不動産投資初心者の基礎知識

公務員が不動産投資から家賃収入を得る!なぜ副業としておすすめなの?

・不動産投資は副業規定にかからない!?
・公務員と不動産投資は相性が良い?
・どのくらいの範囲までなら許可はいらない?

 

サラリーマンの副業が注目されていますが、公務員が同じように副業をすると、罰則を受けることがあります。しかし、副業が禁止されているとはいえ生活や事情もありますよね。

将来の事を考えたら、少しでも蓄えを増やしたいと思うのは当然でしょう。そこでおすすめなのが「不動産投資」なのですが、なぜ公務員にピッタリだと言われているのでしょうか。

ここでは、公務員と不動産投資の関係について解説していきます。公務員だからと、副業を諦めることはないのです。条件が当てはまり、規則を守れば、副業は可能です。

どのくらいの範囲までなら許されるのか、どのような点に注意したら良いのか、詳しく解説していきますので、ぜひ参考にして下さい。

 

なぜ副業が禁止されている公務員に不動産投資がおすすめなのか?

Original update by : ぱくたそ

 

公務員に不動産投資をおすすめする理由として、つぎの3点が挙げられます。

  • 副業にあたらないから
  • 融資が受けやすいから
  • 経営と運営が分離できて本業に支障をきたさないから

 

副業にあたらないから

公務員の場合、副業禁止規定が一番のネックになっているでしょう。この規定は、「国家公務員法」第103条第1項に、

「自ら営利企業を営んではならない」

と定めています。ただし、第2項には、

「前項の規定は、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない」

とあるのです。

原則として、副業は禁止するが、人事の規定に抵触しない範囲であれば問題ないのです。

 

不動産投資は大規模な運営でなければ、副業にあたりません

 

もし、不動産投資を副業としてすべて禁止してしまうと、次のような理由で賃貸物件を所有している人まで、処分対象となってしまうからです。

  • 親などから賃貸物件を相続した
  • 転勤の間だけ、持ち家を人に貸している
  • 離婚したため家を売ろうと思ったが、売れなかったので賃貸に回した

 

これらの事例まで副業規定に当てはめてしまうことは、現実的ではないでしょう。

 

融資が受けやすいから

不動産投資を始めようとすると、元手としてある程度の資金が必要となるのですが、ここで「公務員」という属性が非常に威力を発揮します。

金融機関が融資を行う際には、返済能力の高さや家族構成などを総合的に審査して判断するのですが、金融機関に対して与える信用を「与信」といいます。公務員は、雇用先が国になり安定しているので、大きな与信があり、医者や弁護士などと同じくらい、高い属性とみなされているのです。

一般のサラリーマンの場合だと、金利が高くなってしまい、せっかくの高利回り物件でも、利益が減ってしまいがちになります。公務員では、低金利で長期間の融資が下りるため、非常に有利な条件で不動産投資に参入できるのです。

これを利用しない手はないでしょう。

 

経営と運営が分離できて本業に支障をきたさないから

不動産投資は、物件を見つけて契約するまでは手間が掛かりますが、それ以降の運営はすべて管理会社に任せることが出来ます。

就業後や休日の、本来休息に充てる時間を費やすことも無く、運営が出来るのです。手間をかけることなく、不労所得を得ることが出来るというわけです。

本業に支障をきたすことなく、経営と運営が分離できる副業は少ないため、不動産投資は公務員との相性が非常に良いのです。

 

不動産投資が副業にあたらない限度には要注意!

不動産投資を拡大していけば、家賃収入だけで月に100万円以上を稼ぐことも夢ではありません。しかし公務員の場合、“大規模”に経営すると副業とみなされてしまうため、注意が必要です。

許可なく運営できる範囲は、次の規模までと決められています。

  • 5棟10室以下にする
  • 法人を設立して取得しない
  • 管理会社に管理業務を委託する
  • 家賃収入は年額500万円未満

 

5棟10室以下にする

一戸建ての場合5棟まで、マンションの場合は10室までなら副業にあたりません。区分マンションを1室と、8部屋のアパートが1棟でも、合計で9室なので範囲内です。

これは、その不動産投資が事業としての規模であるかどうかを、判断する基準となっています。これ以上であると、事業であるとみなされて副業と判断されてしまいますので、注意しましょう。

 

法人を設立して取得しない

法人を設立してから物件を取得すれば、様々な経費が認められて節税が出来ます。

しかし、そもそも公務員が営利目的で事業を始めることは禁止されています。今後も公務員を続けるのであれば、その間は個人で経営するしかありません。

 

