サラリーマン不動産投資

【保存版】不動産投資のメリット・デメリットとは?投資初心者のために1から徹底解説!

本当に不動産投資って儲かるの?

不動産投資で資産運用ってあり?

不動産投資のメリット・デメリットを知りたい

ここでは、こんな疑問に答えていきます。

僕も普通のサラリーマンでしたが、今では31室のオーナーをしています。

商売なので、不動産投資の営業マンはメリットだけしか伝えていなかったり、一部のデメリットしか伝えていなかったりします。

でも、実際は不動産投資には多くのデメリットがあります

ここでは、実際に不動産投資家として活動している「投資家目線」での不動産投資のメリット・デメリットをお伝えしていきます。

ぶっちゃけ、儲かるの?

っという部分が気になる方は、ぜひこのまま読み進めてください。




不動産投資のメリットについて

不動産投資には7つのメリットが上げられます。

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

不動産投資のメリット1:経営と運営を分離できる

不動産投資の大きなメリットは、経営と運営を分離することができるので手離れが良く、忙しいサラリーマンでも副業として取り組めるというところにあります。

不動産投資の経営とは、

  • どのようなエリアで物件を購入するか
  • どのような物件を購入するか
  • どのような銀行を使って購入するか

と言った判断をしたり、

物件の保有期間中に、

  • 部屋をいくらで賃貸に出すか
  • どのようなタイミングで修繕を行うのか
  • 出口はどのようにするのか

といった判断をすることをさします。

一方で、運営とは、

  • その物件の入居者を探したり
  • 入居者から家賃の集金をしたり
  • 入居者のトラブル対応をしたり
  • 退去に伴う立ち合いをしたり
  • リフォームや修繕作業を行ったり

などの労働を伴う行動をさします。

多くの事業では、経営判断も労働を伴う運営も自分自身(もしくは自社)で行うことが多いと思います。

例えば、カフェ経営に憧れる方が多くいますが、カフェ経営の場合は自分でドリンクやフードを作り接客をしなければなりませんし、在庫の確認や材料の仕入れなどの業務も行わなければなりません。(運営・管理)

また、その日の売り上げの管理や月間の売り上げの管理、ボトルネックの対策やアルバイトを募集するのであれば採用など、経営も行わなければなりません。(経営)

不動産投資の場合は、一度物件を購入した後は、入居者探しは不動産賃貸業者(客付け業者)が行いますし、修繕作業はリフォーム業者などへ依頼をすることになります。

それぞれの分野でその道のプロフェッショナルがいるので、プロに任せたほうが効率的な運営が可能です。

その分、投資家は経営を考えることに専念できて時間的な余裕が作れるので、

  • サラリーマンだと本業と両立がしやすく、副業として取り組みやすい
    ですし、
  • 他の事業をしている経営者でも収入の柱の一つとして取り組みやすい

という特徴があります。




不動産投資のメリット2:他人のお金で資産形成

不動産投資は、他人のお金で資産形成ができる数少ない投資です。

  • 銀行のお金で物件を購入することができる
  • 入居者からもらう家賃収入で返済ができる

銀行のお金で物件を購入することができる

例えば、自己資金が100万円だとしても、銀行からお金を借りれば1000万円のアパートを購入することができるので、実際に自分が1000万円の自己資金を用意する必要はありません。

