不動産投資には2つの失敗がある。

・自己破産
・債務超過

それぞれについて記載する。

自己破産とは?

不動産は銀行から借り入れを起こして行うのが一般的である為、毎月決まった額の元本返済と金利返済が必要である。この他にも、業者に支払う管理料や修繕積立金などが必要であり、満室賃料の20%程度は諸経費としてかかってくる

当初のシミュレーションが甘く、返済比率が高い場合、空室が出ることによって銀行への返済が出来なくなり自己破産(もしくは任意売却)をしなければならなくなる

自己破産の対策とは?

自己破産の対策としては下記の点が挙げられる。

・空室を見込んだシミュレーションを行う
・金利上昇を見込んだシミュレーションを行う
・返済比率が50%以下となるような物件を選定する

つまり、楽観的ではなく悲観的なシミュレーションでも賃貸経営ができるかを確認しておくことである。(悲観的すぎるシミュレーションでは、購入できる物件が見つからない可能性もあるので注意をしてほしい)

空室について

賃貸経営を行う上では、かならずと言っていいほど退去が発生する。退去による空室期間や、業者に支払うADなどを考えると、満室想定でのシミュレーションほど意味のないものは無い。満室想定でシミュレーションをするのではなく、ストレスをかけたシミュレーションをする事を推奨する

物件によって空室率は変わってくるが、私は概ね90~95%(1年~2年の期間)の空室率で計算している。

銀行への融資打診では、80~85%での空室でシミュレーションを行い賃貸経営が可能である事をアピールしている。

金利上昇について

低金利時代では金利が1%や2%台という事もあるが、今後を考えると金利が上昇する事が考えられる。銀行での融資評価では5%程度の金利ストレスをかけてシミュレーションをする為、私自身のシミュレーションでも5%の金利でも赤字とならないのかを確認している。

金利が1%から3%になるという事は、毎月の金利の返済分が三倍になるという事である。不動産投資において金利上昇は最大のリスクであるため、決して楽観的なシミュレーションとならないようにしていただきたい。

返済比率が50%を超えない物件を選定する

返済比率が高い場合、空室による家賃収入の下落に耐えられなくなる。理想は50%以下の返済比率となる物件を選定する事である。

返済比率を下げるためには、以下の方法が考えられる。

・借り入れ資金を少なくする
・融資期間を長くする
・金利を低くする

借り入れ資金を少なくする場合の注意点

5000万円の物件に対して、5000万円を借りるか4000万円を借りるかによって毎月の返済比率は異なってくる。返済比率を下げる為には、借入額を少なくする方が良いが、その分自己資金は薄くなる

1000万円を投入した事による投下資本利益率(ROI)についても算出する必要がある。
ROIとは、投資した資金を年間でどれくらい回収できるかを算出するものである。飲食業では、ROIが15%程と言われているが、これは「1年間に投資した金額の15%を回収できる」という事であり。元手を回収するのに6~7年の期間が必要となる。

早く資金回収をして次のビジネスに展開していくのが、優れた経営者である。

不動産投資においても同様で、自己資金を温存してレバレッジを効かせた方が次の物件を購入するスピードが早くなり、売上を増やしていく事ができる

返済比率を下げる為に自己資金を投入するのか、規模の拡大を優先してリスクを取るのかは投資ステージによって変わってくるので慎重に検討をしていただきたい。

融資期間を長くする場合の注意点

1000万円を10年で返すのと、20年で返すのとでは毎月の返済額に大きな違いがある。融資期間を長くするほど返済比率は下げる事ができ、キャッシュフローは得やすくなる

但し注意をしてほしいのは、債務超過である。債務超過については後程記載するが、法定耐用年数以上の融資を引くと今後物件を追加購入できなくなるのである。

融資期間を長くする事で返済比率は下げる事ができるが、銀行の融資評価制度も考慮しなければ物件の追加購入が出来なくなるので注意が必要だ。

金利を下げる場合の注意点

金利を下げればその分、返済比率を下げる事が可能である。ただし、金利交渉はあまり推奨をしない。銀行からすると、金利交渉をしてくる貸主と評価される為、今後の付き合いで支障が出てくる可能性があるからだ。

複数の銀行で融資の依頼をして、金利などの条件面を比較する事は当然あると思うが、執拗に何度も金利交渉をして銀行間で競わせるとあなたの印象は悪くなる

今後もその銀行と取引を行う可能性があるのであれば、無理な金利交渉は推奨しない。

債務超過とは?

債務超過とは負債(借入)の総額が資産の総額を超える状態であり、資産をすべて売却しても負債(借入)が残るような、純資産がマイナスの状態である。

この状態になると、継続的に物件の購入を進める事ができない

では、なぜ継続的に物件の購入が出来ないと問題なのであろうか?

詳細はこちらの記事で紹介しているが、不動産は買って終わりではないからである。物件は所有をするだけで経費がかかってくるし、最終的には取り壊しをして建て替えを行わなければならない。修繕費や取り壊し費用の支払いを避けるためにも、売却をして利益を一度確定させ、次の物件にさらに投資をしていかなければ、結局は赤字になったり、設備が古くなって空室が目立つようになってしまうのだ

ちなみに、自己破産はキャッシュフローがマイナスで返済が出来ない状況になるので失敗と「気づきやすい」のだが、債務超過はキャッシュフローがプラスであっても陥る状況なので失敗と「気づきにくい」。

売却時や物件の追加購入の申し込み時に気づく事が多いが、その時は手遅れである事が多く破産に追い込まれる方もいる。このような債務超過に陥らない為に、以下の点に注意をして頂きたい。

債務超過の対策とは?

