投資判断基準が不動産投資では超重要！？ROI・CCR・DCF法とは？

投資判断基準を持っていないと、良い物件を買い逃したり、悪い物件を購入してしまうリスクが高くなってしまいます。

客観的な判断基準がないと、感情で判断をしてしまったり、中には重要な決断を業者にゆだねてしまう方もいるためです。

でも、「判断基準って難しそう・・」って思ってしまいますよね。

そこで、今回はなるべく分かりやすいように、不動産投資で使う判断基準についてご紹介をしていきます。

いきなり全てを理解しなくても、一つずつ覚えて使えるようになると失敗するリスクを減らしていくことが出来るようになりますよ。

ぜひ、今後の為にも参考にしてみてください。

なぜ最初に投資判断基準となるモノサシを決めるべきなのか？

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不動産には築年数が古い物や新しいもの、木造やRC造など様々なタイプのモノがあります。

自分の中で比較をする判断基準を持っていなければ、どの物件をどう選べば良いのか分からなくなってしまいますよね。

この問題を解決するのが、モノサシとなる投資判断基準です。

投資判断基準となるモノサシを持つことで、このような迷いや「買いたい病」または「買えない病」に陥ることがなくなります。

例えば、地方高利回りと言っても利回り15%の物件もあれば、20%の物件もあります。

「何%以上の物件なら購入するのか？」

「何故その利回りなのか？」

「その他の条件は？」

こうしたところまで、考えておかなければ数ある不動産の中で、迷いそして誤った判断を下すことにつながってしまいます。

後悔することなく、目標を達成するためにもしっかりとモノサシ（投資判断）を持つようにしましょう。

投資判断基準となるモノサシの種類とは？

モノサシを決めるにあたり、代表的なものを次にいくつかあげます。自分の投資スタイルに合わせ、選択する種類や基準値を決めましょう。

キャッシュフロー

CFの定義は複数あり、人によって様々となっています。その中でも、一般的と言われているのが以下の計算式です。

上記の計算式には空室損や固都税、修繕費や管理費用などの諸経費については加味されていないため、注意が必要です。

正確なCFを求めるにあたり、実際には空室損や諸経費の項目を考慮する必要があります。

実際のCF　＝　満室家賃収入　－　空室損　－　諸経費　－　（金利＋返済）
もし、時間が無くて簡易的に計算をしたい場合は、諸経費は満室時の家賃収入の20%程度で概算するといいかと思います。

また、もう少し詳細に計算をされたい場合は、コストがかかりにくい木造や築浅物件は満室時の家賃収入の17%～20%、コストがかかりやすいRCでエレベーター有や築古は満室時の家賃収入の20%～25%程度として計算することを推奨します。

毎年の返済額　＝　５００万円／年
金利支払い額　＝　１５０万円／年

実際のキャッシュフロー　＝　９００万円―２００万円―（１５０万円＋５００万円）

実際のキャッシュフロー　＝　５０万円／年

このように、実際のキャッシュフローの計算式でどのくらい得られれば、物件を購入するのかというモノサシ（投資判断）を決めておきましょう。

効率性

投資の効率性を計るためのモノサシには、次のようなものがあげられます。

キャップレート

キャップレートとは、不動産からの純収益（NOI）を物件の売価で割った数値をいいます。

（例）
物件価格１億円、年間家賃収入１０００万円、空室損１００万円、諸経費２００万円の場合を考えます。キャップレート　＝　７００万円／１０００万円　✕　１００　＝７％

キャップレートから不動産の評価額を考えることも可能になります。

不動産評価額７００万円／７％　＝　１００００万円

キャップレートの割合が低くなるほど、投資額の回収が遅くなり高値物件となります。どのくらいの値までなら、許容できるか事前に基準を設けると判断がしやすくなります。

ローン定数

ローン定数（K%）は、借入金額に対する年間返済金額の割合を示します。
金利だけでなく、返済期間も含んだ融資条件を評価します。

簡単に言うと、借入金額に対し、年間いくらの返済が必要になるか、資金調達にどれくらいのコストが必要なのかを知ることが出来ます。
ローン定数は、金利が上がると高くなり、下がると低くなります。

ローン定数は次のように求められます。

ローン定数が低いほど、調達コストが低いことを意味しますので、結果キャッシュフローが向上することに繋がります。

K%を下げるためには、融資期間を延ばすか金利を下げるかのいずれかを行うことが有効です。

総収益率

総収益率（FCR）とは、収益物件の実質の利回りであり、実際の収益力をあらわしています。

総収益率は次のように求められます。

算出のために重要なのが、できる限り実際に近い形で収益を求めるため、適正な家賃に引き直すことです。

通常表示されている多くの利回りが表面利回りに対して、総収益率については空室率、運営費用、購入時の費用などが考慮されているため、より正確な利回り指標といえます。

そして、総収益率（FCR）の高さこそが、物件本来の収益力と言えます。

自己資本配当率

自己資本配当率（CCR）とは、Cash on cash returnの略で投下した自己資金に対するキャッシュフロー利回りが、いくらかを知ることができる指標です。
自己資本配当率（CCR）は次のように求められます。

