不動産投資で融資を受ける全手順と【年収別】ローンが出る銀行一覧

今の年収でも、銀行から融資を受けられるのかな?

ローンって怖い気もするけど大丈夫?

不動産投資を始めたいケド、どうやって融資を受けるの?

こんな疑問に答えていきます。

こんにちは、トシユキです。

27歳から不動産投資を始めて、31室のオーナーをしています。

サラリーマンが副業で融資を受けるには、「年収」が重要な要因になってきます。

今回の記事は初心者の方に向けて記載していますので、すでに融資の知識がある方は、知りたい情報までスクロールして読んでいただければと思います。




不動産投資は銀行から融資を受けて物件を購入する

僕も含めて多くの方は、融資を受けて物件を購入していくことになるかと思いますが、初めて融資を組む方にとっては「怖い」という感情も付きまとうかと思います。

そこで、融資を受けるメリット、デメリットについて紹介していきます。

銀行から融資を受けるメリット

  • 自己資金が少なくても不動産を購入できる
  • 家賃収入から銀行への返済ができる
  • 投資の規模を拡大しやすい

自己資金が少なくても不動産を購入できる

数千万から数億するような物件を、自己資金から購入できる方は少数だと思います。

そのような方であっても、銀行から融資を受けることで物件を取得して家賃収入を得ることができるようになります。

バブルの時期は株に融資が出ていましたが、今では株やFXなどの投資に対して融資がでることはありません。

また、市況や属性によっては銀行から諸経費も含めた満額の融資が出るケースもあります。

株の場合は最低でも数百万円、FXでも100万円ほどは勝つために必要だと考えると、融資が組めるということはメリットになります。

家賃収入から銀行への返済ができる

融資を受けて物件を購入した場合、毎月銀行に「元本」と「利子」の返済が必要になりますが、この返済は家賃収入から行うことができます。

住宅ローンで自宅を購入した場合は、自分の給料から銀行への返済をしていかなければなりませんが、不動産投資の場合は入居者の給料から返済をしていくことになります。

他人の労働時間を使って稼いだお金で、自分の資産形成ができる。さらには余った家賃は収入として自分に入ってくる。ということは、不動産投資ならではのメリットです。

投資の規模を拡大しやすい

不動産投資で生活できるほどの収入を得るためには、複数棟の物件を所有する必要があります。

自己資金で物件を購入するケースでは、毎回数千万円の資金を用意しなければなりません。

一方で、融資を受けて物件を購入する場合は頭金と諸経費を用意すれば物件を購入していくことがあります。

銀行の規定によって限度はありますが、自己資金で物件を購入するよりも、融資を使って進める方が短期間で投資の規模を拡大しやすいといメリットはあります。




銀行から融資を受けるデメリット

  • 家賃収入を銀行と分けることになるので利益が減る
  • 金利の上昇など経済の影響をうける
  • 無理な借り入れをするとローンの返済が苦しくなることがある

家賃収入を銀行と分けることになるので利益が減る

銀行から融資を受ける場合は、銀行に「金利」の支払いをしなければいけません。

この金利は、銀行の利益です。家賃収入の一部は、銀行の利益として持っていかれます。

また、繰り上げ返済時に違約金が発生する場合は、繰り上げ返済をする度に銀行に支払いをしなければなりません。

せっかくの利益を銀行に持って行かれるのは、デメリットでもあります。

金利の上昇など経済の影響をうける

金利は市況によって変動をしていきます。

2018年ごろは、0%代の金利がでるなど異常なまでの低金利時代でした。

そのため、毎月の返済は少なくて済みましたが、この金利が上がっていくと毎月の返済額が増えていきます。

銀行から融資を受けると、市況による金利の変動を受けてしまうのがデメリットです。

