【体験談】投資用として軽量鉄骨造アパートを購入して満室にしてみたよ

としゆきです。

僕が購入した軽量鉄骨造は、6部屋中4部屋が空室という状態でした。

物件スペック

・築29年、軽量鉄骨造、茨城県。単線の駅徒歩15分

・土地値、利回り19%(現状18%)

・住居6部屋


購入する段階で入居率が50%を割っているので、正直なところ、「大丈夫かな・・」とハラハラでした。

ですが、しっかりとリサーチをして客付け業者とコミュニケーションをとることで、全室満室を達成できたんです。

初心者であれば、いきなり空室だらけの物件を購入するのに抵抗があるかもしれません。

銀行も、そのような物件を考えている初心者には融資を出したがらない傾向もあります。

ただ、そのような難題を乗り越えて安定した経営に持ち込めればものすごいキャッシュをたたき出す「キャッシュマシーン」になってくれます

僕自身、この物件のおかげでかなり助けられています。

この記事では、私が築古クン2号となるこの物件を購入した軌跡を紹介します。

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なぜ軽量鉄骨造の築古物件を購入したのか?

築古クン1号を購入して満室稼働ができるようになり、そろそろ次の物件の購入を考えていました。

そんな矢先に、今回の軽量鉄骨造の物件情報が入ってきました。

物件概要を聞くと、利回りが19%で土地値だったのですぐに1番手を抑えてもらうことに

通常であれば、現地を見に行ってリサーチをしてから買い付けを入れるのですが、物件があった場所は以前にリサーチをしたエリアであり、どのようなニーズがあるのか調査済みだったので早く判断をすることができました。

物件の間取りからも、ターゲットとマッチするので客付けがしやすいと踏んで、迷いなく買い付けを入れることができました。




軽量鉄骨造の築古クン2号!そのスペックとは?

すぐに物件概要、レントロール、固定資産税評価額の3点セットを問い合わせて物件の「安全性」と「効率性」の評価に入りました。

ちなみに僕の不動産投資のスタイルとして、物件の購入にいたるまでに4つの関門があります。

1つめ
入居がつくかどうか?

2つめ
安全性はあるかどうか?

3つめ
効率は良いかどうか?

4つめ
良い条件で融資が引けるかどうか?

上記の一つでも悪ければ、基本的には物件の購入は見送ります。

1つめの関門である「入居がつくかどうか?」については、すでにエリアリサーチやニーズ分析、物件リサーチでクリアしています。

次に2つめ、3つめのリサーチをすることになります。

安全性はあるかどうか?

安全性があるかどうかについては、家賃収入(運営費を除く)とローンの返済額の関係や、空室率が何パーセントまでなら耐えることができるのか、物件の評価額に対する借入などから判断をしていきます。

今回の物件ですと、
・負債支払い安全率(DCR)=1.45
・損益分岐点(BE%)=53%
・ローン資産価値比率(LTV)=94.34%

DCRは1.2以上が安全と言われており、空室も53%まで耐えられるので問題ないという判断をしました。

効率はいいかどうか?

投資をするにしても、効率が悪い投資をしていては意味がないですよね。

資産が資産を生んでくれる投資をしたいわけで、資産がどんどん減っていく投資はしたくありません。

効率がいいかどうかについては、投資した自己資金の回収にかかる年月(PB)や自己資本に対する初年度の利回り(CCR)、レバレッジが効くのかどうかなどを判定していきます。

今回の投資は100万円ほどを入れる予定なのですが、
・CCRが115%
・PBが0.87年となり
・レバレッジも(+)
でした。

効率の良い投資であると判断して、この関門もクリアです!

好条件で融資を獲得!

最後が融資になります。

今回の軽量鉄骨造は法定耐用年数を超えており、使える銀行が限られていました

その中でも、融資期間15年で金利1.2%の銀行が見つかり、その銀行とこの物件を組み合わせることでポートフォリオを組んでいくことにしました。

自己資金で不動産投資をしない限り、不動産投資は銀行が必ずつきものになってきます。

融資の期間や金利の条件によって、毎月の返済額が変わるのでインカムゲインが変わってきます。

また、融資期間は元本の減りにも影響をしてくるので、出口戦略の描きやすさも変わってきてしまいます。

良い条件で融資を引くということは、経営にたいする影響が大きいのでとても重要な要因だと思います。




いざ、満室経営に向けた活動~その1~

無事に物件の購入ができて、これからが本番です。

現状、入居率50%を切っている物件を満室にしなければなりません。

早急に満室にして、安定経営ができていることを銀行に示すことは、今後の融資を獲得するにも重要な要因になっています。

まず、私が実施したのが外壁塗装です。

もともとは白っぽい色だったのですが、触ると粉を吹いていて綺麗さがあまりありませんでした。

そのため、客付け業者と相談をして肌色の塗装を実施することにしました。

なぜ、肌色にしたかというと、対象としているターゲットが安心するカラーであり、近隣に肌色のカラーによって満室にできている物件があるという情報を知れたからです。

当初は、黒に黄色とか赤色の差し色を入れるとか、ネイビーに黄色の差し色を入れるとか、サントリーニ島のような白と青が映えるカラーにするとか、いろいろなアイデアがありましたが、一番地味でインパクトのないカラーをチョイスしました。

