不動産投資初心者の基礎知識

不動産投資の年収の目安はいくら?年収別の投資スタイルとは?

・年収が200万円や300万円でも不動産投資はできる?
・自分に合った不動産投資の方法がわからない
・どうすれば2棟、3棟と不動産を購入できる?
・不動産投資は法人化した方が良い?

 

最近、年収200万円や300万円の方からの、不動産投資についての相談が増えてきています。

年収1000万円の人と、年収200万円の人では、狙うべき物件が変わってきますので、戦略の立て方も変わってきます。

もしあなたの年収や資産背景を考えずに不動産投資を始めると、以下のような壁にぶつかって、結局物件が買えないまま、月日が流れてしまうということになりかねません。

  • 年収によって購入できる物件や、使える銀行が異なるので、間違った手法をしていると、永遠に物件を購入することが出来ないか、業者の言いなりになって間違った物件を購入することになる
  • 自分の中で判断軸がないので、「買えない病」や「買いたい病」にかかって失敗する

まだ、どのような物件を購入しようかと悩んでいるのであれば、様々な投資スタイルを紹介しますので、ぜひ参考にして下さい。

 

年収200万円や300万円でも不動産投資は始められる?

Original update by : ぱくたそ

 

今はブログなどで様々な大家が情報発信をしているため、年収200万円や300万円台からでも不動産投資を始めている方がいます。

ただ、そのような方は、

  • 長男で相続する土地や建物があった
  • 副業で収入が別にあった
  • 大手の社員
  • 貯金で数百万円があった
  • 時期的に融資が出やすかった

 

など、表には出していない特徴がある場合もありますので、注意が必要です。

もちろん、市況や物件の内容によっては、年収が低くても融資が通ることもあります。

 

しかし、融資が厳しくなってきているなど、タイミングが合わない場合もあります。

 

大切なことは、諦めずに今できるベストを尽くして、タイミングが来た時にすぐにスタートダッシュが切れるようにしておくことです。

少しでも融資を受けやすくするために、きちんとした収支計画を立てたり、不動産事業者から紹介してもらった金融機関と交渉するなどの、対策をしておくようにしてください。

 

用意さえしておけば、必ずどこかのタイミングで物件を購入することはできるのです。

 

銀行によっては融資の条件が全く違う

これから物件を選んでいくにあたり、意識をしなければならないのは、融資をしてくれる銀行の存在です。

どれほどあなたが「良い!」と思った物件であっても、融資をしてくれる銀行がなければ、その物件を購入することはできません。

例えば、

  • サラリーマン属性に好んで融資をする銀行
  • 自己資金の2~3割は必要になってくる銀行
  • 融資期間が法定耐用年数以内の銀行
    (法定耐用年数とは、固定資産が使用できる期間として、法的に定められた年数のことです)
  • 共同担保を入れることで融資期間が伸びる銀行
    (共同担保とは、借金の担保として、複数の土地や建物に対して担保を設定することです)
  • 夫婦の年収を合算してくれる銀行
  • 最低でも年収500万円以上は必要

など、銀行によって審査の基準は異なってきます。

 

「静岡銀行」や「三井住友銀行」、「みずほ銀行」、「常陽銀行」、「横浜銀行」、「スルガ銀行」、「東日本銀行」、「りそな銀行」、「千葉銀行」など、それぞれ融資の条件は異なっています。

そのため、どの銀行でどのような条件なら自分が融資のテーブルに乗るのかを、知っておく必要があるのです。

その上で物件を探すと、無駄な時間を費やすことなく、不動産を購入することが出来ます。

 

また、銀行目線から考えると、年収が高くて貯金が多い人は融資を受けやすいです。実際に物件の購入時に、頭金として出さなくても大丈夫ですが、融資を受ける予定の金融機関に貯金が多いことは、有利になると言われています。

その方が、お金を貸す銀行からすると、リスクが少ないからです。

低属性でも物件は購入できますが、少しでも評価が上がるように、給料を増やす努力をしたり、貯金を増やす努力をすることは有効なので、ぜひ取り組むようにしてください。

 

1点集中の方が成功をする!?

