不動産投資の融資について

事業性設備資金融資とは?プロパーローンを受け続ける為に注意する事3つ!

事業性設備資金融資とは?

不動産投資の融資戦略を上手く立てるにはどうしたらいいの?

物件を買い進めるために必要な融資戦略とは?

 

不動産投資を始めるにあたって、ほとんどの方は銀行や金融機関からの融資が必要となってきます。

 

不動産投資を始める際や物件購入時に、

  • 投資戦略って何?
  • 融資戦略を立てたいけれど、どうすればいいのかよくわからない
  • 物件の利回りなど条件ばかり見ていて、融資戦略については全く考えていなかった
  • 融資って単なる銀行からの借り入れでしょ?

 

このように、初めての不動産投資をする方の多くは、融資戦略について軽視していたり、物件の事ばかり考えて自分の融資戦略については考えていないなど、考えが不十分なことが多くあります。

不動産を数棟購入して毎月100万円のキャッシュフローを得たいと目標を持っているならば、融資戦略は非常に重要です。なぜなら、

融資の組み立て方を間違えると物件を買い進めることが出来なくなる

からです。

 

不動産購入時に銀行や金融機関から受ける融資には、「一般的なアパートローン」と「法人に対する事業性設備資金融資(プロパーローン)」があります。

この使い分けを間違えてしまうと、目標とするキャッシュフローを得るまでに多くの時間を費やしてしまう結果となってしまいます。

 

今回は、事業性設備資金融資(プロパーローン)のメリットとデメリット、融資を受ける際の注意点についてまとめてみました。

事業規模拡大を考えている方も、ぜひ参考にしてください。

 

事業性設備資金融資(事業性融資)とは?

Original update by : 写真AC

 

事業性設備資金融資(事業性融資)とは、企業の事業に対して実行される融資です。

一般的な融資(アパートローン)を受ける場合に融資実行の可否が決定されるには、借入を行う人の財務データと保証力や担保力が評価の対象となります。

例えば、人物としては借入を行う人の年収や勤めている企業などを評価し、購入対象である物件は立地や空室状況などが評価されるという感じです。

借入者の「担保力」と物件の「資産価値」を評価して、あくまでも資産形成の一部として融資の可否が検討されることになります。

アパートローンでは「個人」を重要視するのに対して、事業性設備資金融資では「企業価値や事業内容」を重要視されると考えましょう。

 

アパートローンを提供している銀行は都市銀行や地方銀行の他にも、セゾンや三井トラストファイナンスなどのノンバンク(預金等を受けずに、資金の貸付などをおこなう金融機関)があります。

また、信用金庫や信用組合でも融資を行っている場合もあるので、確認してみましょう。

 

ただし、ノンバンクから融資を受けるにあたってもメリットやデメリットはあるので注意が必要です。

 

事業性設備資金融資(事業性融資)のメリットとは?

事業性設備資金融資のメリットは4つあります。

  • 融資の金額が青天井である
  • アパートローンの対象外のような物件でも条件に合えば融資が付く
  • 事業を継続するほど社会的信用度が上がる
  • 低金利で融資を受けることが出来る

 

融資の金額が青天井である

事業性設備資金融資は事業に対しての融資であるため事業内容が優れている場合には、基本的には融資額は青天井であると言えます。

 

アパートローンの場合は、融資額が年収の10倍から20倍という制約があります。

一方、事業性設備資金融資は不動産投資が安定していて「企業の財務力」、「物件の担保力」、「物件の収益力」が高ければ、10億円でも20億円でも融資を受けることが可能なのです。

 

あなたが資産家でない限り、継続的に物件を購入し事業規模を拡大していく為には、事業性設備資金融資(プロパーローン)活用が必須になります。

 

アパートローンの対象外のような物件でも条件に合えば融資が付く

アパートローンは個人の資産形成を目的としているので、個人の属性や物件の立地などの資産性が重要視されます。

一方、事業性設備資金融資は事業に対する融資であるため、実績のある経営者がこの物件であれば事業として成立すると判断するならば、その点を評価されることもあります。

 

耐用年数を超える物件を購入する場合、ノンバンクでは高金利長期間で融資を行います。

しかし、一部上場企業に勤務しているなど個人の属性が良くなければ融資を受けることはできません

 

