不動産投資初心者の基礎知識

不動産で成功して独立開業するには目標設定が超重要!目標設定の方法は?

サラリーマンを辞めて不動産投資で独立開業したい

不動産投資を始めて軌道に乗ってきたから、この勢いで独立開業したい。

不動産投資で独立するにはどうしたらいいの?

 

不動産投資で独立開業するには、目標設定が非常に重要になります。

また、サラリーマンであれば管理業務などは会社がやってくれるので自分は全く知らなくても問題ないですが、独立開業するとそうはいきません。

全ての管理は自分で行わなくてはならなくなります。

  • 独立開業したいけど、収入としてどれぐらい欲しいのか明確に出来ていない
  • 独立する時に重要な事ってあるの?
  • 不動産投資で独立したけれど、なかなかうまくいかない

 

このように感じているのならば、自分が不動産投資で成功するために目標設定が不十分なのかもしれません。

目標設定が不十分だと、不動産投資での成功までの道のりは遠くなってしまいます。

 

今回は、不動産投資で成功して独立開業する時の目標設定のポイントや方法についてまとめてみました。

 

賃貸業を中心に記載していますが、仲介業の場合でもご自身の業務内容に合わせて参考になさってください。

不動産投資が軌道に乗ってきて独立開業したいと考えている方や、不動産投資で独立開業したけれどなかなか上手くいっていないという方はぜひ参考にしてください。

 

不動産で独立開業する2つの方法とは?

Original update by : 写真AC

 

不動産で独立開業する方法には、

  • 不動産賃貸業で独立
  • 不動産仲介業で独立

 

この2つの方法があります。

では、この2つの違いはどういった点なのでしょうか。

 

「不動産賃貸業で独立」

不動産賃貸業とは、自らが貸主となって賃貸業を行うことです。
簡単に言うと、大家さんになるということです。

税務関係の申請や、個人事業関係の届け出提出などを行って開業し、その後は借り手や物件の建物の修理などを行いつつ収益を重ねていく方法です。

 

「不動産仲介業で独立」

一方、不動産仲介業は依頼主が売主・貸主や買主・借主によって業務内容は異なります。

依頼主が売主や貸主である場合は、

  • 物件査定や売買価格・賃貸料金の設定
  • 物件の宣伝のための資料作成(紙媒体やインターネット)
  • 売主や貸主の状況に応じて物件の販売や賃貸プランの提案

などが業務内容です。

 

依頼主が買主や借主である場合は、

  • 条件に合った物件の紹介
  • 売主や貸主との交渉
  • 決済などの対応

などが挙げられます。

 

他にも、共通の業務内容としては物件の現地案内契約書の作成など、いずれも業務内容は多岐にわたります。

 

賃貸業と仲介業のメリット・デメリットとは?

不動産で独立開業するにあたって、賃貸業であっても仲介業でも必ずメリットとデメリットはあります
では、それぞれにどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

 

不動産賃貸業でのメリット

賃貸業であれば開業に伴う免許や資格の取得は必要なく、比較的参入しやすい分野です。

 

また、銀行から融資を受けて物件購入が出来れば自己資金も少なく開業することも可能です。自分の貯金を削り取らずに開業できるのであれば嬉しいですよね。

 

他にも、ネット環境と電話が開通していれば事務所を構えなくても仕事が可能であったり、仲介業と比較して1回の収入は少ないですが、毎月の家賃収入として安定した収益を得ることができるので、事業計画が立てやすいというのも賃貸業の魅力と言えます。

 

また、一度契約してしまえば、後は顧客への賃金徴収やクレーム処理、家屋や設備などの修理・保全が主な業務となるため、頻繁に必要な仕事ではなく比較的時間にゆとりを持ちやすくなります

第三者に管理を委託することが可能であれば、さらに手間をかけずに経営をしていくことができます。

 

不動産賃貸業でのデメリット

一方で、情報収集の能力や努力、正しい知識を入れることが必要なので、その努力を怠ってしまうと成功からは必ず遠のいてしまいます。

 

また、家賃収入が多いからといって必ずしも儲かっているとは言えないことも注意が必要です。キャッシュフローで考えるようにしましょう。

家賃収入が多くてもキャッシュフローが少なければ儲かっているとは言えないので、しっかりと計算することが必要です。

 

不動産仲介業でのメリット

不動産仲介業の場合には仕入れにはお金がかかりません

それは、自分で物件を購入するわけではなく、流通している物件か直接売主から依頼を受けた物件を取り扱うからです。

 

