不動産投資初心者の基礎知識

不動産投資の仕組みとは?お金が儲かる仕組みを超初心者むけに解説!

なんで不動産投資で儲かるの?

不動産投資ってどういう仕組みで回ってるの?

不動産投資で成功する人と失敗する人の違いとは?

 

こんな質問に答えていきます。

こんにちは、トシユキです。

僕は27歳から不動産投資を初めて、今は31室のオーナーをしています。

初めて「不動産投資」という言葉を聞いたとき、普通のサラリーマンだった僕とは関係のない話だと思っていました。

ですが、調べるほどにその楽しさに魅入られて、気づけば投資家として実際に自分も不動産投資をしていました。

不動産投資の仕組みはとてもシンプルで「貸して儲ける」か「売って儲ける」かのどちらかです。

ここでは、その詳細をさらに突き詰めて解説をしていこうと思います。

それでは、始めましょう。

不動産投資の仕組みとは?

上記が不動産投資の全体像になります。

真ん中が投資家(あなた)だとすると、その周りを取り巻く人たちが、不動産投資で付き合っていく人たちになります。

一つずつ順を追って解説していきたいと思います。

不動産投資で儲かる(利益を上げる)ポイントは2つ

不動産投資で利益を上げるインカムゲインキャピタルゲインについて解説をしていきます。

インカムゲイン

インカムゲインは、家賃収入のことです。

上の図で左側のアイコンが入居者になります。

真ん中にいる投資家(あなた)は右上の業者や投資家から物件を購入します。

購入した物件に入居者が住むことによって、毎月家賃収入を払ってもらいます

この家賃収入(インカムゲイン)が不動産投資で利益を上げるポイントの一つになります。

今、マンションやアパートなどに賃貸で住んでいる方は、毎月家賃を払っていると思いますので、イメージがしやすいのではないかと思います。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、売却による利益のことです。

