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天井のジプトーンをコストをかけずにオシャレにする!賢い賃貸経営術

ジプトーンってどんな天井?

ジプトーンを直すことで入居が決まる!?

オシャレにするにはどうすれば良いの?

こんな疑問に答えていきます。

こんにちは、トシユキです。

27歳から不動産投資を始めて、今は31室のオーナーをしています。

僕自身、天井のジプトーンに悩まされて来ました。

安価で工期の短いジプトーンは賃貸物件のオーナーにはメリットが多い素材なので、古い物件の天井によく使われています。

ただし、入居者からの反応はあまりよくありません

天井を剥がしてリフォームを出来れば良いのですが、費用対効果を考えるとそこまでする必要があるのか考えてしまいますよね。

ここではジプトーンの天井を、コストを最小限に抑えながらオシャレにしていく方法を紹介していきます。

意外と簡単な方法なので、次の退去者が出た時にはぜひ試していただければと思います。




ジプトーンとは?

僕は不動産投資をしてから初めて「ジプトーン」という言葉を聞きました。

ジプトーンは、事務所や店舗、学校や病院といった公共施設などでよく利用されているので、縞状の虫食いのような模様(トラバーチン模様)の天井を見たことがあるのではないでしょうか?

この、洋風の天井用化粧石膏ボードのことを「ジプトーン」と呼びます。

ジプトーンとは、もともと建材メーカーの吉野石膏株式会社が名付けた商品名ですが、建築の現場においては天井の石膏ボード=ジプトーンと言われています。

サイズは455mmx910mm、910mmx910mmの2サイズで、厚さは9.5mm。専用のビスで天井に直接貼り付けていく工法になります。




ジプトーンのメリットとは?

ジプトーンには、以下のようなメリットがあります。

  • 手軽で安価
  • 専用ビスが目立たなく意匠性を損なわない
  • クロス仕上げ、目地処理などが不要なため工期短縮になる
  • ビスを外せばすぐに天井裏が見えるので、設備の改修が楽
  • 不燃素材なので内装制限を受けない
  • 防音効果がある

施工が簡単で工賃が安く、後々の修繕もやりやすいのであればオーナーとしてはありがたいですよね。

防音効果が高ければ、騒音を気にする家族連れにも喜ばれます。

メリットは多いのですが、最近は新築の物件でこのジプトーンを使用している天井は少なくなっています




ジプトーンのデメリットとは?

  • 古臭い
  • 模様が怖い
  • 安っぽい

ジプトーンは、学校や倉庫、公民館などでも使われている素材なので、どうしても高級感が出ずに古臭い印象を受けてしまいます。

賃貸住宅のオーナーにとっては費用が安いなど色々なメリットがありますが、入居者にとっては防音効果以外はあまりメリットになりません。

中には、「あの模様がどうしても気になるし、怖い・・」という方もいます。

コスパは良いのですが、その見た目から「オシャレな空間に住みたい!」という入居者には敬遠されてしまう天井ですね。




ジプトーンを隠すにはクロスを上からはる?

ジプトーンの天井をオシャレに見せるために「ジプトーンの上からクロスを貼って隠してしまう」という方法があります。

ジプトーンは石膏ボードなので、クロスを貼ること自体は可能です。

ただし、ジプトーンの表面は模様の凸凹や継ぎ目の溝が深く入っています。また、表面にくる仕上げ材なので、表面が加工されています。

そのままクロスを貼ってしまうと、早ければ数カ月後に隙間から剥がれてしまうことがあります。

パテ処理をするかベニヤ板を貼るか

ジプトーンにクロスを貼る場合は、まずは下処理として凹凸の穴を埋めるために、全面にパテ処理をするなどの工夫が必要となります。

パテを塗ることによって凹凸の穴が埋まり、表面の加工も影響しなくなりますのでクロスが剥がれにくくなります。

ただし、これを業者に依頼をすると費用が高くなるデメリットがありますし、自分でやる場合は手間がかかるので注意が必要です。

もう一つの方法が、ジプトーンの上に「ベニヤ板を貼ってフラットな状態にしてからクロスを貼る」という方法です。この場合、最低でも5mm以上の厚さのベニヤを使用しないとクロスにゆがみが出てしまうので注意が必要です。。

