3点ユニットバスは絶対に購入しない方がいいのか

購入してもいい基準はあるのか

 

一昔前のワンルームでは当たり前だった3点ユニットバス

バス・トイレ・洗面が一つになっていて、90年代中ごろまでは“ホテルのようでオシャレ”と人気があったはずだが、いつの間にか、不人気設備の象徴のような存在になってしまった。

そのような物件が今、市場に溢れているが、投資初心者がそのような物件を購入しても大丈夫なのだろうか。

 

ここでは、3点ユニットの物件の問題点と、購入しても良いと思われる基準について解説していく。

3点ユニットは取り扱いを間違えると不良債権化しやすい難しい物件なので、購入前に、ぜひ参考にしてほしい。

 

なぜ3点ユニットバスをおすすめしないのか?

お手頃な中古物件のリストから3点ユニットバスを省いてしまうと、途端に数が限られてしまう。3点ユニットのワンルーム物件は市場に溢れている。

しかし筆者は、3点ユニット物件をおすすめしない。それには次のような理由があるからだ。

  1. 客付けに苦労するから
  2. AD(広告宣伝費)がバカにならない
  3. リフォームや分離工事にコストが掛かる

1.客付けに苦労するから

客付けに苦労する理由は、ズバリ!人気が無いからだ。

3点ユニットがなぜこれほど人気が無いのか、だいたいの理由は分かっていると思うが、念のため確認しておこう。

  • カビやすく不衛生な感じがする
  • トイレットペーパーが湿気る
  • バスに湯を張って暖まっても、体を洗う時に湯を抜かなければならない
  • うっかりトイレ側を濡らしてしまうと、後が大変
  • 友人が泊まりに来てお風呂を使用中にトイレに入れない・・・など。

 

とにかく使い勝手が悪いのだ。また、バスタイムを一日の疲れを取る大切な時間だと思う人は意外と多く、リラックスできない点も不人気の一因だ。

賃貸物件の検索サイトには、絞り込み条件に「バス・トイレ別」という項目がある。「バスとトイレは別々の空間で」という希望は多く、この項目にチェックを入れて検索する人は約50%に上ると言われている。

ここにチェックを入れられたら、検索結果にあなたの物件が挙がることは無くなる。入居希望者の目に触れる機会が減るのだから、当然問い合わせも少なくなる。

2.AD(広告宣伝費)がバカにならない

客からの問い合わせが少ない物件でも入居者を探して空室を埋めなければ、アパート経営は成り立たない。

そんな時は、不動産屋に頼るしかない。来店したお客に、「このような物件もありますよ」と紹介してもらうのだ。

しかしこれを善意でやってくれる不動産屋は無い。仲介手数料とは別に、AD(広告宣伝費)やB(営業マンへのバックマージン)として、いくらか支払う事になる。

ADの相場は家賃1ヶ月分~2か月分と言われている。客付けが難しい物件ほど、相場よりも多く支払うハメになるため、割が合わないのだ。

3.リフォームや分離工事にコストが掛かる

3点ユニットをホテルライクにリフォームしたり、バスとトイレに分離することも出来るが、手間やコストが掛かる。分離工事は素人がDIYでリフォームすることは難しいため、どうしても業者に依頼することになる。

費用は50万円~80万円程が相場と言われており、これをどれくらい家賃に上乗せできるのかがカギとなるのだが、トイレのスペースを確保するためにクローゼットを撤去したり、居住空間を狭くする必要があるため、思ったほど上乗せできないのが現状だ。

仮に5000円上乗せできるとして、年間で6万円の回収となる。50万円のリフォーム費用をかけた場合、利回りは12%となる。そこまで悪い数字には見えないかもしれないが、今後10年間ずっと家賃をプラス5000円できる保証はない。

また、すでに家賃が3万円を切っているような物件の場合、3000円の値上げをするのも困難であろう。

投資に対するリターンが見込めない可能性があるのだ。

一方、3点ユニットのままで、ホテルのようなリフォームをする方もいる。

しかし、3点ユニットのままのリフォームの場合、いくらオシャレにしても“3点ユニット”であることは変わらない。

そのため、最初の絞り込み検索でハネられることに変わりは無いことに注意をしてほしい。

 

初心者は3点ユニットバスを避けるべき

しかし、3点ユニットバスの物件を上手に運営している投資家も実在しており、ブログなどで「3点ユニットでも大丈夫!」と発信していたりする。

そのようなものを読むと、何もそこまで3点ユニットを避けなくても良いのでは?と思うかもしれない。それでも私は声を大にして言いたい。「初心者は3点ユニットバスを避けるべきだ」

 

不動産投資を始める時、事前に何冊も本を読んだり、セミナーに参加したりして勉強してから始める方が多いだろう。しかし実際に運営して見ると、マニュアル通りに行かないことが山ほど出てくる。

