不動産業者に騙されないか不安・・・

どんな物件を購入したらいいのか分からない・・・

なぜ投資スタイルを決める方がいいのでしょうか?



最近多い相談事例である。

実際の所、稼ぐ手段は何でも良い。正しく物件の選定ができて迷わずに儲かる物件を選べるのであれば、わざわざ投資スタイルを決めて制限を作る必要はない

しかし、私が投資スタイルを決める事を推奨するのは以下の理由からである。

・投資スタイルによって選定する物件が違うので、目を養うために膨大な知識と経験が必要になる

・投資スタイルがないと判断軸がブレてしまい「買えない病」や「買いたい病」にかかる



これから1棟目の購入を検討している方は特に、不動産投資スタイルを決める際の参考にしていただきたい。

1点集中の方が成功をする!?

インターネットのポータルサイトを見たことがある方は想像がつくと思うが、世の中には様々な条件の不動産が取引をされている。

各物件に対して売価が決められているが、「この売価は何を基準に決められているのか?」と疑問に思った事はないだろいうか?

売価は「収益還元法(収益価格)」や「原価法(積算価格)」「取引事例比較法(比準価格)」で決められており、軸がバラバラである為、値付けをする売主や業者によって価格は違うのである

つまり、売価は曖昧であり自分で適正な価格を見抜く力が必要になるのだ

投資スタイルを決めないという事は、そのような混沌とした状況の中から「これは儲かる!」という物件を拾い上げる事である
つまり、広大な海の中から地図やコンパスもなく宝のある無人島を見つけるのと同じような作業である。

一方で、投資スタイルを決めるという事はある程度の範囲を絞るという事である。
条件を絞る事で、調べる物件の数は大幅に減らす事ができる
「お宝はこの範囲に隠した」と言って地図やコンパスを入手した方が、はるかに短時間で確実に宝にありつけると思わないだろうか。

どんな投資法でも稼ぐ物件を見抜く目があれば問題はない。しかし、そうなる為には膨大な知識と経験が必要であり、時間がいくらあっても足りない。
手当たり次第に物件を見るよりは、自分にあった投資スタイルを一つ決めて、その中で知識と経験を積んでいく方がはるかに短時間で効率よく目標達成に近づいていく事ができるだろう

理想だけを追い求めて「買えない病」になる

例えば、毎月30万円の手取CFを目指して高利回り物件を4棟購入すると決めたとする。

利回り15%2400万円の物件を4棟購入すれば、手取CFは毎月30万円となるだろう。

上記のようにCF重視の投資スタイルでいくと決めたのに、いざ物件を見つけて購入するという段階になると、突然積算評価を理由に物件購入を見送ってしまう事があるのだ。

今後も継続的に規模を拡大したいという目標があるのであれば、積算評価も重視するべきである。債務超過となっては、銀行は継続して融資をしてくれないからだ。

しかし、毎月30万円の手取CFが得られれば十分というならば、積算評価にこだわる理由はない。

将来どうなりたいか、目標金額や行動目標、そして達成ステップを決めたのであれば、それを最短で実現できる投資スタイルを考えて行動を起こすべきである

買いたいという欲望が強いと「買いたい病」にかかってしまう

買えない病と違って注意をしなければならないのが「買いたい病」である。

例えば、自己資金の都合などからフルローンやオーバーローンが出やすい積算重視の投資スタイルと決めたのに、CFが良いからと積算評価を軽視して収益物件を購入してしまうなどだ。融資が足りない分を自己資金でまかなったり、債務超過になる事で次の物件を購入するスピードが落ちてしまい、結果として目標達成が遠のいてしまう。

また、最悪の場合は投資に失敗して返済が滞り、自己破産に追い込まれるケースである。

買いたい病にかかると自分の判断軸を甘くしたり、買ってはいけない物件を買ってしまったりするので注意をしてほしい。

まずは自分の投資スタイルを決めて、それに沿って物件選定していく事をおすすめする。

不動産投資にはどのような投資スタイルがあるのか?