また、短期や1回の契約で大きく稼げる可能性があります。

契約の際には手数料をもらうことが出来るので、月に1回でも契約が成功すれば十分な金額が得られます。

物件価格が高ければ、その分だけ自分に入る金額も多くなります。

 

他にも、他店との差別化を図るために営業力や独創的なアイデアが必要になるので、そのようなことが考えられる人には向いているといえます。

 

不動産仲介業でのデメリット

一方でデメリットとして一番大きいものは、開業当初の実績がないということが挙げられます。

そのような顧客がいない状態であっても、当面の活動費は自腹を切らざるを得ない状態になってしまいます。

開業時の会社設立の資金とは別に事務所を借りる必要もあるので、ある程度の資金は準備したうえで開業することをおすすめします。

 

賃貸業とは異なり、毎月安定した収入を得られるわけではありません。1回の契約での収入は多額になりますが、毎月必ず契約が取れるといった保証があるわけではないので、安定性といった意味では欠ける可能性があります。

 

不動産はどこで探しても大きな差が見られることは少なく、データの中から取り扱うことがほとんどです。それでも、同様の会社は数多くあり、その中から自分の会社を選んでもらうために他の会社との差別化を図る必要があります。そのアイデアを作り出さなくてはいけません。

 

また、売主や買主を探すことや契約などお金が入る最後まで自分で動かなければならず、業務内容も多岐にわたるので、サラリーマン時代よりも忙しくなることが予測されます。

それが嫌であれば、人を雇う必要がありますがその場合には給料も発生してしまいます。

 

また、仲介業を開業するには、宅地建物取引業法に基づいて宅地建物取引士を決められた数以上設置しなくてはいけません。

 

雇うことも可能ですが自分自身の勉強にもなりますので、自分で資格を取得することをオススメします。

 

なぜ起業するには目標設定が重要なのか?

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新しく何かを始める時には必ずといっていいほど「挫折」を伴います。

アップルの創業者で有名なスティーブ・ジョブズや偉大な発明家エジソンでさえ、膨大な失敗や挫折の経験を経て、現在のような輝かしい成功を収めているのです。

 

適切な目標設定をしていると、挫折をして打ちのめされたとしても立ち直ることができます。

挫折や失敗を経験し、そこから多くの事を学ぶことが出来ます。そして二度と同じような過ちをしないようにと工夫することが出来るようになります。

目標達成のために、自分自身で行動することが出来るようになるのです。

 

つまり、

目標は挫折を乗り越えるためのツール

なのです。

 

具体的に目標設定が重要な理由を見てみましょう。

 

理由その1:挫折や失敗をしても正しい目標があれば立ち直ることが出来る

スティーブ・ジョブズやエジソンであっても、失敗を失敗だと認め、成功を自分の手でつかみ取るまで努力を積み重ねています

 

失敗の先に成功が待っているので、成功するまで努力しなければなりません。

人は楽な道があると、おのずとそちらを選んでしまいます。また、人は成長することに喜びを感じるものでもあります。

そんな時に目標がなければ努力を継続することはできないですし、目標を達成して喜びを感じるからこそ辛いことがあっても努力を継続することが出来るのです。

 

不動産投資が不労所得だと勘違いして、知識も経験も無いのに物件の選択を全て業者に任せていたり、管理や運営を行っていない投資家も非常に多く存在するのも事実です。

 

辛くても、面倒臭くても何よりもまず自分の知識と経験を積み重ねることが不動産投資の成功への秘訣ですよ。

 

途中で諦めてしまわないためにも目標設定は重要なのです。

 

理由その2:正しい目標設定をすることで努力を継続できる

人が行動するときの原動力になるのは、成功体験があることがすべてです。

 

どんなに小さな成功体験であってもそれを達成し、その小さな成功体験を積み重ねていくことで達成感や満足感を得ることができます。

 

その結果、また次の目標に取り組む意欲が湧いてきたり、目標達成に向けて工夫をすることができます。

自分で工夫することを考えられるようになると、次第に考える力が付き自分自身を成長させることができます。

 

小さな成功体験を積み重ねることで自己肯定感がつき、その結果、大きな目標を達成するための器が出来上がるのです。

 

理由その3:小さな目標を達成することで、大きな目標が達成できるようになる

目標が大きすぎても挫折してしまう原因になってしまいます。

まず、目標は小さなものから具体的に設定していきましょう。そうすると大きな目標を達成できるようになります。

 

例えば、「10㎏痩せたい」という目標を掲げたとします。

この場合、「1か月に2㎏体重を落とす」というように、より具体的にかつ実現しやすい小さな目標を設定します。

そうすることで、小さな目標が達成出来た時には自分に自信がつき、大きな目標に向けて行動を継続することができるのです。

 

