不動産投資は地方と都心どっちがいい?新築と中古/区分と一棟の違いとは?

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一棟と区分のメリット・デメリットは?

地方と都心だと、どっちがいいの?

新築と中古も悩む・・


こんな疑問に答えていきます。

こんにちは、トシユキです。

僕は新築区分マンションの営業を受けたことをきっかけに不動産投資に興味をもち、今は31室のオーナーをしています。

僕もいきなり1棟は怖いと思っていたのですが、実際にやってみるとそうでもありませんでした。

最初は、どのエリアで物件を購入するかとか、築年数はどうするかとか色々と悩むかと思います。

そこで、ここではそれぞれのメリット・デメリットを紹介していきます。

それぞれに特徴がありますのであなたにあったスタイルを見つけたり、組み合わせてオリジナルの投資戦略を立てるなど、色々とアレンジをする参考にしていただければ幸いです。

地方と都心のメリット・デメリットとは?

まずは地方と都心のメリット・デメリットを見ていきます。

エリアで悩んでいる方は、参考にしてみてください。

都心で不動産投資をするメリット

日本の人口は減少しているので、全体的には縮小傾向になります。

ですが、都心エリアでは人口が増加しており、空室リスクは低くなります。

また、要があるので賃料水準が高止まりしていて、1室の広さが狭くても入居がつきます。

そのため、1㎡あたりの賃料単価が高くて効率の良い投資となります。

賃料水準が高いので、家賃収入に対する運営費や修繕費の負担率が低くて経費倒れになりにくいという特徴があります。

入居者のタイプに関しては、様々なニーズがあるのでターゲット設定をきちんとすれば比較的入居が付きやすくなります。

都心は1㎡あたりの土地の担保評価が高いのも特徴です。

都心エリアの物件を狙っている投資家は多く、流動性が高いので出口戦略も取りやすいですね。

都心で不動産投資をするデメリット

都心エリアは人気も高く、狙っている投資家も多いので利回りが低くなります。

また、1㎡あたりの担保評価が高いのですが、その分面積がせまく「売価>担保評価」となるような物件が少なく、フルローンが出にくいという特徴があります。

都心エリアで投資をするためには、多めの自己資金が必要というデメリットがあります。

地方で不動産投資をするメリット

地方のメリットは利回りが高いことです。

土地・建物の面積が広く、担保評価が出やすいという特徴もあります。

担保評価が出やすいので、都心よりもフルローンが出やすい物件が多く、自己資金が少なくても始められるという特徴があります。

地方で不動産投資をするデメリット

日本の人口が減少しているなか、地方の人口減少も深刻な課題です。

人口が減少しているにもかかわらず、アパートの建築が進んでおり空室率が高くなっています

需要と供給のバランスが崩れているので、家賃を安くしないと入居が決まらないエリアもあります。

地方ほど、家賃の下落基調が強く表れています

また、賃料水準が低いので運営費や修繕費の負担率が高くなり、経費倒れになるリスクがあります。

地方は入居者のタイプが少なくてニーズが単調であるため、入居付けに苦戦するケースも多くなっています。

とくに、狭い部屋は人気がないので1㎡あたりの家賃収入は少なく、投資効率が悪いという特徴があります。

地方は、投資家の数も限られているので流動性が低く売却による出口を描きにくいというデメリットもあります。

中古と新築の違いとは?

次に中古物件と新築物件の違いについても説明していきます。

こちらもメリット、デメリットがありますのでそれぞれの特徴を把握したうえで、投資戦略を立てて下さい。

中古の物件を購入するメリット

中古物件は融資期間が短いという特徴があります。

そのため、元本の減りが早く担保余力が出やすくなります。

土地値に近い物件であれば、返済が進むほどに空き担保ができて、それを活用して次の物件をフルローンで購入するなどの合わせ技ができるようになります。

また、減価償却できる金額が多いというメリットもあります。

その分、税引き後のキャッシュを厚くできますね

また、すでに新築時からは値下がりをしているので賃料低下が起こりにくいという特徴もあります。

リフォームをするなどして資本改善をすることで、収益率が逆に上がる事もあるのが中古物件のメリットです。

中古の物件を購入するデメリット

融資期間が短いのはデメリットにもなります。

毎月の返済額が高くなるので、返済比率が高くなってしまいます。

また、減価償却できる期間が短期になるので、法定耐用年数を超える融資を受ける場合はデットクロスになるというリスクがあります。

また、物件は築年数が古くなるほどに修繕が必要になってくるので、ランニングコストが新築よりも高くなるというデメリットがあります。

新築の物件を購入するメリット

新築の物件は融資期間を長く組めるという特徴があります。

そのため、保有期間中のキャッシュフローが出やすく、長期に渡って減価償却できます。

また、中古物件と違って、家賃も高く、修繕などのランニングコストがあまりかからないというメリットがあります。

不動産投資にあまり手をかけたくない方は、新築系の投資手法が向いていると思います。

新築の物件を購入するデメリット

融資期間が長いのはメリットでもあり、デメリットにもなります。

返済期間が長いと、元本の減りが遅くて担保余力が出にくくなりますし、減価償却できる金額が少なくなります。

そのため、空き担保枠を使った次の物件の購入は難しくなります。

また、中古になると賃料が低下していきますし、その下落幅は中古物件よりも大きくなりがちです。

築年数の経過と共に売値も低下するので、売却時にあまりキャピタルゲインを得られないか、下手をするとマイナスになるというリスクもあります。

RCと木造の違いとは?