信用金庫などの事業性融資を引ける金融機関であれば、融資を受けることも可能です。

例えば、耐用年数を超えた木造物件に対して15年の期間を低金利で融資を受ける、という具合です。

 

また、耐用年数オーバーなどの物件には消極的な金融機関であっても、プロパーローンと信用保証協会を組み合わせることによって、融資を受けることが可能になる場合もあります

 

信用保証協会とは、信用保証協会法に基づいて中小企業や小規模事業者の金融円滑化のために設立された公的機関です。

事業者が金融機関から資金調達をする場合に「信用保証」を通じて資金調達をサポートしてくれます。

47都道府県と4つの市(横浜市、川崎市、名古屋市、岐阜市)に拠点があるので、地域に密着した業務を行ってくれます。

 

地方で高利回り物件を狙う場合には、ぜひ事業性設備資金融資と信用保証協会の活用を検討してみてくださいね。

 

事業を継続するほど社会的信用度が上がる

個人の場合には融資額に限界があります

不動産賃貸業を数年経営していても、銀行からの融資額が増えることはありません。

 

一方、法人を設立し事業として取り組むと、年数を重ねるにつれて不動産賃貸業のプロとして見られるようになります。その結果、社会的信用度が上がるのです。

 

また、プロパーローンを受けられるということは、その金融機関が事業者を堅実な取引先であると見なしている証拠でもあります。

 

3年程度、黒字で決算すると信用度が上がり銀行からの評価が高くなります。

そうなると、融資額がさらに増えて事業規模の拡大スピードが加速できます

 

低金利で融資を受けることが出来る

ノンバンクでの融資や一般的なアパートローンの場合、金利が3~5%と高い場合が多いです。

ノンバンクの場合、融資期間も耐用年数を大幅に超えて組まれるので毎月のキャッシュは出やすいです。

しかし、元本の返済が進まないため「信用毀損となり物件の追加購入が出来ない」「売却による出口戦略が描けない」などというリスクを伴います。

 

一方で事業性設備資金融資の場合には、金利1%や場合によっては金利0%代ということもあります

 

金利が低いと、元本の返済が早く進み売却による出口戦略が描きやすいことや、バランスシート(賃借対照表)の改善が早く進むといったメリットがあります

元本の返済が早く進めば、その後の事業計画も立てやすくなるので、低金利で融資を受けられるのは嬉しいですよね。

 

では、事業性設備資金融資のデメリットやリスクは無いのでしょうか。

 

事業性設備資金融資(事業性融資)のリスクやデメリットとは?

Original update by :写真AC

 

事業性設備資金融資は、基本的に融資額が青天井であるというメリットがある一方でデメリットやリスクも存在します。

事業性設備資金融資のデメリットやリスクは3つです。

  • 融資審査基準が厳しい
  • 赤字になると融資姿勢が厳しくなる
  • 連帯保証人が必要になる

 

融資審査基準が厳しい

事業性設備資金融資は「企業の財務力」「物件の担保力」「物件の収益力」や過去の実績などの「信用力」に対して融資が行われます

そのため、新設の法人に対していきなり融資をしてくれる銀行はごく稀です。

 

融資を受けたい金融機関と一定期間取引があり、2~3期以上実績を持っている個人事業主や法人が対象となります。

例えば、1億円を超える金額の融資をフルローンやオーバーローンで受け付けるというのは、設立1年目の法人では非常に困難です。

 

融資を受けることを検討するのであれば、最低でも2年は賃貸経営を行い実績を積み重ねて、2期分の決算書を用意しましょう。

3期分の決算書があれば、さらに融資を検討してくれる金融機関が増えてきます。

 

新規の金融機関と取引を始めたいのであれば、まず返済実績を作ることをおすすめします。物件の諸経費や戸建てなどの小額物件の購入費として、少ない金額の事業性融資を借りて返済実績を作るといったようにします。

返済実績があることにより信用度がついているので、不動産を購入する時に融資を検討してくれる金融機関が増えるのです。

 

赤字になると融資姿勢が厳しくなる

当然ですが、赤字経営になると融資の姿勢は途端に厳しくなります。

場合によっては早期返済や貸しはがしに合うといったリスクもあります。

貸しはがしとは、既存の融資を期限前に返済してもらうことを意味します。つまり、融資金額を減らすことを示します。

これは不動産投資家には好ましくない言葉でできれば耳にしたくない言葉の一つです。

赤字になったとしても、救済の余地がある場合もあります。それは、

 

