不動産投資初心者の基礎知識

なぜ積算価格が大切?不動産投資で物件の積算評価を重視する理由とは?

積算価格不動産投資

積算価格とは?

なぜ積算価格を重視するの?

気にしなくても問題はない?

 

不動産投資のセミナーや不動産関連の書籍を読んでいると「積算価格」という言葉を良く目にします。

「積算価格」を重視して物件を購入すべきという意見や、重視すると物件を購入できないので、「積算価格」にとらわれるべきではないという意見など人によって捉え方はさまざまです。

 

そこで、なぜ積算価格を重視すべきなのか、逆に重視しなくて良いのはどのような状況なのかをまとめました。

不動産投資を始めるにあたり「積算価格」について正しく理解する事は重要なので、メリット・デメリットをしっかりと抑えた上で投資戦略を組みたてましょう。

 

不動産投資における積算価格とは?

積算価格は、新たな建て物を建てる場合に、どのくらいの費用が掛かるのかを原価法によって算出された評価額のことで、土地の価格と建物の価格を足し合わせて計算します。

積算価格=土地の価格+建物の価格

この土地と建物の価格は各々の評価方法で計算します。

 

土地の評価方法とは?

土地の評価方法は、土地の路線価(固定資産税路線価、相続税路線価等)や国土交通省の公示価格、都道府県の基準地価などを利用して算出します。

土地価格=土地面積×路線価や国土交通省の公示価格

 

建物の評価方法とは?

これに対して、建物の場合は新築した場合の単価に、延べ床面積と現価率(経年減価分を除いた現在の価値残存率)を利用して計算します。

建物価値=再調達価格×面積×現価率

 

積算価格と収益価格の違いとは?

物件の価格を評価する指標として積算価格の他に収益価格というものがあります。この積算価格と収益価格の違いとは何なのでしょう。

 

積算価格とは、新たに建物を建てた場合、金融機関がその建物の価値を評価するために算出したもので、収益価格とは、その建物から得られる家賃収入など、その建物がどれくらいの収益を得られるかという事を評価した金額のことです。

 

土地の積算価格の計算方法

土地は土地面積と土地の価値によって評価され、以下のような計算式で産出されます。

土地価格=土地面積×路線価・国土交通省の公示価格

 

例えば、相続税路線価が10万円/㎡の整形地で、土地面積が500㎡の場合の積算価格は、5000万円となります。

 

土地の評価は以下の4点ありますので、注意が必要です。

  • 国税庁の「相続税評価額路線価」
  • 市町村の「固定資産税路線価」
  • 国土交通省の「公示価格」
  • 都道府県の「基準地価」

 

中小の金融機関の場合は「相続税評価額路線価」「固定資産税路線価」「公示価格」を利用しています。

 

公示価格は、不動産鑑定士が調査地点の土地価格を毎年評価して決定しています。

土地の価値を評価する軸がそれぞれ違うため、公示価格では1430万円の土地が固定資産税路線価で評価された1000万円で売却に出ていることもあります。

この差額からフルローンを受けたり、物件を購入した瞬間に純資産が増えたりすることができます。

 

「cm」と「m」と「km」のように、評価軸が違う「相続税評価額路線価」「固定資産税路線価」「公示価格」もそれぞれ同じ物差しで評価される必要があります。その算出方式が以下の計算式です。

 

公示価格=相続路線価×1・25

相続路線価は公示価格を基にして道路ごとに価格が決められていて、公示価格の0・8掛けが相続税路線価となります。逆に言うと、相続税路線価の1・25倍が公示価格となります。

 

公示価格=固定資産税路線価×1.43

公示価の0・7掛けが固定資産税路線価です。固定資産税路線価の場合は約1・43倍が公示価格となります。

差額より融資を増やしながら資産を増やしていくと、急激な規模の拡大が可能になります。

 

なお、路線価については、資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」から調べるrことができますので、ブックマークしておくことをおすすめします。

「全国地価マップ」

 

さらに詳しく実務相場を知りたい場合は、国土交通省の「土地総合情報システム」にて「不動産取引価格」として過去の制約事例を調べる方法がありますので、参考にしてください。

「土地総合情報システム」

 

土地の形状によって積算価格は変化するので注意が必要

路線価は相続税を計算するために国税庁が発表しているもので、土地の形状によって積算価格は変化するので注意が必要です。

 

長方形の土地(間口に比べて奥行きが広い土地)

減価要因となり、銀行の評価基準に沿って価格が下がります。

 

隣の建物が隣接する土地

こちらも上記同様原価要因となり、銀行の評価基準に沿って価格が下がります。

 