外壁塗装はお金もかかりますし、何度もできるわけではないので正直なところ一番地味なカラーをチョイスすることに不安はありました。

「満室にならなかったらどうしよう・・」
っと不安になります。

ただ、信じるのは僕の感覚よりも統計と現場の声です。

客付け業者の支店長も押してくれたカラーでしたので、思い切って肌色カラーのアパートにすることにしました。

いざ、満室経営に向けた活動~その2~

次にしたことが、客付け業者への営業周りと打ち合わせです。

募集家賃の見直しや、入居者に喜ばれるキャンペーンなどを一緒に考えていきました。

僕の力で満室にできることなんてありえない話で、

・いかに良い客付け業者さんを見つけるか。

・もしくは、客付け業者さんに頑張ってもらうか。

ということが大事だと、最近よく感じます。

業者さんが頑張ってくれている時と、「恐らく今はあんま優先度上がってないな・・」という時とでは入居の決まり具合に雲泥の差があります。

営業担当と電話していても、電話越しの声のトーンからも伝わってきます。

「あっ、本気じゃないな・・」と・・

なので、大家がする仕事は良い業者を見つけることと、営業マンがやる気がでるようにしてあげることだと思います。

ついに満室!でも物件から出て来る数々のトラブル・・

営業努力もあって、3カ月もしないうちに満室になりました。

ですが、トラブルは常につきものです。

長年空室だった部屋は、水道を流したことで水道管が詰まって下の階に漏水するというトラブルになりました。

2階の洗濯機の水が漏れだして、1階に漏水するというトラブルもありましたね。

あと、トイレの扉が開かなくなったとか、押し入れの扉の裏側の張り紙がベロ~ンってめくれたとか、トイレの水が流れっぱなしになっているとか・・

築古だけあって、出るわ出るわ・・トラブルの数々。

全部を客付け業者の見積もりでやっていたら完全に赤字になります。

なので、自分で業者を手配したり、トイレのボールタップをネット通販で購入して送付したり、いろいろなコストダウンをやってきました。

それを乗り越えた結果!

その間に入退去で人の入れ替わりもありましたが、1年ぐらいするとそういった大きなトラブルもなく経営が安定してきます。

経営の波に乗ったという感じでしょうか。

もともと利回りが高いこともあり、手元に残るキャッシュも潤沢です。

この生まれた資金を、次の投資資金にしたり、万が一の際の備えとしておく必要があります。

この物件は数年ほど回して、最後は売却による出口を考えています

築古軽量鉄骨造を購入して思うメリットデメリット

メリット
・利回りが高い
・固定資産税・都市計画税などの税金が安い
・土地値に近い物件が狙える
・修繕費などが発生するがそこまで高額ではない
・融資期間が短いと元本の返済が速い
・減価償却を多くとれる
・賃料水準の低下は緩やか

デメリット
・修繕が発生しやすい
・融資期間が短くなる
・銀行によってはキャッシュフローがでない
・デットクロスのリスクが高まる
・対策をしなければ空室期間が長くなる
・賃料は低水準
・災害に弱い
・土地値でない限り積算評価が出にくい

半分以上が空室の築古の軽量鉄骨造アパートを購入して、満室稼働まで持って行ったことでいろいろなメリットやデメリットが見えてきました。

赤字にならずに回っている理由としては、

・入居がつくかどうか

・安全性はあるかどうか

・効率がいい投資かどうか

・有利な条件で融資が引けるかどうか

という関門を超えていった物件だからだと思います。

不動産投資は事業なので、予想外のトラブルがおきるのが通常だと思っています。

物件単体ではまだまだ弱いので、ポートフォリオを組みながら筋肉質な体制に仕上げていきたいと思います。

次に購入するのなら注意すること

融資期間15年、金利1.2%という好条件で融資を引けたから安定して経営ができていますが、これが融資期間10年、金利3%であればまったく話が変わってきたと思います。

土地値に近い物件は利回りが高く、キャッシュが出やすそうに見えますが、当て込む銀行を間違えると一気にキャッシュ食いマシーンとなってしまいます。

また、融資期間が長ければいいのかというとそうではなく、出口を考えると元本の減りも大事になってきます。

それらを踏まえて、築古の軽量鉄骨造であればなるべく土地値に近い物件で、法定耐用年数を超えた融資期間を低い金利で組んでいくのが大事かと思います。

なので、同じような物件を次も狙うのであれば利用する銀行はシビアに見た方がいいかなと思います。

また、水道管や屋上、扉のゆがみなど、パッと見たときに目に見えない場所でガタが来ているケースが結構あります。

そのため、物件を購入する際にはその費用も見積もっておく必要があります。

自分の手出しとするのか、銀行からの融資として上乗せするのか、その分は値引きをしてもらうのか、売り主や銀行との交渉になってくるので、高度な戦略が必要になってきますが、その先の安定した経営を考えるのであれば、面倒くさがらずにしっかりと考慮する必要があると思います。

次も似たような物件を購入するのであれば、今回よりももっとシビアに見積もりをとって、売り主と交渉したり銀行と交渉をしたいと思います。

【まとめ】軽量鉄骨造の投資で大事だと思うこと

いかがでしたでしょうか?

今回は、6世帯の軽量鉄骨造アパートを購入した際の体験談を記載しました。

普段リサーチをしていることは、決して無駄にはならず資産として残っていきます。

僕の場合も、事前に調べておいたエリアだったからこそ、誰よりも初速を速めて1番手を取得することができました。

築古系の物件は、融資が付きにくいため取得するまでに労力を費やしますが、残念なことに、取得してからも修繕関係で労力を費やします。

ただし、上手く安定経営まで持っていければキャッシュマシーンとなってくれますし、キャッシュが少ないとしても返済期間が短いので元本をガンガン減らして純資産を増やしてくれます。

すると担保物件として活用したり、売却によるキャピタルゲインも狙えるようになっていくのでとれる戦略の幅が広がっていきます。

ポートフォリオの一つとして組み込むのは、おすすめだと感じていますね。

というわけで今回は以上です。何年後にいくらのキャッシュフローが欲しくて、今はいくらの資金を運用できるのか?という今と将来から逆算をして、どのようなポートフォリオを組んでいくのかを検討してみてください^^




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