なぜ赤字になったのかを論理的に説明でき、いつごろに赤字を抜け出すことが出来るのかを説明出来る

 

ことです。

 

しかし、完全に賃貸経営が失敗していると判断されるような財務内容であると、融資を受けて事業規模を拡大していくことは困難となってしまいます。

事業規模を拡大したい時期に融資を多く受けて物件を購入したい場合には、

 

黒字決算をして、なるべく多くの税金を払うこと

 

が重要となります。

納税額が多いということはそれだけ儲かっているという証拠になるので、健全な企業として評価されるのです。

 

連帯保証人が必要になる

法人での事業性設備資金融資の場合、通常であれば代表社員が連帯保証人になります。しかし、金融機関によっては、親族の名前が要求される場合もあります。

また、「信用保証協会」の審査に通らなければ融資を受けることができない場合もあるので注意しましょう。

 

プロパーローンの基準では融資が受けられない場合であっても、信用保証協会を利用すると融資を受けられることがあるので、事業規模を拡大する際には検討してみてくださいね。

 

では、事業性設備資金融資を受けるための方法や、受ける際の注意点などは無いのでしょうか?

 

事業性設備資金融資(事業性融資)を受ける為には?

事業性設備資金融資は誰でも受けられるわけではありません。

しかし、不動産を買い進めて規模拡大を図る場合や低金利で安定した経営を目指すのであれば、事業性設備資金融資の活用は必須となります。

事業性設備資金融資を受ける際には注意点も存在します。受けるための方法と合わせて見ていきましょう。

 

事業性設備資金融資を受けるためには法人の設立が必須

法人設立のタイミングについては個人の考え方次第ですので、自分がどのタイミングで法人を設立したいかを考えましょう。

なかには、月収が50万円を超えてから設立したほうがいい、などという意見もありますが、事業年数が長いほうが、銀行からの評価が高くなると考えましょう。

 

ある不動産投資家の実体験をご紹介します。

初めての物件購入を法人で行い、その実績が認められ2棟目、3棟目も法人で買い進めることができました。3棟目では初めて「億」を超える融資を受けることが出来たということです。

 

このように、初めは数百万円でスタートしても実績を重ねることにより最終的には「数億」を超える融資を受けることができるようになるのです。

 

法人で事業性融資を受け続ける為の注意点

法人を設立したからといって事業性設備資金融資を受けられると安心はできません。

どのような物件であっても融資を受けられるとは限らないからです。

 

十分に考えられた事業戦略が無ければ、数十億もの融資を受けることはできないので注意してください。

 

事業性設備資金融資を受け続ける為には銀行からの評価を上げる必要があります。

次の3つの点を念頭に置きながら、事業拡大を進めていきましょう。

  1.  財務力がある(潤沢なキャッシュがあり自己資本比率が高い)
  2.  物件の担保余力がある(バランスシートが良い)
  3.  物件の収益力がある(潤沢にキャッシュが回っており赤字ではない)

 

銀行が何よりも評価するのはキャッシュです。

現金を持っている人やお金を貯める能力がある人には、積極的な融資姿勢を見せてくれます。

オーバーローンやフルローンも可能ですが、それは融資を実行する法人や代表者に預貯金や他の資産がある場合のみです。

 

銀行は最低限、諸経費は自己資金から賄えるのかを審査します。

 

法人の場合、自己資金が無くても融資をするのであれば不動産投資への参入の壁は途端に低くなります。その結果、市場は加熱するため銀行が背負うリスクが高くなってしまうのです。

 

特に新設の法人は経営者の人格を非常によく見られますので、健全な経営が出来ることを「預貯金」という形で証拠を持って示すことが必要となります。

 

また、耐用年数を超える物件に対する融資を行うには信用保証協会の活用も必須になるので忘れないようにしましょう。

 

では、事業性設備資金融資を実行する銀行は、どのような判断基準に基づいて行われているのでしょうか。

 

銀行が事業性設備資金融資(プロパーローン)を実行する判断基準とは?