Original update by : ぱくたそ

 

インターネットのポータルサイトを見たことがある方は想像がつくと思いますが、世の中には様々な条件の不動産が取引をされています。

各物件に対して売価が決められていますが、「この売価は何を基準に決められているのか?」と疑問に思ったことはないでしょうか?

売価は、「収益還元法(収益価格)」「原価法(積算価格)」「取引事例比較法(比準価格)」で決められており、軸がバラバラであるため、値付けをする売主や業者によって価格が違うのです。

「収益還元法」は、対象となる不動産が将来生み出すであろうと期待される収益を基準として、その価格を決める方法のことです。この方法による試算価格を「収益価格」と言うのです。

「原価法」は、不動産の再調達原価(同等の建物を建築する場合に必要となる建築費のこと)をベースに、対象不動産の価格を決める方法です。この方法による試算価格は「積算価格」と呼ばれます。

「取引事例比較法」とは、多数の不動産の取引事例をもとに、対象不動産の価格を求める方法のことです。これによる試算価格を「比準価格」といいます。

このように、価格を求める方法が一定ではないのです。

つまり、売価は曖昧であり、自分で適正な価格を見抜く力が必要になるのです。

投資スタイルを決めないということは、そのような混沌とした状況の中から、「これは儲かる!」という物件を拾い上げる事なのです。

これは、広大な海の中から、地図やコンパスもなく宝のある無人島を見つけるのと同じような作業ということになります。

 

一方で、投資スタイルを決めるということは、ある程度の範囲を絞るということです。

条件を絞ることで、調べる物件の数は大幅に減らすことが出来ます。

「お宝はこの範囲に隠した」と言って地図やコンパスを入手した方が、はるかに短時間で確実に宝にありつけると思いませんか?

どんな投資法でも、稼ぐ物件を見抜く目があれば問題はありません。しかし、そうなるためには膨大な知識と経験が必要であり、時間がいくらあっても足りません。

手当たり次第に物件を見るよりは、自分に合った投資スタイルを一つ決めて、その中で知識と経験を積んでいく方が、はるかに短時間で効率よく、目標に近づいていくことが出来るでしょう。

 

理想だけを追い求めて「買えない」病になる

不動産投資をするうえで、よく使われる言葉がキャッシュフローです。これは、得た収入から経費や返済分を差し引いて手元に残る資金の事を指します。

例えば、毎月30万円の手取りキャッシュフロー(CF)を目指して、高利回り物件を4棟購入すると決めたとします。

 

利回り15%2400万円の物件を4棟購入すれば、手取りCFは毎月30万円となります。

上記のように、CF重視の投資スタイルで行くと決めたのに、いざ物件を見つけて購入するという段階になると、突然、積算評価(不動産の資産価値のこと)を理由に、物件購入を見送ってしまうことがあります。

理想を追い求めるあまり、結果的に物件を買えない状態に陥ってしまうのです。

確かに、今後も継続的に規模を拡大したいという目標があるのでしたら、積算評価も重視するべきではあります。債務超過となっては、銀行は継続して融資をしてくれないからです。

しかし、毎月30万円の手取りCFが得られれば十分というなら、積算評価にこだわる理由はありません

将来どうなりたいか、目標金額や行動目標、そして達成ステップを決めたのであれば、それを最短で実現できる投資スタイルを考えて、行動を起こすべきです。

 

買いたいという欲望が強いと「買いたい」病にかかってしまう

買えない病と違って、注意をしなければならないのが「買いたい病」です。

例えば、自己資金の都合などから、フルローン(自己資金なしで全額融資を受けること)や、オーバーローン(物件の価格以上の融資を受けること)が出やすい、積算重視の投資スタイルと決めたのに、CFが良いからと、積算評価を軽視して収益物件を購入してしまうなどです。融資が足りない分を自己資金でまかなったり、債務超過になってしまうことで、次の物件を購入するスピードが落ちてしまい、結果として目標達成が遠のいてしまうのです。

また最悪の場合は、投資に失敗して返済が滞り、自己破産に追い込まれるケースとなります。

買いたい病にかかると、自分の判断軸を甘くしたり、買ってはいけない物件を買ってしまったりするので注意してください。

まずは自分の投資スタイルを決めて、それに沿って物件選定していくことをおすすめします。

 

不動産投資にはどのような投資スタイルがあるのか?

