不動産投資初心者の基礎知識

レオパレスの問題がヤバイ!耐火不足の界壁問題の詳細はコレ!

ガイアの夜明けで話題になった、レオパレス21の界壁問題

調べるほどに、様々な問題が浮上してきます。

ニュースでは天井の耐火不足が取り上げられていますが、実際は一部でしかありません

ここでは、その内容について詳しく解説していきます。




レオパレス21とは?

株式会社レオパレス21は、東京都中野区に本社を置く日本の大手不動産会社です。

アパートの建築請負・賃貸というイメージが強いのですが、その他にもリゾート施設・介護老人ホームの運営や入居者向けブロードバンド等を行っています。

かつては戸建住宅分譲カーシェアリングも行っていたそうです。

レオパレス21の界壁問題とは?

施工したアパートの天井などに界壁(かいへき)が入っておらず、耐火性能に不備があるとして問題視されています。

1996年から2001年に着工した1324棟の物件で、外壁や天井などで設計図と違う素材を使用していたということです。

建築基準法の耐火性能を満たしていないので、入居者は一時的な退去を要請されています。

国土交通省からも、徹底した調査をするように指示が入っている状況です。

レオパレスのプレスリリースを見ると、かなりの不備が見て取れます。

ネイルシリーズ6シリーズがありますが、下記のような不備が報告されています。




発泡ウレタンを使用した壁使用(界壁)

申請図の仕様と異なった界壁になっています。

発泡ウレタンを使用した壁使用(外壁)

下地感覚が広く、グラスウールではなく発泡ウレタンを使用しています。

ゴールドレジデンス3階建て準耐火構造における天井使用

準耐火構造に準じない施工となっています。




都道府県別で見ると関東がヤバい!

都道府県別の集計表を見ると、関東圏で不部が多く散見されます。

茨城、千葉、埼玉、神奈川にあるレオパレスは不備になっている可能性が高いと推測されますね。

レオパレス21の対応とは?

レオパレスは入居者7782人に引越しを要請しています。

この際の費用に関してはレオパレスが負担することになっています。

また、退去に伴う空室期間の家賃保証もレオパレスが行う事になっています。

今回の対応でレオパレスは360億円の特別損失を2019年3月期に追加計上することになります。

従来は50億円程度だったので大幅な下方修正となります。

レオパレス社長の深山英世社長は、「施工管理体制の脆弱さがこの結果を招いた」と謝罪し、月額報酬の30%を6ヵ月間返上することとしました。

進退については「社外取締役に協議してもらう」と述べており、辞任の可能性も出てきました。

その他にもあるレオパレス21の問題とは?

実は、レオパレス問題は界壁問題だけではありません

サブリース問題も取り上げられています。

サブリースとは、レオパレスがオーナーに対して退去時の家賃を保証するというサービスになります。

オーナーは「空室のリスクがないのであれば、ぜひアパート経営をしたい」と乗り気になり、レオパレス物件が乱立しました。

ただ、このサブリース契約ですがレオパレスがオーナーから部屋を一括で借り上げて、入居者にまた貸しをするという形態になるので、法的にはオーナーが強い立場で、レオパレスは弱い立場になります。

法律は弱い立場を守るので、レオパレスが優位な立場となります

それを利用して、当初は家賃保証を7万円と言っていたものを6万円に値下げしたり、値下げに応じない場合は一方的にサブリース契約を解約したりする問題が発生しました。

提訴をして裁判にのぞんでもオーナーの勝率は低いので、オーナーは泣き寝入りをするしかありません。

不動産業界の深い闇が「ガイアの夜明け」によって取り上げられました。

被害はさらに加速する!?

今回、一番の問題はレオパレス21の信用を失った事だと思います。

今後、レオパレスの物件は入居者に懸念されるようになると思います。

すると、レオパレスのアパートオーナーは返済が苦しくなって、最悪のケースでは破産をしてしまう可能性もあります。

オーナーが損をしてしまう事態を避けるために、レオパレスは全力で信用回復に努めて欲しいと思います。




不動産投資はリスクが伴います

不動産投資は「投資」なのでリスクが付きまといます

そのため、甘い誘惑には簡単に乗らないようにしてほしいと思います。

特に、担当者の事を信じて物件を購入してしまう方がいるので、要注意です。

担当者はあくまで業者ですし、自分の成績を一番に考えています。

転職や転勤になると、その後、あとを追う事はできません。

自分の身は自分で守るしかないので、知識武装をするようにしてください。

まとめ

いかがでしたか?

今回はレオパレス21の界壁問題についてまとめました。

不動産業界は闇が深く、このような問題は多く眠っています。

さらに調査が進むにつれて、レオパレスの被害は大きくなっていくことが予想されます。

今、レオパレスのアパートに住んでいて不安がある方は、問い合わせ窓口が設けられていますので、確認をしてみることをオススメします。

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