三為業者は絶対に利用しない方が良いのか

三為業者に騙されないためには何に注意すべきなのか

 

不動産投資の勉強をしていると、「三為(さんため)業者」という言葉に出くわす。評判はあまり良くないようで、「三為業者にご用心!」「三為業者に騙されるな!」など注意喚起する文言が並んでいる。

三為業者と普通の不動産業者では何が違うのだろうか。三為業者とは違法行為スレスレの業務を行う業者なのだろうか。

 

ここでは、三為業者について何が問題視されているのか、どのような点に注意すべきなのか、詳しく解説していく。

投資初心者は特に狙われやすいので、これを読んで知識を付けてほしい。

 

三為業者とは?意味や仕組みは?

不動産業者には業務形態によって、次の二つに分けることが出来る。

  • 売主と買主を結び付ける「仲介」業者
  • 売主から物件を購入し買主に販売する「転売」業者

 

三為業者は転売業者に当る。

三為とは「第三者の為にする契約(新・中間省略登記)」を略した言葉で、三為業者はこの契約を交わす取引がメインの不動産屋という事になる。

第三者の為にする契約とは?

売主(A)から三為業者(B)が物件を購入し買主(C)へ転売する時

原則として、Aから購入した時点でB名義で一度登記し、さらにCに転売した時点でC名義の登記をする必要がある。

その結果、Bである三為業者にも不動産取得税や登録免許税などの支払いが発生する。しかし売主が既に決まっている場合、このBの登記は無駄に思える。

以前は、業者を介さず所有権をAからCに移転する「中間省略登記」というものが認められていたが、平成16年に禁止されてしまった。

しかし、”第三者の為にする契約”を結べば、合法的に中間省略登記を行っても良い事になっている。(新・中間省略登記)

三為業者はこれを利用しているのだ。

 

三為契約を交わした場合、次のような流れになる。

  1. 売主Aと転売業者Bが “第三者の為にする売買契約” を結ぶ
  2. Bと買主Cが “他人物売買契約” を結ぶ
  3. 所有権をAからCへ移転する

 

宅建業者が他人物売買契約を結ぶことは禁止されているが、第三者のための売買契約を締結している場合は例外となる。

三為業者以外の一般の転売業者でも、ケースによっては三為契約を交わすことがある。三為契約自体は別に違法行為ではないのだ。

 

三為業者が問題視されている理由とは?

違法ではないのに三為業者が問題視されているのはなぜだろうか。その理由として、次の2点が挙げられる。

  1. 中抜きの金額を最大化させ、高属性の人に低利回りで売りつける
  2. 自身はリスクを取らない

1.中抜きの金額を最大化させ、高属性の人に低利回りで売りつける

三為業者がターゲットとする顧客は、銀行からの融資が通りやすい“高属性”の人だ。これらの人々に安く仕入れた物件を高く売却し、その差額が彼らの売上になる。

仲介会社が間に入った場合、受け取る手数料は法律で上限が決められている。それに対し、三為業者を通した売買に上限は無い。

2億円で購入した1棟マンションを2億4千万円で売却したとか、1,200万円のワンルームを1,600万円で売却したなどという話は珍しく無い。

中抜き金額が大きいと、そのしわ寄せは買主に来る。本来ならもう少し安く購入出来た物件を掴まされるわけだから、利回りが低くなり、キャッシュフローの出ない危険な投資を行うはめになるのだ。

2.身はリスクを取らない

買主の決済金から業者の取り分を抜いて売主に支払えば良いのだから、自身の財布から1円も出さずに利益を生み出すことが出来る。

買主さえいればリスクはゼロだと言っても良いだろう。

三為業者はセミナーなどを開催し、買主になりそうな人を既に囲い込んでいることが多い。そして上記の流れがスムーズにいくように、ほとんどの業者が金融機関と業務提携している。

売却物件が出たら直ぐにどれくらい融資可能か打診し融資金額が決まる。この時の融資は、フルローン、オーバーローンもOKとなることが多い。

 

スルガ銀行の特徴とは?

 

三為業者が業務提携している金融機関の筆頭が、“スルガ銀行”だ。

中には、セミナー会場にスルガ銀行の無料相談コーナーを設けているところもある。

スルガ銀行は、他の金融機関と次の2点が決定的に違う。

  1. 審査が早い
  2. 金利が高い

1.審査が早い

普通の銀行の場合、審査に係る時間は早くて2週間に対し、スルガ銀行は5日程度で融資内定が出る。

三為業者経由の場合は、売り物件が出た時点で一度審査しており、また買主も高属性の人が多いため3営業日以内に融資が決定することも多い。

評価額も普通の銀行がリスクを取って掛目を入れるところ、スルガは入れない為、評価額=融資額となりフルローンやオーバーローンが出やすくなる。

また、法定耐用年数の短い築古物件でも長期融資が可能なため、毎月の返済額を抑えることが出来る。

2.金利が高い

上記のようなスピード融資、高額融資、長期間融資が可能なのは金利が高いからだ。

スルガの金利は原則4.5%と、この低金利時代に地方銀行とは思えないほど高い金利を取る。スルガを利用した人から、20年ローンを払ってもまだ元金が半分しか減っていないという事はよく聞く。

金利が4.5%なら、評定利回りは最低でも10%以上は欲しいところなのだが、低利回り物件でスルガから借入する場合、初期段階で借換するなどの措置を取らないと破綻してしまう事もある。

 

三為業者とスルガ銀行の組み合わせが最悪な理由とは?