それでは、不動産投資の投資スタイルについていくつか紹介していきましょう。あなたが一番合っていると思う投資スタイルが決まったら、その方法でどのようにしたら成功できるのか、しっかりと勉強して知識と経験を積んでほしいと思います。

  • 新築区分マンション投資・中古区分マンション投資
  • 新築1棟マンション投資法
  • 戸建て投資
  • CF不動産投資
  • RC不動産投資
  • 地方高利回り投資
  • 土地値不動産投資法
  • 廃屋再生投資法
  • 競売・任売不動産投資法

その他にも、ドミトリー経営、コインランドリーやコインパーキング、商業ビル、エアビーアンドビーなど様々な投資がありますが、ここでは代表的な手法を取り上げています。その他の投資にも興味がある方は、ぜひ調べていただきたいと思います。

 

新築区分マンション投資(年収1000万円以上~)

新築区分マンション投資は、好立地に建てられたマンションの一室を、住宅ローンやアパートローンのスキームを使って購入する方法です。年収が1000万円以上あると、銀行からの融資も出やすいのは確かですが、注意点もあることを知っておきましょう。

新築区分マンションの売却は、業者が最も儲かるため不動産営業の花形であり、大手や中小に限らず多くの不動産業者が新築区分マンションの営業を行っています。

メリット ・フルローンやオーバーローンが可能
・好立地
・最初の頃は労力がほとんどかからない
デメリット ・新築プレミアという業者の利益が2割近く乗っているため、割高である
・費用対効果が悪い
・資産価値が低い
・節税対策として減価償却を進めると、節税による還付金以上の借金だけが残る
・「0」か「1」かの世界であるため、空き室リスクが高い
・家賃収入が少ないため、金利上昇などのリスクに耐えられない
・売却という出口戦略が描きづらい
・「家賃保証」の保証額は一定ではない
・「10年後に買い戻します」という買取価格はいくらか不明
・数年後には必ず家賃下落が起こる
・組合の判断による大規模修繕リスク
注意点 新築区分マンションは、もっともやってはいけない投資手法です。
一部上場の大手企業に勤めている方は、フルローンが出やすいため業者に狙われやすいのです。
特に技術者やパイロット、医者、弁護士など普段から対人で折衝をしていない職種の方は、絶好の相手とみなされるので注意をして欲しいです。
選択肢が多い分、利回りが低い物件を買ってしまった高属性の人も多くいます。
向いている方 年収1000万円以上で、どうしても不動産投資で節税をしたい方

 

中古区分マンション投資(年収1000万円以上~)

都心部の好立地エリアにある中古区分マンションを、アパートローンや自己資金で購入していく方法です。それほど多くの資金を必要とせず、新規参入がしやすいと言えます。

好立地エリアで複数の区分マンションを無借金状態で所有することを目標に、繰り上げ返済を駆使して、購入を進めていくことになります。

メリット ・投資額が少ないため、心理的な不安が低い
・無借金状態になると、共同担保として活用が出来る
・新築プレミアが乗っていない
デメリット ・投資拡大スピードが遅い
・区分マンションは資産価値が低い
・「0」か「1」かの世界であるため、空き室リスクが高い
・家賃収入が少ないため、金利上昇などのリスクに耐えられない
・組合判断による大規模修繕リスク
注意点 投資額が少なく、新築プレミアも乗っていないので、安心できる投資法と思えるかもしれません。
しかし、区分マンションは資産価値が低く、銀行からの評価が小さいのです。
現金で所有をしなければ、すぐに債務超過状態となり、継続して融資を受けることが困難になりやすいです。
ある程度の自己資金が出来て、次の投資の布石として現金購入するか、転売による早期の利益確定を目指さない限り、うまみが少ない投資手法なのです。
向いている方 現金購入が出来る方
低リスクで不動産投資を始めたい方
いきなり一棟を購入するのは不安があり、まずは小さく始めたい方

 

新築一棟マンション投資(年収1000万円以上~)

