不動産投資の融資について

信用保証協会とは?不動産投資を成功させるカギは保証協会

・サラリーマンをリタイアしても物件を購入していきたい!

・物件を買いまして事業規模を拡大したい!

・フルローンやオーバーローンで物件を購入したい!

 

このように考えている方も多くいるでしょう。そのためには、銀行からプロパーローンを受けられるようにならなければなりません。

しかし、通常は新規の取引先に対して、いきなりオーバーローンやフルローンのプロパーローンを出す銀行はありません。そこで、まずは少額でも取引実績を作る必要があります。

 

返済実績と信頼関係が構築でき、銀行内での評価が高くなって初めてプロパーローンでオーバーローンやフルローンが出るようになるのです。(ただし、自己資金が少ない場合や物件の担保力・収益力が高い場合は必ずしも受けられる分けではありません。)

 

信用保証協会は、初めての銀行と取引実績を作るために大いに活躍します。ただし、信用保証協会を利用するにあたってのメリット・デメリットや注意点があるため、信用保証協会を上手く活用するために、信用保証協会の活用について理解を深めていきましょう。

 

信用保証協会とは?

信用保証協会とは、金融の円滑化を図る公的な機関であり、全国に52法人あります。

各47都道府県と横浜市などの特定の5つの市に信用保証協会が存在します。

信用保証協会は、中小企業の潜在的信用力や将来性・発展性などを評価し、中小企業が事業資金を借りる際に、保証人となって信用力の保管を行う機関です。

 

信用保証協会は自らが融資することはなく、あくまで保証を行う機関であることが特徴です。

事務所の所在地が担保の保証協会となるため、通常は1つ、2つの保証協会とお付き合いすることになります。

 

保証協会の保証の仕方は以下の2点あります。

  • 責任共有対象外(全部保証)制度
  • 責任共有保証制度

 

責任共有対象外(全部保証)制度

借入金の100%を信用保証協会が保証する制度で、銀行が負担するリスクは非常に少ないため、最も銀行から融資が出やすい保証制度です。

この責任共有外対象(全部保証)制度を活用するには、売上額自体が前年比より下がっている必要があります。

そのため、規模の拡大を行い売り上げが毎年増加している法人は、活用が困難になります。

 

責任共有保証制度

借入額の80%を保証協会が保証する制度であり、残りの20%はプロパーローン(金融機関がリスクを負う融資)と同等となります。

そのため、銀行によっては融資のハードルが上がり、融資が下りない可能性も高くなります。

金融機関からの融資の実行がされやすい順としては、以下となります。

 

責任対象外保証(全部保障)制度>責任共有保障制度>プロパ-ローン

 

左に行くほど保証協会が保証する金額が多くなり、金融機関が負うリスクが少なくなります。

 

信用保証協会の保証額と保証期間は?

信用保証協会の保証額は、いくらでもいいわけではなく上限が決まっています。

  • 無担保枠で8000万円
  • 担保枠で2億円

 

合計2億8000万円までなら、信用保証協会の保証を受けて融資を受けることが可能です。

 

保証期間は無担保で10年間、担保枠で20年間となっています。ただし、色々な条件によって期間が変わるので、注意してください。

 

信用保証期間を利用するには保証料の支払いが必要

信用保証組合を利用する場合、保証協会へ保証料の支払いが必要となります。保証料は借入金額や業績などによって異なります。

通常、保証協会の融資期間は1年以下の保証を利用する場合、県や市の融資制度を併せて利用することになります。

これは、地方自治体とその地域の金融機関が提携しているもので、割と低利の固定金利で資金調達が可能です。

地方自治体の制度融資では、例えば金利に上限が「固定2%」などと決められていることが多いです。

 

保証協会への保証料は、財務区分によって、事業者ごとに毎年業年度決定され、金融機関が融資残高の貸倒れリスクを負担する時に適応される「責任共有保障率」で決まります。

保証率は0.3%~2.0%程度で、9つの区分に分類され、「中小企業信用リスク情報データベース(CRD)」をもとに、借入金の確定決済内容を評価して区分を決定します。

 

中小企業信用リスク情報データベース(CRD)とは?

CRDとは、CRDに蓄積されているデータを用いて構築した「CRDモデル」により、企業の将来の信用力を予測したり、蓄積データから算出される財務指標等の統計情報の提供や匿名のサンプルデータを提供するサービスです。

 

CRDが提供している無料サービスに、自社の財務データを入力すると、即時に税務状況と経営危機度を把握できます。

 

物件購入により財務状況がどう変化するのかシミュレーションができるので、格付けが気になる方は、1度活用してみることをおすすめします。

http://www.crd-office.net/CRD/index.html

 

信用保証協会に支払う保証料は決して無視できる金額ではありません。

例えば、1000万円の借り入れを行う場合の保証額は、おおよそ20万円程度となります。

 

信用保証協会を活用する場合は、金融機関に支払う金利に加えて、保証協会に支払う保証料も計算に入れて、事業の採算性をシミュレーションする必要があります。

保証料は一括払い、分割払い、どちらでも対応が可能であるため、自己資金や融資戦略を踏まえて決定することをおすすめします。

 

信用保証協会の利用方法は?

