「不動産投資で節税になる」はウソ?サラリーマンは要注意?!

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不動産投資で本当に節税になるの?

不動産投資って危なくない?

実際のところはどうなの?

こんな疑問に答えていきます。

こんにちは、トシユキです。

僕も最初は、不動産投資が節税になると聞いてこの業界のことを知りました。

実際に普通のサラリーマンでも、節税目的で不動産投資を始める方は多くいます。

でも、「不動産投資が節税になる」という話は注意が必要です。

確かに不動産投資で節税はできるのですが、そんな金額が一瞬で吹き飛んでしまうくらい、不動産投資にはリスクがあります

ここでは、31室のオーナーをしている不動産投資家という目線で「不動産投資が節税になる」という言葉の真実について説明していきます。

購入を検討している方は、決断をする前に参考にしていただければと思います。




なぜ不動産投資で節税ができると言われるのか?

まず、個人が不動産に投資することで節税できる税金には、次の2種類があります。

1. 所得税
2. 相続税

 

1.所得税

サラリーマンの場合、毎月の給料から所得税を天引きされていますが、不動産投資をすると会社からの給与と不動産からの収入を合算して確定申告することになります。

不動産からの収入がマイナスになっていれば、合算した金額が少なくなるため、既に天引きされた給料からの税金が返ってきます。

2.相続税

現金を不動産にかえることで、相続税評価額が3分の1程度まで圧縮することが可能になります。

資産家が自分の土地にアパートを建てるのは、現金のまま相続するよりもアパートにしてから相続をした方が税金を圧縮できて節税効果が高くなるためです。




不動産投資で節税になる仕組みとは?

不動産投資で節税になるのは、以下の理由があるからです。

1. 不動産投資は減価償却ができる
2. 不動産所得は「総合課税」である

 

1.不動産投資は減価償却ができる

不動産所得 = 家賃収入 - 経費

不動産所得は1年間の家賃収入からその年に掛かった費用を差し引いて計算をします。

そして、算出された不動産所得に税率を掛けて税金を納税します。

この「経費」を増やすと不動産所得が減るので、納める税金が少なくなります。

この経費を増やす方法として、不動産投資では「減価償却費」が使われます。

減価償却費は、建物や設備の価格を法定耐用年数で按分して毎年計上していく経費です。

例えば、建物価格が4700万円で、法定耐用年数47年のRCマンションの場合は、

4700万円/47年=100万円/年

を毎年、減価償却費として経費計上できることになります。

実際に100万円を支払っている分けではありませんが、会計上では100万円の支出が発生したとして計算をすることができるのです。

会計上で不動産所得がマイナスとなれば、不動産収入から支払う所得税は0円になります。

2.不動産所得は「総合課税」である

所得税は10種類ありますが、それをまとめて税金を計算する「総合課税」と、個別に税金を計算する「分離課税」に大きく分けることが出来ます。

不動産所得は「総合課税」なので、不動産所得税がマイナスになるとその分をサラリーマンの給与所得から差し引くことができます

例えば、サラリーマン収入が額面で800万円だった場合、減価償却により会計上では不動産所得がマイナス100万円になると、総収入は700万円ということになります。

すると、800万円に対して支払っていた税金が「払いすぎ」となるので、給与から天引きされていた所得税の一部が払い戻し(還付)されることになるのです。

給与所得が300万円で不動産所得が-100万円だった場合は、約10万円の節税効果となります。

課税対象額が大きくなればなるほど税率が上がっていくので、給与所得が1.500万円だった場合は、不動産所得が-100万円だと節税効果は約33万円とより大きくなります。




節税効果は無限ではないので要注意!

Photo Original by : ちゆchiyouさん

「不動産投資で節税できる」という言葉は嘘ではありません。しかし、節税には落とし穴があります

不動産所得をマイナスにするためには、家賃収入を上回る経費を計上しなければなりません。不動産を所得した年には、登録費用や火災保険などの支払いがあるため、経費が家賃収入を上回るのは割と簡単です。

しかし、2年目以降からは減価償却がメインとなりますので、

● 法定耐用年数で減価償却をすると、毎年の減価償却費が少なくなり、節税効果が薄れる
● 短期間で償却するために毎年の減価償却を大きくすると、将来経費として計上できなくなる
● 追加で物件を購入して節税効果を維持しようとしても、借入額に限界があるのでいつかは頭打ちになる

