物件購入について

鹿嶋市での不動産投資ってどうよ?

私の場合、投資する物件を選ぶ時は「エリア」と「物件」を分けて検討をする。

なぜか?

いくら女性に大人気のチョコレートショップだとしても、サハラ砂漠で出店をしても売れることはないだろう。

逆だとしても、銀座の超一等地で5円チョコを売っても商売にはならないだろう。

極端な例ではあるが、店舗(物件)と出店場所(エリア)はそれぞれが重要なファクターであることが、理解いただけるのではないだろうか。

不動産投資においても同様に、入居する「物件」と住む「エリア」は、個々に検討をする方が成功(満室経営)する確率を上がられるだろう。

茨城県の鹿島市は魅力的なエリアなのか?

私は茨城を中心に不動産投資を展開していることもあり、楽待や健美屋などの不動産ポータルサイトから鹿嶋市の物件がよく紹介される。

そこで今回、鹿嶋市を例にエリアリサーチついてまとめていきたいと思う。

私がエリア調査をする場合、最低限以下のポイントを調べている。
・施設
・人口動態
・賃貸需要

あくまで私の基準であるが、今後、不動産投資を考えていく上での参考にしていただければ幸いである。

人口動態については「鹿嶋市の人口推移ってどうよ?」にて紹介している。

※机上でのエリア調査では、YahooやGoogleのマップの他に、本屋で売られている「街の達人」を使っているので、本稿では一部引用をしている。

まずはエリア(鹿嶋市)の概要を掴む

エリアの概要を見る際は以下の項目をチェックしていく。
・隣接市
・停車駅などの交通網
・工場施設
・観光施設
・商業施設
・学校
・金融機関

鹿嶋市の近隣市

隣接する市に大きな工場などがある場合、そのベットタウンとして入居者が見込める可能性がある。そのため、隣接する市を調べることは重要である。

鹿嶋市の場合、工業団地のある千葉県潮来市やキャンプ場で有名な鉾田市、工業都市である神栖市とも隣接している。

鹿嶋市の交通網

都内近郊では快速が止まることなどの、アクセスの良さ重要なポイントになってくる。

地方の場合は、車通勤がほとんどであるためあまり駅は重要ではないが、高齢や生活保護などで電車を利用せざるを得ない層も一定数いるため、駅の場所や利用人数などを調べておくのもポイントだ。

鹿島には鹿島線が通っており、「鹿島神宮駅」や「鹿島サッカースタジアム駅」、鹿島臨海鉄道大洗鹿島線の「荒野台駅」「長者ケ浜潮騒はまなす公園前駅」「鹿島大野駅」「鹿島灘駅」がある。

鹿嶋市の施設

入居者のターゲットを検討するにあたり、そのエリアはどのような産業が有名で、どのような施設があるのか知っておく必要がある。

大学しかないエリアに、ファミリータイプの物件を購入しても入居付けが苦労する事は明確である。

逆に、商業施設が充実しているエリアでは、単身者物件よりもファミリー物件を購入した方が、入居付けが楽になるだろう。

物件を検討するにあたり、どのようなニーズのあるエリアか調べる事は重要なポイントだ。

鹿嶋市の場合は、昔から工業団地として有名で、鉄鋼業や化学工業などのメーカーが集まる工業都市である。

街の達人を見ると分かるが、神栖市に隣接する南側は新日鉄住金の大規模な工場や、火力発電所などが隣接しているエリアである。

Wikipediaを見ても主要企業の多くは新日鉄住金関連である。

南側エリアでは、工場勤務のファミリー層や単身層がターゲットになりえる事が分かってくる。

ただし、会社の単身寮が充実しているケースや、ファミリー層が積極的に戸建を建てているケースもある。

地図を使った机上検討の段階では、「そもそもアパートやマンションの需要が弱い」という可能性を捨てきることはできないので注意をしてほしい。

サッカーが好きな方であれば、ご存知だと思うが「カシマサッカースタジアム」も有名な施設である。

スタジアムの隣には「波野小学校」があり、南側には「食品館」もある。さらに、下津海水浴場もあるため、このエリアはファミリー層やサーファーの特殊ニーズがあるかもしれないエリアである。