それでは、不動産投資の投資スタイルについていくつか紹介をしていく。あなたが一番合っていると思う投資スタイルが決まったら、その方法でどのようにしたら成功ができるのかしっかりと勉強をして知識と経験を積んでほしいと思う。

・新築区分マンション投資

・中古区分マンション投資

・新築1棟マンション投資法

・戸建て投資

・CF不動産投資

・RC不動産投資

・地方高利回り投資

・土地値不動産投資法

・廃屋再生投資法

・競売・任売不動産投資法



その他にも、ドミトリー経営、コインランドリーやコインパーキング、商業ビル、エアビーアンドビーなど様々な投資があるが代表的な手法を取り上げている。その他の投資にも興味がある方はぜひ調べていただきたい。

新築区分マンション投資

新築区分マンション投資は、好立地に建てられたマンションの一室を住宅ローンやアパートローンのスキームを使って購入する方法である。
新築区分マンションの売却は業者が最も儲かる為、不動産営業の花形であり大手や中小に限らず多くの不動産業者が新築区分マンションの営業を行っている。

メリット ・フルローンやオーバーローンが可能
・好立地
・最初の頃は労力がほとんどかからない
デメリット ・新築プレミアという業者の利益が2割近く乗っている
・費用対効果が悪い
・資産価値が低い
・節税対策として減価償却を進めると、節税による還付金以上の借金だけが残る
・「0」か「1」かの世界である為、空室リスクが高い
・家賃収入が少ないため、金利上昇などのリスクに耐えられない
・売却という出口戦略が描きずらい
・「家賃保証」の保証額は一定ではない
・「10年後に買い戻します」という買取価格はいくらか不明
・数年後には必ず家賃下落が起こる
・組合の判断による大規模修繕リスク
注意点 新築区分マンションはもっともやってはいけない投資手法である。
一部上場の大手企業に勤めている方は、フルローンが出やすいため業者に狙われやすい。
特に技術者やパイロット、医者、弁護士など普段から対人で折衝をしていない職種の方は絶好の相手とみなされるので注意をしてほしい。
向いている方 年収1000万円以上でどうしても不動産投資で節税をしたい方

中古区分マンション投資

都心部の好立地エリアにある中古区分マンションをアパートローンや自己資金で購入していく方法である。
好立地エリアで複数の区分マンションを無借金状態で所有する事を目標に、繰り上げ返済を駆使して、購入を進めていく事になる。

メリット ・投資額が少ない為、心理的な不安が低い
・無借金状態になると共同担保として活用ができる
・新築プレミアがのっていない
デメリット ・投資拡大スピードが遅い
・区分マンションは資産価値が低い
・「0」か「1」かの世界である為、空室リスクが高い
・家賃収入が少ないため、金利上昇などのリスクに耐えられない
・組合判断による大規模修繕リスク
注意点 投資額が少なく、新築プレミアも乗っていないので安心できる投資法と思えるかもしれない。
しかし、区分マンションは資産価値が低く銀行からの評価が小さい。
現金で所有をしなければ、すぐに債務超過状態となり継続をして融資を受ける事が困難になりやすい。
ある程度の自己資金ができて、次の投資の為の布石として現金購入するか、転売による早期利益確定を目指さない限り旨味が少ない投資手法である。
向いている方 現金購入ができる方
いきなり一棟を購入するのは不安があり、まずは小さく始めたい方

新築一棟マンション投資

新築一棟マンション投資は、土地の購入を含めてすべて新築で調達したり、すでに所有している土地に1棟のマンションやアパートを建設する手法である。
新築区分同様に、業者の利益が多く乗るのが新築系の特徴である。

メリット ・土地を持っている場合は融資が出やすい
・最初の頃は労力がほとんどかからない
デメリット ・新築プレミアという業者の利益が2割近く乗っている
・途中で業者が夜逃げする事がある
・DCF法などで将来価値も見なければ、損をする可能性がある
・ローンの返済額が高くなりやすい為、金利上昇や空室などのリスクに耐えられない
・ローンの残債が多く売却という出口戦略が描きずらい
・「家賃保証」の保証額は一定ではない
・数年後には家賃下落が必ず起こる
注意点 新築1棟マンション投資法は現金を投入出来たり、すでに土地を持っている場合でなければリスクの大きい投資法である。
新築は入居者も付きやすく、最初は管理が楽であるが家賃下落リスクや空室リスクを適切に見込んでおかなければ、10年後20年後に自己破産に追い込まれる可能性が高くなる。
普段から室内リフォームなどアンテナを高くして、入居付けに対する知識をつける努力が必要である。
向いている方 すでに土地を持っている方
現金を多く投入して返済比率を下げられる方
年収1000万円以上

