不動産投資で本当に節税できるのか?

不動産投資は簡単ではない?

 

不動産投資を始めた理由を聞くと「節税になるから」という答えが返ってくることがある。よほどの資産家なのかとよくよく聞いてみると普通のサラリーマンだと言う。

不動産業者の営業マンからの受け売りなのだろうが、不動産投資が節税になるなんて、どうして信じてしまったのだろう。このような人が後を絶たないことを本当に悲しく思う。

不動産投資で節税することは確かに出来る。しかしそんな金額が一瞬で吹き飛んでしまうほど、不動産投資にはリスクがあることを知っているのだろうか。

 

ここでは、「不動産投資が節税になる」という言葉の真実について解説していく。営業マンは何を根拠に節税できると言うのか、契約書にサインする前に必ず読んでほしい。

 

なぜ不動産投資で節税ができると言われるのか?

個人が不動産に投資することで節約できる税金には、次の2種類がある。

  1. 所得税
  2. 相続税

1.所得税

サラリーマンの場合、毎月の給与から所得税を天引きされているが、不動産投資をすると会社からの給与と不動産からの収入を合算して確定申告することになる。

不動産からの収入がマイナスになっていれば、合算した金額が少なくなるため、既に天引きされた給与からの税金が還付されるのだ。

2.相続税

現金を不動産に換えることで、相続税評価額が3分の1程度まで圧縮することが可能になる。

資産家が自分の土地にアパートを建てるのは、現金のまま相続するよりも節税効果が高いためだ。

 

不動産投資で節税になる仕組みとは?

ここでは所得税について、より詳しく解説していこう。

サラリーマンとしての給与と不動産所得を合算するとなぜ節税になるのか。その仕組みは次の2つがポイントとなる。

  1. 不動産所得は経費次第でマイナスになりやすい
  2. 不動産所得は「総合課税」である

1.不動産所得は経費次第でマイナスになりやすい

不動産所得とは、次の計算式によって算出される。

 不動産所得 = 家賃収入 - 経費

 

1年間の家賃収入からその年に掛かった経費を差し引き、算出された金額に税率を掛け納税する。経費を節約して所得を増やした方がお得だと思うのは、家計管理の視点だ。

不動産投資で節税しようと思ったら、所得を“マイナス”にすることが重要になるのだが、家賃収入を減らすことなく経費をたくさん計上出来る方法がある。「減価償却費」だ。

減価償却費は、建物や設備の価格を法定耐用年数で按分して毎年計上していく経費なのだが、あくまでも帳簿上の経費であるため、懐からキャッシュは出ていかない。

帳簿上でマイナスとなれば、不動産収入から支払う所得税は0円だ。 

2.不動産所得は「総合課税」である

不動産所得がマイナスになると、さらにサラリーマンの給与から天引きされた所得税が還付される。これは、不動産所得が「総合課税」だからである。

所得税は10種類あるのだが、まとめて税金を計算する「総合課税」と、個別に税金を計算する「分離課税」に大別できる。給与所得と不動産所得は総合課税の仲間同士なので、所得をまとめることが出来る。

給与所得が300万円で不動産所得が-100万円だった場合、約10万円の節税効果となる。

課税対象額が大きくなればなるほど税率が上がっていくので、給与所得が1,500万円だった場合は、節税効果は33万円とより大きくなる。

高所得者にとって不動産投資の節税効果は抜群なのだ。

 

節税効果は無限ではありません!

 

「不動産投資で節税できる」という言葉に嘘は無かった。しかし不動産屋の営業マンから、次のような説明を受けただろうか。

「節税できるのは初めだけである。」

不動産所得をマイナスにするためには、家賃収入を上回る経費を計上しなければならない。不動産を取得した年には、登録費用や火災保険料などの支払いがあるので、家賃収入を上回るのは割と簡単だ。

次年度からは減価償却費が頼りの綱となるが、この減価償却は永久に出来るものではない。償却期間が過ぎてしまったら、もう経費として計上できないのだ。

 

その時に恐ろしい事が待っている。“デッドクロス”だ。デッドクロスとは、ローンの元本部分が減価償却費よりも多い状態のことを呼ぶ。

減価償却費は現金の支出無しに帳簿に経費計上出来るが、ローンの元本部分はその逆になる。手元から現金が出ていくのに帳簿に経費として計上できないのだ。

今まで減価償却費を計上することで、マイナスを保っていた帳簿がプラス(黒字)に転換し、所得税が発生する。給与所得と合算されるため税率も上がり、かなりの金額を支払わなければならない。

