物件購入について

鹿嶋市の人口推移ってどうよ?不動産投資に向いてるん?

前回、エリアについてのリサーチの方法を「鹿島市での不動産投資ってどうよ?」にて紹介した。

今回は、人口動態についてのリサーチについて、まとめたいと思う。

人口動態のリサーチの目的は、どのような物件を購入するのか決める事である。

よく、「単身者向けがいいですか?それともファミリータイプがいいですか?」という質問をうける。

答えは、「エリアによる」である。

単身者向けの物件の方が稼働率が良くなるエリアもあれば、ファミリータイプでなければ稼働率が上がらないエリアもある。

この記事では、データを元に投資すべき物件を決める方法を紹介する。

よく、エリアや人口動態について調べずに不動産を購入する投資家がいるが、それは「投資」ではなく「ギャンブル」である。

ビジネスとしてとらえ、失敗しないためにも、リサーチには手を抜かないでほしい。

あなたが不動産投資を始める上で、参考になれば幸いである。

人口動態をリサーチする方法とは?

人口動態のリサーチでは、物件を購入しようと思っているエリアの、
・人口規模
・転出入者
・エリア別の人口
・市の施策や方針
・エリアのリスクとビジネスチャンス・・・
などについて押さえておく必要がある。

ようは、どのような物件が求められているのかを調べるのだ。

私の場合、人口動態のリサーチについては、市役所が発表をしているデータを活用する。

市によっては、「人口ビジョン」や「創生総合戦略」などを発表しているので、市の施作や方針もしっかりと確認をする。

そのような情報やデータを読み解き、「投資できるエリア」か「どのような物件が求められているか」を調べていくのである。

鹿嶋市の人口動態を調べる

総務省統計局の発表では、鹿嶋市の人口は2015年まで年々増加しており、その後、増加は緩やかになり2017年時点では67,748人(世帯数:28,114世帯)となっている。

水戸市の世帯数112,099世帯と比較すると、鹿嶋市の規模は28,114世帯であり、水戸市の25%ほどの規模である。

鹿嶋市の人口ビジョンによると、2015年をピークにその後は人口が減少していき、2060年には三分の一にまで人口が減少する事がわかる。

このようなエリアに、長期間保有を想定した新築RCマンションなどを保有するのは危険である。

基本戦略としては、短期間で売り抜ける金額規模の物件選定を行うべきである。

年齢別の推移をみても、少子高齢化が進むエリアだということが見えてくる。

状況に合わせて、若年層に対してアプローチを出来る物件を持つのか、それとも高齢層にたいしてアプローチする物件を持つのか検討は必要だ。

例えば、1戸建の場合、夫婦2人では掃除が大変で住みにくさを感じることもある。

すると、そのような層は2DKや2LDKのアパートに引っ越すという選択をすることがある。

とくに、私の経験上、生活が困難な方は生活保護を受けて2DKあたりの間取りを選ぶ傾向が高い。

すると、高齢者や生活保護をターゲットに、投資する物件の間取りを決めたり、家賃設定を決めたりすることができる。

差別化をする事によってにすると比較的、入居付けに苦労しないということも考えられるのだ。

上記が2014年度の転入者と転出者の推移である。

20代の転入・転出数が最も多い事が分かる。

これは、都内で働きたいという転出と、新日鉄住金の採用による転入によるところが大きいと推測できる。

転入数を転出数で引いた場合の表となるが、若年層は転出数の方が多くなっており、地元離れが加速している事がわかる。

一方で、高齢層になるほど転入してくる方が増えており、余生は地元で過ごしたいという心理の現れの可能性もある。この層は、アパートやマンションを借りるというよりは、相続した実家に帰るという方が多いだろう。

さらに大字別の人口と世帯数についても、市役所のHPにて発表がされているので、どのエリアにどれくらいの人が集まっているのかを調べる事ができる。

「宮中」と「平井」に集中していることから、ここは人気が高いエリアだと推測される。

単身者にとって人気があるのか、ファミリーにとって人気があるのか調査が必要だ。

また、ファミリー向けのエリアであれば「学区」や「商業施設」についても調べる必要がある。

理想とする子供の人数を見ると2~3人が大半である事から、若年層のファミリーを狙う場合は、2LDKや3DKなどの間取りを狙う必要がある。

一方で、自宅の取得についてみると40代以降は8割以上が自宅を取得している事が分かる。

そのため、賃貸で狙うのであれば20代の単身やカップル、30代の新婚層を狙った物件を選定をする方が稼働率を上げやすくなるだろう。

市の施策の方向性は重要なポイント

投資判断をする際に、その市の施策の方向性を確認するのも重要である。

例えば、鹿嶋市の場合、以下のような方向性を打ち出している。
・鹿島臨海工業地帯を中心としたものづくり産業の競争力を強化
・鹿島アントラーズや鹿島神宮などの地域資源を活用
・農業生産法人などを活用した事業展開
・若い世代の経済安定を図るための、創業・第二創業を支援
・インバウンドを見据えた日本文化体験の実施
・民泊
・空き家を活用した子育て支援

人材の流出を防ぎ、都内から人材の流入を促す施策もしているし、海外人材の活用についても検討をしている。

鹿島は農業実習生である中国人の受け入れが多く、外国人労働者数をハローワーク管内別でみると(鹿嶋、神栖、潮来、行方、鉾田)3147人となっている。

農業実習生の受け入れを検討した物件選定を行うと、一人勝ちできる可能性が高い事が分かるのではないだろうか。

鹿嶋市で想定されるリスクとビジネスチャンス

鹿嶋市も発表している、同市で想定されるリスクとビジネスチャンスについて、いくつか上げているので参考にしてほしい。

・人口減少により商圏が縮小し、商店、スーパー、ガソリンタドなどの撤退により、住むのに不便となる
・自家用車の運転ができなくなる高齢者が増えて、買い物難民が増える
・不便さが増すと、過疎化がさらに加速する
・生活保護者層の増加が予想される
・人口減少にともない、空き家が増える
・人材不足により、産業の衰退が加速する
・耕作放棄地が増えることで、治安が悪化する
・公共施設や上下水道の利用者が減り、維持管理費の行政負担が増える
・要介護高齢者が増加することで、介護需要が高まる
・外国人労働者や農業研修生の受けいれが差別化のポイントとなる

まとめ

不動産投資をギャンブルにしないためには、物件を購入する前に「エリア」「人口動態」「賃貸需要」についてリサーチが必要だ。

中には、ろくに調べない事を「良し」とするコンサルや、調べ方についてしっかりと説明しないコンサルもいるが、それは危険だと思う。

リサーチは正直、めんどくさい。

だからこそ、ライバルと差がつく部分である。

どのような物件を選ぶのか、感覚ではなく、しっかりとした根拠をもって選定できるようになってほしいと思う。

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