通常は、物件を購入したら、数年間運用をしていくことになります。

そして、どこかのタイミングで物件を売却することになるかと思います。

その時に、例えば2000万円で購入した物件が2500万円になると、500万円の利益が出ることになります。

この売却時に出る利益(キャピタルゲイン)が、不動産投資で利益を上げるもう一つのポイントになります。

不動産を購入する資金は銀行から調達ができる

不動産を購入したいと思ったときに、自分で数千万円から数億円を一括で用意できる方は少数だと思います。

では、「自己資金がない方が不動産投資をできないか?」というとそうではありません

実際は、銀行から融資を受けることで不動産を購入することは可能です。

銀行は、アパートローンや事業性ローンなど、不動産投資を始める人のための商品を用意しています。

銀行の審査を通れば、一般的なサラリーマンであっても不動産投資を始めることは可能です。

家賃収入は投資家と銀行で分けることになる

銀行からお金を借りることはできるのですが、タダでは貸してくれません。

投資家は、返済をする際に元本の返済と金利の返済をすることになります。

例えば、1000万円を10年の期間で借りて、金利が2%の場合を考えてみます。

1000万円/10年=100万円/年
となるので毎年100万円の元本を返済していく必要があります。

そして、金利が2%なので、
1000万円×2%=20万円
となるので、毎年20万円の銀行の取り分を支払わなければなりません

※実際は固定金利や変動金利、元金均等や元本均等などによって返済額は変わりますが今回は簡易的にするため省略します。

銀行によって金利は全く異なる

銀行の取り分となる金利ですが、その取り分は銀行によって全く異なります。

例えば、ノンバンクと言われるオリックスやトラストは3~4%ほどの金利を取ります。

一方で、三井住友銀行やみずほ銀行などの都銀は1~2%ほどの金利となります。

景気によって金利は常に変わるので一概には言えませんが、銀行によって金利が異なるので、どの銀行から融資を受けるかによって投資の結果が変わってきます。

不動産投資で成功するためには、どのような銀行から融資を引いてくるのか?というファイナンスのスキルも必要になってきます。

管理・運営は外注化ができる

銀行から融資を受けて物件が購入できた後は、実際に入居者を探したり、集金をしたり、入居者とのトラブルやクレームの対応をしなければなりません。

退去の際には、実際に立ち会って現状の確認をして、修繕費用の交渉などもしなければなりませんし、次の入居者のために原状回復工事やリフォームもしなければなりません。

こういった対応を、投資家がするのはとても大変なことですよね。

そういった実際の運営部分を担当するのが、管理会社や工務店などの専門家です。

管理・運営は外注をすることができるので、投資家は指示を出すだけで実際の運営を任せることができます

不動産投資のメリットは、この経営と運営を分けられるという部分にあり、だからこそ不労所得とも言われるのですね。

大家としてやることはプロフェッショナルなチームを作ること

大家として大事になるのは、このプロフェッショナルのチームを作ることです。

このチームが素晴らしければ、管理・運営がスムーズにいき、満室に近い経営ができるでしょう。

一方で、チームが良くなければ入居がつかずに経営が難しくなっていくと思います。

管理・運営にかかわる費用は、投資家が得られた家賃収入から支払うことになるので、しっかりとしたチームを作れるようにしていきたいですね。

空室による損失も発生する

不動産投資で注意をしなければならないのは、空室による損失や築年数が古くなることによる家賃の下落です。

常に満室で経営をすることは難しく、数年に一度のタイミングで空室が生じてしまいます。

不動産投資を始めるのであれば、このようなリスクと向き合う必要があります。

家賃収入は銀行への返済や運営費、空室損を差し引く

実際に投資家の手元に残る家賃収入は、上記のような空室による損失や家賃下落による損失、運営費かかるコストを差し引かなければなりません。

また、銀行への返済も、得られた家賃収入の中から行っていくので、投資家にとっては出費になります。

そのため、実際の家賃収入を考えるときは、

満室時の家賃収入-空室損-運営費-銀行返済=税金を支払う前の家賃収入

という計算をすることになります。

この“税金を支払う前の家賃収入”をBTCFと言いますので、覚えておくと今後便利です。

最終的な手残りは国からの取り分を差し引いた金額

日本に住んでいる以上、国に税金を支払わなければなりません。

この税金を支払って初めて、投資家の手元に残る最終的な手残りを計算することができるようになります。

計算は、

税引き前の家賃収入(BTCF)-税金=税引き後の家賃収入

となります。

税引き後の家賃収入をATCFと言いますので、こちらも覚えておくと便利ですね。

お金の流れをまとめると

以上のお金の流れをまとめると、上記のような表となります。

一番左側の青い矢印のグラフが満室時の家賃収入となります。

満室時の家賃収入はGPIと表記します。

その次の茶色の矢印が空室損と運営費(OPEX)を足した費用です。

黒の矢印がOPEXから空室損とOPEXを引いた営業純利益(NOI)となります。

このNOIから緑色の矢印である銀行返済(ADS)を差し引いた金額が、グレーの矢印であるBTCFになります。

そして、このBTCFから黄色矢印の税金を差し引いた値が、赤色の矢印で示したATCFになります。

不動産投資で失敗する人と成功する人の違いとは?

上記の図を見てもらえばピンと来るかもしれませんが、不動産投資で成功している人は、ATCFが大きくなるように意識しています。

例えば、税金の支払いを圧縮したり、毎月の銀行返済額を抑えるために良い条件で融資を引く努力をされていたり、空室損や家賃下落が起こらないようにチームビルディングをしていたりなどです。

逆に、失敗してしまう方は、最初の満室時の家賃収入だけをみて投資判断をしたり、その他の努力をしていないということがあげられます。

最終的な赤色の矢印を長くするために、対策が必要なのですね。

売却も含めて最終的な利益が算出される

ただし、売却利益を狙う場合は税引き後の利益が少なくなったり、むしろ赤字になるケースもあります。

元本の返済を速めるために、銀行返済を大きくするケースもあります。

不動産投資は、出口を描いて初めて投資が完結します。

そのため、保有期間中のCFだけに目をとらわれないようにする必要があります。

動画でも詳しく解説していますので、合わせてそちらも確認してみてください。

なぜ、不動産投資は初心者にもおすすめなの?

今でこそ、一般のサラリーマンでも不動産投資に取り組めるようになりましたが、昔は地主や一部の資産家しかできない投資だったそうです。

そこに、サラリーマン向けの融資商品ができたことで不動産投資ブームに火が付きました。

今では、初心者の方でもより取り組みやすい環境になってきています。

不動産投資をする仕組みが整っている

管理・運営をする業者があったり、リフォームの専門業者など、それぞれの分野でプロフェッショナルと呼ばれる人たちがいます。

投資家に特別なスキルやノウハウがなかったとしても、プロに外注することで不動産投資の課題を克服することができるので、初心者の方でも取り組むことが可能です。

経営と運営が分離できる

なにかビジネスをするとなると、実際に自分が動き回らなければなりません。

自分で運営をしながら経営をしていかなければならないのですね。

一方で、不動産投資は経営と運営を分けて考えることができます。

運営は各プロフェッショナルに任せて、投資家は「どのようなエリアで物件を購入するか」「どのような物件を購入するか」「ファイナンスはどうするか」など経営に集中することができます。

また、実際に自分で手を動かす必要がないので本業に大きな支障をきたすこともありません。

本業と二足の草鞋を履けるのは大きなメリットです。

他の投資と違ってコントロールがしやすい

株やFXなどは、投資家の裁量で価格を変更するのは難しいと思います。
(すれば法律に触れますし・・)

不動産投資の場合は、リフォームをしたりテコ入れをすることによって資産価値を上げて高く転売をすることが可能です。

自分自身で資本改善をできる数少ない投資が不動産投資だと思います。

複利の力で収入を増やして行ける

最初は1棟だけだとしても、それを数年間運用していくことで家賃収入が溜まっていきますし、残債も減っていきます。

その溜まった家賃収入を次の物件の投資をしたり、残債が減ることによって担保余力ができれば共同担保として次の物件を購入したりすることもできます。

そうやって、2棟、3棟、4棟と増やしていけば家賃収入はどんどん膨れ上がっていきます

時間が味方をしてくれるのは非常にメリットのある投資だと思います。

不動産投資にはリスクもある!