ちなみに、国道は124号と51号が南北に通っているので、その位置関係は重要になってくる。

航空写真で見るとより分かりやすいが、鹿嶋市の南側は人口が集まっているエリアであり、北側や北浦(湖)側は緑が多いエリアだ。

狙うなら南側のエリアをおすすめする。

ただし、地図を拡大すると分かるが、鹿島大野駅あたりにも工場がいくつか点在するため、穴場である可能性もある。

シングルニーズには要注意

余談ではあるが、工場だけを狙った投資は危険なので私は避けるようにしている。シングルニーズの場合、その工場が閉鎖した場合にリカバリーが効かなくなるからだ。

工場もあって商業施設もあるエリアや、大学と病院が近いエリアなど、マルチニーズなエリアを選定した方が、リスクヘッジになるので安全な投資となる。

次に商業施設であるが、鹿島神宮駅から南東エリアに多くの施設が集まっている事が分かる。

市役所、病院、大型商業施設、学校の場所は必ずチェックをしてほしい。

特にファミリー層を狙う場合は、小学校の場所が重要になってくる。

住む場所によって、学区が変わるため、人気のない小学校の近くの物件を購入してしまうと、入居付けに苦労するリスクがあるからだ。

例えば、鹿島神宮駅周辺には「三笠小学校」と「鹿島小学校」があるが、それぞれのHPをみると特徴の違いが分かる。

イベントの内容や、生徒の様子、いじめへの取り組み方など、違いは必ず存在する。ぜひ、事前に自分ならどの小学校に子供を通わせたいのか検討してほしい。

それが、そのまま客付けのキメ台詞にもなるだろう。

また、通学路に国道などの大通りを挟む場合、事故の危険があるので避ける方も多くいる。

三笠小学校のファミリー層をターゲットにする場合は、124号線よりも右側の物件に狙いを定める方がいいだろう。

一部の事例ではあるが、このようにして私はエリアの概要を掴んでターゲット層を想定し、どのような場所にどのような物件があれば、手堅い経営ができるのか検討をしている。

金融機関

物件を購入するには、銀行から融資をうけなければならない。

メガバンクから融資を受けて、全国どこの物件でも購入できる場合は問題ないかもしれないが、そうでない場合はそのエリアに支店がある銀行から融資を引く必要がある。

そのため、事前にどのような銀行があるのか調べておくことをおすすめする。

鹿島市の場合は、以下の銀行が支店を構えている。

・常陽銀行 – 鹿島支店、鹿島東支店
・筑波銀行 – 鹿嶋支店
・水戸信用金庫 – 鹿島支店、大野支店
・銚子信用金庫 – 鹿島支店
・佐原信用金庫 – 鹿島支店
・中央労働金庫-鹿嶋支店

鹿嶋市の人口動態は?

概要の次は、人口動態について調べる。

総務省統計局の発表では、鹿嶋市の人口は2015年まで年々増加しており、その後、増加は緩やかになり2017年時点では67,748人(世帯数:28,114世帯)となっている。

参考ではあるが、隣接する市の人口とも比較すると、工業団地である神栖市および鹿嶋市の人口が他の市よりも多い事が見て取れる。

人口動態に関するリサーチについては「鹿嶋市の人口推移ってどうよ?」を参考にしてほしい。

まとめ

不動産投資を始める場合は、「エリア」と「物件」は別にして考えるようにしてほしい。

「エリア」を選定する場合は、「概要」「人口動態」「賃貸需要」をそれぞれ調べる事をおすすめする。

今回は、エリアの「概要」を調べる方法について紹介したが、「人口動態」や「賃貸需要」のリサーチについても紹介する。

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