日本政策金融公庫のように固定金利で融資を借りている場合、影響はないのですが、多くの銀行が変動金利を採用しているので、注意をしてほしい部分になります。

無理な借り入れをするとローンの返済が苦しくなることがある

前段のように、金利が低い時代に毎月の返済がギリギリの物件を購入していると、金利が上昇するにつれて返済が出来なくなっていきます

また、築年数が経つにつれて空室率が上がったり、家賃下落が進んでいくと、毎月の家賃収入が減っていくので返済が苦しくなります。

さらに、保有期間中にはリフォームや大規模修繕などの支出も発生します。

この計画がねれていない場合は、突発的な支出によって返済ができなくなる可能性もあります。

ノンバンクのように、金利が高くて融資期間が長い銀行だと元本の返済も進んでいないので、売却による出口も描きにくくなります。

不動産投資は「事業」という特徴が強いので、失敗しない為には最初の計画をしっかりと練る必要があります。




どうやってローンを組んでくれる銀行を見つけるの?

次に、ローンを組んでくれる銀行の見つけ方ですが、2つの方法があります。

  • 不動産業者に紹介をしてもらう方法
  • 自分で銀行を開拓する方法

不動産業者に銀行を紹介してもらう場合の注意点

不動産業者に紹介をしてもらう場合は、物件の売値に業者の利益がかなり上乗せされている可能性があるので注意が必要です。

業者の中には三為業者と呼ばれる業者があります。

どのような業者か簡単に説明すると、
「売主から5000万円で三為業者が物件を購入したとすると、7000万円の融資が付く銀行を買主に紹介して売買を成立させて、差額の2000万円を利益にする」というモデルを採用している業者です。

「物件と銀行をセットで紹介するので、忙しいサラリーマンでも大丈夫です!」と言っている業者は、三為業者で大きく利益を上乗せしている可能性があるので注意が必要です。

不動産業者に銀行を紹介してもらうのは、簡単で楽です。

ですが、その裏には甘い罠があるので本当に注意をしてほしいと思っています。

自分で銀行開拓をする場合の注意点

自分で銀行開拓をする場合は時間と手間がかかりますが、業者にダマされるリスクを減らすことができます

ただし、いきなり銀行に行っても相手にされないこともあります。

事前に下準備をして、ちゃんと取引相手として見てもらえるようにしなければ時間と手間が無駄になってしまうので注意をしてほしいと思います。

もちろん、大変な作業にはなりますが、コツコツと銀行を開拓することで使えるカードが増えていきます。

その結果、一気に複数棟の物件を購入していくことができたり、有利な条件で融資を組むことができるようになったりします。

ファイナンスの力は不動産投資をするにあたって、重要なスキルになるので、ぜひご自身で取り組んでほしいと思います。




銀行の候補は「住んでいるエリア」か「物件があるエリア」になる

銀行の開拓についてですが、基本的には「自分が住んでいるエリア」「物件があるエリア」に本店や支店がある銀行から融資を受けることになります。

例えば、福岡に住んでいて北海道の物件を購入したい場合は、

  • 北海道に支店のある福岡の銀行(住んでいるエリアの銀行)

  • 北海道の銀行(物件の近くに本店や支店がある銀行)

が対象になります。



そのため、銀行開拓は住んでいるエリアか物件があるエリアで行う事になります。

ちなみに、地銀や信金などは、そのエリアに自分の住民票があったり、法人の登記がされていないと融資の審査対象外となっています。

自分が審査の対象エリアに入っているのかの確認は事前にHPなどでチェックしておきましょう。

また、銀行の融資エリア対象外の地域に物件を持っていると、融資が受けられなくなる銀行(地銀や信金)が多くあります。

例えば、横浜在住で横浜の物件を横浜信金から融資を受けたいけども、北海道に物件を所有していると、横浜信金に融資の審査にかけても断られてしまう事があるという感じです。

