融資審査の基準とは?

アパートローンの融資審査は、物件から得られる家賃収入で返済が出来るかどうかを評価する。評価の際は、購入するアパートやマンションから得られる家賃収入に5~7割の掛け目を入れ、それでも返済(金利はおおよそ5%を採用している銀行が多い)が出来るかを評価される。借入額が多く、この時点で返済不可と判断されると融資は実行されない。

次に物件の資産性が評価される。元々アパートローンは資産家に向けた土地の有効活用を目的とされる為、購入予定の物件の立地、修繕履歴、入居状況などを評価し、融資の可否が判断される。

また、アパートローンとはいえ、本人の属性や資産背景も評価される。融資審査の際に過去3年分の源泉徴収表の提出が求められるのは、給与所得の安定性を見て属性を評価している為である。

資産背景については、本人だけではなく家族や一族全体の資産を見る。親から相続予定の物件や財産がある場合は、アピールポイントになるため積極的に銀行員に伝えるべきである。

このような項目を評価し、融資の可否や条件が判断されるのである。

アパートローンの融資条件とは?

アパートローンの融資額は通常、給与所得の10~20倍までが限界である。限度額は銀行によって上下するが、資産形成が目的であるので給与所得の40倍も50倍も融資が実行される事はない。

金利水準としては2~5%程度となる事が多い。低金利である昨今、住宅ローンや事業性設備資金融資は変動金利で0%台という破格の条件が出る事があるが、アパートローンはパッケージ商品であり、金利が高めである。

融資期間は通常、地銀や信金では物件の法定耐用年数以内であり、ノンバンクを活用する場合は法定耐用年数を超える期間の融資が可能である。

自己資金は諸経費の他に頭金が必要である。業者への手数料などで支払う諸経費(通常は購入価格の1割程度)の他に、売価の1割程を頭金として入れる事を求められる事が多い。

取引実績や銀行の融資情勢によっては、頭金が1割になったり3割になったりする事もあるので注意をしていただきたい。ただし、事業性設備資金融資と違って資産家を対象にした商品である為、フルローンやオーバーローンが出る事はほぼない。

アパートローンのメリットとは?

・不動産賃貸業の実績がなくても借りられる
・家賃収入が返済の財源

法人を設立して事業性設備資金融資を受ける場合、2~3年の実績(決算書)が必要となる。一方、アパートローンはサラリーマンの資産形成などを目的とした商品である為、容易に利用ができる。これから不動産投資を始める人は、自宅もしくは職場近くの銀行でアパートローンが利用できる銀行を調べてみる事をおすすめする。

住宅ローンの場合、返済の財源は給与所得である。その為、医者や弁護士などの高所得者でなければ5千万円以上の融資を組む事は困難である。また、自宅は1つなのでいくつもの銀行から住宅ローンを組む事はできない。一方、アパートローンの返済の財源は基本的にはアパートやマンションからの家賃収入である。その為、複数の銀行を利用する事で2億円~3億円程までなら借入が可能である。よりレバレッジを効かせた運用が可能である。

アパートローンのデメリットとは?

・預金や共同担保、連帯保証人が必要
・借入額に限界がある

元々は資産家を対象とした商品である為、諸経費とは別に頭金が最低でも売価の1割、多いと3割ほどは必要になってくる。自己資金が少ないうちはフルローンやオーバーローンで物件を購入し、なるべく手持ち資金を温存する必要があるがアパートローンでは困難である。アパートローンを活用して誰でもフルローンが可能であれば、ノンリコースローンと同じである。ある程度の資金を貯める能力がある人にしか、銀行は融資をしたがらないのである。

返済の財源が家賃収入とはいえ、アパートローンは借入額の上限があり、個人が2億円~3億円以上の融資を受けるのは困難である。アパートローンは事業ではなく、資産形成であるためローンの総額が給与所得とバランスが取れている事を評価される。その為、年収を大幅に超える借入は出来ないのである。




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