戸建投資

政府の戸建てに対する税金方針の変更や、千葉銀などの地方戸建に対する融資緩和により脚光を浴びている投資法である。
三井トラストの共同担保にも使える為、今後の融資戦略も踏まえて戸建を現金買いする投資家が増えている。

メリット ・地方では200~300万円ほどで購入が出来る為、リスクが小さい
・無借金状態になると共同担保として活用ができる
・戸建は長期入居が見込める為、管理運営の手間があまりかからない
・土地の資産価値を活かすことが出来る
デメリット ・投資拡大スピードが遅い
・「0」か「1」かの世界である為、空室リスクが高い
・退去時の修繕費用は高額になる
注意点 戸建投資は、リスクも小さく始められる事が最大のメリットである。
共同担保としての融資戦略も取れる為、今後規模を拡大したい方が最初の練習用として購入するには非常にお勧めである。
ただし、現金を投入する分、物件を購入する自己資金を貯めるまで時間がかかってしまう事や、退去時には区分などと違ってリフォーム費用が高くなるリスクがある事は注意が必要である。
向いている方 現金購入ができる方
将来的には規模を拡大したいが、まずは小さく始めたい方

CF不動産投資

自己資金もほとんど使わずに、30年近くの長期間で融資を受けて複数の物件を購入し、家賃収入から経費と返済額を引いたキャッシュフローを追及する投資法である。
「キャッシュ イズ キング」という言葉のように、手残りのキャッシュを増やしていく投資法である。

メリット ・手元に残るキャッシュが高くなる
・個人の信用力が高いとフルローンやオーバーローンがでる
デメリット ・信用力が高くないと手出しが発生する
・融資期間を長く組む事で債務超過になりやすい
・融資額が大きくなる為、リスクが高くなる
・1棟ものを扱う為、管理運営の手間がかかる
注意点 キャッシュフローを出すために、法定耐用年数を超えた期間で融資を組む場合、債務超過に陥りやすくなる。
手元のキャッシュフローだけを見ると、将来の売却時のキャピタルロスに気づかない可能性もある。
向いている方 自己資金が300万円以上ある方
CFを最重視して、将来の買い増しをあまり考えない方

RC不動産投資

RC物件は耐用年数が47年と長く、長期融資が組みやすいためCFが出やすい。また、建物比率が高いために積算評価も出やすい。
その為、フルローンやオーバーローンを受けやすい投資手法である。

メリット ・物件の評価でフルローンやオーバーローンがでる
・規模の拡大を急スピードで行う事ができる
デメリット ・物件価格が億を超える事が多く、個人向けのアパートローンでは対応ができない
・フルローンやオーバーローンによってレバレッジが強く働き、リスクに弱くなる
・RCは修繕費用が高額になる事が多い
注意点 RC不動産投資法の最大のメリットは少ない自己資金で、投資規模を急速に拡大できる点である。
レバレッジを強く働かせるため、金利上昇リスクや空室リスク、家賃下落リスクなどの影響を受けやすくなるので注意が必要だ。
積算評価のうち建物比重が高い為、減価償却によって返済と評価額も下落して担保余力が広がらない事も念頭に置いておく必要がある。
向いている方 自己資金がないが、規模の拡大を急ぎたい方
数億円の融資を受ける事に対して恐怖があまりない方
減価償却による節税をしたい方

地方高利回り投資

都心部では利回りが10%を超える物件が少ないが、地方では15%以上の物件が出る事も良くある。
そのような、高利回り物件を狙って購入するのが地方高利回り投資である。

メリット ・高利回り物件によりキャッシュが出やすい
・地方は土地も広い事が多く、土地の評価も高くなりやすい
・比較的にライバルが少ない
デメリット ・融資期間が短いと、高利回りであっても返済比率が低くなる
・利回りという数字だけに捉われると、入居が付かないエリアの物件を掴んでしまう事にある
・融資をする銀行が限られてしまう
注意点 不動産投資でリスクを最小にする為には、返済比率を下げる事である。
その為には融資期間を長くしたり、利回りの高い物件を購入する必要がある。
地方高利回り物件は、利回りが高くなりやすいが法定耐用年数を超える融資を無理につけると債務超過に陥るので注意が必要だ。
また、地方は人口の流動が遅く、空室期間が長くなりやすい。都心部よりもシビアなシミュレーションが必要である。
向いている方 CFを重視して、自己資金を厚くしたい方
地方在住で土地勘がある方

