体に相談することで解決することもある。安心材料の一つとも言えるだろう。

以下は、代表的な業界団体の一例だ。

  • 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
  • 公益社団法人 全日本不動産協会
  • 一般社団法人 不動産流通経営協会
  • 一般社団法人 不動産協会
  • 一般社団法人 全国住宅産業協会

3.過去の行政処分調べる

法令違反があった場合は、国土交通大臣または都道府県知事による行政処分の対象となる。

次のサイトで情報公開を行っているので、参照してほしい。

■ネガティブ情報等検索システム(国土交通省)

https://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=takuti

 

■都道府県知事が行った監督処分情報(国土交通省)

http://www.mlit.go.jp/nega-inf/takken/index.html

 

行政処分を受けたことで、その後徹底して改善した会社もあるだろうし、行政処分は受けていないが違法スレスレの営業をしている会社もあるだろうから、このリストに載っている会社は全てダメだとは言えない。

気になる不動産会社が過去に行政処分を受けていた場合、電話で問い合わせてどのような対応をするか見てみるのも一つの手だ。

4.会社名で検索を掛けると、クレームや元従業員などからの内部告発がたくさんヒットする

会社名をネットで検索してみると、過去の顧客や元従業員から酷い評価を受けている事がある。単なる私怨ということも十分にあり得るが、クレームの数があまりに多い場合、慎重にならざるを得ない。

こちらも電話で問い合わせて、その対応の仕方を見極めてみても良いだろう。

 

まとめ

不動産投資を成功させる秘訣として、優良な不動産屋をパートナーとすることが挙げられる。

良い不動産屋とは、自分の希望物件に強い不動産屋ということになるが、決め手となるのが「優秀な担当者」だ。

個人的な相性もあるだろうが、次のような人物が担当者なら安心してお任せできるのではないだろうか。

  • 約束を守る
  • 融資に強い
  • こちらがサラリーマン大家だときちんと理解している
  • 反応が早い
  • 自分自身も不動産に投資している

 

担当者に満足できない場合は、思い切って担当替えを申し出ることもアリだろう。

まだまだ悪徳と呼ばれる不動産屋も暗躍している状況なので、不動産屋を選ぶ前には必ず下調べをしてほしい。

実際に取引中に不審な点があったら、他の不動産屋にも相談して比較することも大切だ。

 




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