サラリーマン不動産投資

不動産の物件調査の方法とは?プロも見る外観や内装のポイントは?

良い物件があったけど、どうやって物件調査をするの?

正直、物件調査って面倒だから省略できない?

物件調査で注意することってなに?

 

ここではこんな疑問に答えていきます。

こんにちは、トシユキです。

僕はサラリーマンから不動産投資を初めて、今では31室のオーナーをしています。

物件調査って慣れないと大変ですし、最初は何を見たらいいのかチンプンカンプンだったりしますよね。

物件を見るにはコツがあって、チェックポイントに沿って見ていけば30分もかからずに終わることもあります。

ここでは、よりスピーディーに効率よく、良い物件とダメな物件を見抜く現地調査の方法について紹介していきます。




なぜ現地調査が必要なのか?

不動産投資で失敗したくないのであれば、現地調査は必ず必要です。

なぜなら、現地に行ってみないと分からない臭い騒音などの問題や、日当たり湿気などの問題があるからです。

正直、現地に行くのはとても大変です。

時間も労力もかかりますし、現地調査をしたからと言って物件が必ず購入できるという保証はありません。

そのため、中には現地調査をしない投資家もいます。

それはそれでいいと思います。

ですが、僕が以前、現地調査した物件は数キロ離れた牧場から強烈な臭いが風に乗って届いていました。

近くに小川が流れていた物件は、湿気がひどくて躯体に問題がありました。

アパートの外には何匹もの犬が放し飼いにされていて、外人が何人も1部屋に住んでいた物件もありました。

こういった物件をつかんでしまってからのリカバリーは、かなりしんどいです。

実際に現地に足を運べば、回避できる問題です。

現地調査を業者任せにする方もいますが、最後に責任を取るのは自分なので後悔しないようにするべきだと思います。




効率を上げるために現地調査の前にすること

とはいえ、現地調査は時間も労力もかかるので最小限に抑えたいですよね。

そのために、現地調査に行く物件は洗練したものだけにするようにしましょう。

良さそうな物件があれば、物件概要を問い合わせして、投資分析をしてネットや机上で出来ることはすべて行います

その上で、「この物件なら投資をする価値がある」と判断できた物件だけ現地調査に行くようにしましょう。

無駄な現地調査を省けて効率よく時間と労力を使えるようになります。




現地調査は3つのポイントを見ていきます

「現地調査に行く!」と決めたら、次の3つのポイントを見ていきましょう。

物件の周辺環境の調査

まずは、その物件のエリアの住みやすさについて見ていきます。

変な臭いがしないか

●車や電車、工場などの騒音が気にならないか

●日が当たる物件か

●湿気などでカビている箇所はないか

横断歩道や車幅、街頭など安全性に問題はないか

●周辺施設に入居付けの弊害となるモノはないか?

など、実際に狙うターゲットの気持ちになって、このエリアに住みたいと思えるかどうかを調べます。

どんなに物件が良くても、単身女性をターゲットにしていて、夜道が街頭もない真っ暗な道であれば入居付けに苦労するかもしれません。

自分の力では解決できない問題でもあるので、事前にそのようなリスクがないかチェックをしておきます。

物件の外側の調査

物件の外側を一周しながら、次の点についてチェックをしていきましょう。

外壁の塗装やヒビの状況

手で触ったときに粉を吹くようであれば、塗装が必要な時期が来ています。

購入する際に予算を組んで、合わせて融資が受けられるように打診をしたり、売り主の交渉材料として使います。

鉄部のサビ

手すりがサビていると、もたれかかった瞬間に壊れて人がケガをする恐れがあります。

また、肌を傷つけて破傷風になる可能性もあります。

階段裏などもチェックして危険な部分がないか確認しましょう。

給湯器や浄化槽などの交換時期

給湯器は交換に20万円ほどします。

購入後にすぐに出費が発生してしまうと、キャッシュを圧迫することになります。

事前に交換の時期や、ガス会社の名前などをチェックするようにしましょう。

ゴミ置き場の状況

ゴミ置き場が荒れていると、物件の管理も行き届いていない可能性があります。

また、ゴミ置き場が汚いとクレームのもとにもなるので、事前にチェックしておきましょう

駐車場の数

地方ほど車社会なので駐車場の数が重要になってきます。

事前に聞いていた駐車場の台数と、実際の止められる台数に違いがあることがあるので、物件概要と相違がないか確認しましょう。

屋根の状況

屋上防水もコストがかかる大規模修繕です。

事前に屋根の状況を確認して老朽化が進んでいないか確認しましょう。

境界線の確認

境界線が明示されていない場合は、鑑定をしてもらう必要があります。

この費用も高額なので、売り主に負担をしてもらうのが一般的です。

しっかりと杭が打たれていて、なくなっていないか確認をしましょう。

 