土地値不動産投資法

築年数が古い物件や相続で売却に出されたような物件は、土地値で売却される事がある。
土地の値段は、建物と違って減価償却されるものではなく資産として残る。
返済が進むほどに担保余力が増していく為、銀行からの評価を高めつつ不動産投資を行う事ができる投資法である。

メリット ・返済が進むほどに純資産が増えていく
・高利回りである事が多い
デメリット ・建売業者などのライバルが多い
・築年数が古いため、大規模修繕やリフォーム費用などがかかる
・融資期間が伸びない可能性が高い
注意点 純資産を増やすことが出来る為、銀行評価を高めつつ次々と融資を受ける事ができる投資法である。
しかし、リフォームをしなければ入居がつかない事が多く、その費用も含めて投資シミュレーションをしなければ絵に描いた餅になってしまうので注意が必要だ。
業者任せにすると、想像以上に出費が多くなるのもこの投資法の特徴である。
向いている方 純資産を増やしたい方
将来的に規模の拡大をしていきたい方
管理運営に時間を費やす事ができる方

廃屋不動産投資法

業者や一般投資家が購入しないような廃屋を激安価格で購入し、リフォームなどによる付加価値を付けて賃貸に出したり転売をする投資法である。
価格は相場よりも非常に安い為リターンが大きいが、その分融資付けの問題や再生費用の問題など、多くの課題を解決しなければならない投資法でもある。

メリット ・土地値以下の物件が出る事がある
・利回り70%というような物件が出る事もある
・転売による売却益が多く得られる事がある
デメリット ・物件が本当にまだ持つのかを見極める知識や経験が必要
・入居付けする企画力が必要
・ある程度の自己資金が必要
注意点 超格安で高利回り物件を購入できる可能性があるが、その分リスクも高いのがこの投資法である。
物件の見た目だけでなく、シロアリなどの躯体として持つのかを見極める必要があるのだ。
また企画力が低いと、リフォームをしても全く入居者が付かずに投資資金を回収できない可能性がある。
リターンが大きい分、リスクも大きい投資法である事を念頭に置いていただきたい。
向いている方 手元にキャッシュが十分にあり、リフォーム費用などの捻出ができる方
不動産投資の経験も豊富でどのような部屋ならどのような入居者がつけられるか企画ができる方

競売・任売不動産投資法

物件を見極める必要があるという点では、廃屋不動産投資と似ている。
現オーナーが借入金の返済が出来ずに、銀行から裁判所に対して競売の申し立てがされると、その物件はオーナーの意思とは関係なく売却をされてしまう。
市場価格よりも2~3割ほど安く購入できる為、お宝物件に巡り会う事が多い投資法である。

メリット ・市場価格よりも2~3割ほど安く物件の購入ができる
デメリット ・融資付けが難しい
・他の入札者の価格を予想する必要がある
・物件の躯体が持つのか判断できる目が必要
・室内が荒れている可能性が高く、リフォームする企画力が必要
注意点 競売や任売では、物件を安く仕入れる事が出来るが、リフォーム費用などの通常の物件とは異なる諸経費がかかる。
その費用も考慮して入札価格を決めなければ、高値掴みとなって逆に損をしてしまう可能性があるので注意が必要だ。
業者も参入しているので、プロの目を持たなければならない事を念頭に置いてほしい。
向いている方 物件を見る目が養われている方
リフォーム等の企画力に自身がある方
競売でも融資付けが出来る銀行とコネクションがある方

まとめ

今回は、代表的な不動産投資法を紹介した。

銀行はアパートローンとプロパーローンという方法で融資を行うが、アパートローンを活用する場合、世帯年収が700万円以上ある事が好ましい。

プロパーローンの場合は、年収にかかわらず物件の担保力や収益力、財務力が評価される。その為、年収が300万円であってもフルローンやオーバーローンで1億の物件が購入できる可能性もある。

上記の投資手法を参考にしながら、あなたができる不動産投資のスタイルを見つけてほしい。

そして、投資スタイルが決まったら次はその投資スタイルで成功する為の判断基準を決めていただきたい

投資判断基準を設ける事で、物件の購入に迷った時にでも冷静に決断をする事が出来るようになる。

後悔しない不動産投資をする為にも、ぜひ客観的に物件をチェックするポイントを設けていただきたい




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