信用保証協会を利用するには以下の2つの方法があります。

  • 直接信用保証協会に申し込みを行う
  • 金融機関経由で信用保証協会に申し込みを行う

 

全国のほとんどの普通銀行と信用金庫は、保証協会と契約しているため、一部の例外を除いてほとんどの中小企業は保証対象となります。

保証協会は融資期間を指定することもあるので、金融機関を飛ばして直接信用保証協会に行った場合、保証協会からの保証が得られたとしても、金融機関から承諾が得られない場合があるので注意が必要です。

話がうまくまとまらない可能性もあるので、金融機関経由で保証協会を利用することをおすすめします。

 

信用保証協会の審査について

信用保証協会から融資を受けるには審査があります。

まず、借りたお金を何に使うか、資金の使用目的が審査されます。さらに、事業が上手く運営しているかどうかを見るために、過去2年の業績も審査されます。

また、過去の業績だけでなく、今後も順調に事業を運営していけるかどうかという点も審査されます。この判断基準として、「事業計画書」の提出が求められます。

 

これらの審査は、返済能力を見るためでもあります。保証協会では、お金を貸すわけですから返済してもらわなければなりません。そこで、返済能力があるかどうかという点が審査に大きな影響を与えます。

 

信用保証協会のメリット・デメリットとは?

信用保証協会を利用するメリットは、以下が挙げられます。

  • 銀行からの融資が受けやすくなる
  • 耐用年数をすでに経過している物件も保証してもらえる可能性がある
  • 実質金利が良くなることもある
  • 都道府県や市町村の制度融資を活用すると、保証料や金利で優遇を受けられる
  • 返済が進んで空きができると他の金融機関でその枠を使用できる

 

順に詳しく見ていきましょう。

 

銀行からの融資が受けやすくなる

新規の取引先に対して、いきなり銀行からプロパーローン(金融機関がすべてのリスクを負う融資)を受けるのは困難です。

通常は、銀行が用意しているアパ-トローンのスキームを使って融資を受けることになります。

しかし、アパートローンは資産家や世帯年収1000万以上の高属性を対象にした商品が多く、頭金が1~2割必要であったり、担保物件が必要になるケースが多いです。

 

しかし、信用保証協会の保証を利用すると、その分は銀行のリスクが低くなります。

全部保障制度では100%信用保証協会が保証を行うため、銀行にとってはリスクが限りなく低いと言えます。

そこで、新規の取引を始める銀行や中小企業では、取引が難しい大手銀行であっても信用保証協会を利用することで融資を受ける可能性が上がるのです。

 

いきなりプロパーローンは無理であっても、信用保証協会を活用することで銀行と取引が始まり、返済実績を積むことで、将来的にプロパーローンを組めるようになっていくのです。

 

耐用年数をすでに超えている物件も保証してもらえる可能性がある

信用保証協会は、条件によって10年間や20年間といった一定期間の保証を行います。

通常のプロパーローンであれば、耐用年数を超えた物件に融資はつきませんが、信用保証協会の保証期間内であれば、耐用年数を超えた物件であっても融資が実行されるケースがあります

 

耐用年数を超える物件は高利回りであり、キャッシュフローや返済比率の改善ができるというメリットがる一方で、ノンバンクなどを活用しない限り融資付が難しいというデメリットもあります。

しかし、信用保証協会を活用することで、10年や20年という融資を組める可能性があるため、希望する物件が見つかった場合は、活用を検討することをおすすめします。

 

実質金利が良くなることもある

信用保証協会を利用する場合、銀行の利子とは別に、0.3%~2.0%程度の保証料を支払う必要があります。

そのため、通常は銀行の金利と保証協会の金利を足し合わせた分、実質金利が高くなると考えるでしょう。しかし、両者の金利は単純に足し合わせるものではありません

信用保証協会からの保証が得られるという事は、銀行のリスクが低くなるという事でもあり、評価が上がる可能性があるからです。

銀行は借入金の財務内容や担保力・融資期間・収益力などを総合的に評価して、金利水準を内部ルールで決めています。

事業主の評価が上がれば、その分「融資額」や「融資期間」「金利」などの条件が良くなります。

そのため、信用保証協会を活用した方が、実質金利が下がる可能性もあるのです。

 