新築一棟マンション投資は、土地の購入を含めてすべて新築で調達したり、すでに所有している土地に1棟のマンションやアパートを建設する手法です。

新築区分同様に、業者の利益が多く乗るのが、新築系の特徴です。

メリット ・土地を持っている場合は融資が出やすい
・最初の頃は労力がほとんどかからない
デメリット ・新築プレミアという業者の利益が2割近く乗っている
・途中で業者が夜逃げすることがある
・DCF(ディスカウンテッド・キャッシュフロー)法などで将来の価値も見なければ、損をする可能性がある
・ローンの返済額が高くなりやすいため、金利上昇や空き室などのリスクに耐えられない
・ローンの残債が多く、売却という出口戦略が描きづらい
・「家賃保証」の保証額は一定ではない
・数年後には家賃下落が必ず起こる
・退去者が出ると「新築」の値打ちが下がってしまう
注意点 新築1棟マンション投資法は、現金を投入できたり、すでに土地を持っている場合でなければ、リスクの大きい投資法です。
新築は入居者もつきやすく、最初は管理が楽なのですが、家賃下落リスクや空き室リスクを適切に見込んでおかなければ、10年後、20年後に自己破産に追い込まれる可能性が高くなります。
普段から、室内リフォームなどへのアンテナを高くして、入居付けに対する知識をつける努力が必要です。
向いている方 既に土地を持っている方
現金を多く投入して、返済比率を下げられる方
年収1000万円以上

 

戸建投資(年収200万円~300万円)

政府の戸建てに対する税金方針の変更や、千葉銀などの地方戸建てに対する融資緩和により、脚光を浴びている投資法です。比較的安く始められるので、人気が高まっています。

三井トラストの共同担保にも使えるため、今後の融資戦略も踏まえて、戸建てを現金買いする投資家が増えています

メリット ・地方では200~300万円ほどで購入が出来るため、リスクが小さい
・無借金状態になると、共同担保として活用が出来る
・戸建ては長期入居が見込めるため、管理運営の手間があまりかからない
・土地の資産価値を活かすことが出来る
・建物が老朽化しても、土地の価値は残るため、比較的融資が出やすい
デメリット ・賃料が単世帯分なので、投資拡大スピードが遅い
・「0」か「1」かの世界であるため、空き室リスクが高い
・退去時の修繕費用は高額になる
・物件数が少ない
注意点 戸建投資は、リスクも小さく始められることが最大のメリットです。
共同担保としての融資戦略も取れるため、今後規模を拡大したい方が、最初の練習用として購入するには、非常におすすめなのです。
ただし、現金を投入する分、物件を購入する自己資金をためるまで時間がかかってしまうことや、退去時には区分などと違ってリフォーム費用が高くなるリスクがあることは、注意が必要です。
向いている方 現金購入が出来る方
将来的には規模を拡大したいが、まずは小さく始めたい方
年収200~300万円以上の方

 

CF不動産投資(年収500万円~700万円以上)

自己資金もほとんど使わずに、30年近くの長期間で融資を受けて複数の物件を購入し、家賃収入から経費と返済額を引いたキャッシュフローを追及する投資法です。

「キャッシュ イズ キング」という言葉のように、手残りのキャッシュを増やしていく投資法です。

メリット ・手元に残るキャッシュが高くなる
・個人の信用力が高いと、フルローンやオーバーローンが出る
デメリット ・信用力が高くないと、手出しが発生する
・融資期間を長く組むことで、債務超過になりやすい
・融資額が大きくなるためリスクが高くなる
・1棟ものを扱うため、管理運営の手間がかかる
注意点 キャッシュフローを出すために、法定耐用年数を超えた期間で融資を組む場合、債務超過に陥りやすくなります。
手元のキャッシュフローだけを見ると、将来の売却時のキャピタルロス(投資した時の価格より売却時の価格が低くなる、売買損失のこと)に気づかない可能性もあります。
向いている方 年収が500万円以上の方
CFを最重視して、将来の買い増しをあまり考えない方

 

RC不動産投資(年収1000万円以上)