角地の土地

角地は、利用価値が高いととして評価が上がります。銀行によって算出方法は様々ですが、以下の2パターンが代表的です。

  • 面する道路の中で1番高い路線価に1割増しの評価
  • 低い方の路線価の5%を高い方の路線価に加算する

 

例えば1番高い路線価が15万円、1番低い路線価が10万円、敷地面積500㎡の角地の場合。

15万円×1,1×500㎡=8250万円
または、15万円+10万円×5%=15,5万円の路線価として
15,5万円×500㎡=7750万円となります。

 

2面の道路に面する土地

2面の道路に面する場合は、評価の高い路線価を基準に積算価格を算出します。

 

旗竿地・敷延(不整形地)の形状の土地

旗竿地とは、袋地から延びる細い敷地で、道路に接するような土地を指し、土地としての利用が難しいことから評価は下がります。

不整形地補正率を乗じる方法で評価されますが、3割程度の減額になるのが一般的です。

 

建物の積算価格の計算方法

建物の積算価格は物件の築年数を考慮して決定されます。

建物価値=再調達価格×面積×現価率

 

再調達価格

新築時の単価であり、今現在その建物を建てた場合に1㎡あたりいくらかかるか決めた値です。

金融機関の評価は建物の構造によって以下のように決められています。

  • 鉄筋コンクリート(RC):17~22万円(20万円を採用するケースが多い)
  • 重量鉄鋼像:18万円
  • 軽量鉄骨:13~15万円
  • 木造15万円

 

RCで延べ床面積が600㎡の場合、600×20万円=1,200万円となります。

 

現価率

経年減価を除いた現在の価値残存率であり、不動産の耐用年数から築年数を引いた値を不動産の耐用年数で割り、今現在の価値を算出します。

耐用年数は以下のように決められています。

  • 鉄筋コンクリートクリート(RC):47年
  • 重量鉄骨:34年(もしくは28年)
  • 木造24年(もしくは22年)

 

築15年の重量鉄骨の場合は(34-15)/15=0・6となります。
耐用年数を超えた物件に関しては、無価値としてみなされます。

 

銀行にもよりますが、融資を受けて無価値の物件を購入している場合は、その収入自体を0とみなすところもあります。

つまり、単純に負債(借金)だけを抱えていると評価されてしまうのです。

しかし、借金を完済している場合は例外となります。完済している場合に限ってその不動産から生まれる収益は計上して評価されます。

では、以上をもとに実際に建物価格を計算してみましょう。

 

実際の計算例

では、実際の計算例について下記にて記載していきます。

 

区分マンションの計算例

築17年のRC造
再調達価格20万円
40㎡の1LDK
土地の面積が10㎡
路線価が5万円/㎡
とします。

建物価格:
20×40㎡×(47-17)/47=510万円土地価格:
5×10㎡=50万円合計:
560万円

 

一棟アパート・マンションの計算例

築17年のRC造
再調達価格20万円
450㎡の1LDK
土地の面積が300㎡
路線価が5万円/㎡
とします。

建物価格:
20×450㎡×(47-17)/47=5744万円土地価格:
5×300㎡=1500万円合計:
7244万円

 

なぜ積算価格が低いといけないのか?積算評価以上の融資を受ける受けるリスクとは?

ここまでで、不動産の積算価格の算出方法を見てきましたが、なぜ積算評価を重視すべきなのでしょうか。

私個人としては、その理由が「規模の拡大」及び「出口戦略」にあると思っています。

 

規模の拡大をするには継続して銀行から融資を受ける必要がある?

  • 月収100万円を超えたい
  • 今の仕事を辞めて好きな仕事をしたい
  • 働くことをやめて海外で生活したい
  • 本業以外の服収益を得て生活費の足しにしたい

 

上に挙げたような様々な目標があって、それを実現する手段の1つとして不動産投資を選んだ方も多いでしょう。

私自身も20台に月収100万円を目指し、その手段の1つとして不動産投資を選びました。そして、その目標を達成できたのは、不動産の規模を拡大していったからです。

あなたも、目標を達成するためには、いくつかの不動産を購入する必要があるのではないでしょうか。

 

ここで、注意をしなければならないのは、不動産を買い増して行くには銀行からの融資を受け続けなければならないという事です。

資産家でもない限りは、数千万から数億円の不動産を現金一括で購入するのは困難でしょう。会社から給料を貰って生活をするサラリーマンであった私自身もそうでした。

実は、この不動産を買い増して行くという観点が抜けてしまう方が多いのです。

さらにいうのであれば、1度その目標(例えば毎月のCF1100万円)が達成されたなら、以降も安定的にその状態が持続されるだろうと思っているケースです。

目標を達成する事とそれを持続する事には別の努力が必要です。

 

夢や目標を継続的に達成し続けるためには、サラリーマンを引退した後でも、不動産は売却と購入を繰り返していかなければなりません

その理由については以下の記事を参考にしてください。

>>不動産投資は儲かる?なぜセミリタイア後も融資を受け続ける必要があるのか?