株やFXのような投資目的に対して銀行が融資をすることはありませんが、不動産投資は銀行のお金を使ってできる数少ない投資です。

投資の世界では、自己資金以上のお金を運用することをレバレッジを効かせるといいます。

100万円の自己資金に対して、1000万円の資金を運用する場合は、レバレッジが10倍という表現をします。

株やFXでよく使われる言葉なので、そちらの投資をしている方には馴染みやすい言葉かと思います。




入居者からもらう家賃収入で返済ができる

銀行から借り入れがあるうちは、毎月銀行に返済をしていかなければなりませんが、この返済は入居者の家賃収入から行っていきます。

返済があるうちは、物件はまだ自分の資産とは言えませんが、銀行への返済がなくなれば、その物件はあなたの資産となります。

他人のお金を使って資産形成ができたということですね。

サラリーマンの給料は、自分の時間をお金に変える労働収入という側面が強いですが、不動産投資は、お金(資本)でお金(資本)を稼ぐ資本収入です。

入居者が働いて稼いだお金を使って、あなたの資産形成を進めていくのですね。

不動産投資のメリット3:複利の力で収入を増やして行ける

最初は1棟を購入するのがやっとかもしれませんが、サラリーマンの給料と1棟の家賃収入を貯めていくことで2棟目を購入することができます。

そして、サラリーマンの給料と2棟分の家賃収入があれば3棟目に向けてさらに速いスピードで物件を購入していくことができます。

3棟目が購入できれば、4棟目に向けては更に速いスピードで購入を進めていくことができます。

このように、最初は少ない利益でも、コツコツと積み重ねていくことで大きな利益を得られるようになっていきます。

不動産投資のメリット4:時間が味方をしてくれる

年数が経つほどに、銀行への返済は進んでいくので借り入れは減っていきます。

仮に物件の価値が変わらないとすると、返済が進むほどに純資産は増えるので担保余力が増えていきます

その担保余力を使って、次の物件を購入したり、他の物件と組み合わせることでより強固なポートフォリオを組むことができるようになります。

早く始めるほど、時間が味方をしてあなたの資産形成を手伝ってくれるようになります。

不動産投資のメリット5:収入が安定している

株やFXでは、買ったり負けたりするので、10万円勝ったり、20万円負けたりと、資産が増えたり減ったりします。

一方で、不動産投資の場合は毎月入ってくる家賃収入が株やFXのように大きく増減することはありません。

今月30万円だった家賃収入が、翌月には10万円になって、その翌月には70万円になるというような変動は基本的にはありません

今月30万円であれば、翌月も30万円ほどで推移して、コツコツと利益が積み重なっていきます。

爆発的に利益が増えたり減ったりする可能性があるのが株やFXで、爆発力はないけども安定的に利益が積み重なっていくのが不動産投資の特徴です。

どちらかが良くて、どちらかが悪いという分けではなく、それぞれにメリットやデメリットがあるので、組み合わせてポートフォリオを組んでお互いの弱点を補うのが良いと思います。

僕もFXをやっていますし、株や金、原油などの値動きも見ますが、不動産投資の安定した収入がその他の投資を下支えしてくれていると感じます。

不動産投資のメリット6:大家力で資本改善ができる

株やFXでは、自分で価格を上げたり下げたりすることは難しいのですが、不動産投資は大家のアイデアやテコ入れをすることで資本改善をすることができます。

例えば、草木がおおいしげるボロボロの物件を格安で購入し、リフォームをしてよみがえらせてから、購入した価格よりも高い金額で売り抜けるということも可能です。

知識があれば、誰も見向きもしないような格安物件を、誰もが欲しがるように物件に作り上げて転売をすることができるのです。

転売や物販をしている人は、安く仕入れて修理をして高く売るということになれているので、不動産投資でも成功しやすいと思います。

不動産投資のメリット7:節税をしやすい

給与明細を見て、税金を支払った手取りの少なさにため息をついたことはありませんか?

サラリーマンの場合、税金は給与から天引きされているので、節税を意識することは余り無いかもしれませんが、かなりの税金を払わされています。

不動産投資の場合は、例えば物件を見に行った交通費業者との打ち合わせに使った費用など、投資に関わる費用は経費として計上することができます

また、青色申告をすれば65万円の控除を受けられるなど、税制面でも様々な優遇措置があります。

自分でお金を守れるのも不動産投資のメリットです。




不動産投資のデメリットとは?