もし三為業者が投資家の利益を第一優先としていたら、スルガ銀行と組むだろうか。

金利が1%台の銀行はいくらでもある。審査に時間は掛かるが、高属性の顧客なら融資が下りる可能性は高いだろう。中抜きで高い物件を売るのだから、せめて低金利で借りられる銀行を紹介してくれても良いではないか。

しかし三為業者はそんなことはしてくれない。

売買契約までに時間が掛かれば、売主、買主共に気が変わるかもしれない。審査が厳しくて融資が下りなければ、自社で買い取らなければならない。

ビジネスだから当たり前だが、そのようなリスクは絶対に負わないのだ。

 

また、スルガのように融資してくれる金額が高ければ高いほど、その分物件価格に上乗せしやすくなる。

三為業者とスルガ銀行の組み合わせは、業者の利益を最大限に追求できるスキームなのだ。

 

三為業者も上手く使うと悪くはない?

ここまでの説明を読んでいると、三為業者は限りなくクロに近いグレーな業者と思われてしまうが、悪い事ばかりではない。

三為業者を利用すると次のようなメリットもあるのだ。

  1. 融資が確実
  2. ライバルの多い物件で有利
  3. 瑕疵担保責任を追及しやすい

1.融資が確実

不動産投資を始めたくて自身で金融機関を回っても、投資初心者だと門前払いされることもある。だが三為業者なら金融機関と提携しているので、確実に融資を受けられる。

また、オーバーローンも可能な事が多いため、貯金が少なくても投資を始めることが出来る。

2.ライバルの多い物件で有利

ライバルの多い足の速い物件の場合、融資が下りるスピードが勝負となる。

スルガ銀行を利用しないと、ライバルの多い優良物件はなかなか手に入らない事が多い。

3.瑕疵担保責任を追及しやすい

物件に瑕疵があった時、契約後2年以内なら売主に修理などを請求できるが、売主が個人であった場合、瑕疵担保責任を追及できない事がある。

三為契約の場合、売主が業者になるため瑕疵担保責任を追及しやすくなる。

 

三為契約で得をする場合もある?

三為業者を使っても、相場よりもずっと割安な物件も中にはある。

ボロ物件を購入してリフォームして転売する業者などは、三為契約により業者の登記費用が節約できる分、通常より安く販売することもある。

三為業者が仕入れ価格に上乗せして転売していることは確かだが、全てがとんでもない価格ということはない。

担当する営業マンから「第三者の為にする契約」とか「新・中間省略登記」という言葉が出たからといって、拒否反応を起こす必要は無いのだ。

取引内容と物件価格に納得できれば、三為業者も使いようなのだ。

 

まとめ

三為業者とは不動産の転売業者の中で、特に“第三者の為にする契約”をメインに取引している業者のことを指す。

第三者の為にする契約(新・中間省略登記)を結ぶと、売主と買主の間に入る転売業者は登記しなくても良いので、登記費用が節約できる利点がある。

 

三為業者が問題視されているのには、次のような理由からだ。

  • 中抜きの金額を最大化させ、高属性の人に低利回りで売りつける
  • 自身はリスクを取らない

 

上乗せできる金額に上限が無いため、高値掴みを強いられる投資家がいる一方、買主からの決済金で仕入れ代金を支払うため、三為業者自身の懐が痛むことはない。

また、三為業者が提携銀行としてスルガ銀行と組むと、業者の利益は最大限になるが、そのしわ寄せは全て買主に及ぶ。

融資が確実でスピードが早いが、金利が高すぎて収益がなかなか上がらない。

 

しかしだからと言って、三為業者=悪徳業者と断定するのは早い。

中には相場よりも格安の物件もあるし、良心的な業者では、三為契約を行う事で通常よりも安く販売している事もある。また、スルガ銀行を利用しなければ落とせない物件というのもある。

三為業者も利用の仕方次第で有益になこともあるのだ。

 

 

良く読まれている記事

不動産投資の10ステップ

投資の必要性について

副業について

不労所得の作り方

あなたに役立つ不動産投資のノウハウを配信中!


なぜ、年収400万円から30歳で家賃収入2000万円オーバー 
ゼロから毎月50万円以上の副収入を得ることができたのか?
その秘密を無料動画講座で解説しています!

より具体的な不動産投資の10ステップと、
あなたに役立つ、私が脱サラするまでの“全て”無料の動画講座で大公開

無料の動画講座を今すぐ手に入れる!
メールアドレス  *
 正しいメールアドレスを入力してください