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少子高齢化や都心回帰というキーワードに代表されるように、首都圏の人口は上昇しているが、地方の人口は減少している。

では、地方不動産投資はリスクが高くて儲からないのだろうか?

多くの投資家が意見を交わしている問題ではあるが、ここでは地方不動産投資を実践している立場で見解を記載して行きたい。

なぜ地方不動産投資をするのか?

総務省の発表では、2048年には日本の人口は一億人を下回り、9913万人になると考えられている。都心回帰の流れは強く、過疎地域が拡大するとされているのである。

そのような地方でなぜ不動産投資をするのか?人が集まり、人口が上昇する首都圏でなぜ不動産投資をしないのか?

私が考える地方不動産投資を進める理由は2点ある。

1点目は利益が出やすい事

東京や大阪など首都圏ではほとんど目にする事が出来ないような、利回り15%以上、なかには20%を超えるような物件が地方には眠っている

融資期間の問題もあるが、利回りが高い分キャッシュフローが出やすく、そのキャッシュフローが規模拡大やリスクヘッジに効いてくる。

金利や諸経費などが実際にはかかるが、物凄く単純に考えるなら利回り15%の物件の場合、7年弱で回収できる事になる。また、繰上げ返済も合わせるならばかなりのハイスピードで無借金状態となり、安全圏に脱出する事ができるのである。

2点目は入居が着けやすい事

地方は地主系大家が多く、リフォームも行わずに客付けを依頼しているケースがある。そのような物件に対して、家賃を適正に設定し直したり、リフォームをかけることにより、優位に勝負が出来るようになる

また、首都圏のように新築マンションがバンバンと立たない事もメリットとして上げられる。首都圏では、多くの不動産業者や熟練大家がしのぎを削っている。デザイナーズマンションやリノベーションマンションのように、中古であっても競争力の強い物件が多い。

そのような物件と差別化を図る為には、詳しいマーケット調査と、それに基づくターゲット選定やリフォーム計画、家賃設定など緻密な計算が必要になる。狙いを外すと空室期間が長くなり、キャッシュが少ない個人の場合自己破産のリスクが高くなる。首都圏は人が多いので楽に入居付けが出来そうに感じるが、実際には戦うのに労力のかかる環境であると考える。

地方の不動産でも満室に出来るのか?

結論、私自身がそうであるように地方であっても満室経営は可能である

例えば、入居率の平均が50%のエリアがあるとする。

単純に考えて、「全ての物件がちょうど半分入居していて、半分が空室なのか?」というとそうではない。満室に出来ている物件もあれば、全空の物件もある。その平均をとって、エリアの入居率が50%となっているのである。

その為、平均入居率に拘りすぎるのも良くないと考える。もちろん、周辺環境や立地条件などの問題から魅力がなく、衰退しているエリアはある。そのようなエリアでは、どんなに頑張っても入居者がつかない。しかし、それは事前に調査をすれば分かることである。無理にそのようなエリアで不動産投資を始める必要はないし、比較対象として上げるのはナンセンスであると考える。

地方不動産投資と言っても、「満室経営が見込める地方エリアでの不動産投資」をする分けであり、地方であればどこでも良い訳ではないのは言うまでもない。

そして、重要なことは以下の3点である。

・そのエリアは戦場として魅力的なのか?
・そのエリアで勝ち続ける為の条件は何か?
・出口戦略はどうするのか?



競合物件をリサーチして上記の点をしっかりと調べて考えることである。

この調査がちゃんと出来ていれば、地方であっても負ける事はまずない。逆に言うと、いくら人口が上昇している都心だとはいえ、戦略が甘いと満室経営は出来ない。

私の場合、地方に初めて1棟の重量鉄骨アパートを購入したが、適正な家賃に見直してリフォームをしたことにより、1ヶ月以内に満室にする事が出来た。エリア選定、物件選定、ターゲット選定など、戦略的に不動産賃貸業を進めた結果だ。

地方不動産投資のリスクとは?

「地方」と限定すると以下のリスクが考えられる。

・人口減少
・人の動きが遅い(転出入の周期)
・業者数が少ない(仲介業者やリフォーム業者など)



不動産投資のリスクはこちらの記事で紹介している。

>>不動産投資の注意点!不動産投資に潜む4つのリスクとは?


地方のリスク:人口減少

「地方」とつくと真っ先に思い浮かべるのは人口減少ではないであろうか。繰り返しになるが、地方であっても人口が減少している地域もあれば、人口が増加している地域もある
また人口が減少していても、急激に減少している地域もあれば、減少が緩やかな地域もある。

そして、人口が増加しているエリアや、緩やかに減少をしているエリアの中には、需給バランスがポジティブに崩れているエリアや、超高利回りで3年ほどで投資費用の回収が出来るエリアもある。

「地方」だから諦めるのではなく、地方「でも」勝てるエリアを狙ってビジネスをスタートさせるのである。

地方のリスク:人の動きが遅い(転出入の周期)

首都圏など、多くの企業が集まるエリアであれば頻繁に人事異動があり、3月9月の繁忙期以外でも入退去に動きがある。しかし、企業数が少ない地方であれば、人の動きが首都圏よりも鈍い。繁忙期の期間が限られている為、一度空室が出来ると長期化するというリスクがある