その時に、既に何棟か運営して経験や人脈のある投資家と、全くの初心者では対応に差が出てきて当然だ。

例えば、3点ユニットを分離するリフォームをするとして、それに掛かる費用はどうするべきか?銀行から新たに借り入れた方が良いのか、自己資金から繰り出すのか。

その結果、キャッシュフローにどのような影響を与えるのか。費用はいくらまで掛けても大丈夫なのか、部屋が狭くなっても客付けは出来るのか・・・。

これらのことは、ある程度実績を積みノウハウが蓄積された者でないと判断が難しいだろう。

 

また、3点ユニットはそのままで、家賃を下げて客付けすれば良いと思っていても、実際に空室期間が長引いた時に、ローンの返済に困ることになる。

他に収益物件を持っていれば、その点でも余裕があるが、これが1棟目の初心者では、すぐに資金がショートしてしまうだろう。

 

3点ユニットバス物件を購入してもいい基準とは?

 

上で見てきたように、投資初心者なら3点ユニットバスは避けるべきだが、次のような条件に当てはまるのであれば、購入を検討しても良いだろう。

  1. 客付けができるエリア
  2. 格安に分離工事ができるノウハウがある
  3. どのようなリフォームなら入居がつくかイメージができる
  4. 地域最安値に引きなおしても十分にキャッシュが回る売価
  5. リスクを補うキャッシュが潤沢にある

1.客付けができるエリア

3点ユニットでも確実に入居希望者のいるエリアがある。都心の城南地区などでは、セパレートタイプよりも家賃が安ければ3点ユニットでも十分に客付けできるエリアもある。

エリアの人気が、3点ユニットの不人気をカバーしてくれるのだ。

もし、3点ユニットで悩んでいるのであれば、その物件のエリアで3点ユニットでも入居がつくのかhしっかりとリサーチをしてから決めて欲しい。

2.格安に分離工事ができるノウハウがある

リフォーム会社に勤めている、職人とツテがある、など、格安にリフォーム出来るノウハウを既に持っているのであれば、3点ユニットを候補に入れても良いだろう。

リフォームに50万円をかけるのと、25万円をかけるのでは大きく異なってくる。

相場の半分くらいの値段でリフォーム出来れば、競争力のある物件に生まれ変わるだろう。

さらに、このリフォーム費用も融資を引けると自己資金を温存できるのでいいだろう。

3.どのようなリフォームなら入居がつくかイメージができる

3点ユニットはそのままでも、部屋の印象をガラッと変えるようなオシャレなリフォームが出来れば、比較的すぐに入居者が見つかるケースが多い。

専門の業者にデザインを依頼するとそれなりのコストが掛かってしまうが、自分でそのイメージを持っていて実現できるのなら、挑戦してみても良いだろう。

4.地域最安値に引きなおしても十分にキャッシュが回る売価

都心部でなくても、家賃をその地域の最安値にすれば入居者が決まるケースは多い。賃料を2万円台などの破格の値段に引き直し、それでも十分にキャッシュが回るのかシミュレーションしてみよう。

退去時のリフォームで、キャッシュが飛ぶリスクもある。格安(家賃の2ヶ月以下)で、入居が付くリフォームができるのかも重要なポイントだ。

土地値に近い売価の物件でないとなかなか収益は出ないが、もしそのような物件が見つかったら、3点ユニットでも大丈夫だろう。

5.リスクを補うキャッシュが潤沢にある

手元にキャッシュが潤沢にあり、どのようなリスクが襲って来ても対応できるのであれば、気に入った物件を購入すれば良い。

3点ユニットであろうとリスクが許容範囲内であれば、購入は個人の自由だ。

 

まとめ

3点ユニットバスは次のような理由からおすすめ出来ない。

  • 客付けに苦労するから
  • AD(広告宣伝費)がバカにならない
  • リフォームや分離工事にコストが掛かる

 

特に、実績やノウハウの無い初心者が1棟目に購入するのは、リスクが高すぎると言える。

だからといって3点ユニットの全てを否定するわけではない。次のような基準をクリアできるなら、購入しても大丈夫だろう。

  • 客付けができるエリア
  • 格安に分離工事ができるノウハウがある
  • どのようなリフォームなら入居がつくかイメージができる
  • 地域最安値に引きなおしても十分にキャッシュが回る売価
  • リスクを補うキャッシュが潤沢にある

 

この基準をクリアするのはなかなか難しいかもしれないが、3点ユニットでも上手に運営するノウハウを身に付けることが出来れば、購入対象物件の幅を広げることが出来る。

 

3点ユニットは今後ますます競争力を失くしていくだろうが、そこを逆手に取ることが出来るかは、投資家の腕次第だ。そのためには、コツコツと実績を積むことが一番の早道だろう。

 




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