イールドギャップって何?

何%ならOKなの?

 

不動産投資を始めようと勉強していると様々な専門用語に出くわすが、なじみのない言葉に戸惑う方も多いだろう。「イールドギャップ」と呼ばれる指標も、不動産投資の世界以外ではめったに聞かない言葉の一つだ。

イールドギャップを知らなくても投資を始めることは出来るが、知っていると気になる物件に“投資すべきか”、“見送るか”を素早く判断出来るようになる。

投資すべきでない物件を早々に対象から外すことができるため、調査に使う時間やコストが節約できるのだ。

 

ここでは、イールドギャップの計算方法や目安の数値について解説していく。星の数ほどある物件の中から、確実に収益を上げる物件を選べるよう、ぜひ知識を身に付けてほしい。

 

イールドギャップとは?

イールドギャップとは、「投資利回り」と「長期金利」との差のことを指す。不動産投資では、物件の利回りから借入金の金利を引いた差のことになる。

 

 イールドギャップ(%) = 投資物件の利回り(%) - 不動産投資ローンの金利(%)

 

例えば、物件価格5,000万円で年間家賃収入が400万円の物件だと利回りは8%となる。これを銀行から金利2%のローンを組んで購入した場合、差の6%がイールドギャップという事になる。

表面利回りが10%を超える高利回り物件でも、借入金利が高ければイールドギャップの数値は低くなる。

この数字が低すぎる場合、空室が長引いたり家賃が下落した時、また、ローンの金利が上がった時に、収益が悪化するリスクが出てくる。

 

逆に、たとえ利回りが低くても借入金利さえ抑えることが出来れば、イールドギャップの数値は高くなる。利回りが低いために見送られてしまう物件の中から、収益性の高い物件を見つけ出す手助けとなる。

イールドギャップは、投資物件に収益性があるかないかを見極める指標なのだ。

ネットなどで興味のある物件を見つけた時、利回りだけを見ずにイールドギャップを計算してみよう。

目安となる数値よりも高ければ投資案件として検討する、というルールを作っておけば、投資物件の絞り込みのスピードが格段にアップする。

 

イールドギャップの目安とは?

では、目安となるイールドギャップの数値はどれくらいだろうか。これは、地方と都市部で事情が違ってくる。

一度空室になるとなかなか次が埋まらない地方では、10%以上のイールドギャップを目指したい。都市部でも8%以上は欲しいところだ。

もちろんイールドギャップの目安は、その人のリスクの許容度で変化する。

家賃収入が主な目的ではなく、純資産を増やすために不動産投資をする方など、多少リスクを取っても構わないのであれば、6~7%でも特に問題ないだろう。

逆に絶対にリスクを取りたくないのであれば、10%は死守するラインとなる。

 

イールドギャップは逆算しても良い。金利4.5%のローンしか受けられない場合は、かなり高利回りの物件を探してこなければ、イールドギャップを確保することは難しくなってくる、という事だ。

より厳密な数値を出す

イールドギャップの目安をクリアした物件は、更に精査していくことになる。表面利回りを実質利回りに計算し直し、より厳密な数値を出すのだ。

家賃収入から、固定資産税・火災保険料・建物管理・賃貸管理費・修繕積立金などを差し引き、更に空室率などを掛け、その物件の実態に合わせて出来るだけ細かく再計算する。

そして実質利回り(%)からローン金利(%)を差し引く。もしその差が2%よりも低かった場合は、リスクが非常に高いと言える。

イールドギャップの目安

目安となるイールドギャップ
表面利回り 地方 10%
都心部 8%
実質利回り 2%

イールドギャップの盲点

実質利回りで2%以上のイールドギャップが出たからといって、絶対に大丈夫とは言えない。なぜなら「融資期間」が考慮されていないからだ。

長期融資を受けられずに月々の返済比率が高くなってしまった場合、キャッシュが枯渇し返済不能になってしまう事もある。

イールドギャップで分かることは、その物件に収益性があるかどうか、投資するに値するか、ということだけだ。投資前にその後のキャッシュフローについてもしっかりと計算しておく必要がある。

 

イールドギャップの推移とは?