 

次にRCと木造の違いについてです。

軽量鉄骨造は木造に近く、重量鉄骨造はRCと木造の間あたりの位置づけになります。

RCを購入するメリット

RCは減価償却期間が47年と長く設定されています。そのため、融資期間を長くとれるので、キャッシュフローを大きく取れます。

作りに関しては、木造と比べても強固な構造で災害に強く、長期間運用できるという特徴があります。

1911年に建設されたRC物件が今でも現役で使用されている例もあり、耐用年数は47年とされていますが、実際にはそれ以上長持ちするほど強固な作りとなっています。

家賃は木造よりも高く取れるので、同じ規模や間取りでも高く家賃が取れるという傾向があります。数千万円規模の家賃収入が取れるのも、RCの魅力です。

また、RCの場合は建物の積算評価も出やすいのでフルローンが出やすいという特徴があります。

融資期間が長く、積算評価も出やすいので次の買手も現れやすく、出口を描きやすいという特徴があります。

RCを購入するデメリット

法定耐用年数が長く、長期で融資を組めるという特徴から、毎年の減価償却は少なくなります。

また、構造が強固であるため、リフォームをしにくく、建築費用や取壊費用が高くなるというデメリットもあります。

EVや受水槽、水道管など、メンテナンスが必要な設備も多いので維持費が高くなり、大規模な修繕が必要なタイミングで大きな出費が発生してしまうんですよね。

計画的に資金計画を立てなければ、運営費が経営を圧迫してしまうことになります。

あとは、購入時の諸経費(売価×7%程度)がRCの場合は高くなってしまう傾向があります。

木造を購入するメリット

木造は耐用年数が22年と短いので、毎年の減価償却費用を大きく取れます

また、RCと違って構造は強固ではなく、EVなどの維持費がかかる設備も少ないのでランニングコストが安くなります。

そのため、家賃が安いエリアでも、運営費が経営を圧迫しにくいという特徴があります。

間取り変更などのリフォームもしやすく、ニーズの変化にも対応しやすいので空室対策もしやすくなります。

RCよりも物件の規模が小さく、購入時の諸経費が安いので取り組みやすいタイプの物件かと思います。

建築費や取り壊しコストもRCより安いので、新築から取り組んだり、取り壊して更地売却などを検討する方が多いのも特徴です。

木造を購入するデメリット

木造は法定耐用年数が22年と短いので、中古になると融資が難しくなります

建物の担保評価も出にくいので、フルローンが出にくいです。

戦略を持って購入しなければ次の買手が見つかりにくいので、注意が必要です。

また、RCよりも家賃は低くなるので、レバレッジをかけたい投資家には物足りないかもしれません。

一棟と区分の違いとは?

最後に一棟と区分の違いについて紹介します。

僕自身も、最初は一棟の不動産を購入するのが不安でしたが、メリット・デメリットを理解することでその不安も和らぎました。

これから購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

一棟のメリットとは?

一棟物件の場合、一度に複数部屋を所有しますので空室リスクを分散することができます。

また、土地と建物を購入することになるので担保評価がでやすいという特徴があります。

区分と違って、自分で物件を所有するのでリフォームやDIYなどは自由にできます

資本改善によって収益力を上げたり、価値を上げて高く売却することもできるのが一棟のメリットです。

また、出口も転売や更地売却や、新築にするなど色々な戦略を取れるのがメリットです。

2棟、3棟と物件の規模を拡大しやすいので、今後不動産投資で数十万の家賃収入を得たいと考えている方には一棟不動産投資はおすすめです。

一棟のデメリットとは?

一棟物件は需要の変化や災害などによるリスク分散ができないというデメリットがあります。

1棟に6部屋とかある場合は、一度に被害を受けてしまう事になります。

また、人気のない階数や部屋も所有をする事になるので、入居付けに苦戦する可能性もあります。

投資額も区分よりは高くなるので、借入に対して抵抗がある方はハードルに感じてしまう可能性があります。

区分のメリットとは?

区分は1棟では購入できないような都心の駅地価で一等地に、物件を所有できるというメリットがあります。

立地条件が優れていれば入居付けもしやすくなります。

また、人気のない部屋も避けられるので購入をする時点で空室対策をすることができます。

中古であれば、800万円前後から始めることができるので、投資額を抑えたい方にはメリットになります。

区分のデメリットとは?

区分は入居すれば家賃収入が入ってきますが、入居者が付かなければ家賃収入が入ってきません。1室しか保有をしていない場合は、ゼロか100かの世界になります。

通常は、年間の中で何日ほど空室があると赤字になるのかという考え方をします。しかし、保有をする側からすると空室期間は家賃収入がゼロになるので、ストレスを感じやすくなってしまいます。

また、リフォームをできるのは室内のみなので、資本改善をできる範囲が狭くなります。物件全体の雰囲気までは変更できないのがデメリットとしてあります。

さらに担保評価が出にくいので、積算評価を重視する銀行からはマイナス評価を受けてしまいます。区分の場合は、借入で購入していく場合は3~4室ほどで限界が来てしまいますので、規模を拡大したい場合はあまりおすすめができません。

無借金状態になれば共担としても使えますし評価もされやすいので、区分をポートフォリオに組み込む場合は、なるべく現金買いをする戦略がおすすめです。

最終的な出口は売却に絞られるので、売却しやすい物件を仕入れるように注意をしてください。

まとめ

いかがでしたか?

今回は、

●地方と都心の違い
●中古と新築の違い
●木造とRCの違い
●一棟と区分の違い

 

などを紹介してきました。

それぞれの組み合わせによって、メリットが強まったり、逆にデメリットが強まったりします。

どのような組み合わせで不動産投資を進めていくか、最初にしっかりと検討をする必要があります。

最初を間違えると、遠回りをしたり、再スタートを切らなければいけなくなったりするので、じっくりと投資戦略を検討して下さい。

それでは、本日は以上となります。お疲れ様でした^^


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