RC物件は耐久性・耐火性に優れ、耐用年数が47年と長く、長期融資が組みやすいため、CFが出やすいです。また、建物比率が高いために、積算評価も出やすいのです。

そのため、フルローンやオーバーローンを受けやすい投資手法と言えます。

メリット ・物件の評価でフルローンやオーバーローンが出る
・規模の拡大を急スピードで行うことが出来る
・資産価値が下がりにくい
デメリット ・物件価格が億を超えることが多く、個人向けのアパートローンでは対応が出来ない
・フルローンやオーバーローンによってレバレッジ(少ないお金で大きなお金を動かすこと)が強く働き、リスクに弱くなる
・RCは修繕費用が高額になることが多い
・税金が高い
注意点 RC不動産投資法の最大のメリットは、少ない自己資金で、投資規模を急速に拡大できる点です。
レバレッジを強く働かせるため、金利上昇リスクや空室リスク、家賃下落リスクなどの影響を受けやすくなるので、注意が必要です。
積算評価のうち、建物比重が高いため、減価償却によって返済と評価額も下落してしまい、担保余力が広がらないことも、念頭に置いておく必要があります。
向いている方 自己資金がないが、規模の拡大を急ぎたい方
年収が1000万円以上の方
数億円の融資を受けることに対して、恐怖があまりない方
減価償却による節税をしたい方

 

地方高利回り投資(年収200万円~300万円以上)

都心部では利回りが10%を超える物件が少ないですが、地方では15%以上の物件が出ることも良くあります。

そのような、高利回り物件を狙って購入するのが地方高利回り投資です。

メリット ・高利回り物件により、キャッシュが出やすい
・地方は土地も広いことが多く、土地の評価も高くなりやすい
・比較的ライバルが少ない
デメリット ・融資期間が短いと、高利回りであっても返済比率が低くなる
・利回りという数字だけにとらわれると、入居がつかないエリアの物件を掴んでしまうことになる
・融資をする銀行が限られてしまう
・地方は家賃が低めになるが、かかる修繕費は首都圏と同じである
注意点 不動産投資でリスクを最小にするためには、返済比率を下げることです。
そのためには、融資期間を長くしたり、利回りの高い物件を購入する必要があります。
地方高利回り物件は、利回りが高くなりやすいですが、法定耐用年数を超える融資を無理につけると、債務超過に陥るので注意が必要です。
また、地方は人口の流動が遅く、空室期間が長くなりやすいです。都心部よりもシビアなシミュレーションが必要となります。
向いている方 CFを重視して、自己資金を厚くしたい方
地方在住で土地勘がある方
年収200万円~300万円以上の方

 

土地値不動産投資法(年収200万円~300万円)

築年数が古い物件や相続で売却に出されたような物件は、土地値で売却されることがあります。土地値物件は、築25~30年のものに多いと言われています。

土地の値段は、建物と違って減価償却されるものではないので、資産として残ります

返済が進むほどに担保余力が増していくため、銀行からの評価を高めつつ、不動産投資を行うことが出来る投資法です。

メリット ・返済が進むほどに、純資産が増えていく
・高利回りであることが多い
・資産価値が安定している
デメリット ・建売業者などのライバルが多い
・築年数が古いため、大規模修繕やリフォーム費用などがかかる
・融資期間が伸びない可能性が高い
・利回りが低い
注意点 純資産を増やすことが出来るため、銀行評価を高めつつ、次々と融資を受けることが出来る投資法です。
しかし、リフォームをしなければ入居がつかないことが多く、その費用も含めて投資シミュレーションをしなければ、絵に描いた餅になってしまうので、注意が必要です。
業者任せにすると、想像以上に出費が多くなるのも、この投資法の特徴です。
向いている方 年収200万円~300万円以上の方
純資産を増やしたい方
将来的に規模の拡大をしていきたい方
管理運営に時間を費やすことが出来る方

 

廃屋不動産投資法(年収200万円~300万円以上)

業者や一般投資家が購入しないような廃屋を、激安価格で購入し、リフォームなどによる付加価値をつけて賃貸に出したり、転売をする投資法です。

価格は相場よりも非常に安いためリターンが大きいですが、その分融資付けの問題や再生費用の問題など、多くの課題を解決しなければならない投資法でもあります。

メリット ・土地値以下の物件が出ることがある
・利回り70%というような物件が出ることもある
・転売による売却益が多く得られることがある
デメリット ・物件が本当にまだもつのかを見極める知識や経験が必要
・入居付けする企画力が必要
・ある程度の自己資金が必要
注意点 超格安で高利回り物件を購入できる可能性がありますが、その分リスクも高いのがこの投資法です。
物件の見た目だけでなく、シロアリなどの躯体としてもつのかを見極める必要があります。
また企画力が低いと、リフォームをしても全く入居者がつかずに、投資資金を回収できない可能性があります。
リターンが大きい分、リスクも大きい投資法であることを念頭においてください。
向いている方 年収200万円~300万円の方
手元にキャッシュが十分にあり、リフォーム費用などの捻出が出来る方
不動産投資の経験も豊富で、どのような部屋ならどのような入居者がつけられるかの企画が出来る方

