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不動産のみならず「投資」をするからには、キャピタルゲインとインカムゲインという考えは必ず知っておかなければならない。

不動産投資は数百万円から数千万、数億円規模の金額を投資するため慎重に検討をしなければ自己破産となってゲームオーバーになる。

投資である以上、勝つ可能性もあれば、負ける可能性もある。いかにして「負ける勝負を減らすのか」そして「負けたとしても損失を小さくするのか」が重要なポイントだと考える。

・不労所得を手に入れる

・自由な生活を手に入れる

・資産を拡大する

・老後の年金代わりにする



様々な目標があって不動産投資をしようと心に決めたのだと思う。不動産投資は、正しくやれば間違いなくその夢を実現できる。ただし、無謀な不動産投資をするとその夢は簡単に打ち砕かれるだろう。

無謀な不動産投資とならない為にも、ぜひキャピタルゲインとインカムゲインについて理解を深めておきたい。

キャピタルゲインとは?

キャピタルゲインとは、資産を売却する事により得られる利益である。

不動産の場合で言うならば、4000万円の物件を購入し、5000万円で売却して1000万円の利益を得るという具合である。

また、4000万円の物件を借入(金融機関からの融資)で購入し、5年間で800万円を元本返済し、5年後に4000万円で売却出来れば、800万円の利益を得るというケースも考えられる。

・購入した段階で儲かる物件
・所有する事により儲かる物件に変わる

という具合に、購入と売却の差額によって利益を得るのがキャピタルゲインである。

参考として不動産投資以外のキャピタルゲインを得る方法を以下に記載する。

・債権
・株式投資
・外国為替取引
・商品取引



ポイントは「安く買って、高く売る」事であり、購入の段階で高く買ってしまうと売却時に損(キャピタルロス)をしてしまう事になる。

インカムゲインとは?

インカムゲインとは資産を保有する事によって得られる利益である。

不動産投資の場合で考えると、家賃収入である。
毎年1200万円の家賃収入があり、銀行への返済が450万円、金利の支払いで150万円、単純にする為に税金や諸経費等を含まずに計算をすると、600万円が1年間のインカムゲインとなる。

不動産を所有する事によって得られる家賃収入などをインカムゲインという。

不動産投資の家賃収入以外のインカムゲインとしては以下の例が挙げられる。

・投資信託の分配金
・ETF(上場投資信託)の分配金
・株式投資の配当金
・FXのスワップポイント
・個人向け国債
・定期預金の利子



ポイントは「長期間安定して保有できる資産を見極める」という事であり、資産価値の変動が大きくリスクが高い資産はインカムゲインには向かない。不動産投資の場合は、購入する物件の立地や周辺環境、人口動態、物件の間取りやデザイン、設備や家賃などで競争力が弱い物件はインカムゲイン狙いの物件としては不適合である。

キャピタルゲインとインカムゲインの比較一覧表

キャピタルゲインとインカムゲインについて比較した表を以下に纏める。キャピタルゲインとインカムゲインは利益構造が異なるため、物件を購入する前に最低限どちらを目的に資産を保有するのか検討をしておく必要がある

キャピタルゲイン インカムゲイン
リターン 中~大 小~中
リスク 中~大 小~中
保有期間 短期~中期 中期~長期
利益が発生するタイミング 売却時 保有期間中



キャピタルゲインは投資に対するリターンが大きいというメリットがある。しかし、利益確定までに時間がかかる事や、元本割れ、想定した金額で売却ができないなどのリスクの大きさがデメリットとして上げられる。

インカムゲインはリスクが小さく、毎月もしくは毎年キャッシュを得られるので再投資によるレバレッジを効かせやすいというメリットがある。しかし、リターンが小さい事や保有期間中の資産価値の減少、維持費などリスクがデメリットとしてあげられる。

キャピタルゲインにもインカムゲインにもメリット、デメリットはあるが、バブル期とは違い今はキャピタルゲインを狙った投資は非常に難しくなっている。オリンピックなどの外的要因にて一時的に、不動産価格が高騰しているのでキャピタルゲインによる利益を上げている業者や投資家もいる。しかし、資産やキャッシュが少ない投資の初期段階でキャピタルゲインを狙うと、バイアウト失敗による損失をカバーが出来ない可能性が高く不動産投資のプロでない限りおすすめしない。

税金がキャピタルゲインとインカムゲインで大きく違う!