債務超過を避ける為には下記の2点に注意をする必要がある。

・法定耐用年数を超える期間の融資
・積算評価額を超える金額の融資

なぜ法定耐用年数を超える期間の融資がいけないのか?

前項で述べたように、自己破産を避ける為には返済比率を下げる必要があり、その対策の一つとして融資期間を長く取る事が考えられる。例えば、築40年のRCに30年の融資を引くなどである。

融資期間を長くする事で、毎月のキャッシュフローが改善される。築40年も経ったRCでは、利回りも20%弱ほど出るものが多い。利回りが高く、融資期間も長い為、キャッシュフローだけを見ると成功である。しかし、ここで問題になるのが金融機関の評価方法だ

実は、「法定耐用年数を超える物件の収入はゼロ」「借金だけが残っている状況」と評価する銀行が多いのである。

こうなると、銀行の格付けはかなり低くなり追加融資を受けて物件を購入する事は出来ない。自己資金を投入して債務超過状態を脱却するか、売却によってバランスシートの改善を図らなければならないのだ。

すんなりと売却が出来ればいいのだが、債務超過となるような物件に融資をするのはスルガ銀行のような特殊な銀行かノンバンクである。スルガ銀行は、スルガ銀行の融資を受けて購入された物件に対して、再度スルガ銀行から融資を行うような事は基本行わない。(物件の価格が適正である場合は、融資が通る場合がある)

ノンバンクであっても、年数が経った物件に購入時と同様の評価額を出す事はあまりない。他行での評価が下がるという事は、その分売価を下げなければ売却をする事が出来ないのである

法定耐用年数を超える期間の融資ではなく、法定耐用年数以内で希望とするキャッシュフローが得られる物件を見つける事が、債務超過を避ける方法である。

なぜ積算評価額を超える金額の融資がいけないのか?

積算評価額を超える金額の融資とは、銀行目線で考えると危険な融資だ。

担保となる物件の価値に対して、借入額が多いと万が一の場合のリスクを銀行が負う事になる。一方で、担保余力が十分にあり万が一の場合でも銀行が負うリスクがないのであれば、銀行は喜んで融資をしてくれる。

土地の評価が2000万円、建物評価が1000万円の物件に対して、売価が4000万円の場合、この1000万円は自己資金として買主が補填しない限り銀行が負うリスクとなる。これが債務超過の状態である。

このような物件を次々と購入していくと、債務超過となる金額がさらに大きくなり、最終的にはどの銀行からもこれ以上の融資はできないと判断されてしまう

このような状況にならない為にも、積算評価額を超える物件の購入には注意が必要だ。また、建物価格が中心の物件も減価償却により担保評価額が低下するので注意が必要だ。担保評価額が返済と同時に減少する為、担保余力が増えないのである。

これに対して、土地の価値は多少減少する事はあっても基本的にはゼロとなる事はない。年数が経っても担保評価は一定であるので、返済が進んで借入残高が減るほどに担保余力が増えていく。担保余力が増えれば、銀行からすると貸し倒れリスクが減るので安全な融資となる。

法人を活用したプロパーローン(オーダーメイドの融資)の場合、銀行が評価するのは以下の点である。

・収益力
・担保力
・財務力

この点が優れているのであれば、前項と矛盾するように聞こえるかもしれないが法定耐用年数を超えるような物件に対する融資もプロパーローンを活用して実行される

土地値や土地値以下の物件を購入する事で、債務超過を回避し、銀行からの評価を高めてさらに融資を引き出す事が可能となるのである。

失敗を恐れすぎて肝心の物件が購入できない事も不動産投資の失敗

上記のように、一般的な不動産投資の失敗もあるが、不動産を購入しようと思ったけれどもあれこれと考えすぎて結局、1棟も購入できない状況も不動産投資の失敗だと考える

不動産投資はやってみないと分からない事も多い。賃貸経営が想像以上に向いていないという事もあるし、やってみると楽しくてもっと取り組みたいと思うかもしれない。

せっかく不動産投資に興味を持って勉強をしたのに、肝心の部分で思いとどまってしまうのは非常に勿体ない事でもある。

結局、「あなたにとって取れるリスクはなんなのか?」という軸を持つ事が大事だ。
数千万円もの投資が出来ないのであれば、300万円ほどの区分マンションや戸建てを現金で購入するのもありだ。

リスクを取る覚悟と知識を十分に蓄えたという自信があるのであれば、いきなり数億円のRCマンションを購入するのもありである。

私の経験上、不動産投資で何を達成したいのかという「目標」と、達成の為の「戦略」を決める事が出来るか出来ないかが、不動産を購入して成功するかしないかの一つの分かれ道だと感じる。

不動産投資における失敗|まとめ

不動産投資には「自己破産」と「債務超過」という失敗が上げられる。特に債務超過は自己破産と違って、失敗をしている事が気づきにくいので注意が必要である。

どちらに対しても、事前に適切なシミュレーションと投資スタイルや投資判断の軸を持つ事で回避をする事は可能である。あまりにも、失敗を恐れてしまい過度な条件を追い求めて不動産が1棟も購入できない人もいるので、条件設定は市場の肌感覚とかけ離れたものとならないように注意していただきたい。

自分はどのようなリスクが取れるのか?不動産投資を通していつまでにどのような目標を達成したいのか?その目標を達成するにはどのような戦略が必要なのか?をまずは考えていただきたい

腑に落ちた考えが出来たのなら、あとは行動するのみである。今までとは違ってかなり楽に、そしてスピード感を持って不動産投資に取組めるようになるとお約束する。




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