首都圏での賃貸業に慣れている場合は、地方独特の人の流れには注意していただきたい。最近は、地方であっても客付け能力の高い大家が増えているので甘いシミュレーションであれば足元をすくわれてしまう可能性があるのだ。

地方のリスク:業者数が少ない(仲介業者やリフォーム業者など)

業者の数も地方ならではのリスクである。都内であれば多くの客付け業者がいる為、上手くコミュニケーションが取れない場合はすぐに変更をしてもなんら問題はない。しかし、地方ではそうはいかない。4、5社ほど業者があれば良い方で、1、2社しか客付け業者がいないエリアもあるのだ。

一度関係が崩れると客付けが難しくなり、大喧嘩をして新しい業者に乗り換えをしたのに、その業者の対応がさらに最悪だとしても、もう後に戻る事ができなくなる。

また、リフォームに関しても相見積もりを取って比較をするのが普通であるが、業者が限られているエリアでは、裏でリフォーム業者が握っておりコストを削減できないという可能性もあるのだ。

リフォームコストを下げる事も、大家の重要な仕事である。外的要因によって、その仕事ができない可能性もある事は念頭に置いておきたい。

地方不動産投資で失敗しないためには?

前述のように地方での不動産投資はリスクが付きまとう。その為、地方不動産投資で失敗しないためには、以下の点に注意をする必要がある。

人口推移を確認する

人口推移を確認する為に、市役所の人口動態分析結果は参考になる。

地方と一括りにすると、人口が減少しているように見えるが、さらに細かくエリアを見ていくとある地域では人口が増加している所がある。そのような地域は狙い目だ。

地方在住者が都心に移り住んでいるように、田舎であっても便利で入居者が増えている地域が必ずあるのだ。インターネットで調べたり、市役所や業者にヒアリングをする事で地方の穴場スポットが見えてくる事がある。

周辺環境施設を確認する

地方で人気のあるエリアは、近くに大型の商業施設があったり、高速道路のジャンクションエリアであったりする。
いくら駅近であっても駐車場がないと、入居者がつかないこともあるので注意が必要だ。

地方のエリア選定に関しては、この書籍が非常に勉強になる。

賃貸需要があるエリアを確認する

いくら高利回りであっても、賃貸需要のないエリアに物件を購入しては絵に描いた餅になってしまう。
賃貸需要を確認する為に、ホームズの人口動態ヒートマップが参考になる。

間取りの需給バランスを確認する

間取りによって供給過多や供給不足という需給バランスの差がある地域がある。
需給バランスを確認にも、ホームズが提供する間取り毎の需給バランスデータが参考になる。

賃料相場が値崩れしていないのかを確認する

不動産賃貸業において退去は必ず起きる事である。いくら利回りが高いとはいえ、1Kや1Rで家賃3万円を下回っているエリアは要注意である。
完全に需給バランスが崩れており、家賃を下げても入居者がつかない可能性があるからだ。

どのようなエリアであっても、リフォーム費用は一律かかってくる。3万円以下の家賃では、退去時のリフォーム費用や広告費、空室期間、修繕積立金などでキャッシュアウトが増え、十分なキャッシュフローがでないという事もあるのだ。

ターゲットが一つだけのエリアは要注意

工場や大学がある事もポイントではあるが、撤退リスクがある事も認識しておく必要がある。九州のあるエリアや、都心近くでも大手電機メーカーがあった地域は会社の経営悪化により撤退し、自己破産に追い込まれる投資家も多くいる。

また大学も同様である。キャンパスの移転により学生がいなくなり、大家だけでなく商店街まで大きな打撃を受けた例があるのだ。

業者が一つしかないエリアは要注意

1つしか業者がないエリアはコミュニケーション能力が重要になる。その業者との関係が悪くなると入居付けに苦労をする事になるため、以下に良好な関係が構築できるかが鍵となるのだ。

今はインターネットっで検索をする人が増えているため昔よりは入居付けがしやすくなっているが、高齢者などは依然として実店舗を頼りにしているのだ。

競合の家賃相場や設備などを調査する

どのようなターゲットに向けた物件を所有するかによるが、「なにをすれば競合物件に勝てるのか?」「競合と比較して勝てる要素はなにか?」という強みがある物件は満室にしやすい。
逆に、その強みが出せない物件は満室経営が難しいため、購入を推奨はできない。

まとめ

地方で不動産を購入するには、上記のようにリスクに対する対策を検討する必要がある。お気付きの方も多いかと思うが、地方不動産投資は対策の検討や事前調査など、非常に面倒臭いのである。

一方、地方には高利回りの物件が多いので、キャッシュフローが出やすいというメリットはある。地方物件を購入する為の準備は面倒であるが、それゆえにライバルが少なく、しっかりと調査をして対策を練ればお宝物件と巡り会える可能性が高い。その努力をせずに地方で不動産投資を始めると、失敗する確率は大幅に上がる。

時間の都合などでこの努力が出来ない人は、地方不動産投資をオススメはしない。




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