キャピタルゲインとインカムゲインでは税金が大きく違う為、注意が必要である。特に不動産投資の場合、キャピタルゲインに大きな違いがある。さらに、個人と法人でも税率が異なる。

【キャピタルゲイン】

税率
個人の場合 5年以内の売却:41.1%
5年以降の売却:22.1%
法人の場合 他の益金と合算して課税所得を計算
所得の内800万円以下:15%
所得の内800万円以上:25.5%

【インカムゲイン】

個人の実効税率

課税所得額 所得税率+住民税率 所得税控除額反映後実効税率
195万円以下 15.0% 15.0%
195万円超330万円以下 20.0% 15.0~17.0%
330万円超695万円以下 30.0% 17.0~23.8%
695万円超900万円以下 33.0% 23.9~25.9%
900万円超1,800万円以下 43.0% 25.9~34.5%
1,800万円超4,000万円以下 50.0% 34.5~43.0%
4,000万円超 55.0% 43.0~55.0%

【法人の実効税率】

法人税率・法人住民税率・事業税・地方法人税・地方法人特別税の合計
400万円以下 21.42%
400万円超800万円以下 23.20%
800万円超 34.33%



税率に関しては変動があるので、詳細は国税庁のHPを参照してほしい。

個人での不動産投資と法人での不動産投資のメリットデメリットについては以下の記事も参照にしてほしい。

>個人での不動産投資と法人での不動産投資のメリットデメリットとは?

キャピタルゲインを狙った投資のリスクやデメリットとは?

キャピタルゲインの場合、資産価値の減少(元本の目減り)がリスクとして考えられる。
4000万円で購入した物件が、5000万円で売れれば成功である。しかし、3500万円になる可能性もある。

バブル期からの地価推移グラフを示す。
このグラフから分かるように、1990年までは土地の価値は上がる一方であった。しかし、バブルが弾けると5年で土地の価格は半分程度まで下がっているのがわかるであろう。

当時は、土地の価値が上がると考えられていた為、返済比率が90%ほどであってもマンションやアパートを建てる地主は多く、銀行もフルローンやオーバーローンを出していた。

しかし、バブルがはじけて土地価格上昇の神話が崩れた。返済比率が高いせいで、空室リスクに耐える事ができず、売却をしたくても価値が目減りしているので借金以上の価格で売却をできない。そうして、多くの資産家や地主が自己破産に追いやられたのである。

今では、土地の価値が上がる地域はごく一部でしかない。

キャピタルゲインだけを狙った投資をして、バブル期のように空室リスクに耐えられない物件や売却が出来ないような物件を高値掴みしないように注意したい。

もし、キャピタルゲインで勝負をするのであれば、バブル期のようなリスクが内在している事を十分に理解し、同じ過ちを繰り返さないように、当時の勝ち組に分類された資産家や地主がどのような戦略を取っていたのか研究をする必要があると考える。

インカムゲインを狙った投資のリスクやデメリットとは?

インカムゲインの場合、トータルリターンを考慮しなければ結果的に赤字となる可能性があるので注意が必要だ。

不動産投資の場合、資産保有中にリフォーム費や業者に払う広告料(AD)などの諸経費がかかる。物件によって変動はあるが、収入の20%ほどが維持費と見ておくといいだろう。また、諸経費の他に大規模修繕費用として数十年に一度、数百万円から数千万円の費用がかかる。

そのため、返済比率がギリギリの物件の場合は、手元にキャッシュが残らないばかりか、不動産保有中にかかる維持費によって赤字に転落する可能性がある。

また、空室リスクや金利上昇リスクも内在しているので注意が必要である。更に詳しい不動産投資のリスクについては、以下の記事にまとめているので参考にしてほしい。

不動産投資における4つのリスクとは?注意する事とは?



インカムゲインを狙った投資の場合、保有期間中における手出しや空室、金利上昇リスクが内在しているので注意が必要である。

もし、これらのリスクに耐えられない場合は売却を検討しなければならない。

しかし、SBIのようなノンバンクから長期間の融資を高い金利で引いている場合は注意が必要だ。なぜならば、ノンバンクから融資を引いている場合、売却ができない可能性が高いからである。

ノンバンクから融資を受けるリスクについては、こちらの記事で紹介をしている。

>ノンバンクで融資を受けるリスクとデメリットとは?



売却をしたくても、元本以下でしか売却が出来ない場合は、売価との差額分は自己資金から捻出をしなければならない。不動産保有期間中の資産価値の目減りリスクは、インカムゲインを狙った投資であっても内在しているので注意が必要である。

また、差額分を自己資金から捻出できないからと保有し続けるにも注意が必要だ。なぜならば、法定耐用年数を超えるような物件を長期間保有する場合は諸経費がかかる他に、デットクロスのリスクが内在するからだ。デットクロスについては以下の記事で纏めている。



このように、インカムゲインを狙った不動産投資にも諸経費や大規模修繕、空室リスクや金利上昇リスク、資産価値の減少による売却時のリスク、デットクロスなどのリスクが内在している。単純なインカムゲインだけを考えるのではなく、売却までを含めたトータルリターンの検討もしなければならないのだ。

不動産投資のメリットは資産拡大に向いている事

上記のように、キャピタルゲインを狙った投資にもインカムゲインを狙った投資にもリスクやデメリットは付きものである。しかし、不動産投資においては、銀行から融資を受けて物件を購入し、その物件から生まれたキャッシュフローを再投資できるという「レバレッジ」が最大のメリットである。レバレッジを効かせれば、サラリーマンの生涯年収以上の資産を構築する事が可能であるのだ。