という問題があります。




デットクロスには要注意

減価償却期間を過ぎると「デッドクロス」と呼ばれる、ローンの元本が減価償却費よりも多い状態になります。

減価償却費:実際に支出はないが経費にできる
元本の返済額:実際に支出があるが経費にできない

これが逆転するということは、手元に現金がないのに経費(減価償却)が少なくて所得が増えるので、税金が多くなり黒字なのに倒産をするという事態になってしまいます。

例えば、ざっくりと計算すると

不動産所得=800万円-400万円(銀行返済)-300万円(減価償却)=100万円

上記のケースでは200万円が課税所得になります。

これが減価償却がゼロになると、

不動産所得=800万円-400万円(銀行返済)-0万円(減価償却)=400万円

400万円が課税所得になります。

すると、単純に考えると税金が4倍に増えてしまいます。

今まで減価償却費を計上することでマイナスとなっていた会計も、減価償却期間が終わるとプラス(黒字)に転換し、所得税が発生します。

さらに、給与所得と不動産所得が合算されるため税率も上がり、かなりの税金を支払わなければならないことになってしまいます。




経費に計上できるものとそうでないものとは?

経費に計上できるモノは基本的に不動産投資に関わる支出です。

管理費 エレベーターや防犯カメラの点検や保守、清掃、消防設備の法定点検業務等
修繕積立金 修繕工事を将来的には行う必要が出てくるため、管理会社に支払う
賃貸管理代行手数料 賃貸管理をしてくれる会社に支払う
修繕費 毎回入居者が入れ替わる時に、細かいメンテナンスに支払う
損害保険料 火災や地震等に備えて保険を掛け、保険会社に支払う
租税公課 必要経費の中の経費として落とせる国や地域に支払う税金(印紙税、不動産所得税、償却資産税等)
減価償却費 建物躯体や建物設備等の利用期間を分割してそれぞれの年に計上した金額
借入利子 借入金の返済額の利子
その他 税理士に支払う手数料や、不動産所有や運営時に掛かった交通費や通信費、新聞図書費等

 

また、計上出来ないものは以下の様なものです。

自ら住んでいる不動産投資の費用 不動産投資をしても自分で済んでいる場合は保険料や修繕費も含めて計上されません。
不動産売却時の譲渡損 不動産を売却するときに出た譲渡損は、譲渡所得として計上されるため、不動産所得には計上出来ません。
借入した金額の元本部分 元本部分の金額は計上出来ません。
私生活の費用 不動産投資の為に使っているお金なのか、そうでないのか線引きする必要があります。

 

経費を計上する場合の注意点とは?

確定申告で必要経費を計上するに当たって正しく行えば、所得税の負担を軽減できることもあります。しかし、間違った情報を申請すると税務調査から厳しいペナルティが与えられてしまいます。

意図した間違えでない場合は軽微な罰則で済みますが、明確な虚偽申請や何度も同じ間違えをおこした場合は、追加納税額の35%が課される「重加算税」を支払わなければならなくなる恐れもあります。

計上出来る項目とそうでないものをしっかり把握して、必要な経費のみを計上するようにしましょう。

その他の節税対策とは?

減価償却で正しい項目を計上していく方法はもちろん節税に役立ちますが、その他にも節税に役立つ対策があります。

青色申告を利用して控除をうける

確定申告をする場合、青色申告と白色申告があります。

期限内に青色申告をすることで、65万円または10万円の控除を受けることができます。こちらは一度提出すればその次の年からは申請をする必要はありません。

ちなみに、特に何も申請しない場合は単式簿記で帳簿を行い白色申告となります。青色申告の場合は複式簿記で帳簿を行うため手間が掛かりますが白色申告よりも節税することができます

不動産投資を法人化する

マンション投資が10室以上または5棟以上ある場合は、不動産賃貸を法人化して節税効果を高めることができます。

法人化すると自分や家族にも給料を与えることができたり、減価償却の計上をするタイミングも調整できるため、利益の少ない年は計上しないなど自分で調節することができるようになります

ただし、公務員の場合は所有するマンションの数や、所得の金額の多さにより副業規定のラインを超えてしまうので、注意が必要です。

節税目的で不動産投資が失敗する理由

不動産投資のリスクはデッドクロスだけではありません。

不動産投資=節税だと思っている方々は、次のようなリスクにも注意をしてください。

1. 出費はローン返済だけではない
2. サブリースはオーナーに不利な制度
3. 売却は簡単ではない
4. 業者は買い取ってはくれない

 

