物件購入について

鹿嶋市の賃貸需要ってどうなん!?

これまで、エリアリサーチ人口動態リサーチについて紹介をしてきた。

今回は、賃貸需要のリサーチについて紹介したいと思う。

賃貸需要のリサーチをする目的は、そのエリアでどのようなターゲット層を取り込むのかを決める事だ。

高級タワマンを田舎に立てても、入居付けに苦労するだろう。

なぜなら、そのエリアでそのような物件を求められていないからだ。

金のなる物件を手に入れる為には、感覚ではなくデータに基づいた判断をしなければならない。

ぜひ、賃貸需要を元に、あなただけのお宝物件を見つけてほしい。

賃貸需要はネットと現地で調べる

私の場合、賃貸需要は主に以下の3つの方法で調べるようにしている。
・インターネットを使って調べる
・実際に現地の業者にヒアリングをして調べる
・購入する物件周辺のアパートやマンションの入居状況をみて調べる

ネットの場合、自宅にいながら簡単に調べる事ができるので、楽である。

正直、物件が出るたびに毎回、現地に確認をしにいくのはシンドイ。

そのため、まずはネットで調べて、そのうえで現地確認にいくようにしている。

現地確認にいくと、インターネットでは見えてこなかった発見がある。

現地調査をしたおかげで、購入を見送ることができた物件もあれば、しっかりと自信を持って購入出来た物件もある。

もし、あなたがサラリーマン業で忙しいのであれば、インターネットを活用して効率よく賃貸需要調査をしてほしい。

インターネットで鹿嶋市の賃貸需要を調べる

ネットでのリサーチでは、Home’sが提供しているヒートマップサービスがおすすめである。

賃貸需要が分かるヒートマップ

ホームズは、賃貸入居希望者がよく閲覧する物件の場所を地図上に10段階に色分けをして表示をしている。

色で表示しているのでビジュアル的にも非常に分かりやすい。

赤色(暖色系)に近づくほど閲覧数が多く、紫色(寒色系)に近づくほど閲覧数が少なくなっている。

田舎で人気があるエリアの場合、周辺に商業施設があったりする。

空室率や利回りが分かる

さらに、住宅全般の空室率や賃貸用住宅の空室率も調べることができる。

このパーセンテージを、エリア選定の判断基準にしている投資家もいるため、一つの参考指標となるだろう。

物件業法が登録されているエリアであれば、そこから平均利回りも分かる。

エリアの特性を知る上では、参考になるだろう。

賃貸入居者の希望間取りを押さえる

入居希望者とホームズに掲載されている物件の状況が分かる。

狙い目なのは、需給バランスが崩れている間取りである。

鹿嶋市の場合は3LDKが該当している。

入居希望者の検索条件7.4%に対して、掲載物件の状況5.7%。

1LDKは希望者33.9%、掲載数33.0%とほぼ一致している。

このような場合、例えば「キッチンを新しくする」「フローリングの色を変える」「アクセントクロスをいれる」などの、ライバルと何かしらの差別化を図る必要があるだろう。

2LDKは逆転しているので、供給過多である。

差別化をしても決まらない可能性が高く、価格競争を覚悟しなければならない。

賃貸入居者の希望家賃を押さえる

入居者が希望する家賃帯を調べるのは、今後、家賃設定をするにあたり重要になる。

鹿嶋市の場合は、5万円が最もボリュームゾーンである。

家賃が5万円を超える部屋を探している入居希望者は、全体の4分の1程度である。

もし、あなたがこの層をターゲットにして物件を購入する場合、少ないパイの取り合いになるので注意をしてほしい。

また、新築アパートや、築10年程度のマンションは5万円以上の家賃でも入居が決まるだろうが、築年数が経つほどに家賃は急速に下落していくリスクが考えられる。

ハイクラスの入居者をターゲットにする場合は、「高い家賃を払っている既存入居者をいかに逃がさないか?」という、賃貸戦略が必要になるだろう。

その他に、レントロールで8万とか9万という家賃設定がされている場合、騙されている可能性があるので注意をしてほしい。

賃貸入居者の希望する広さ

賃貸入居者の希望する住戸の広さを見れば、どのような間取りが求められているのかが分かる。

鹿嶋市では、50平米以上の検索回数が41.1%と圧倒的に多く、ファミリータイプの物件が人気である事が分かる。

また、地方でファミリータイプということは、ファミリーカーを所有している家族が多いと予想出来る。

最低でも1家に1台は駐車場があり、駐車場もゆったりと止められるスペースがあると差別化ができるだろう。

賃貸入居者の希望築年数

物件を選定する際に、希望築年数を知っていると参考にする事ができる。

鹿嶋市の場合、5年~15年の検索回数と掲載物件数のバランスが逆転している

この年代は、新築が少なかったことが想定できる。新築よりは家賃が安く、設備や間取りも最近のトレンドと大きく外していない為、強いニーズがある築年数帯である。

新築に関して見てみると、完全に供給過剰である。
家賃も高く、他の新築物件と差別化できる事が少ない為、入居付けに苦労する可能性が高い。

また、新築よりも築20年以上の物件の方が、検索回数が多い事から、家賃の安さを重視する方が多いエリアであると考えられる。

賃貸入居者の希望する駅徒歩

都内に住んでいる方からすると、違和感が大きいのが駅からの距離ではないだろうか。

私自身、当初は駅から30分も離れた場所にあるアパートやマンションに、入居が付くのか不安に感じていた。

しかし、鹿嶋市の統計をみると、駅からの距離を意識する層はかなり少ない事が分かるのではないだろうか。

実に50%以上の方が、駅からの距離にこだわっていないのである。

その分、注意をしなければならないのは、エリアの魅力(学区や施設や利便性など)であったり、駐車場の数や広さである。

また、逆張りとなるが一定数は駅距離を気にする層もいるので、逆にこの層をターゲットに物件選定をする戦略も面白いだろう。

私は、駐車場が100%ない田舎物件であったが、駅から徒歩圏内ということで購入している。

稼働率は100%を維持できているので、この戦略が上手くハマった例である。

家賃相場を確認する

家賃相場のチェックでは、特にワンルームや1Kに注目してほしい。

3万円を切るようなエリアでは、需給バランスが大きく崩れており、投資をするには危険なエリアである可能性がある。

しかも、退去後のリフォーム費用が回収できずに赤字になる可能性が高い。

賃貸相場から、危険なエリアが判断することもあるのでぜひチェックをしてほしい。

物件調査のタブも確認

「賃貸需要」のとなりに「物件調査」というタブがある。

ここでは、ライバル物件の募集条件が調べられるので、
購入予定物件の周辺にある物件の条件を調べてほしい。

家賃、敷金礼金がとれているか、築年数や構造、間取りなどを調べる事で、そのエリアでも差別化をして勝てるのかが判断できるだろう・

まとめ

ここでは、賃貸需要のリサーチについてまとめた。

その他にも「エリアリサーチ」や「人口動態リサーチ」も重要になるので、以下の記事も参考にしてほしい。

賃貸需要を調べる事で、どのような物件を購入すれば勝てるのかが見えてくる。

物件は一度購入してしまうと、そこから動かす事はできない。

内装を変えたり、外壁を塗装するにも多額の資金が必要となる。

事前のリサーチで、他の物件と圧倒的な差別化ができるお宝物件の条件を探してみて欲しい。


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