「ベニヤ+クロス」の方が仕上がりは綺麗になりますが、こちらの方が大がかりな作業となるので、単純にクロスを貼るよりもコストは余計に掛かってしまうかもしれません

かけたコストの分、家賃に上乗せをして回収できるかという判断をすることがポイントになってくると思います。

僕が見積もった時は、「ベニヤ+クロス」の方が2倍ほどのコストが高くなりました。




ジプトーンを隠すには塗装がおすすめ!

クロスで隠す方法よりもおすすめなのが、「塗装」です。

ジプトーンに塗料を直塗りしてしまうという方法もあります。

素人がDIYしても仕上がりはそれ程悪くないので、オーナー自ら塗装すればクロスを貼るよりも断然コスパが良くなります

実際に、ジプトーンに塗装をする場合の手順について説明していきます。

ジプトーン塗装に必要な材料

まずは、必要な材料です。

  • ブルーシート(新聞紙)
  • マスカー(マスキングフィルムとテープが一体化したもの)
  • 白ペンキ
  • 好きな色のペンキ(白にするなら不要)
  • 浸透シーラー
  • ローラー(2~3本)
  • 継ぎ柄(伸縮できるタイプだと便利)
  • ナイロン刷毛(2~3本)
  • ペンキを入れるパレット(ローラーがすっぽり入る大きさが良い)
  • ぞうきん
  • マイナスドライバー(ペンキ缶を開けるのに必要)
  • 脚立
  • マスティー

ペンキの種類ですが、ペンキの伸びやコスパなどを考えると“つや消し”の内部用水性塗料がおすすめです。

ペンキを塗る際はローラーで天井を塗っていくので、周囲に飛び散っても大丈夫なように養生をしっかりと行うようにしてください。

端っこの方を横着した事で、ペンキが床についてしまったということも聞きますので、床にはブルーシートを敷き詰め、足りないところは新聞紙で補うようにしておくといいかと思います。

壁はマスキングフィルムをテープで留めるのですが、マスカーと呼ばれるフィルムとテープが一体化したものを使用すると作業がとても楽になると思います。

服装ですが、絶対に汚れますので捨ててもいいような服装(フード付きだと尚良い)がおすすめです。

また、シーリングライトなど照明器具を外しておくことも忘れないようにしてください。

塗装の手順

準備が出来たら、以下の手順で塗装をしていくことになります。

  1. 天井の埃など汚れを掃除する
  2. 下地として浸透シーラーを塗っていく
  3. 浸透シーラーが乾くまで待機
  4. 白ペンキを塗っていく
  5. 乾いたら2度塗りする
  6. 塗料が乾ききる前に養生を外す
  7. 塗り残しがあったら乾いた後に刷毛でぬり直す。

