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「サラリーマンをリタイアして不動産で独立開業したい!」

上記のような夢があるのであれば、起業をする前に正しい目標設定を行う力を身に付ける事を推奨する。なぜならば、一度起業をしてしまうと全ての管理を自分で行わなければならなくなる為である

不動産賃貸業であっても、不動産仲介業であっても正しい目標設定を行い、それを実現できる方法を身に付ければ、独立開業をしても失敗をする事は少なくなるだろう

ここでは、目標設定の方法や目標設定をする際の注意点について纏めていく。主に不動産賃貸業について記載しているが、仲介業にて独立開業を目指している方はご自身の業務に当てはめて読んでいただきたい。

なぜ、不動産で成功して独立開業するには目標設定が重要?

不動産投資に限らず、新しく何かを始める時は必ず「挫折」を経験する事になる。最初から最後まで全て上手く行く事はほぼあり得ない。アップルの創設者ジョブズでも、発明王エジソンでも失敗の上に、輝かしい成功を収めている。

目標は、挫折を乗り越える為のツールである

適切な目標設定をしていれば、たとえ挫折をして打ちのめされたとしても立ち直る事ができる。挫折や失敗から多くを学び、同じ失敗をしない為に工夫と努力をする。目標達成に向けて行動ができるようになるのである。

理由その1.挫折や失敗をしても正しい目標があれば立ち直る事ができる

成功者とは努力を継続できる人である。失敗は失敗と認めない限り失敗ではない。失敗の先に成功があるので、成功を掴むまで努力を継続する必要があるのだ

人は怠ける生き物である。誰でも楽な方に流されるのである。目標が無ければ、努力を継続が出来ないであろう。

人は成長に喜びを感じる生き物でもある。目標を達成して、成長に喜びを感じるからこそ辛い事があっても努力が継続できるのである。

不動産投資が不労所得だと勘違いして、知識も経験もないのに物件選定を全て業者任せにしたり、管理・運営を全て丸投げにして騙されてしまう投資家は非常に多い。辛くても、めんどくさくても、まずは自分の知識と経験を積むことが不動産投資で成功する為の秘訣だ

途中で諦めてしまわない為にも、目標を設定する事は必要なのである。

理由その2.正しい目標設定をする事で努力の継続ができる

成功体験が全ての原動力である。どのような小さな目標であっても、それを達成する事で人は満足感や喜びを感じる。その成功体験がある事で、また次の目標に取組めるし、目標達成に向けて工夫をするようになる。自分で工夫をする事で、考えるという力が付きさらに成長をする。小さな成功を積み重ねる事で自信がつき、大きな成功を達成する為の器がついてくる。

目標設定をしてそれを達成する事で、プラスのスパイラスに入り大きな成功に繋げていくことができるのだ。

理由その3.小さな目標を達成する事で、大きな目標が達成できるようになる

不動産投資で設定すべき重要な目標3つ

・いくら稼ぎたいのか
・いつまでに稼ぎたいのか
・なぜその額を稼ぎたいのか

不動産投資でいくら稼ぎたいのか

当然ではあるが、不動産投資で達成したい目標金額は設定する必要がある。

例えば、「毎月100万円のキャッシュフローを得たい」とか「今の給料以上のキャッシュフローを得たい」などである。

ここで注意をしなければならないのは、不動産投資で自由に使える金額は四分の一程度であるという事である。融資を受けて返済比率を上限ギリギリの50%に設定している場合、家賃収入の半分はローンの返済になる。

賃貸業の運営・管理を行う為には、賃貸業者に支払う管理費用がかかる。また、不動産取得税や固定資産税・所得税もかかってくる。税理士に確定申告などの手続きを依頼している場合、手続き費用がかかる。

また、退去時のリフォーム費用や将来の大規模修繕積立金、不測事態の故障などによる出費もかかってくる。

物件の築年数やタイプによって、管理・運営費は変わってくるが25%ほどは経費としてかかってくると考えておく事を推奨する。

その為、実際に手元に残る家賃収入は満室想定で四分の一程度となるのである。

目標とするキャッシュフローを得る為に、いくら投資すればいいのかは以下の式でざっくりとではあるが概算を出す事ができる。

必要な月収×12ヶ月×4倍÷利回り=必要な投資額

もしあなたが、利回り12%以上の物件を購入して毎月100万円自由に使えるキャッシュを得ると決めた場合、以下の金額まで投資をして物件を買い進める必要がある。
100万円×12ヶ月×4倍÷12%=4億円

利回り10%で50万円のCFの場合、
50万円×12ヶ月×4倍÷10%=2.4億円

不動産投資でいくら稼ぎたくて、総投資額はいくらほど必要になるのかという全体像をつかんでほしい

目標金額はいつまでに稼ぎたいのか

次に重要なのが、その目標金額をいつまでに達成したいのかという事である。

通常、銀行は1年に何回も同一人物に融資をしてくれる事はない。融資を実行したら、1年から3年ほどは様子を見て、上手く賃貸経営ができる人物なのか確認をする。1年で月収100万円CFを達成したいのであれば、それに見合った物件の金額規模と利回りを追究しなければならない。

また、1年で月収100万円CFを得るには年間で4800万円(100万円×12ヶ月×4倍)の家賃収入を得る必要がある。利回り10%の物件の場合は、5億円近い金額の投資が必要である。