管理会社に管理業務を委託する

物件を取得した後の管理は、全てを必ず管理会社に委託しなければなりません。経営と運営を分離して、本業に支障のないようにするためです。

掃除や簡単な修繕なら、休日に自分で行った方が経費の節減になるのですが、それも禁止されています。本業中に入居者からクレームの電話を受ける、などということは決してあってはいけません。公務員は国や自治体のための仕事をしています。管理業務が本業の妨げとなってはいけないのです。

 

家賃収入は年額500万円未満

家賃収入が年額500万円を超えてしまったら、立派な副業とみなされてしまいます。

家賃収入とは、経費を差し引いた後の金額つまり利益のことではなく、純粋な家賃収入のことになります。

 

これら4つの条件のどれか一つでも欠けてはいけません。

例えば、家賃10万円のマンションを4室所有していた場合、家賃収入は年間480万円となります。これが家賃11万円だったら、528万円となります。500万円の壁を超えてしまい、副業とみなされてしまうためにアウトとなります。

不動産投資を行う場合には、このような点に注意しながら慎重に行う必要があるのです。

 

副業規定を超える場合は事前申請をすることで許可されることもある

Original update by : ぱくたそ

 

家賃収入が500万円まででも、そこから諸経費を引いてローンを返済したら手元に残るものはほんのわずかです。どうせならもっと大きく稼ぎたいと思うのも当然でしょう。

実は、事前に人事に申請して許可を得られれば、上記の範囲を超えて不動産投資を行うことも可能になるケースもあります。規模が大きくなってしまい、副業に当たってしまう場合でも、事前申請をすることで続けることが出来ます。

ただし、許可をもらうには、次の3つの要件を厳格に満たす必要があります。

 

1.不動産賃貸業と本業の間に、次のような利害関係が生じないこと、さらに生じる恐れもないこと

  • 補助金の交付や物件使用に関する許認可
  • 生産方式や経理などの検査や監査
  • 工事請負契約や物品購入契約…など

 

不動産業を営むうえで、上記のような利害関係が生じてはいけません。
配置されている部署によっては、業者との癒着を疑われかねないので、注意が必要となります。

 

2.次のような管理業務は不動産管理会社に委託して、本業に支障をきたさないこと

  • 入居者の募集や賃料の回収
  • 維持管理…など

 

これは許可が不要なケースでも、同様に順守する必要があります。

公務員は特に、就業中に本業に専念することが求められます。副業のせいで、本業がおろそかになる恐れがあると、社会的に厳しい目にさらされているからです。誤解を招くようなことがないように、敏感になっておかなくてはいけません。

賃貸管理に関しては、管理会社に委託することで、公務員の職務専念の義務に抵触する恐れがなくなるのです。

 

3.公正性や公平性の確保に支障を生じさせないこと

申請方法は、所属している役所・部署によって異なるので確認が必要ですが、人事が公開している「自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)」という書類に必要事項を記入し、次の書類を添付して提出することになります。

  • 不動産管理の委託契約書
  • 物件概要書
  • 賃借条件一覧表(レントロール)

 

全ての物件に許可が下りるわけではない?

相続などで大きな物件を取得することになった、というケースなどは許可が下りやすいですが、最初から不動産投資が目的で、いきなり何億もするマンションを1棟購入するようなケースは、許可が下りないと言われています。

公務員を辞めて、不動産投資だけで食べていく覚悟があるのなら良いのですが、あくまでも副業として行うのであれば、徐々に規模を拡大するような進め方の方が良いでしょう

許可が下りやすいのは、相続による不動産の取得だと言われています。規模が大きかったとしても、相続によるものなら、簡単に規模を縮小できるものではないので、認められやすいでしょう。

 

公務員が不動産投資で失敗しやすいポイントとは?

公務員はその立場上、不動産投資においても、一般的なサラリーマンに比べて何かと有利に事が運びます。ですが、だからこその失敗というのもあるのです。

失敗しやすいポイントについて、詳しく見ていきましょう。

 

与信があるがために失敗するケース

公務員は、金融機関だけでなく不動産会社も優良な顧客とみて、高額な不動産を勧めてくる場合があります。不動産会社としては、仲介手数料を高く取るのが目的なので、こちらが思っていた以上に高額物件を売りつけようとするケースもあります。

対策としては、やはり予備知識をしっかりと持っておくことにつきます。

儲からないのに、儲かるような話をしてきたら、注意をするようにしましょう。

 