次に、不動産投資のデメリットについて紹介をしていきます。

投資なのでメリットだけでなく、リスクもついてきます

「失敗した!」と後で後悔してしまわないように、ひとつずつ確認をしていきましょう。

不動産投資のデメリット1:流動性が低い

投資家としては、流動性は気になるところです。

即座に売買できる株やFXと異なり、不動産は売りたいと思った時にすぐに換金ができず、売れるまでに時間が掛かりやすい投資であるという特徴があります。

これを不動産投資の流動性リスクといいます。

物件を購入するためには、ある程度の自己資金も必要ですし、年収や属性も関係してきます。

また、市況によって物件が買えたり買えなかったりするので、株やFXと違ってプレイヤーが少なく流動性は落ちてしまいます。

もちろん、安くて良い物件はすぐに売れますが、儲かるかどうかを判断しなければなりません。

流動性リスクをヘッジするには、売らなくて良い状態を維持する、またはいつ売ってもいい価格で買うということが必要になります。

不動産投資のデメリット2:短期売買を繰り返すには費用コストが高い

不動産の購入時には、不動産取得税などの税金仲介手数料、登記の為の司法書士報酬などの諸経費がかかります。

都心エリアでも売価の7%程度、郊外エリアだと固定資産税評価額が高くなりやすい影響で10%程度することもあります。

売却時には売価の4%程度の諸費用は必要になってきます。

ちなみに、不動産仲介業者を介さずに不動産の売主(所有者)から直接売り買いをすることで仲介手数料の3%を削減することはできます

ただし、物件探しは難しくなりますし、中立的な立場で売買を仕切ってくれる業者を抜いて契約をする場合には、契約条件や物件の瑕疵の確認など、別のリスクに気をつける必要があります。

物件を選ぶ際には、売買にかかる諸経費以上のリターンが見込める物件を購入するようにしましょう。

不動産投資のデメリット3:投資の成功・失敗を判断するのが長期になる

不動産投資は山登りと一緒だと思っています。

最初は調子良くても、怪我したり、高山病なったり、途中でバテて下山を余儀なくされるかもしれません。

不動産投資でも多くの場合、数年は物件を所有することになると思いますが、出口を描いて初めて投資としての結果が見えてきます

順調に安定した収入を得ていた物件でも、売却時に当初思っていたより安くしか売れず、終わってみればプラマイゼロ、なんてこともあります。

先を見据えて戦略を練りましょう。

不動産投資のデメリット4:保有期間中にリスクがある

物件を保有する間に様々なリスクが伴います。

例えば、東日本大震災のような災害では、地震や津波の影響で多くの不動産が被害を受けましたし、台風の影響でアパートの屋根が吹き飛んでしまったという事例もあります。

こういった自然災害の他に、空室が増えてしまうリスクや家賃が下落するリスクなど、築年数が古くなったり、設備が古くなることで家賃が下落してしまうリスクもあります。

また、入居者との間でトラブルが起きたり、家賃の滞納が発生してしまうという可能性もあります。

あとは、金利が上がることによって返済を圧迫するというリスクもあります。金利は景気によって変動しますが、好景気になるほどに金利が上がっていきます。固定費が増えることによって、返済が苦しくなってしまうケースもあるので注意が必要です。