このように、物件の外側を見るポイントがあるので、それぞれをチェックしながらグルっと物件を一周して状態を確認していきましょう。

ここで見つかった問題に関しては、売り主に負担をしてもらって解決をしたり、自分でやる方が早くて投資効率もいいのであれば、自分で対応をすることになります。

あまりにもひどい場合は、この段階で物件の購入を見送るということにもなるので、購入後に失敗したと後悔しないように、しっかりとチェックするようにしましょう。

物件の内側の調査

最終的には部屋の中を見て住むか住まないか判断します。

自分が部屋に入ったときに感じることは、入居希望者も同様に感じることになります。

解決できることであれば対応が必要ですし、解決できない致命的な問題であれば購入は見送ることになります。

以下の点に注意しながら部屋を見ていきましょう。

天井の状況

雨漏りがしていたり、上位階から水漏れが発生していることがあります。

RCの場合は、水漏れの原因を調査して修繕するのに数十万円から数百万円もかかることがあります。

天井にシミや問題がないかなどチェックしましょう。

床の状況

物件の築年数が古いと床の基礎が腐って、歩くときしんだりたるんだりすることがあります。

放置すると危険ですし、修繕の必要があります。

傾きの有無

躯体がゆがんでいると部屋が傾いたりしています。

部屋に傾きがあると、気分が悪くなったり健康を害したりします。

その場合は基礎からの修繕となるので多額の費用が必要になります。

窓のサッシや建具の状況

湿気や水滴によって腐ったりサビたりしやすい箇所です。

入居者はこういった点もよく見ているのでチェックが必要です。

エアコンや洗面台、便座、換気扇などのチェック

電機品は壊れていたり、寿命があったりします。

実際に動かしてみて動くかどうかのチェックをしましょう。

キッチン・トイレ・お風呂周りの状況

溜水が蒸発していると、下水の異臭が配管から上がってきていることがあります。

不衛生さがないかどうか、設備が古すぎないか確認をしましょう。

古い場合は交換が必要になるので、数万円から数十万円の支出となります。

天井裏や屋根裏の状況

天井裏や屋根裏を見ると水漏れの形跡があったり、表には出てこない不具合を発見できます

念のためにも最後に天井裏や屋根裏をチェックしましょう。




入居者の調査

実際に入居している方がどのような属性なのかチェックをすると、想定していたターゲットとのズレやニーズのはき違えを回避することができます。

また、中には住んでいないのにレントロール上では住んでいるように見せる悪徳業者や、無理やり入居者をつけて物件購入後に退去者が続出するというケースもあります。

そのようなリスクを避けるためにも、住んでいる人の様子を見るのも大事です。

物件の入居者の状況をチェックする

電気メーターが回っているのか、換気扇が回っているかを見ることで実際に人が住んでいるかどうかが分かります。

また、窓際に置かれている家庭用品の陰からも生活が分かります。

カーテンがかかっていない部屋は要注意ですね。

その他に、駐車場に止まっている車のタイプから、どのような属性の入居者が多いのかが分かります。

近隣物件の入居者の状況をチェックする

  • どれくらい入居がついているのか
  • どのような属性の入居者がいるのか
  • 人気の物件と人気のない物件の違い

などをチェックしていくと、ターゲット設定ニーズ設定が見えてきます。

自分の物件で勝てるポイントが見えると、そこを押した客付けをして満室経営もできるようになります。

周辺物件から学ぶことは多くあるので、同時に調査をしておきましょう。




まとめ

いかがでしたか?

今回は物件の現地調査について紹介してきました。

失敗しないためにも現地調査は必ず行う

●現地調査は時間も労力もかかるので効率よく行う

●現地調査では周辺環境を調査する

●現地調査では物件(外側、内側)を調査する

●現地調査では入居者の状況を調査する

悪質な業者は、入居者を偽っていたり、無理に入居をつけて購入後に退去させるということをしたりします。

現地調査は、ダメ物件をつかまない最後の判断をする砦です。

不動産投資が成功するか失敗するかがかかった重要なステップなので、最後まで気を抜かずにしっかりと行うようにしてください。

今回は以上となります。
お疲れさまでした^^


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