ただし、闇雲に投資をすればいいという分けではないので注意が必要だ。不動産投資には各ステージに合わせてやる事や見合った投資スタイルがある。不動産投資のメリットを存分に活かす為にも、私が推奨しているのは以下のステップである。

ステップ1:支出を少なくして、収益の最大化(費用対効果)を図る

無駄な支出は全て押さえる。家賃が高いなら、低い所に引っ越す。保険の見直しを行う。飲み会の数を減らす。など無駄を徹底的に無くすのである。

京セラの創設者である稲森さんは、JALの再建にあたって「支出を減らして、収入を増やすだけ」とおっしゃっています。まずは自己資金を作る為に、支出をとことん減らす努力をする必要があると考える。

そして、労働時間を少なくして収益を増やす事が出来ないか検討を行う
無駄な残業は止めてその時間を用いて勉強をする、副業をする事も考えられる。今では副業が禁止されている企業も減ってきているので、努力次第で自己資金を増やす事も可能である。また、副業が禁止されているのであれば妻名義として副業に取組むなどの努力を行うのである。

人生を変えたいと本気で思って死ぬ気で働けば、月収100万円なぞ到達できる。飲み会に行って愚痴を言うなどの無駄な時間があれば、夢を実現する為に徹底して自分の為になる事に時間を投資するのだ。

ステップ2:インカムゲインとトータルリターンを狙った投資

ステップ1でマインドと行動を変える事が出きれば、次はとにかくキャッシュフロー重視で資金を稼ぐスピードを上げる事に重きを置く。キャッシュがあれば、万が一の時も対処が出来る。現金で物件を購入出来れば、空室リスクへの保険にもなる。また、抵当権がつかない物件は次の融資戦略を組む上で重要な鍵となる。キャッシュがあれば、規模拡大のスピードを更に加速させる事が可能なのだ。

キャッシュを稼ぐために、最初はキャピタルゲイン狙いではなく、インカムゲインによって毎月安定してキャッシュが入ってくる仕組みを作る。

利回りが高い物件や、耐用年数が長く残っており融資期間が長く組める物件を積極的に狙い、インカムゲインだけで毎月100万円以上の利益が出るようにする。毎月100万円以上のキャッシュが入ってこれば、安定的に再投資がしやすくなり、生活費もインカムゲインから補う事が可能になる。不動産投資の安全圏へ向けて、さらに加速して突入する事が出来るようになるのだ。

ただし、前述のようにインカムゲインだけを狙った投資の場合は、売却時に大損をする可能性もあるので注意を怠ってはならない。インカムゲイン狙いの投資であっても、トータルリターンも見据えて事前にしっかりと検討を行ってほしい。

ステップ3:キャピタルゲインも狙った投資

インカムゲインにより安定して収益が挙げられるようになれば、リスクも高いが大きなリターンが望めるキャピタルゲインを狙った投資も盛り込んでいく事が可能だ。多少返済比率が高くとも、安定的に見込めるインカムゲインでカバーをする事ができる。キャッシュがあまりでない物件であっても、資産価値が高いのであればバランスシートを改善するためにポートフォリオに盛り込む事も考えられる。バランスシートが改善されると、企業価値が高まり更に大きな融資を引く事も可能になるのだ。

また、利回りが50%をこえるような超高利回り再生物件にも挑戦が出来るようになる。この段階になれば、資産が資産を産むようになるため投資スタイルも選べるようになり様々な挑戦が出来るようになる。

再生物件はリフォーム費用など諸費用が多くかかるため、いきなりこの物件に手を出すのは危険である。まずは基盤を固めて、このような物件に挑戦してもリカバリーが出来る状態にする事が必要だ。

まとめ

不動産投資をするに当たりキャピタルゲインかインカムゲインどちらを狙っているのかを検討しておく必要がある。

キャピタルゲインには、大きな利益を上がられるというメリットもあるが、バブル期のように資産価値の目減りによって大損をするというリスクやデメリットが内在している。

インカムゲインには、毎月安定してキャッシュが入ってくるというメリットもあるが、物件の購入段階で判断を誤ると保有期間中のキャッシュアウトが増えて経営が行き詰るというリスクや金利上昇リスク、売却リスクなどが内在している。

いずれにしても、リスクやデメリットもあるが、一方で銀行の融資を受ける事で資産を増やせるというレバレッジは不動産投資の最大のメリットである

このメリットを最大限活用する為に、私は3つのステップを推奨している。

「早く会社をリタイアしたい」「本業以外で大きな収入が欲しい」「自由な生活を送りたい」などの夢があり、はやる気持ちもあるだろうが、不動産投資で成功して夢を叶える為にも、焦らずにしっかりと腰を据えてこのビジネスに取組んでいただきたい




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