1.出費はローン返済だけではない

不動産投資には以下のようなリスクがあります。

● 入居者の退去に伴うリフォーム
● 空室になれば谷内の収入が途絶えるリスク
● 築年数に伴う家賃下落リスク
● 設備の陳腐化による大規模修繕リスク
● 金利上昇による返済額増加のリスク

最初はシミュレーション通りに家賃収入が得られていたのに、築年数が経つほどに支出が増えて支払いが苦しくなることもあります

2.サブリースはオーナーに不利な制度

「空室対策としてサブリース契約をしているから大丈夫!」と思っていると足元をすくわれてしまいます。

サブリース業者にはメリットがありますがオーナーに不利な制度で、次のような落とし穴があります。

● 満室の場合でも、実際の家賃の70%~90%しか家賃を得られない
● 設定家賃の見直しがある(家賃保証が減額される)
● 募集開始の数か月(フリーレント期間)は保証されない
● 一方的に中途解約されることがあるが、オーナーからは中途解約できない
● 礼金と更新料は業者のもの

などです。

「30年保障だから大丈夫!」などと決して思ってはいけません。

レオパレス21はサブリース問題で、アパートオーナーと訴訟問題まで発展しています。

サブリース契約は業者が儲かるスキームなので、この契約に頼ったマンション経営は危険です。

3.売却は簡単ではない

「節税できる期間が過ぎたら売却すれば良い」と思っている人もいるかもしれませんが、そう簡単にはいきません。

特に新築のワンルームなど購入した人は、売却価格がローン元本を下回ってしまい、売るに売れない状況になる可能性が高いです。

2000万円に近い金額で購入した新築ワンルームマンションが、購入した数週間後には1200万円にまで下落したケースもあります。

新築物件には、新築プレミアというチラシやパンフレットなどの広告宣伝が上乗せされた値段設定になっています。

しかし、売却するときには中古物件として周辺相場と同じ価格まで下がるケースが多いので注意が必要です。

4.業者は買い取ってくれない

「将来売却するときには業者が買い取ります」という約束で安心してしまう人もいます。

しかし、これもあまり信用できません。

その業者が倒産してしまえば、そのような約束はなくなりますし、買い取ってくれる場合でも足元を見られて買い叩かれるのが現状です

「倒産は滅多に起きない・・」と思われるかもしれませんが、2018年~2019年にかけて不動産投資に対する融資が出にくくなり、多くの業者が倒産をしました。

「多額の借金をして10年間運用し、売却損も含めると結局手元に残る現金が100万円程度・・・。」であれば、毎年10万円貯金するか投資信託に預けた方が低いリスクで資産形成ができると思いませんか?




築30年以上たったワンルームマンションに資産価値はない!?

サラリーマンの不動産投資が節税に繋がらないことを業者に言うと、「でも老後の年金代わりになりますから。」と説得してくる営業マンもいます。

実はこの「年金代わり」も、節税と並ぶ営業トークで注意が必要です。

築30年以上たったワンルームマンションの事を考えてみてください。

  • 今と同じ家賃で貸し出せるのか?
  • そもそも入居者はいるのか?
  • 大規模修繕にいくらかかるのか?
  • 取り壊すことになったら、いくら払うのか?
  • いくらで売却できるのか?

箱根やリゾート地には5万円で売却に出されている区分マンションもあります。

それでも売れていません。

なぜなら、保有期間中に修繕積立金税金などで毎月数万円の支出があり、家賃収入でまかなうことができなくなっているからです。

「タダでもいらない物件」というのは実際に存在しますし、老後の年金代わりになるかどうかは冷静に判断をしなければなりません。

年金代わりどころか、貯金を取り崩して補填するリスクは高くありません。

退職後の生活を不安に思うサラリーマンは多いです。しかし、その心情にうまく漬け込む営業トークに乗せられてはいけません。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

「節税の為の不動産投資」は嘘ではありません。しかし、節税になるどころか大きなリスクを負うケースの方が多いように感じます。

不動産投資で節税できるのは最初のうちだけで、2年目からあまり節税効果が得られなくなったり、減価償却期間が過ぎればデッドクロスに陥るリスクもあります。ローン返済以外にも様々な支出があり、シミュレーション通りに収入が得られるとは限らないです。

不動産投資を節税目的にするようであれば、収入を増やす方に目を向けた方が総合的な手残りは増えるでしょう。

物件を売ることが仕事である不動産投資の営業マンは、不動産投資のおいしい面だけを拡張し、隠されたリスクについてきちんと説明しないこともあります。

営業トークに騙されないよう、知識武装をして騙されないように注意してほしいと思います。


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