 

では、どのようにして融資を受け続けるのか?

私が今まで銀行員にヒアリングを行ってきた結果わかった事は、各銀行によって評価の軸や基準は異なるけれど、最終的には不動産事業の事業収支に融資を行っているという事です。

つまり、事業収支計画書から「安心して融資ができて、貸し倒れのリスクが少ない」と判断をされれば融資を受けることができるのです。

すると、「毎月のキャッシュが出ればいいのではないか?」と思うかもしれませんが、それはあくまでも我々側の目線でしかありません。

 

銀行は、毎月の収支以外にも返済が滞った場合のリスクについても評価しなければなりません。

貸し主が返済できなくなった場合には、どのようにして融資額(元本)の回収を行うのかを事前に検討しておく必要があるのです。

そうでなければ、万が一の時に銀行までもが倒産してしまう可能性があるからです。

 

そのため、銀行が融資をする際、以下の項目を総合的に判断しています。

  • 物件の積算評価
  • 物件の収益力
  • 物件自体のスペック
  • 投資家(もしくは事業家)自体のスペック

 

いくら高利回りで収益力が高い不動産であっても、積算評価(資産価値)が低い場合は貸し倒れのリスクが高く融資をするのが困難なのです。

 

逆の場合も同様で、いくら積算評価が高いとしても、収益力が弱く返済ができないようであれば、当然融資を受ける事はできません。

 

積算評価を重視するという事は、その物件を売却すれば貸し倒れをしないという事です。つまり、貸し倒れのリスクが少なく、何があっても銀行が損をしないという担保を取るという意味もあるのです。

 

特に、サラリーマン以外の属性でも事業生の融資をしてくれる銀行は、物件の積算評価を重視しています。

>>事業性融資とは?サラリーマン属性でなくとも融資をしてくれる銀行とその付き合い方とは?

 

ノンバンクなどの収益力を重視する銀行は、その担保をサラリーマンの信用力(生涯年収)で行っています。

そのため、一部の例外を除きサラリーマンを辞めた途端に追加融資を断られるようになります。サラリーマンという担保が取れなくなるからです。

スルガ銀行を用いて規模の拡大をし、毎月のCFで数百万円もある投資家でさえ、サラリーマンを引退した途端に融資を断られているのです。

 

このように、サラリーマンを引退して継続的に融資を受け続けていきたいと思うのであれば、サラリーマン以外の属性にも融資をする銀行の融資基準に沿った融資戦略を描いていく必要があります

積算価格を重視しなければならないのは、規模の拡大をして安定的経営をするために必要だからです。

 

積算評価と「出口戦略」はどのように関係するのか?

この図は私が購入を検討した築21年のRC物件です。横軸が所有年数縦軸が金額を表しています。

注目していただきたいのは、オレンジ色の線です。売却後のCFですが、年々右肩上がりというわけではありません。

10年に1度の大規模修繕や家賃下落空室リスクも考えると19年所有をしていても9年所有をしていても売却後のCFがほぼ同じであるという事が分かります。

長期間保有をするほどリスクが大きくなるため、早い段階で利益を確定させ、その利益を再投資して安全な資産に組み替えていく方法が安全である事がご理解いただけるのではないでしょうか。

 

繰り返しになりますが、不動産は買って終わりではありません

売って初めて利益が確定する物であり、耐用年数や固定資産税相続税管理などの問題から利益を最大化するタイミングで売却しなければなりません。

「持ち続けてよい物件」や「利益確定のために途中で売却をする物件」を見極めて常に不動産ポートフォリオの組み換えを検討していかなければ、利益の最大化はできません。

 

そして「出口戦略=売却」とするのであれば、その物件を次に購入する人のことまで考えなければなりません。

積算評価が高い物件とは、銀行からの融資がつく人が多いという事でもあります。さらにいうならば、フルローンやオーバーローンが出やすいです。つまり、次に購入する人が取り組みやすいのです。

もし、入居率が上がらずに毎月の返済が苦しくなったっ場合、積算評価率が高い物件であればすぐに買い手見つかり、任意売却や競売を避けることも可能になります。

 

積算価格を重視しなければならないのは、売却による「利益確定」や「返済が困難になった時の保険」として出口戦略を描くために必要なのです。

 

積算評価を重視すべき理由のまとめ

・積算評価を重視すると、信用 (純資産よりも負債(借金)が多い状態)となり、サラリーマンを引退した後に、追加融資を受けることができなくなります。もしくは、追加融資までに多くの時間を有します。

・積算価格を重視した物件は、出口戦略が描きにくいため、利益確定が難しくなります。返済が困難になった場合に、リカバリーがとりにくいのです。

 

積算価格を重視するデメリットとは?