残ったお金でローンの元本が支払えなくなることもある。もはや節税どころではなくなるのだ。

 

不動産を所有する事は簡単なことではありません

不動産投資のリスクはデッドクロスだけではない。

不動産投資=節税だと思っている方々は、次のようなリスクを理解しているのだろうか。

  1. 出費はローン返済だけではない
  2. サブリースはオーナーに不利な制度
  3. 売却は簡単ではない
  4. 業者は買い取ってくれない

1.出費はローン返済だけではない

自宅を購入したのなら月々のローンの心配だけをすれば良いが、不動産投資の場合は次のようなリスクを忘れてはいけない。

  • 入居者の退去に伴うリフォームの出費
  • 空室になれば家賃収入が途絶えるリスク
  • 築年数に伴う家賃下落リスク
  • 設備の陳腐化による大規模修繕リスク
  • 金利上昇による返済額増加のリスク

 

最初のシミュレーション通りに収入が入ったとしても、出費を伴うリスクが次々と襲いかかる。その都度きちんと対処していくには、現金とタフな精神力が必要だ。

2.サブリースはオーナーに不利な制度

空室対策としてサブリース契約をしているから大丈夫!と思っていると足元をすくわれる。サブリースは業者にはメリットがあるが、オーナーには不利な制度なのだ。

サブリース契約には次のような落とし穴がある。

  • 満室の場合でも、実際の賃料の70~90%しか賃料を得られない
  • 設定賃料の見直しがある(家賃保証が減額される)
  • 募集開始の数カ月(フリーレント期間)は保証されない
  • 一方的に中途解約されることがあるが、オーナーからは中途解約できない
  • 礼金と更新料は業者のもの・・・など

 

30年保証だから大丈夫!などと決して思ってはいけない。サブリース契約は、お金に余裕があって面倒なことは一切やりたくない、という人がやるものだ。

3.売却は簡単ではない

節税できる期間が過ぎたら売却すれば良い、と思っている人もいるかもしれないが、そう簡単ではない。

特に新築のワンルームなどを購入した人は、売却価格がローン元本を下回ってしまい、売るに売れない状況になる可能性が高い。

2000万円近い金額で購入した新築ワンルームマンションが、購入した数週間後には1200万円まで下落した事例もある。

新築物件には、チラシやパンフレットなどの広告宣伝費が上乗せされている。(新築プレミア)しかし、売却する時は中古物件として周辺相場と同じ価格まで下がるのだ。

4.業者は買い取ってくれない

将来売却する時には業者が買い取るから、という約束で不動産投資に踏み切った方もいるかもしれない。しかし、これも信用できない。

その業者が倒産してしまえばそのような約束は反故となるし、買い取ってくれる場合でも足元を見られて買い叩かれるのがオチだ。

多額の借金をして、10年運用して売却損も含めて結局手元に残る現金が100万円程度・・・。であれば、毎年10万円貯金するか投資信託に預けた方が高い利回りを出せるだろう。

 

築30年以上たったワンルームマンションに資産価値はない

サラリーマンの不動産投資が節税に繋がらないことを説明しても、「でも老後に年金代わりになるから・・・。」と納得しない方も多い。

この“年金代わり”も、節税と並ぶ営業トークの一つだ。

 

築30年以上たったワンルームマンションのことを考えてみてほしい。

  • 今と同じ家賃で貸し出せるか?
  • そもそも入居者はいるのか?
  • 大規模修繕にいくらかかるのか?
  • 取り壊すことになったら、いくら払うのか?
  • いくらで売却できるのか?

 

年金代わりどころか、貯金を取り崩して補填するリスクは高くないだろうか。

退職後の生活を不安に思うサラリーマンは多い。しかし、その心情にうまく付け込む営業トークに乗せられてはいけないのだ。

 

まとめ

普通のサラリーマンは“節税のため”に不動産投資をしてはいけない。それはお金が余っている資産家のすることだ。

不動産投資で節税できるのは最初のうちだけで、減価償却期間が過ぎれば逆にデッドクロスに陥るリスクがある。ローン返済以外にも様々な支出があり、シミュレーション通りに収入が得られるとは限らない。

節税するぐらいなら、収入を増やす方に舵取りをした方が総合的な手残りは増えるだろう。

 

物件を売ることが仕事である営業マンは、不動産投資の美味しい面だけを拡張し、隠れたリスクについてきちんと説明しないこともある。

営業トークに騙されないよう、最低限の知識を得ることが大切なのである。

 




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