 

上記のグラフは、中小企業庁が金融機関および中小企業を対象に融資に関するアンケート調査を行った結果です。

金融機関が中小企業に融資を実行する際に重視している項目と、中小企業が金融機関に融資を実行する際に重視してほしい項目についてまとめられています。

 

ここで注目したいのが金融機関の評価です。次の4つが主に評価されています。

  • 事業の安定性
  • 起業の財務内容
  • 経営能力や人間性
  • 会社や経営者の資金余力

 

融資を実行する側と受ける側で思いの相違はあるのは当然ですが、やはり金融機関は法人としての能力や経営者の能力を重視して見ていることが分かると思います。

融資を受ける際には、金融機関が重視しているポイントを念頭に置いて事業戦略を考えるなどの準備を進めるようにしていきましょう。

 

次のグラフは、現在金融機関が重視している融資手法を表しています。

 

 

このグラフから読み取れることとして、現在金融機関は「信用保証協会の保証付融資」を最も重視しているということです。次いで「事業性を評価した担保・保証によらない融資」「不動産を担保とする融資」の順になっていることが分かります。

 

今後重点を置きたい融資手法という点では、「事業性を評価した担保・保証によらない融資」が最も高くなっています。このことから金融機関は、

現在は信用保証協会を利用しつつ事業性評価に基づく融資にも力を入れているが、今後は事業性を評価した担保・保証によらない融資に重点を置きたい

という意向があることが分かります。

 

つまり、事業性設備資金融資を受けるためには、

「信用保証協会」をいかに上手く活用するかが一つのポイント

であるのです。そして、今後融資を継続していくためには

 

事業性を評価されるように「企業の財務力」「物件の担保力」「物件の収益力」を高めていく必要がある

ということです。

 

金融機関の意向や自身の法人としての将来を考えて、信用保証協会を利用しつつ事業戦略を十分に考えながら評価されるように努力していきましょう。

 

では、事業性設備資金融資と保証付融資はどのように使い分けたらいいのでしょうか。

 

事業性設備資金融資と保証付融資を使い分けるコツとは?

新設の法人がいきなりプロパーローンを受けるのはごく稀です。

金融機関としては何も実績の無い法人と直接取引することは、リスクが高いので避けたいのです。

そのため、事業性設備資金融資と保証付融資を上手く使い分けることが必要になります。

 

使い分けるコツとしては

  1.  まず信用保証協会の保証付融資で金融機関との信頼関係を築く
  2.  信頼関係が築けたらプロパーローンに切り替える

という流れで行っていきましょう。

 

信用保証協会の保証付融資は、中小企業信用保険における普通保険の限度額2億円と無担保保険の限度額8000万円を合わせた2億8000万円の限度額が決められています。

その範囲内であれば金融機関から信用されるまでは保証付融資を利用し、法人としての経営力を上げていきましょう。

 

ただし、この流れを作るのも簡単ではありません。

保証付融資を何度か繰り返したのちに、いきなり数億円貸してほしいなどと言っても金融機関はあまりいい顔をしません。

金融機関との信頼関係を築けたとしても、いきなり高額の融資を求めるのではなく、まずは少額の融資から求めてその後徐々に金額を上げていくようにしましょう

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

不動産購入時に銀行や金融機関から受けるには、

  • 一般的なアパートローンを活用する
  • 法人に対する事業性設備資金融資(プロパーローン)を活用する

 

この2つの方法があります。

事業性設備資金融資は「企業の財務力」「物件の担保力」「物件の収益力」や過去の実績などの「信用力」に対して融資が行われます。

 

事業性設備資金融資のメリットは

  • 融資の金額が青天井である
  • アパートローンの対象外のような物件でも条件に合えば融資が付く
  • 事業を継続するほど社会的信用度が上がる
  • 低金利で融資を受けることが出来る

 

一方、デメリットやリスクは

  • 融資審査基準が厳しい
  • 赤字になると融資姿勢が厳しくなる
  • 連帯保証人が必要になる事

 

業性設備資金融資を受け続ける為には

  1.  財務力がある(潤沢なキャッシュがあり自己資本比率が高い)
  2.  物件の担保余力がある(バランスシートが良い)
  3.  物件の収益力がある(潤沢にキャッシュが回っており赤字ではない)

 

この3つの点を念頭に置いて事業を拡大していくようにしましょう。

事業性設備資金融資はメリットだけでなくデメリットやリスクもあるので、自分はどのような投資をしたいのかという目標と到達するまでの方法を事前に検討するようにしましょう。

初めて融資を受けようとするときには大きな不安もあると思いますが、しっかりとした事業戦略をもとに金融機関との信頼関係を築いて、事業に十分な融資を受け続けられるようにしましょう。


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