このように、不動産投資にはさまざまなリスクが付きまとうので、そのつど対処をしたり、最初からそのリスクを織り込んで投資判断をしなければなりません。

基本的には保険でカバーをすることができる内容がほとんどなので、物件を購入したら保険に入るようにしましょう。

不動産投資のデメリット5:値下がりリスクがある

基本的には、不動産は築年数が古くなるほどに価格は下がっています。

さらに、ちゃんとメンテナンスをせずに放置をしていると、スラム化していきます。

そうなると、本来は5000万円の価値があった物件が、3000万円や2000万円の価格でしか売れなくなってしまいます。

そうならない為にも、計画的にメンテナンスを行うようにしましょう。

不動産投資のデメリット6:分割をして売買がしにくい

株やFXでは、ロットを分割してエントリーをしたり、決済をすることができます。

ですが、不動産の場合は法律上、宅地建物取引業法による許可を得た免許業者以外は不特定多数の相手に反復して不動産を販売することはできません

また、一部を切り売りする事で、既存の物件が違反建築になるケースもあるので注意が必要になります。

不動産投資のデメリット7:大規模修繕や設備投資が必要

長期間物件を維持していくには、適切なタイミングでメンテナンスをする必要があります。

外壁の塗装が剥げてきたら、外壁塗装をしなければなりませんし、屋上防水をしなければ雨水が侵入して建物が傷んでしまいます。

エレベーターがある場合は、定期点検も必要ですし、どこかのタイミングで交換をする必要もあります。

水道管が錆びてつまらないように、定期清掃をしなければなりませんし、ボロボロになっているようであれば水道管の交換も発生します。

浄化槽のメンテナンスや給湯器・キッチンや洗面台などの水回りの交換も必要になってきます。

どのようなタイミングで、どれくらいの出費が発生するのかを事前にシミュレーションをしておくと、余裕を持った資金計画で対応をすることができますよ。




不動産投資で失敗しないための注意点

不動産投資を始めるなら、絶対に注意をしなければならないことがあります。

絶対に儲かるとかはない

よく、新築区分マンション系の営業マンが言ってきたりしますが、「絶対に儲かる」という話はありません

投資なので必ずリスクは付いてきます。

「失敗しないですよ」といった、甘い誘惑に容易に乗ってしまわないように注意をしてください。

最後の判断は自分自身

投資の最終判断はすべて本人が行うことになります。

誰かに相談をすることはできても、責任も他人に追ってもらうことはできません。

かならず自分で責任を取らなければならないので、冷静に考えるようにしてください。

知識マッチョになりましょう

騙されないために、そして成功するためには、知識を身につけるしかありません。

正しい知識を身に着けるほど、怪しい話にはすぐに気づけるようになりますし、誰も見向きもしないような話の中から儲かるネタを見つけることができるようになります。

まずは、知識を身に着けることから始めるようにしましょう。

不動産投資の知識をつけるには?

知識を身に着ける方法は色々あります。

書籍で知識をつける

もっとも代表的なのは「書籍」ですね。

こちらに初心者の方におすすめの不動産投資の本を紹介します。

「不動産投資とはどういうモノなのか?」ということが理解できるようになると思います。

また、それ以外の書籍も気になる方は僕が読んだ本をこちらの記事でまとめているので合わせて読んでみてください。

どれもとても勉強になるのでおすすめです。

ブログや動画

今は色々な不動産投資家さんがブログや動画で情報発信をしています。

そういった日々の情報を見ているととても勉強になると思います。

僕も動画で不動産投資について解説をしているので、ぜひ見てみてください。

チャンネル登録もしていただけると嬉しいです^^

セミナー

業者やコンサルタントが開催しているセミナーも勉強になると思います。

そこでしか聞けないタイムリーな話を聞けたり、人脈ができたりします

ただ、すべてのセミナーが有意義か?というとそうではないと思いますので、しっかりと中身を確認して、自分が求めているものとマッチするかを考えて参加するようにしていただければと思います。

大家の会

インターネットで検索をすると、様々な大家の会を目にすると思います。

大家の会には現役の大家さんが集まるので、生の声が聴けてとても勉強になると思います。

人脈も合わせて出来ると思いますね。

ただ、中にはネットワークビジネスに勧誘する大家の会や、教材を売りつける大家の会もあるので注意をしてください。

コンサル

短期間で知識を身に着けたい方や、なにを勉強したらいいのか分からないという方はコンサルタントを頼るのもおすすめです。

そのコンサルタントが今まで経験してきたことから、今のあなたに合った的確なアドバイスをしてくれると思います。

ただ、自分に合わないコンサルタントもいるかと思いますので、しっかりと見分けるようにすると良いと思います。




まとめ

いかがでしたか?

今回は

不動産投資のメリット・デメリット
● 不動産投資の注意点
● 不動産投資の始め方

について紹介してきました。

不動産投資は家賃収入が入ってくる以外にも様々なメリットがあります。

一方で、業者がちゃんと説明をしないようなデメリットもあります。

基本的には、事前にしっかりと対処をしておけば対応できることがほとんどなので、どのようなデメリットがあるのかを理解しておきましょう

今回は以上となります。最後までお付き合いいただきありがとうございます。


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