毎日、物件情報を見ているケド、良い物件が見つからない。
業者から紹介されるのはヘンな物件ばかり。
良い物件はどうやって見つけるのだろう？
こんな疑問に答えていきます。
こんにちは、トシユキです。
サラリーマンの副業で不動産投資を始めて、今では３１室のオーナーをしています。
サラリーマンをしながらだと、時間の確保が難しかったりして思うように物件探しが進まなかったりしますよね。
ここでは、僕が物件を買い進めた経験も踏まえて、良い物件の情報を入手するコツについて紹介していきます。
それでは、いきましょう。
物件の情報を探す方法とは？
物件の情報を探すのは主に３つの方法があります。
● インターネットを使った検索をする
● 業者から紹介をしてもらう
● 知人から紹介をしてもらう
中には完全に業者任せにする人がいるのですが、僕はあまりおすすめしません。
なぜなら、業者任せだと価格の高い物件を購入して損をしてしまう可能性があるからです。
特に三為業者の場合は、銀行の融資がでる限界まで金額を上げていくのでその傾向が強く出ます。
中には、良心的な業者もいますが、そのような業者は結局のところ、自分で探さなければ見つかりません。
なので、最初は自分で探すことの方が、良い物件が見つかる可能性が高くなると思います。
まずは手法について見ていきましょう。
インターネットを使って検索する
今では、楽待や健美家の他にも、様々な不動産投資のポータルサイトが利用できます。
ある媒体には乗っている情報が、他の媒体では乗っていないということもありますし、媒体によって価格が違うケースもあります。
一つのポータルサイトだけをチェックするのではなく、まんべんなくチェックすることをおすすめします。
不動産業者から紹介してもらう
不動産業者のHPには、自社で取り扱っている物件の情報が乗っています。
特に、地場の業者だとインターネットにも載せていない物件情報を持っている事もあり、お宝物件が眠っている可能性があります。
気になる業者があればHPを定期的に見ることで、物件情報を入手できることがあります。
知人から紹介してもらう
支払いが出来なくなった時に、弁護士に債務整理の依頼をすることになるので、弁護士は良い条件の物件情報を持っていることがあります。
知人に不動産投資に強い弁護士がいるのであれば、そういった話をぜひ回してほしいと伝えておきましょう。
また、知人に大家さんがいる場合、その知人から譲ってもらえるケースもあります。
特に、パートナーとの死別や、相続などのタイミングで物件売却の話が出てくるケースが多いように感じます。
その他に、不動産投資に関するコミュニティーに入ることで他の大家さんや業者から紹介してもらえるというケースもあります。
コミュニティー内の独自のルールで、「物件を紹介した方には１％の支払いをする」という制度を設けていることもあるので、そのような場を活用するのもありですね。
逆に紹介をすれば、自己資金を作ることもできます。
注意しなければならないのは、「トラブル」です。
知人からの紹介は一度もめると泥沼化をして「トラブル」も多くなるので、慎重に検討をするようにしてほしいです。
お金の切れ目が縁の切れ目と言うように、知り合いだからと言ってもしっかりと投資判断をして冷静に対処をしなければ、お互いが不幸になってしまいます。
物件を見つけるための具体的な進め方とは？
次に、それぞれの手法を使って具体的に進めていく流れについて紹介していきます。
インターネットを使った方法の進め方
ポータルサイトの場合は、検索機能が充実しています。
そのため、希望とするエリアや物件のタイプなどで絞り込んで検索をすることができます。
例えば、
「千葉県で利回り１０％以上で、築２５年以下の５千万～１億程度のRC物件を狙う」
という目線が決まっていれば、その条件を入力するだけで物件の情報を検索する事ができます。
最初の内は練習だと思って、とにかく物件の問い合わせをしてみることをおすすめします。
１００件ほどの問い合わせをすれば、その内の７０件ほどは返事があると思います。
そこから、実際にメールのやりとりが出来るのは３０件ほどだと思います。
そして、その内の１０件ぐらいが「実際に内見に行こう」と思ったり、「実際にお会いして話をしましょう」となるかと思います。
実際に話してみて、「この業者さんは出来るな・・」っと思うのは１人いればいいぐらいだと思います。
あくまで僕の感覚値ですが、このような感じで検索をしていくと、業者との関係も作れるので一石二鳥でおすすめです。
業者開拓の進め方
業者の開拓は、とにかく「会う」ということにつきます。
狙ったエリアの地場の業者には、都心の業者では手に入らないような、そのエリアにしかない濃い情報が集まっています。
「忙しいし、めんどくさいな・・」と思うかもしれませんが、これから数千万円の投資をして、数千万、数億という資産を形成していくので、努力は必要です。
実際に足を使って、会いに行き、顔見知りになることで市場には出ていない良い情報を教えてくれたりします。