積算価格を重視することにメリットがあるように、当然デメリットもあります。

  • 積算価格が高い物件はRCマンションが多いため、利回りの低いものが多い
  • RCマンションは耐用年数が長く、長期間融資を組めるものが多いため、狙っている投資家も多く、スピード勝負になることが多い

 

もちろん例外もあります。しかし、築20年以上のRCマンションであれば、都心部で表利回り7%前後、地方部で9%前後で取引されることが多いです。

 

RCマンションは耐用年数も長く建物自体の積算価格が高く出やすいです。

一方で、積算価格が高いとは言っても、近隣の売却相場価格からかけ離れた価格設定では、買い手が現れません。

そのため、稀にではありますが取引事例の相場利回りで売価を決定し、積算価格を下回る価格で売りに出されることがあります。

 

このようなRCマンションは、耐用年数の残存期間も20年い以上残っていることが多く、購入をした瞬間に資産が増えます。

銀行からの融資も引きやすいため、当然このような物件を狙っている投資家は多く、競争が激しいです。

ポータルサイトなどの市場に出ている事は少なく、業者間や業者から直接紹介された投資家が購入してしまいます。即断即決できるほど事前に準備をしている人のみ、購入できるのです。

 

積算価格をが低い物件は悪なのか?

では、積算価格が低い物件は購入してはいけないのでしょうか。

RCマンションは億を超えるものが多く、利回りも低いため、将来の金利上昇リスクや空室リスクを考えるとなかなか手が出ない方も多いでしょう。

また、購入をしたいと思っても物件の情報が回ってこないため、購入できずに月日だけが過ぎている状態の方もいるのではないでしょうか。

 

積算価格が低い物件は、利回りが高いものが多いです。(当然例外もありますが)

なぜなら、積算価格が低い物件は銀行から融資が出にくいため、物件価格を低くして売りに出さなければ買い手が現れないからです。

 

融資期間にもよりますが、利回りが高いという事はCFが出やすく、金利上昇リスクや空室リスクに対しても耐性が強いです。

 

物件を選ぶ上では、高利回り、高積算価格、入居付に何も問題がない物件が理想です。ですが、そのような物件は、まず市場に出てくることはありません。

 

キャッシュを多くとりたい不動産投資の初期ステージや、安定基盤ができて再生物件に取り組みたい場合などは積算価格に捉われすぎず高収益物件に取り組むのも有効な手段と考えられます。

 

不動産はパズルと同じで、自己資金や資産状況などの各ステージに合った投資を行う必要があります。

「CASH IS KING」の言葉通り、まずはキャッシュが安定的に入ってくる基盤を作るべきです。

そのためには、積算価格が高い物件よりも利回りが高い物件を選ぶというのも間違いではありません。

いつまでに何を実現したくて、それを達成するためにはどのように物件を購入する必要があって、それを安定的に継続するにはどのような融資戦略を組んでいくのかを検討していただきたいです。

 

まとめ

不動産投資で安定的に経営をしていくには、不動産の購入と売却による資産の組み換えを行っていく必要があります。

 

そのためには銀行から継続的に融資を受けられる属性に自分をもっていかなければなりません。

 

銀行からの継続的な融資を引き出すカギとなるのが、積算価格です。

 

積算価格とは、新たな建物を建てる時にどれくらいの費用が掛かるのかを算出された評価額で、建物の価格と土地の価格を足し合わせて計算します。

 

物件の価値を評価する指標として、積算価格の他に収益価格があります。

 

積算価格と収益価格の違いは、積算価格とは、新たに建物を建てた建物の価値を金融機関が評価するために算出したもので、収益価格とは、その建物がどれくらいの収益を得られるかという事を評価した金額のことです。

 

積算価格が高い物件は、純資産が増えるため、サラリーマンを引退した後でも継続的に融資を受けていく事が可能となり、規模の拡大をスピーディーに行うことができます。

 

また、出口戦略を取りやすいため、利益確定や返済が困難になった場合のリカバリーをしやすいというメリットがあります。

 

一方で、積算価格が高い物件は、利回りが低くなるというデメリットもあります。

 

利回りは高い物件は毎月のキャッシュが多く残ることや、空室リスクに対する耐性が高いという事府が挙げられます。

 

積算評価と収益評価のバランスを見て、各々のステージに合った物件を購入していく事が規模の拡大と経営の安定を実現する最も確実な手段でしょう。


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