CCRはROEとほぼ同様の意味があり、ネット収入からローン返済差し引いた税引前CFを、諸経費を含めて自分で出した自己資金で割った値となります。

CCRが高い場合は、それだけ自己資金が高利でキャッシュフローを生み出し回っていることになりますが、借入額を増やしてCCRを高めてもその分キャッシュフローが減るため、不足の出金や金利の変動に弱くなります。

CCRは高い方が良いのですが、あくまでも大事なのは借入金額とキャッシュフローとのバランスです。

レバレッジ判定

まず、レバレッジとは簡単に言うと、「テコの原理」で借り入れを利用することで自己資金よりも大きな投資を行うことです。

借り入れを行うことで、K%を自己資金の利回りが上回ることをレバレッジが効いた状態と表します。

レバレッジ判定式は次のようになります。

このような式が成り立つときは、正のレバレッジが掛けられていると判断できます。つまり融資を受けることで、収益が上がるということです。

この判定を行うことで、融資を受けた方が効率的なのか、現金で購入した方が良いのかを判断することが出来ます。

レバレッジを効かせることは、リスクも大きくなります。レバレッジを掛けるほど、銀行の借り入れは増え、手元のキャッシュフローは悪化します。投資環境にきちんと対応できるよう、レバレッジを上手にコントロールすることが重要です。

自己資本回収年数

投下した自己資金が、どれくらいの年数で回収できるかを示す指標をPB（資金回収期間）といいます。

この指数は、「年数」で指数が算出され、この数字が回収する期間を指すため短ければ短いほど、早く資金を回収できることを意味し、効率的と判断されます。

PBの算出式は次のようになります。

＊この時に、キャッシュフローには固定資産税などの税引き後の数字を使うと、より正確な値を算出することが可能です。

PBの目安についてですが、一般的には５年から１０年になることが多く、10年以上の場合は効率性が悪く5年以下の場合は安全性を犠牲にしてい可能性があると判断できます。

ただ、これは投資スタイル、算出時のキャッシュフローの数字によっても変わってくるため、あくまでも目安となります。

安全性

投資の安全性を計るためにモノサシには、次のようなものがあげられます。

ローン支払いの安全率

ローン支払い安全率を知るための指標、それはDCR（負債支払安全率）といい、レバレッジの安全性を数値化することが出来ます。

DCRの算出式は次のようになります。

＊一般的に金融機関はDCRが１．２以上無いと融資の検討が出来ないと言われています。

DCRの値が低いほど、空室リスクや金利上昇リスク、家賃下落リスクなどの影響を受けやすくなります。不安定な投資状態となることを覚えておきましょう。

損益分岐点

損益分岐点（BEP）とは、赤字と黒字がちょうどゼロになる点をいいます。その点を超えれば、「黒字」、下回れば「赤字」という事になります。

不動産投資においては、入居率の割合で損益分岐点を合わすこと多いです。損益分岐点は数字が低いほど利益が出やすく、逆に高い数字だと利益が出にくく、損失が発生しやすくなります。

損益分岐点の算出式は次のようになります。

諸経費とローン返済額の合計が満室家賃収入のどのくらいかを計算することで、入居がどれくらいになれば、トントンになるかを算出できます。

BEPが低いほど賃貸経営を安定させるものになりますが、妥当なBEPについては物件や借入額によって異なります。一般的には８０％以下と考えられています。

ローン資産価値比率

ローン資産化比率（LTV）とは、どれくらいの借入金で不動産に投資を行っているかを計る指標です。

LTVが低ければ、財務の健全性は高くなり、銀行からの融資も受けやすくなりますが、逆にLTVが高くなれば、財務の健全性は低くなり銀行からの融資は受けにくくなります。

LTVの算出式は次のようになります。

LTVの目安は、一般的には不動産投資におけるLTVは８０％（頭金として２０％以上支払っている状態）以下が理想的と言われています。

銀行目線のモノサシ

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継続的に不動産投資を行っていくにあたり、必要なことは銀行からの融資を継続的に受けることです。