そのため、遠隔地に物件を保有すると、次の物件を購入する際の足かせになる可能性があるので注意をしてください。

「今後、どのエリアでどのような投資をしていきたいのか?」という全体戦略を立てた上で、不動産投資を進めていくのがおすすめです。




銀行からローンを組む際の全手順

良い物件が見つかったら、まずは電話やファックスなどで銀行員に物件概要を送付して、融資が可能そうかどうか簡易的な審査をしてもらいます。

良い回答が得られたなら、銀行とアポイントをとって事業計画の説明をしに行くことになります。
もしくは、最初から事業性に自信がある場合は、資料をそろえて面談の予約をするケースもあります。

たとえ、説明をした上で融資を断られたとしても、「しっかりとした事業性を考える投資家」という認識を持ってもらえると、その後の付き合いがやりやすくなります。

では、銀行との面談の手順について見ていきましょう。

1.購入したい物件の資料をまとめる

2.事業計画書を作成する

3.自己紹介の資料をまとめる

4.銀行に電話でアポイントをとって面談をする

5.ローンの審査開始

 

購入したい物件の資料をまとめる

まずは、購入したい物件の資料をまとめる所から始めましょう。

● 物件概要書

● レントロール(家賃表)

● 登記簿謄本

● 建物図面(各階平面図、立面図、間取り図)

● 公図

● 建築確認済証

● 固定資産課税証明書

● 全部事項証明書

● 駐車場区画図

● 都市計画証明

● 告知事項

● 修繕履歴

● 空室賃貸募集資料

上記のような資料が必要になってきます。

すぐに必要ではありませんが、最終的には必要になってきますので上記の項目をメールにコピペして、不動産業者に用意してもらうようにしましょう。

事業計画書を作成する

評価で重要になってくるのが事業計画書です。

保有期間中の空室率の推移や家賃下落率、大規模修繕のタイミングなど事業計画書を作成して提出するようにしましょう。

その際に、売却による出口の予定もしっかりと考えておくことをおすすめします。

残債の推移や、次の買手がどのような銀行を使ってどのような条件で物件を購入できそうなのか、属性なども予め検討しておくことで、銀行への説得力が増しますし、なにより冷静な投資判断ができるので、あなたがダマされるリスクを減らすこともできます。

個人的には失敗しない為にも一番、重視している項目なのでめんどくさがらずに事業計画書をしっかりと作成してほしいと思います。

自己紹介の資料をまとめる

最後に自己紹介の資料をまとめましょう。

貸し出す銀行側も人間です。

  • どのような人なのか?
  • 本当に貸し出しても大丈夫なのか?
  • 信頼できる人なのか?

ということは評価されるポイントです。

ご自身の経歴や家族構成、資産背景、不動産賃貸業への意気込みなど、銀行員が安心してお金を貸せるように、資料をまとめるようにしてください。

銀行に電話でアポイントをとって面談をする

資料が整ったら、銀行にアポイントをとって面談の予約をします。

面談では、用意した資料をもとに銀行員にプレゼンテーションをすることになりますが、スティーブジョブズのように素晴らしいプレゼンをする必要はありません。

大体はパーテーションで区切られたブースか、ちょっとした個室で担当者に資料を見せながら淡々と説明するだけです。

噛んだり、読み間違ったりしても良いので、落ち着いて面談にのぞんでください

大事なのは自分のコトバで伝えることです。

不安だからと、業者と一緒に行ったり、知人を連れていくということがないようにしてください。逆に印象が悪くなってしまうリスクがあります。

ローンの審査開始

ローンの審査も申し込みが可能と判断されると、ローンの審査に入っていきます。

通常は、ローンの審査に入るまでに数日~数週間ほど時間がかかります。

そして、ローンの審査に数週間~数ヶ月の期間がかかります。

ローンの審査期間は、担当者が融資の稟議書を作成して銀行の本部による審査がされています。

なるべく、本部の審査が通りやすい稟議書を作成できるように、担当者から追加の資料や情報を求められることがあります。

なるべく速やかに情報を提供して、協力するようにしてあげましょう。

審査が通れば、内諾という形で融資の期間や金利などの条件を伝えられます。

この条件に納得できない場合は、交渉をしたり他の銀行をあたったりすることになります。

銀行との融資条件に折り合いがつけば、銀行の支店に行って「金銭消費貸借契約(金消契約)」、「抵当権設定契約・根抵当権設定契約」、「団体信用生命保険」などの契約書の作成を行います。