オーバーローンでなければ、購入時に初期費用として物件価格の1割は必要となる。その為、5000万円近くの貯金がある方でなければ1年で月収100万円のCFを達成するのは難しい。

今、貯金が5000万円ない場合は1年で達成する目標を3年にしたり5年にしたりする必要がある。または、副業を始めて他の収入源をつくり貯金を貯めるスピードを加速させる必要がある。

このように不動産投資でいくら稼ぎたくて、投資総額がいくらか決まれば、必要な貯金額が分かり、いつごろに達成できるのかが見えてくる。そのスピードを加速させたいのであれば、購入する物件に工夫をしたり、貯金を早く貯める為に収入の柱を増やすという選択が出来るようになるのだ。

なぜその額を稼ぎたいのか

そして、私個人としては最も重要かと感じているのがこの「なぜその額を稼ぎたいのか」という理由である。

「なんとなく、月収100万円CFで良い」という人は達成スピードが遅かったり、途中で挫折している事が多い。月収50万円CFでも、ちゃんとした理由がある人は達成スピードが早く、リタイアしてからも満足した人生を送っている。

なぜ、その額を稼ぎたいのかという点については自身の力でじっくりと考えていただきたい

不動産投資の目標設定で注意するポイント2つ

・目標は具体的な行動計画に落とし込む
・目標は正しい設定とする

目標は具体的な行動に落とし込む

上記の目標設定に対して、より具体的な数字まで落とし込んでいただきたい。そして、次にその目標を達成する為の具体的な行動計画にまで落とし込んでほしい

例えば、月収100万円CFを得る事が目標である場合。
1年以内に月収20万円CFを達成する。
2年以内に月収60万円CFを達成する。
3年以内に月収100万円CFを達成する。
とブレイクダウンしていく。

次に、1年以内に月収20万円CFを達成するには9600万円で利回り10%の物件を購入すると決める。

最後に、売価9600万円で利回り10%の物件をネットで毎日10件は探して、その内の3件は問い合わせをして3点セットを入手し、さらにその内の4件は土日を使って見学に行くと行動目標を決める。

後は、上記の行動目標に沿って、毎日の活動を習慣化していくのである。人は習慣が好きである。最初は辛くても、3日、3週間、3ヶ月と続けることで、苦も無く作業を行う事が出来るようになる。習慣化された行動によって、知識や経験を蓄えつつゴール(物件購入)に向かって確実に進むことが出来る。

また、3ヶ月しても物件が買えない場合、「物件の価格帯や利回りが問題であったのか」「検索する物件の数が問題だったのか」「見学に行く物件の選び方に問題があったのか」など課題が見つけやすくなる

つまり、PDCAをより正確に高速に回す事が出来るようになるのである

ぜひ、目標を設定する時は行動目標にまでブレイクダウンしていただきたい。

目標は正しい設定とする

達成できない目標は設定しても意味がない。むしろ挫折するだけで、途中で嫌になるかもしれない。一方で、確実に達成できるような目標も、成長を鈍化させる。死に物狂いの努力をしないからだ。

一番人を成長させる目標とは、背伸びをしないと達成できず、どうしたら達成できるのか考えなければならないような目標である

不動産投資だけでなく、ビジネスにおいてメンターの存在が重要とされるのは、この絶妙なバランスの目標設定と正しいナビゲーションをしてくれる為だと考える。あなたのポテンシャルや普段の行動を客観的に見て、あなたならここまで出来ると判断(期待)できるからこそ、あなたが「それは無理なのでは・・・」と思うような高い目標を設定してくれるのだ。

上記の目標設定が「達成できない目標になっていないか」「無難な目標になっていないか」を今一度確認してほしい。もし、自信がないようならば、メンターを見つけて相談してみる事をお勧めする。

不動産投資の1棟目は非常に重要

1棟目の物件購入で失敗してしまうと、その後の投資戦略に大きく影響が出てしまう為、注意をしてほしい。

1棟目で自己資金を使い切ってしまったり、CFがほとんどでないような物件を購入すると、2棟目を購入する為の自己資金作りに苦労をする。また、銀行からの評価が低い物件を購入して債務超過状態に陥ると、今後の融資戦略に悪影響がでて物件の買い増しが出来なくなる

すぐに売却してリカバリーが出来ると良いのだが、たいていは購入価格よりも大きく売価を下げなければならず、売却という出口戦略が描けない事が多い

不動産投資で失敗しない為にも、しっかりとした投資戦略を決めた上で不動産投資を始めていただきたい。

まとめ

不動産を購入するまでも、そして購入してからも、多くの困難にぶつかる事が多いだろう。挫折や失敗を経験したとしても、目標設定をしていればその困難を乗り越える事ができる。

ただし、不適切な目標設定では達成感が得られずに途中で投げ出してしまったり、あなたの成長を鈍化させる可能性もあるので注意をしてほしい。客観的な判断に困ったのであれば、メンターを見つけて相談をしてみる事をお勧めする

また、不動産投資は1棟目の購入が非常に重要である。今後の規模拡大の足かせとならないように、事前にしっかりと投資戦略を決めた上で物件の購入を進めていただきたい




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