その為に大事なのは、銀行がどのような評価を投資対象物件に対して行っているかを、きちんと把握することです。

銀行は貸したお金が返ってこない事を恐れています。

銀行側にとっては、リスクヘッジとして投資対象物件が、実質的にどのくらいの価値を持っているのかは、とても重要なのです。

そこで銀行は、２つの評価方法を使い、総合的に投資対象物件に対する融資の有無を決めています。

２つの評価方法というのは、以下の「積算評価」と「収益評価」です。

積算評価

積算評価とは？

不動産の資産価値の事で、土地と建物を別々に現在の価値で評価し、それらを合わせた総合的な評価額をいいます。

積算評価が、売価を上回るとしても、土地値以下の物件にするのか建物評価を含めた物件にするのか、で狙う物件が変わってきます。

土地値の物件の場合、築年数が古く高利回り物件であることが多くあります。一方で、建物評価も含めると築年数の新しいRC物件であることが多くなります。

このように、積算評価といっても土地だけの評価にこだわるのか、建物も含めた評価にこだわるのかにより、選定基準は変わってきます。

また、上記のような物件が見つからない場合は、基準を下げなければいけない事もあります。

その場合には、売価がどこまでなら購入するのかを決めて多く事をお勧めします。何年以内に残債が積算評価を下回るのであれば、購入するのかを決めるということです。

銀行の多くが、この積算評価を計算し物件の担保力として評価軸としているため、投資規模を拡大されたい場合は、特に注意が必要です。

計算の方法

以下のような計算式となります。

積算評価【土地】

ちなみに路線価は、国税庁のホームページよりご覧ください。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h28/tokyo/tokyo/prices/city_frm.htm

積算評価【建物】

このように計算された、土地評価額と建物評価額を合算した金額を、積算価格と言います。

収益評価

収益評価とは？

収益性に着目した評価方法となり、不動産投資での家賃収入などから様々な支出を差し引き、ローンの返済ができるかということに着目し評価します。
こうした、収益価格の算出法を「収益還元法」と言います。

計算の方法

• 年間家賃収入は満室時の８０%程度
• 諸経費・公租公課は年間家賃収入の２０～３０％
• 還元利回りは、築年数や利用状況によって、若干変わります。

銀行からの融資を継続的に受けるためには、以上の２つである「積算評価」と「収益評価」を上げることが重要となります。

モノサシを選ぶ際や基準値を決める際の注意点！

物件概要を見た瞬間に「買い付けを入れるか」「現地調査を行うか」判断するためにも、明確なモノサシを決めておく必要があります。

本当に「貸せるかどうか？」は確認する

どんな人でも、本当に必要な事には多少高くともお金をだしますが、絶対必要という枠に入らなければ、お金を出さず妥協をするというのが、人間の心理です。

以上のことを前提に、次の3つの問題を中心に貸せるかどうかの確認が必要です。

エリア的な問題

• 都心か地方か
• 駅から近いまたは駅から遠いのか
• 再開発エリアで、将来的に利便性が上がるのか

物件的な問題

• 新築または中古（築浅または築古）
• 個性的な間取り又は一般的な間取り
• 単身者向け又はファミリー向け

ニーズ的な問題

• 人口減少などで、世帯数の変化や求められる部屋数の変化
• 国の政策や災害対策などによる、職場と居住場所との距離の変化

ファイナンスのアレンジが可能かも確認する

年収が低いのに１０億の物件を見ても意味がない

自分に手が届くのか、届かないのかをまずはきちんと把握する必要があります。物件を探す前に、自分にどれくらいの融資がしてもらえるのかを確認しましょう。

金融機関からの融資を受けるうえで、最初のポイントになるのが年収です。多くの金融機関がそれぞれに融資条件を定めています。

この融資条件は、メガバンク、地銀、信金、ノンバンクなどによっても違い、また物件の評価によっても違ってきます。

その為、自分の現状をきちんと把握した上で、金融機関を選ぶことをお勧めします。

また、自分の居住エリアの信金や信組などにも確認をしてみましょう。他の金融機関よりも融通が利くこともあります。

また、年収が低い場合は自己資金をどれくらい貯められるかも重要です。自己資金を貯められると、融資の可能性は広がります。

出口（売却や建て替えなど）の戦略がとれる物件を選ぶ

不動産投資を進めるうえで、必ず検討するべきことが「出口戦略」です。

出口戦略とは、不動産売却をするのか、持ち続けるのか、建物を壊して一部の土地を売却するなどのように、不動産に対して投資をどこのタイミングで引き上げるかというプラン持つことです。

出口戦略を立てやすいのは何か…それは、売れる物件を買うことです。

そして、一般的には不動産投資における出口戦略は8年から13年程度で考えることをお勧めします。

まとめ

物件を「買いたい病」または「買えない病」は誰にでもかかる恐れがあります。

この状態になると、冷静な判断が出来ずに誤った投資判断を下してしまう可能性があります。そしてその判断は、理論に基づいたものではない為、失敗をする可能性が非常に高くなります。

このような失敗をしないためにも、自分のモノサシをしっかりと決めておく必要があります。

周りが見えなくなりそうになったら、自分のモノサシ（投資判断基準）に照らし合わせ、冷静に購入すべき物件なのかを見極めましょう。

この基準をもつだけで、あなたが失敗する可能性を大幅に低減することができるでしょう。

【不動産投資は購入する物件が全て】という程、最初の判断が重要です。

しつこいようですが、後で後悔しない為にも、自分のモノサシ（投資判断基準）を作ってください。