そして、契約が完了したら融資を実行してもらい、実際に物件を購入して引き渡しを受けることになります。

以上が、銀行から融資を受ける全手順となります。

おすすめは物件よりも先に目星の銀行を見つけておくこと

物件を先に見つけてから銀行を訪問するか、銀行を見つけてから物件を探すか、という議論がよくありますが、僕は先に銀行を開拓する方をおすすめしています。

なぜなら、銀行の目線を知ってから物件を探す方が圧倒的に効率的だからです。

例えば、あなたの属性上、法定耐用年数を超える物件の融資が受けられないということが分かっていれば、新築や築浅の物件、法定耐用年数の長いRCなど的を絞って物件を選定する事ができます。

一方で、物件を先に探すと、これがいいと思った物件に対して融資をしてくれる銀行が見つからず、時間と労力を無駄にしてしまうことになります。

もちろん、物件もないのに銀行へ行っても相手にしてくれないという意見もあります。
三菱東京UFJ銀行の住宅ローンセンターのように、業者でなければ使えない銀行や支店もあります。

そのような特殊なケースを除いて、個人が相手にしてもらえない多くのケースは、こちらが何も用意をせずにただ漠然と銀行に行っていることがほとんどです。

不動産業者でも、普段から担当者が銀行開拓をしています。

「何を伝えて、何を聞くのか?」ということを明確にしておけば、個人でも銀行開拓は可能です。

【年収別】不動産投資でローンがでる銀行一覧

銀行の融資は水物だと思います。

金融庁や経産省の方針によって金利や融資方針は変わる

● 個人や法人で融資条件は変わる

● 個人の中でも属性によって融資条件は変わる

● 物件によって融資条件が変わる

● 銀行や支店によっても融資条件が変わる

● なんなら担当者のやる気によっても変わる

「100%この条件で融資が借りられる!」ということは断言できないのですが、大まかな概要は業界で認識されています。

その内容について紹介します。

年収500万円以下の人が融資を受けやすい銀行

日本政策金融公庫(金利1~2%程度)

商工中金(金利2%程度)

ダイアモンドアセットファイナンス(金利2~4%程度)

三井住友トラストL&F(金利3~4%程度)
年収500~1000万円の人が融資を受けやすい銀行

オリックス銀行(金利2%前後)

静岡銀行(金利3%台)

SBJ銀行(金利2%台)

居住エリアの地銀、第二地銀、信金、信組

年収1000万円以上の人が融資を受けやすい銀行

りそな銀行

三井住友銀行

みずほ銀行

三菱東京UFJ銀行

銀行にはそれぞれの特徴があります

この他に政府系の金融機関として日本政策金融公庫などもあります。

一般的に、みずほや三井住友のように都銀になるほど金利は低くなるのですが、融資期間が伸びず、融資のハードルが高いという特徴があります。

一方で、ノンバンクになると金利が高いのですが、融資期間が伸びやすく、融資のハードルも低くなります

銀行と言っても、色々なタイプがあるので、物件の種類や自分の属性に合わせて使う銀行をアレンジしていく必要があります。

結局、銀行が知りたい事とは?

銀行が審査をする時に、結局知りたいのはこの3つです。

暴力団や詐欺グループには、融資はできませんので、貸出先には社会的な問題がないのかチェックされます。

また、貸し出すからにはちゃんと返ってこなければ銀行が赤字になります。収支がしっかりと回るのかどうかということはチェックされるポイントです。

そして、当初の計画が上手く行かなかった時、どのようにしてその費用を回収するのかということもチェックされます。

このポイントを確認するために、各銀行で独自の規定が設けられています。

そのために銀行が審査する5つの規定

銀行によって重きを置く規定やその基準は異なりますが、おおむね5つの規定で審査をされています。

収支規定

満室時の家賃収入に掛け目をかけた金額が、返済を下回らないかという規定です。

満室時の家賃収入×掛け目>年間返済(リスク金利計算)