確定申告や税金などの知識が足りない

不動産投資は節税対策になる、ということだけで始める人もいます。確かに、不動産投資の費用の一部を経費として申請できるので、課税所得を減らすことは可能です。

ただ、公務員の場合、確定申告を自分でする機会は少ないです。なので、やり方がわからなかったり、税金の知識が足りなかったりすることもあるでしょう。

きちんと納税できるよう、しっかりと調べておくことは必須です。

 

シミュレーションが楽観的過ぎる

公務員は民間企業と違って、利益を出したり大きな失敗をする、という経験がありません。そのため、先の見通しが甘い傾向があります。公務員は安定した職なので、危機感が少なく、楽観的という見方をする業者も多くいます。

不動産投資には次のようなリスクがあることも、しっかり念頭に置いておきましょう。

 

家賃収入が赤字

不動産物件を購入すると、支払いはローンだけではありません。

修繕費や管理費、固定資産税も必要となってきます。物件が古くなって来れば、家賃の引き下げも必要となってきます。家賃とローンだけで計算してしまうと、赤字が出てしまうことになりかねません

また、物件が満室になるとは限らず、空き室が出てしまうと、その分も損失が出てしまいます。

 

売却が出来なくて数百万円の含み損

せっかく購入した物件が赤字続きなので、売却したいと思っても金額が大きいので、そう簡単に売れるとは限りません。赤字は膨らむのに、ローンの支払いも重なって、負担は増える一方ということもあります。

また、売れたとしても、そのお金でローンが完済できる保証はありません。購入した時よりも数百万円も値下がりしてしまうのは、よくあることです。これでは、ローンの残金に不足してしまうことも、十分あり得るのです。

 

勤務先にばれる

公務員の規則で定められた以上の物件や収入になる場合は、別途承認申請をして、勤務先の許可をもらう必要があります。

ただ、実際には勤務先には内緒で不動産投資を行っている公務員もいます。これが勤務先にばれてしまうと、クビになってしまうかもしれないという大きなリスクを背負っていることを、認識しておきましょう。

もし、規定以上の規模の不動産投資を行いたい場合には、必ず申請を行うようにしてください。

 

【具体例】不動産投資のシミュレーションをしてみる

公務員の不動産投資の具体例を挙げて、シミュレーションをしてみましょう。

家族構成:夫(公務員)42歳、妻(専業主婦)41歳、子供一人(高校生)

年収:900万円
退職金:平均値として約2000万円と想定
貯蓄:現在1,500万円

 

老後の資金として、50歳の時に不動産投資を始めると想定しています。

不動産投資を行った場合と行わなかった場合で、どのような違いが出るのか、シミュレーションをしてみました。

現在の住まいは新築分譲マンションで、購入価格が6000万円。うち、頭金が1500万円で残りは35年ローン

投資物件は中古のアパートで購入価格が3000万円。頭金が2000万円で残りは10年ローンの予定。

 

今後の本業での年収の伸びなども計算に入れると、この先の約30年以上のトータルの数字は、

  • 収入:投資した場合の方が、行わなかった場合に比べて約6000万円の増加
  • 支出:投資した場合の方が、行わなかった場合に比べて約3000万円の増加

 

つまり、投資した場合、手元に残るお金が3000万円増えるという結果になりました。

この場合、空き室リスクや家賃低下のリスク等は考慮しないものとしています。

不動産投資を行うと、一時的に貯蓄額は減ります。しかし、何もしない場合でも、退職後には収入がなくなりますから、貯蓄が減っていくことになるのです。

不動産投資を行っていれば、退職後にも収入が確保されていますので、貯蓄は切り崩す必要がなくなります。

 

まとめ

公務員に不動産投資をお勧めするのには、次の3つの理由があります。

  • 副業に当たらないから
  • 融資が受けやすいから
  • 経営と運営が分離できて本業に支障をきたさないから

 

特に融資の受けやすさは、一般のサラリーマンの比ではありません。スタート地点から有利に立っているので、不動産投資を行わないのはもったいないと言っても過言ではありません。

ただし、大規模に経営すると副業規定に抵触してしまいます。次の範囲に収まるように注意する必要があります。

  • 5棟10室以下にする
  • 法人を設立して取得しない
  • 管理会社に管理業務を委託する
  • 家賃収入は年額500万円未満

 

事前に申請して許可が下りれば、より大きな投資を行うことも可能になりますが、その時は、不動産投資と本業との間に利害関係がないことなどが、条件となります。

公務員ならではの失敗リスクもあります。事前にしっかり準備を行い、シミュレーションをしておきましょう

また公務員の場合は特に、本業へ差し障りがないかどうかが、かなり厳しく問われることになります。その点でも、管理業者にすべてを任せられる不動産投資は、公務員と相性がいいと思いますよ。


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