 

イールドギャップの目安は、その時々の長期金利の影響を強く受ける。

バブル期においては、不動産の表面利回りが2~4%に対して住宅ローンの変動金利は最大で8.5%だった。イールドギャップがマイナスという時代もあったのだ。

≪長期金利の推移≫

出典:https://myhome-fpft.jp/homeloan/337

 

バブル崩壊後は金融の引き締めに伴い、不動産価格は急激に値下がりしていく。その結果、不動産投資家の目的もキャピタルゲインからインカムゲインに変化し、利回り10%以上の物件が投資対象となる。

2000年以降、資産流動化法が制定され、不動産投資は資産家だけのものではなくなってくる。

大型ビルの建て替えや賃貸マンションの着工件数の増加で、再びミニバブルのような状況になるが、ここ10年ほどは、利回りも下がり傾向にある。

最近は築古の高利回り物件は修繕などのコストが掛かるため、低い利回りでも築浅の物件を求める投資家も増えている。利回りの平均は8~9%とほぼ横ばいだ。

 

下記のグラフは、最近の一棟マンションとアパートの表面利回りの動向だ。

 

出典:https://www.rakumachi.jp/news/news/124520

 

出典:https://www.rakumachi.jp/news/news/128408

 

世界のイールドギャップとは?

日本で今これだけ不動産投資熱が過熱しているのも、マイナス金利政策の影響を受け、イールドギャップが高いからだと言えるだろう。

世界各国のイールドギャップはどのくらいなのだろうか。ニッセイ基礎研究所のこちらの資料を参照してほしい。

http://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=54427&pno=4?site=nli

 

各国の実物不動産取引利回りの平均値と長期金利の差を見てみると、最も大きいのはドイツで、次いでカナダ、フランス、スウェーデン、日本となる。

西欧各国と日本は、アメリカやオーストラリアよりも長期金利が低水準なため、イールドギャップが大きい状況にある。世界中で不動産投資が活況なのもうなずける。

 

しかし今後もこの状況が長く続くとは考えられない。各国の金利が上昇しギャップが縮小されることが確実となれば、不動産への資金流入は抑制されるだろう。

日本の場合、デフレ脱却までは金利上昇はしないだろうとの楽観的な予想もあるが、西欧諸国のどこかで金利が上がれば連動する可能性は大いにあり得る。

金利上昇と連動して利回りの上昇も期待できるが、それは決して全国規模ではなく、需要の高い都市部だけとの見方もある。

 

今後は、ある程度の金利上昇を織り込んだ上で、それでもイールドギャップの出る物件を選別する必要があるだろう。

 

まとめ

不動産投資においてイールドギャップとは、次の計算式で表すことが出来る。

 

 イールドギャップ(%) = 投資物件の利回り(%) - 不動産投資ローンの金利(%)

 

地方では10%、都市部では6~8%以上のイールドギャップを目安とすることをおすすめする。

 

イールドギャップはあくまでも「投資物件を判断する指標」である。

イールドギャップの目安をクリアした物件については、表面利回りではなく実質利回りで2%以上のイールドギャップが確保できるのか精査し、キャッシュフローもきちんと回るのか確認してほしい。

 

イールドギャップは長期金利と連動するため、今後の金利動向について、日本以外の各国の動きにも敏感になる必要がある。

今後金利は上昇局面に入ると予想されている。ある程度の金利上昇を織り込んだ物件選びが必要となるであろう。

 




年収400万円から始めて3年で家賃収入2000万円オーバー 
ゼロから毎月50万円以上の副収入を得ていく方法
無料動画講座で解説中


「自己資金が少ないケド、どうしよう...」

「良い物件が見つからない...」

と悩んでいませんか?


この無料の不動産投資講座では、当時27歳の年収400万円の私自身が実際に不動産投資に取り組み

・なぜ少ない自己資金から不動産投資が始められたのか?

・どうやって自己資金を増やして行けばいいのか?

・良い物件はどのようにして見つけるのか?

・オーバーやフルローンのために、銀行融資で注意したこととは?

など、私の体験談にもとづく、物件購入のポイント融資付けのノウハウなどを動画講座として配信しています。


これまでに、
不動産投資の初心者ですが、注意することはなんですか?」

今の自己資金で不動産は買えますか?」

良い物件はどのように見つければいいですか?」

などの多くの質問に答えてきた内容をまとめています。


動画講座の登録はとても簡単。

以下のボタンをクリックして、メールマガジンの登録を進めてください。

そうすると、すぐに1つ目の動画があなたのメールアドレスに届けられます。

ぜひ、この動画講座であなたの不安をなくしてください

無料動画講座の詳細を見る