投資判断をするのであれば、この掛け目は空室損や運営費など詳細に確認をして計算をする必要がありますが、銀行の掛け目は一律のケースが多いです。

銀行の融資が出るからその物件が安全か?というと、そうではないのは「掛け目を一律で計算しているから」という理由があげられますね。

投資家の分析の方が保守的になります。

担保規定

担保評価に掛け目をかけた金額が、融資の限度額になります。

担保評価×掛け目

銀行の担保評価は土地価格(相続税路線価を土地の条件によって補正をかける)と建物価格(同じ建物を新たに立て直した場合にかかる再建築費用を、新築時からの経過年数によって償却していく)を足し合わした金額になります。

頭金規定

たとえ返済不能に陥ったとしても、融資額を物件価格の数割にすることで回収リスクを低くできるという考えのもと生まれた規定です。

融資が緩い時期は頭金が1割程度のこともありますが、融資が厳しくなると頭金を5割ほど求められるケースもあります

物件価格×掛け目+購入時諸経費

ただ、頭金を増やすほど銀行のリスクが減るので、金利などの融資条件が良くなるケースもあります。

標準生計費規定

こちらも銀行によって額はバラバラですが、各行にて計算式が用意されていて、不動産投資からの収入をあてにせずに返済をすることができるかを確認されます。

年収倍率規定

自動車ローンなどを含めて、全ての借入が年収の10~20倍を超えない範囲を上限とする規定です。

倍率は銀行によってことなります。

オリックス銀行だと7~10倍程度になることが一般的です。

融資を受けるために普段から意識する事とは?

より融資を受けやすくするために、自分の属性を上げていく必要があります。

個人で物件を買い進めていきたいのであれば、年収を上げたり自己資金を上げていく必要がありますし、法人で買い進める場合は資金力、収益力、担保力を上げていく必要があります。

売却を絡めて自己資金を増やしながら、複利の力を利用して規模を拡大していくことになりますね。

成功大家は必ずやっている!成功するためのコツ

成功している大家さんと話をすると、だいたい下記の事はやっています。

普段から銀行開拓はやっておく

率先して銀行開拓をしています。

物件を購入するためには銀行の存在が欠かせないので、その開拓を常にしています。

決して業者任せにせずに「自らも動いている」という印象があります。

事業計画は出口まで考えておく

購入をするときに、「何年後まで保有してどれくらいの利回りであれば次の買手がついて、どんな属性の人にどのような銀行をアレンジして売却をするのか?」ということを考えています。

不動産投資は出口を描いて初めて成功か失敗かが判断できるので、その最後のシナリオまでを描いたうえで物件の購入をしています。

そのため、保有期間中は計画的に修繕を行いますし、テコ入れも躊躇なく行っています。

「融資が付く物件=良い物件」ではない

先ほども触れましたが、銀行は掛け目を「一律」で見ているところが多いです。

そのため、掛け目が甘いと、危険な物件に融資がついてしまったりします。

融資が付く物件が良い物件ではありません。

かならず、自分で保守的なシミュレーションをして、リスクをテイクできるか確認してから購入するようにしてほしいと思います。

まとめ

いかがでしたか?

ここでは不動産投資で融資を受ける全手順と銀行について詳しく解説していきました。

融資にはメリットもデメリットもあるので無理な融資は組まない

● 銀行には特徴があるのでファイナンスのアレンジ力が大事

● 今は融資が受けれなかったとしても属性を上げると融資を受けれるようになる

● 成功大家ほど地道なことをコツコツとやっている

不動産投資に近道はありません。

小さなことをコツコツと積み重ねることで、数年後、数十年後に大きな利益を出せるようになっているはずです。

まずは小さな一歩から始めるようにしましょう。

今回は以上となります。
お疲れ様でした^^




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