 

競売・任売不動産投資法(年収500万円~700万円以上)

任売とは、任意売却のことで、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、抵当権を設定した住宅を競売によらずに売却し、その代金を残りの債務にあてる方法です。

物件を見極める必要があるという点では、廃屋不動産投資と似ています。

現オーナーが借入金の返済が出来ずに、銀行から裁判所に対して競売の申し立てがされると、その物件はオーナーの意志とは関係なく売却をされてしまいます。

市場価格よりも2~3割ほど安く購入できるため、お宝物件に巡り合うことが多い投資法です。

メリット ・市場価格よりも2~3割ほど安く物件の購入が出来る
・競売の場合、裁判所が手続するために、確実に所有権の移転が出来る
デメリット ・融資付けが難しい
・他の入札者の価格を予想する必要がある
・物件の躯体がもつのか判断できる目が必要
・室内が荒れている可能性が高く、リフォームする企画力が必要
・競売物件の場合、内部を見ることが出来ない
注意点 競売や任売では、物件を安く仕入れることが出来ますが、リフォーム費用など、通常の物件とは異なる諸経費がかかります。
その費用も考慮して入札価格を決めなければ、高値掴みとなって逆に損をしてしまう可能性がありますので、注意が必要です。
業者も参入しているので、プロの目を持たなければならないこと、初心者向けではないことを、念頭においてください。
向いている方 年収500万円以上の方
物件を見る目が養われている方
リフォーム等の企画力に自信がある方
競売でも融資付けが出来る銀行とコネクションがある方

 

合算所得が1000万円を超えるなら法人化がおすすめ

不動産投資を拡大したいと考えているなら、法人化をおすすめします。

その理由として、

  • 法人と個人では税率が変わる
  • 相続を検討しているなら、法人化すれば相続税対策になる
  • 法人の方が融資を引き出しやすい

などが挙げられます。

不動産投資は、個人の場合は所得税、法人では法人税がかけられます。専業の大家の場合、課税所得が900万円を超えると、所得税よりも法人税の方が、税率が低くなるのです。

つまり、大きい規模で不動産投資を行う場合、法人化した方が税金は安くなります

 

不動産投資で手に入れた物件を相続することを検討しているなら、やはり法人化が有利です。個人の財産は相続税の対象となります。ただし、事前に法人化して、相続する人を代表者に変更しておけば、相続税は発生しないのです。

億単位の規模の収益物件を買い進めたいのであれば、法人化をした方が融資は出やすくなります。法人は事業を行うために設立しますので、銀行も個人よりは法人の方を有利と判断するからです。事業の拡大を考えているなら、最初から法人化の設立を考えて対応しておくと、スムーズに進めやすくなります。

 

まとめ

今回は、代表的な不動産投資法をご紹介しました。

銀行はアパートローンとプロパーローンという方法で融資を行いますが、アパートローンを活用する場合、世帯年収が700万円以上あることが好ましいです。アパートローンは、不動産を居住以外の目的で購入や建築する場合に利用できるローンです。プロパーローンは、事業者向けの融資です。

プロパーローンの場合は、年収にかかわらず物件の担保力や収益力、財務力が評価されます。そのため、年収が300万円であっても、フルローンやオーバーローンで1億の物件が購入できる可能性もあります。

上記の投資手法を参考にしながら、貴方が出来る不動産投資のスタイルを見つけてください。

そして投資スタイルが決まったら、次はその投資スタイルで成功するための判断基準を決めてください

投資判断基準を設けることで、物件の購入に迷った時にでも冷静に判断をすることが出来るようになります。

後悔しない不動産投資をするためにも、ぜひ客観的に物件をチェックするポイントを設けるようにしてください。


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