不動産の独立開業に関しても目標設定は同様ですよ。

 

独立開業に向けて設定すべき重要な目標3つ

  1.  いくら稼ぎたいのか
  2.  いつまでに稼ぎたいのか
  3.  なぜその額を稼ぎたいのか

 

1. いくら稼ぎたいのか

当然のことですが、不動産投資で達成したい目標金額を設定する必要があります。

例えば、「毎月100万円のキャッシュフローが欲しい」とか「今の給料以上のキャッシュフローが欲しい」などといった内容です。

ここで一つ注意が必要なのが、「不動産投資で自由に使える金額は四分の一程度である」ということです。

融資を受けて返済比率を上限ギリギリの50%に設定している場合、家賃収入の半分はローン返済に充てられてしまいます。

賃貸業の運営・管理には、賃貸業者へ支払う管理費用が必要となります。さらに不動産取得税・固定資産税・所得税などの税金や、税理士に確定申告などを依頼している場合にはその手続き費用など様々な費用がかかります。

 

また、退去時のリフォーム費用や将来の大規模修繕のための積立金、不足事態の故障などによる出費も必要となります。

物件自体の築年数やタイプにより管理・運営費は変わりますが、25%程度は経費として必要となると考えておきましょう

その結果。手元に残る実際の家賃収入は満室想定として四分の一程度となってしまいます。

 

では、目的とするキャッシュフローを得るためにはいくら投資すればいいのでしょうか。

概算ですが、

必要な月収×12か月×4倍÷利回り=必要な投資額

この計算式で求めることが出来ます。

 

例えば、利回り12%以上の物件を購入して毎月100万円自由に使えるようにキャッシュフローを得ると決めた場合は、

100万円×12か月×4倍÷12%=4億円

利回り10%で50万円のキャッシュフローを得る場合は、

50万円×12か月×4倍÷10%=2.4億円

といった具合です。

 

不動産投資でいくら稼ぎたくて、総投資額がいくらほど必要になるのかという全体像をつかみましょう。

 

2. 目標金額をいつまでに稼ぎたいのか

掲げた目標金額をいつまでに稼ぎたいのかを明確にすることも重要です。

 

通常、銀行は同一人物に1年に何度も融資してくれることはありません。

融資を実行したら1年から3年程度は様子を見て、上手く賃貸経営ができているのか確認されます。

 

1年で100万円のキャッシュフローを得るには、年間で4800万円の家賃収入(100万円×12か月×4倍)を得なければなりません。利回り10%の物件の場合には5億円近い資金を投資しなくてはいけません。

オーバーローンでなければ、物件購入時に初期費用として物件価格の1割は必要になります。5億円の費用が必要なのであれば、5000万円の貯金がないと1年で月収100万円のキャンペーンことは難しいと考えましょう。

 

今、5000万円の貯金がなければ、目標達成の期日を1年にせず、3年や5年にする方法があります。また、副業を始めて新たな収入源を増やし、貯金を貯めるスピードを上げるということも必要になります。

 

このように、不動産投資でいくら稼ぎたいのか、そのための投資額がいくらなのかが分かれば、必要な貯金額が明確になり、いつ頃に達成できるのかが分かります。

そのスピードを加速したいと思うのであれば、購入する物件に工夫をしたり貯金を早く貯めるために収入源を増やすなどという選択ができるようになります。

 

3. なぜその額を稼ぎたいのか

目標設定と同様ですが、稼ぐための理由があるとより行動的になれますし、途中で挫折しそうになっても諦めずに継続することができます。

 

何となく「月収100万円のキャッシュフローでいい」と考えている人が達成するスピードが遅かったり、途中で挫折している人も多いです。

月収50万円のキャッシュフローであっても、ちゃんとした理由がある人は達成するスピードが速くまた、リタイアした後でも満足した人生を送っています。

 

改めて、なぜその金額を稼ぎたいのかという点は自分自身でじっくりと考えてみましょう。

では、目標を設定するにあたって注意すべきポイントはあるのでしょうか。

 

事業の目標設定で注意するポイント2つ

目標を設定するうえで2つの注意すべきポイントがあります。

  • 目標は具体的な行動計画に落とし込む
  • 目標は正しい設定にする

 

この2つを注意して目標設定をすると、目標が明確化されるのでより自分が行動しやすくなります。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

 

