公務員と不動産投資は相性が良い?

どのくらいの範囲までなら許可はいらない?

 

サラリーマンの副業が注目されているが、公務員が同じように副業をすると罰則を受けることがある。しかし副業が禁止されている公務員にも生活がある。

将来のことを考えたら、少しでも蓄えを増やしたいと思うのは当然だろう。そこでおすすめなのが「不動産投資」なのだが、なぜ公務員にピッタリだと言われるのだろうか。

 

ここでは、公務員と不動産投資の関係について解説していく。

どのくらいの範囲までなら許されるのか、どのような点に注意したら良いのか、詳しく解説していくので、ぜひ参考にしてほしい。

 

なぜ副業が禁止されている公務員に不動産投資がおすすめなのか?

公務員に不動産投資をおすすめする理由として、次の3点が挙げられる。

  • 副業にあたらないから
  • 融資が受けやすいから
  • 経営と運営が分離できて本業に支障をきたさないから

副業にあたらないから

不動産投資は大規模な経営でなければ副業に当らない。

もし、不動産投資を副業として全て禁止してしまうと、次のような理由で賃貸物件を所有している人まで処分対象となってしまうからだ。

  • 親などから賃貸物件を相続した
  • 転勤の間だけ、持ち家を人に貸している
  • 離婚したため家を売ろうと思ったが売れなかったので賃貸に回した

 

これらの事例まで副業規定に当てはめてしまうことは、現実的ではないだろう。

融資が受けやすいから

不動産投資を始めようとすると、元手としてある程度の資金が必要となるのだが、ここで「公務員」という属性が非常に威力を発揮する。

金融機関が融資を行う際には、返済能力の高さや家族構成などを総合的に審査して判断するのだが、公務員は医者や弁護士などと同じくらい高い属性とみなされている。

一般のサラリーマンよりも、低金利で長期間の融資が下りるため、非常に有利な条件で不動産投資に参入できるのだ。

これを利用しない手は無いだろう。

経営と運営が分離できて本業に支障をきたさないから

不動産投資は物件を見つけて契約するまでは手間が掛かるが、それ以降の運営は全て管理会社に任せることが出来る。

就業後や休日の、本来休息に当てる時間を費やすことも無く、運営が出来るのだ。

本業に支障をきたすことなく経営と運営が分離できる副業は少ないため、公務員との相性が非常に良いのだ。

 

不動産投資が副業にあたらない限度には要注意!

不動産投資を拡大していけば、家賃収入だけで月に100万円以上を稼ぐことも夢ではない。しかし公務員の場合、“大規模”に経営すると副業と見なされてしまうため注意が必要だ。

許可なく運営できる範囲は次の規模までと決められている。

  • 5棟10室以下にする
  • 法人を設立して取得しない
  • 管理会社に管理業務を委託する
  • 家賃収入は年額500万円未満

5棟10室以下にする

一戸建ての場合5棟まで、マンションの場合は10室までなら副業に当らない。

法人を設立して取得しない

法人を設立してから物件を取得すれば、様々な経費が認められ節税できる。

しかし、そもそも公務員が営利目的で事業を始めることは禁止されている。今後も公務員を続けるのであれば、その間は個人で経営するしかない。

管理会社に管理業務を委託する

物件を取得した後の管理は、必ず管理会社に委託しなければならない。経営と運営を分離して、本業に支障のないようにするためだ。

掃除や簡単な修繕なら休日に自分で行った方が経費の節減になるのだが、それも禁止だ。本業中に入居者からのクレームの電話を受ける、なんてことは決してあってはいけないのだ。

家賃収入は年額500万円未満

家賃収入が年額500万円を超えてしまったら、立派な副業と見なされてしまう。

家賃収入とは経費を差し引いた後の金額ではなく、純粋な家賃収入の事になる。

 

これら4つの条件のどれか一つでも欠けてはいけない。

例えば、家賃10万円のマンションを4室所有していた場合、家賃収入は年間480万円となる。これが家賃11万円だったら528万円となる。500万円の壁を超えてしまい、副業と見なされてしまうためアウトだ。

不動産投資を行う場合は、このような点に注意しながら慎重に行う必要がある。

 

副業規定を超える場合は事前申請をすることで許可されることもある

 

家賃収入が500万円までOKでも、そこから諸経費を引いてローンを返済したら手元に残るものはほんの僅かだ。どうせならもっと大きく稼ぎたいと思うのも当然だろう。

実は、事前に人事院に申請して許可を得られれば、上記の範囲を超えて不動産投資を行うことも可能になる。

ただし、次の3つの要件を厳格に満たす必要がある。

1.不動産賃貸業と本業の間に、次のような利害関係が生じないこと、さらに生じる恐れもないこと

  • 補助金の交付や物件使用に関する許認可
  • 生産方式や経理などの検査や監査
  • 工事請負契約や物品購入契約・・・など

 

配属されている部署によっては、業者との癒着を疑われかねないので、注意が必要だ。

2.次のような管理業務は不動産管理会社に委託して、本業に支障をきたさないこと

  • 入居者の募集や賃料の回収
  • 維持管理・・・など

 

これは許可が不要なケースでも同様に順守する必要がある。

3.公正性や公平性の確保に支障を生じさせないこと

申請方法は所属している役所・部署によって異なるので確認が必要だが、人事院が公開している「自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)」という書類に必要事項を記入し、次の書類を添付して提出することになる。

  • 不動産管理の委託契約書
  • 物件概要書
  • 貸借条件一覧表(レントロール)

 

全ての物件に許可が下りるわけではない?

相続などで大きな物件を取得することになった、というケースなどは許可が下りやすいが、最初から不動産投資が目的で、いきなり何億もするマンションを1棟購入するようなケースは許可が下りないと言われている。

公務員を辞めて不動産投資だけで食べていく覚悟があるのなら良いが、あくまでも副業として行うのであれば、徐々に規模を拡大するような進め方の方が良いだろう。

 

まとめ

公務員に不動産投資をお勧めするのには、次の3つの理由からだ。

  • 副業にあたらないから
  • 融資が受けやすいから
  • 経営と運営が分離できて本業に支障をきたさないから

 

特に融資の受けやすさは、一般のサラリーマンの比ではない。スタート地点から有利に立っているので、不動産投資を行わないのはもったいないと言っても過言ではない。

 

ただし、大規模に経営すると副業規定に抵触する。次の範囲内に収まるように注意する必要がある。

  • 5棟10室以下にする
  • 法人を設立して取得しない
  • 管理会社に管理業務を委託する
  • 家賃収入は年額500万円未満

 

事前に申請して許可が下りれば、より大きな投資を行うことも可能になるが、その時は不動産投資と本業との間に利害関係が無い事などが条件になる。

公務員の場合、本業へ差し障りが無いかどうか、かなり厳しく問われることになる。その点でも、管理業者に全てを任せられる不動産投資は、公務員と相性が良いだろう。

 

 

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