タウンページを使って業者を探したり、散策をする中で業者を探して、アポイントを取ってから訪問をしていきましょう。
人脈を作る
セミナーやコミュニティーに参加をすることで、人脈が作られていきます。
無料のモノから有料のモノまで、色々な交流の場がありますので、そういった場に参加をするのも一つの方法です。
また、交流会の後にある会食で知人が出来るというケースも多いので、苦手でなければそういった場を活用していくのも一つの手です。
ただし、ネットワークビジネスへの勧誘や、変な商材を売りつけるというトラブルも聞くので注意をしてください。
事前に口コミなどを調べるのも、トラブルを避ける一つの方法です。
物件の調査で注意する事とは？
物件を調べるうちに、どんどん泥沼にハマって時間と労力を浪費してしまう方は多くいます。
物件を調べる際には以下の点に注意をしてください。
目的を見失わないこと
物件を調べる目的は、
● 購入できる物件を見つけること
● 儲かる物件を見つけること
● そのために相場観を身につけること
だと思います。
ただ、物件情報を眺めているだけでは、時間はあっという間に過ぎてしまうので注意が必要です。
時間のムダ使いに要注意
例えば、九州に住んでいる方が、北海道の物件情報を見ていてもあまり意味はありません。
なにか特別な戦略があって北海道を狙うのであればいいのですが、九州で物件を探す方が圧倒的に少ない労力で物件を見つけることができます。
また、自己資金的にも２０００万円程度のアパートしか購入できない方が、１億を超えるようなマンションを探しても意味がありません。
たまの息抜きに見てみるのは良いのですが、そういった物件ばかりを見ていても実際に購入する物件とは違うので時間を無駄にしてしまいます。
さらに、銀行の融資が付かないような物件も時間を無駄にしてしまいます。
超オンボロで自己資金でないと購入できないような物件や、１０億もするような物件を見ていたとしても、気持ちはワクワクするかもしれませんが、目的からすると遠回りになってしまいます。
なんのために物件を調べているのか？ということを意識しながら、調査をしていきましょう。
知っているエリアが良いエリアとは限らない
知っているエリアというのは、安心感がありますよね。
ですが、
「知っているエリア＝安全なエリア」
というわけではありません。
よく調べると、良いと思っていたエリアが投資としては向いていないエリアということもあります。
また、このエリアにはRCは向いていないとか、木造が向いていないとか、エリア的に向いていない物件ということもあります。
地元だとしても、しっかりとそのエリアのリサーチをして、良いエリアだと確認してから投資判断をするようにしてください。
ゴールから逆算してどういったエリアでどういった物件を購入するか決める
購入する物件は、達成したいゴールから逆算をして決めていきます。
人によって投資のスタートも違いますし、目的や目標だって違うので、Aという人にとっては良い物件だとしても、Bという人には良くない物件だということもあります。
だから、積算評価の高いRCを狙っている方もいれば、土地値の高利回りを狙っている人もいるんですよね。
中にはゴールを決めない方もいますが、そうすると、自分がどの方向に進んでいるのかが分からなくなり、途中で諦めてしまったり、一度整理をして再スタートを切らなければならなくなったりします。
自分が到達したいゴールに対して、「それを最短で達成するにはどのように物件を買い進めていくのか？」という戦略を決めて投資を進めていく必要があります。
エリアと物件は分けて考える
例えば、凄く美味しいチョコレートショップを、サハラ砂漠のど真ん中にオープンをしても商売としてはやっていけないと思います。
逆に、銀座などの一等地で５円チョコを売っても商売にならないと思います。
需要のあるエリアで、需要のある物件を購入するからこそ、安定した経営ができるようになります。
地方の過疎化が激しいエリアで、高級感あふれる豪華なRC造の物件を購入しても経営は苦しくなる一方だと思います。
悪いエリアで悪い物件を購入したら取り返しがつかなくなってしまいます。
物件を調べる時は、エリアと物件を分けて考えるようにしましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
今回は、
- 良い物件を見つけるための方法
- その方法を使った進め方
- 物件調査で注意すること
を紹介していきました。
サラリーマンとの副業だと、時間をいかに効率的に使うのかが重要なポイントになってくると思います。
良い物件が見つからないと、ついつい無駄なことをしてしまうことがあるのですが、それなら他の仕事をしたり、家族サービスをしたり、自分のために時間を使う方が有効です。
ぜひ、今回の内容を踏まえつつ、良い物件を見つけられるように工夫をしながら不動産投資を進めてみて下さい。
今回は以上となります。お疲れ様でした^^
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