不動産投資は魅力的な投資だとお伝えしてきましたが、一方でリスクも付きまといます。

  • 災害リスク
  • 空室・家賃下落リスク
  • 老朽化による修繕
  • 値下がり
  • 金利の上昇

不動産投資のメリット・デメリットはこちらの記事で詳しく紹介していますので、ぜひそちらも合わせてご確認ください。

不動産投資で失敗しない為に注意する3つのこと

絶対に儲かるとかはない

たまに、「絶対、儲かります」とか「損はしないですよ」とか言ってくる業者がいますが、それは嘘だと思った方がいいです。

世の中、そんな甘い話はないと思います。

あったとしても、物凄く秘匿性の高い一部の金持ちの間だけで完結していると思います。

甘い誘惑に騙されないように注意をしてほしいと思います。

最後の判断は自分

周りからアドバイスをもらうことはできますが、最終的な決定を下すのは「本人」にしかできないことです。

不動産投資はビジネスという側面を強く持ちます

責任をもって一つ一つ決断をしていく必要があります。

知識マッチョになろう

だからこそ知識を身に着けるようにしてください。

知識武装をすれば、自分自身を守ることができますし、成功への確立を上げることができます。

投資の世界は「楽をして稼げる」というモノではありません。

ただ、プロ野球選手並みの努力をしたら、プロ野球選手よりも稼げてしまう世界です。

投資と真摯に向き合って、成功するための努力をしていきましょう。

不動産投資を始める方法

不動産投資を始めるためのステップはこちらの記事で詳しく紹介していますので、合わせてご確認ください。

不動産投資の最初のステップは、「自己資金」「目標キャッシュフロー」「達成期間」を決めることから始まります。

ですが、それよりもまず最初にすることは、知識マッチョになることです。

不動産投資の知識を身に着ける方法とは?

知識を身に着ける方法は色々あります。

書籍で知識をつける

もっとも代表的なのは「書籍」ですね。

数十冊を読めば、「不動産投資とはどういうモノなのか?」ということが理解できるようになると思います。

また、それ以外の書籍も気になる方は僕が読んだ本をこちらの記事でまとめているので合わせて読んでみてください。

どれもとても勉強になるのでおすすめです。

ブログや動画

今は色々な不動産投資家さんがブログや動画で情報発信をしています。

そういった日々の情報を見ているととても勉強になると思います。

僕も動画で不動産投資について解説をしているので、ぜひ見てみてください。

チャンネル登録もしていただけると嬉しいです^^

セミナー

業者やコンサルタントが開催しているセミナーも勉強になると思います。

そこでしか聞けないタイムリーな話を聞けたり、人脈ができたりします。

ただ、すべてのセミナーが有意義か?というとそうではないと思いますので、しっかりと中身を確認して、自分が求めているものとマッチするかを考えて参加するようにしていただければと思います。

大家の会

インターネットで検索をすると、様々な大家の会を目にすると思います。

大家の会には現役の大家さんが集まるので、生の声が聴けてとても勉強になると思います。

人脈も合わせて出来ると思いますね。

ただ、中にはネットワークビジネスに勧誘する大家の会や、教材を売りつける大家の会もあるので注意をしてください。

コンサル

短期間で知識を身に着けたい方や、なにを勉強したらいいのか分からないという方はコンサルタントを頼るのもおすすめです。

そのコンサルタントが今まで経験してきたことから、今のあなたに合った的確なアドバイスをしてくれると思います。

ただ、自分に合わないコンサルタントもいるかと思いますので、しっかりと見分けるようにすると良いと思います。

まとめ

いかがでしたか?

今回は

● 不動産投資の仕組み
● 不動産投資のメリット・デメリット
● 不動産投資の注意点
● 不動産投資の始め方

 

について紹介してきました。

不動産投資は経営と運営を分離できるので、不労所得と言われるように寝ていても家賃収入が入ってきます。

ただ、不動産投資で失敗してしまう方がいるのも事実です。

不動産投資を始めるには、戦略を決めるところからはじまりますが、不動産投資に興味を持ったのであれば、「まずは勉強をする」というところから始めてみるといいかと思います。

今回は以上となります。最後までお付き合いいただきありがとうございます。

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