「目標は具体的な行動計画に落とし込む」

目標に対して、まずはより具体的な数字を設定します。その次にその目標を達成するための具体的な行動計画を設定するようにしましょう。

例えば、月収100万円のキャッシュフローを得ることが目標であるとします。その場合は、まず、

1年以内に月収20万円のキャッシュフローを達成する
2年以内に月収60万円のキャッシュフローを達成する
3年以内に月収100万円のキャッシュフローを達成する

といったように徐々に詳細化・細分化していくのです。

 

次に、1年以内に月収20万円のキャッシュフローを達成するには9600万円で利回り10%の物件を購入すると決めます。

最後に、売価9600万円で利回り10%の物件をインターネットで毎日10件は検索します。そしてその中から3件は問い合わせをして3点セットを入手します。さらにその中の4件は土日を利用して物件見学をすると行動計画を決めるのです。

その後は、この行動目標に従って毎日の行動を習慣化していきましょう

最初は慣れていないので辛くなることがあるかと思いますが、3日、3週間、3か月を継続していくことで苦も無く出来るようになってきます

習慣化された行動により、知識や経験を蓄えつつ物件購入というゴールに向かって確実に進むことができますよ。

もしも、3か月経過しても物件が購入できていないといった場合でも、「物件の価格帯や利回りが問題だったのか」「検索する物件数が問題だったのか」「見学に行く物件の選び方が問題だったのか」などと行動に対して課題を見つけやすくなります。

 

この行動こそが、

  • 計画(Plan)
  • 実行(Do)
  • 評価(Check)
  • 改善(Act)

というPDCAサイクルであり、これを正確に早く行うことができるようになるのです。

このPDCAサイクルを早く行うことにより、より不動産投資での成功への道に近づくことができます。また、自分自身の思考も深まるので成長へとつながりますよ。

 

目標は具体的に行動計画までしっかりと詳細化・細分化して設定するようにしましょう。

 

「目標は正しい設定にする」

達成できないような目標は設定してはいけません。途中で嫌になったり挫折する原因になります。

一方で、明らかに達成できるような目標であっても、目標達成のために必死になって行動しないので成長できません。

 

人を一番成長させる目標とは、背伸びをしないと達成できず、どうしたら達成できるのかを考えなければならないような目標です。

不動産投資に限らず、ビジネスにおいて指導者や教育者の存在が重要視されるのは、この絶妙なバランスの目標設定を手助けしてくれたり、間違っていれば正しい方向に導いてくれるからです。

自分で考えた目標設定が「達成できない目標になっていないか」「無難な目標になっていないか」を再度確認しましょう。

もし、自信がないようならば指導者を見つけて相談してみることをお勧めします。

 

最初の1年目が非常に重要

不動産投資の1年目・1棟目は失敗してしまうとその後の投資戦略に大きな影響を及ぼすので、非常に重要です。

1棟目で自己資金を使い果たしてしまったり、キャッシュフローがほとんど出ないような物件を購入してしまうと、2棟目以降の物件購入のための自己資金作りに苦労します。

また、銀行からの評価が低い物件を購入して債務超過状態に陥ってしまうと、その後の融資戦略に影響を及ぼすので物件の買い増しが出来なくなります。

すぐに売却してリカバリーできれば問題ないですが、多くは購入価格よりも大幅に売価を下げなければならず、売却という出口戦略を描くことが困難になります

失敗しないためにも投資戦略をしっかりと立てたうえで、不動産投資を始めるようにしましょう。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

 

不動産で独立開業にするには、

  • 不動産賃貸業で独立
  • 不動産仲介業で独立

この2つの方法があります。

 

独立開業するうえで重要なことは目標設定であり、その目標には

  • いくら稼ぎたいのか
  • いつまでに稼ぎたいのか
  • なぜその金額を稼ぎたいのか

を明確にし、正しい目標を設定したうえでそれを行動計画に具体的に詳細化・細分化することが不可欠です。目標設定が正しくないと、途中で挫折したり失敗して諦めてしまう原因になります。

不動産投資は、その後の投資戦略に大きな影響を及ぼすので1棟目の物件購入が非常に重要です。投資戦略をしっかりと立てて物件購入を進めましょう。

もしも、自分自身で客観的な判断ができず困っているのであれば、指導者を見つけて相談してみましょうね

多くの不動産投資家たちは、初めて物件を購入する時も、その後も数多くの困難にぶつかっています。

ですが、挫折や失敗を経験しても正しい目標設定ができていれば、必ずその困難を乗り越えることができますよ。

正しく目標を設定し、十分に考えた投資戦略で不動産投資での独立開業を成功させましょう。

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