1.天井の埃など汚れを掃除する

下地にカビが残っている場合、時間の経過とともに表面にカビが出てきます。そのため、下地のカビ処理は入念に行う必要があります。

ホームセンターやネット通販で、下地用防カビ剤であるマスティーが販売されているので、カビがひどい場合はこちらを使って処理をすることをおすすめします。

埃を払ってから、硬くしぼったぞうきんでよく拭いていきましょう。

煙草のヤニなど取れにくい汚れは、中性洗剤を薄めたものでこすると取れやすくなります。

2.下地として浸透シーラーを塗っていく

浸透シーラーとは「下塗り塗料」のことで、これを塗ると天井面を安定させるとともに、塗料の密着性が高くなり、ヤニやシミを防止する効果があります。

隅っこや細かい部分、凹凸の内部は刷毛で塗り、広い部分はローラーを使うと効率が良いですね。

シーラーを塗らずにいきなりペンキを塗っても良いのですが、シーラーを塗った方が塗装は長持ちします

3.浸透シーラーが乾くまで待機

浸透シーラーは2時間ほどで乾きます

完全に乾くまでは待機をしましょう。

4.白ペンキを塗っていく

完全に乾いたら、白ペンキを塗っていきます。この時も、細かい部分は刷毛で、広い部分はローラーで塗っていくと効率がいいです。

特に凹凸の内部を奥までしっかり塗っておくと、塗り終わりが綺麗になります

5.乾いたら2度塗りする

白ペンキが乾いたら2度塗りをしていきます。

白を重ねても良いですし、好きな色のペンキを塗っても良いですね。

白ペンキを先に塗ることで、上に乗せる色が綺麗に発色するようになります

塗料は1度塗りで済ませてしまう事も可能です。

費用との相談になりますね・・

ジプトーンの模様が少し残っても良いのであれば、1度塗りでも十分だと思いますが、個人的には2度塗り以上をおすすめしますね

理由は、実際にやってみたら見た目が微妙だったからです・・

6.塗料が乾ききる前に養生を外す

養生は塗料が少し乾いてきた状態の時に外すと、綺麗に剥がせます。

乾く前だと、塗料が垂れたり広がったりしてしまいますし、完全に乾ききってから外すと塗料も一緒に剥がれてしまうことがあるので注意が必要です。

7.塗り残しがあったら乾いた後に刷毛でぬり直す

塗り残しを見つけたら、完全に乾いた後に刷毛で塗り直ましょう。

生乾きの状態で塗ると、変な塗り跡が残るのでおすすめしません




僕がジプトーンを塗装した【失敗】体験談

遠目の写真ですが、見たら分かりますかね?

アップにするとこんな感じです。

コスト削減のために塗装を業者に依頼したのですが、1回の塗装だったのでジプトーンの凸凹が全て消えていないということがありました。

あらためて塗装をするとお金がかかりますし、完全に失敗でしたね・・

幸いにも、これでも入居者が見つかったので良かったですが、空室期間が長引くようなら対策が必要でした。

業者に塗装でジプトーンを消すように依頼をする場合は、

・過去に同じような施工をしたことがあるのか?

・重ね塗りは何度ほどするのか?

・もし消えなかった場合は、どのように対応するのか?

を確認しておくべきだと思いました。

もし、業者に頼まずに自分でリフォームをするのであれば、かなり時間と手間がかかるのでそれなりの覚悟が必要かと思います。

リフォームもDIYが趣味ならいいかと思いますが、そうでなければ孤独な作業なので辛くなってきます。

空室期間が長引くほどに機会損失になるので、自分の時給も考えて選択をするべきかと思います。

また、業者に依頼をする場合も1社だけではなくて相見積もりを取るようにした方がいいですね。1社だけだと足元を見られて、高い見積もりになります。

複数社に見積もりをしておくことで、こちらに有利に交渉を進めることができますよ。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

ジプトーンの天井をオシャレな雰囲気に替えるには、以下のような方法があります。

  • 直接クロスを貼りつける
  • ベニヤ板を貼った後、クロスを貼る
  • 塗装する

一番手軽でコストの掛からない方法は「塗装」だと思います。業者に頼まずオーナー自らDIYで仕上げることも十分に可能な方法です。

ただし、自分でやるとなるとそれなりの覚悟が必要になってくるので注意をしてください。

また、業者への依頼を間違えると、僕のようにジプトーンの模様が残ってしまい、後悔をするので注意をしてください。

ただ、ジプトーンの模様がなくなるだけで部屋の雰囲気はよくなりますし、家賃を上げることもできる可能性があるので、ぜひ退去があった際には検討してみてはいかがでしょうか。

それでは、以上となります。最後までお読みいただきありがとうございました^^

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