都道府県や市町村の制度融資を活用すると、保証料や金利で優遇される

また、都道府県や市町村の制度融資(保証協会の保証を前提とした制度)を利用すると、低利の固定金利で融資を受けることが可能です。

地方自治体の制度融資では、融資金利の上限が決められていたり、保証料の保証を行う所があります。

単なる保証協会付き融資だと、金利は金融機関が決めるので、都道府県や市町村の制度融資がおすすめです。

地元の信用保証協会や自治体のウェブサイトを見れば、制度融資について記載があるので、気になる場合は確認してみましょう。

 

返済が進んで空きができると他の金融機関でその枠を使用できる

新規の取引銀行を増やすために、無担保枠の8000万円を全て利用した後、担保に入れる物件がなければさらに信用保証協会を利用できないかと言うと、そんなことはありません。

期間は開いてしまいますが、返済が進み無担保の空きが出れば、新たに保証を受けることが可能となります。

さらに新規の取引先銀行を開拓するのに、空いた無担保を活用することもできます。

 

信用保証協会のデメリットとは?

信用保証協会を利用するデメリットとしては以下が挙げられます。

  • 保証料が必要となる

 

信用保証協会を利用するには、保証料が必ず必要となってきます。

保証料も無視できるほど小さな額ではなく数十万円ほどしてしまいます。

保証料の支払いは、「一括支払い」と「分割支払い」どちらでも可能ですが、自己資金が少ない初期段階や、規模を拡大したい中期段階では、融資戦略をしっかり検討しておく必要があります

 

信用保証協会を利用する注意点とは?

信用保証協会を利用する上で注意する点が2つあります。

1つ目は、「信用保証協会の保証を受ければ全ての金融機関で融資が受けられるわけではない」という事です。

 

保証協会と提携している銀行や提携していない銀行がある事や、融資はあくまでも銀行の評価基準にそって融資の可否を判断する事から、保証協会を利用すると必ず融資を受けられるというわけではありません。

保証協会の審査が通っても、銀行の審査で落ちる可能性は十分にあります。

信用保証協会は、あくまでも可能性を上げるための制度であるという認識で活用することをおすすめします。

 

2つ目は「返済を逃れるわけではない」という事です。

信用保証協会に保証料を支払っているのは、銀行への返済が不能に陥った際に、信用保証協会があなたに代わり返済をするもので、あなたの返済が免除されるわけではありません

今度は、あなたが信用保証協会に返済を行う必要があるのです。借り入れが免除されるわけではないので注意が必要です。

 

都市銀行系で信用保証協会を使う場合の注意点

都市銀行では、信用保証協会や制度付き融資は、ビジネスローンセンターのような専門部署が担当しています。

このような部署は扱う金額が少なく、今後不動産の拡大を考えている場合にはメリットがありません。

そこで、今後の不動産拡大のためには、ビジネスローン担当のような専門部署から法人営業専門部署へ移行していく取引を考えることが重要となります。

法人営業専門部署での取引で信頼関係を得ることができれば、今後の融資拡大が期待できます。

 

信用保証協会を活用した融資ステップ

銀行から1億円を超えたプロパーローンを受けるためには、以下のステップで銀行と関係を構築していくことをおすすめします。

  1. 責任共有対象外(全部保障)制度を活用して実績を作る
  2. 責任共有保証制度を活用して実績を作る
  3. プロパーローン(支店決済)
  4. プロパーローン(本店決済)

 

本店決済のプロパーローンまで融資を受けられるようになると、数億円の物件も購入可能となります。

新規でいきなりプロパーローンで融資を受けることは困難であるため、まずは信用保証協会を活用して小額物件から実績を作ることが重要です。

 

まとめ

融資には、アパートローンとプロパーローンがあり、不動産投資の規模を拡大していくためには、銀行からプロパーローンを受けられるようにならなければなりません

 

しかし、無担保のプロパーローンは銀行がリスクを負う融資であるため、新規の取引先に対してプロパ-ローンを出してくれることはまずありません。

 

そこで、少額でも返済実績を作り、銀行と信頼関係を結ぶ必要があります。

 

その手段として、信用保証協会を利用することが有効です。

信用保証協会の保証制度を活用すると銀行側はリスクが下がるため、融資を受けやすくなります。

ただし、信用保証協会を利用するにあたっては、保証金額や保証期間に限度がある事、保証料を支払わなければならない事など注意すべき点がいくつかあります。

 

そこで、メリット・デメリットを踏まえた上で信用保証協会を活用して、銀行との信頼関係を築き取引を円滑にして、事業規模の拡大を目指しましょう。

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