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不動産投資において、投資判断基準を持つ事は非常に重要である

こちらで前回記載したように、自分の投資スタイルを決めたら次はその投資スタイルの中でも「どのような物件なら購入するのか?」というあなた自身のモノサシを作る必要がある。

ここでいう、モノサシとは物件を選定する基準である。

モノサシを決めたなら、後は数ある物件の中からモノサシに合致する物件を探すだけである。

不動産投資は購入する物件によって成功か失敗かが決まると言われているほど、最初の入り口が重要である

ぜひ、あなた自身のモノサシを作る参考にしていただきたい。

なぜ投資判断基準となるモノサシを決めるべきなのか?

モノサシとなる投資判断基準を持っておくと、「買いたい病」や「買えない病」を防ぐ事ができる。

例えば、地方高利回りと言っても利回り15%の物件もあれば、利回り20%の物件もある。

「何%以上の物件なら購入するのか?」

「なぜその利回りなのか?」

「その他の条件は?」

という所まで考えておかなければ、他の物件に目移りをして判断がブレてしまい、誤った決断をしてしまう。そして、その決断が当初あなたが立てた目標を遠ざけてしまう可能性もあるのだ。

自分が立てた目標を「確実に」「最短で」達成する為にもモノサシは必要になってくるのである。

投資判断基準となるモノサシの種類とは?

モノサシを決めるにあたって代表的なものをいくつか上げる。自分の投資スタイルに合わせて、選択する種類や基準値を決めていただきたい。

・CF
・利回り
・積算価格
・ROI
・ROEやCCR
・DCR
・キャップレート
・DCF法

CF(キャッシュフロー)

CFの定義は人によって異なるが、一般的にCFと言うと以下を意味する事が多い。

一般的なCF=満室家賃収入-(金利+返済額)

ここで注意をしなければならないのは、上記の考えには空室損や固都税、修繕金、管理費用などの諸経費が入っていない事である。

実際のCFを考える場合、上記の項目についても考慮をする必要がある。

ただし、諸経費は築年数や物件の状態、管理会社などによって変わってくるため、満室時の家賃収入の20%と概算で出す事を推奨する。もう少し詳細に計算をしたい場合、コストがかかりにくい木造や築浅物件は満室時の家賃収入の17~20%、コストがかかりやすいRCや築古は満室時の家賃収入の20~23%として計算する事を推奨する。

真のCF=満室家賃収入×空室損-諸経費-(金利+返済)

例えば、以下の条件で考える。

構造 築27年RC造
売価 1億円
家賃収入 1000万円
諸経費 20%(200万円/年)
空室率 10%(100万円/年)
金利 1.5%
融資期間 20年

毎年の返済額=500万円/年
金利支払額=150万円/年

真のキャッシュフロー=900万円-200万円-(150万円+500万円)

真のキャッシュフロー=50万円/年

この真のキャッシュフローでいくら得られる物件であれば購入するのか、検討をしておく必要がある。私の場合は、1億円の物件に換算して150万円以上の真のキャッシュフローが得られる物件を購入するようにしている。

利回り

利回りは、投資額に対して年間どれだけの利益が見込めるかを表した投資指標である。
計算式は以下となる。

利回り=1年間の利益額/投資額×100

例えば、年間の満室家賃収入が1000万円で売価が1億円の場合、
表面利回り=1000万円/1億円×100=10%となる。

なお、運営コストなどを考えずに満室時の家賃収入で計算した利回りを、表面利回りという。運営コストなどを含めたより実際の家賃収入と投資額に沿った形で計算をした利回りを、実質利回りという。

上記の例で、年間の運営費200万円がかかったとすると、
実質利回り=(1000万円-200万円)/1億円×100=8%となる。

都心エリアや築年数が新しい物件ほど利回りが低く、地方エリアや築古物件ほど利回りが高くなる。

注意点としては、利回りが高い=高キャッシュフローではない事である。利回りが高くても、融資期間が短いと毎月の返済額が高くなるため手元に残るCFは少なくなる。融資期間を長く伸ばして法廷耐用年数を超える期間の融資を受けると、信用毀損(債務超過)とみなされて今後の物件購入に悪影響が及ぶ事がある。

上記の点に注意をして、どのくらいの利回りを狙うのか購入する物件のエリアや種類から決定していただきたい。

積算価格

積算評価は土地の評価と建物の評価がある。

積算評価が売価を上回るとしても、土地値以下の物件にするのか建物評価を含めた価格以下の物件とするのかで狙う物件が変わってくる

土地値の物件の場合、築年数が古く高利回り物件である事が多い。一方で、建物評価も含めると築年数の新しいRC物件である事が多くなる。

このように積算評価を重視するといっても、土地だけの評価に拘るのか、建物を含めた評価に拘るのかによって選定基準は変わってくるのだ。

また、上記のような物件が見つからない場合、基準を下げなければならない事もある。

その場合は、売価がどこまでなら購入するのか決める事を推奨する。つまり、何年以内に残債が積算評価を下回るのであれば購入するのかを決めるという事である。

例えば、以下の例で考える

売価1500万円
土地の固定資産税評価額が1000万円、建物評価額0円
年間の家賃収入が250万円
元本の返済が100万円、金利分25万円

このような物件では、5年返済を続けると固定資産税評価額以下となる。
このように、何年以内に残債が評価額を下回るのかを決めると基準を下げる事ができる。

積算評価は物件の担保力として銀行の評価軸となるので、規模を拡大させたい場合は注意をしていただきたい。

ROI

ROIとはReturn on Investmentの略であり、日本語にすると「投資利益率」となる

投資額に対して、どれだけの利益を生み出しているのかを判断する指標であり、投資額に対してどれくらい効率的に利益を得ているか評価される数値である。
ROIの値が高いほど、効率の良い投資が出来ているのだ

ROI=利益(年間家賃収入-空室損-諸経費)/総投資額(自己資金+長期負債)×100[%]

また、減価償却費も計算に含む場合もある。

ROI=利益(年間家賃収入-諸経費空室損-減価償却費)/総投資額(自己資金+長期負債)×100[%]

例えば、年間の家賃収入1000万円、空室損100万円、諸経費200万円、減価償却費200万円、物件価格9千万円、購入諸経費1000万円の場合を考える。

ROI(減価償却含まず)=700万円/10000万円×100=7%

ROI(減価償却含む)=500万円/10000万円×100=5%

ROIの値を基準とする事で、物件を購入するかどうかの判断基準として活用できる。

ROEやCCR

ROEとはReturn on EQUITYの略であり、日本語にすると「自己資本収益率」という。投資した自己資金が何%で回るかを判断する指標であり、投資の収益性を示す。

ROE=利益(年間家賃収入銀行返済)/手出し自己資金×100[%]

例えば、年間家賃収入1000万円、銀行返済(金利含む)500万円、手出し自己資金400万円とする場合。

ROE=500万円/400万円×100=125%

1年以内に自己資金を回収できる計算となる。

CCRとはCash on cash Returnの略であり、日本語にすると「出資利回り」と言われる

CCRはROEとほぼ同様の意味があり、ネット収入からローン返済を差し引いた税引き前CFを、諸経費を含めて自分で出した自己資金で割った値となる。

CCR=税引き前CF(年間家賃収入-空室損-諸経費-銀行返済)/手出し自己資金×100[%]

例えば、年間家賃収入1000万円、空室損100万円、諸経費200万円、銀行返済(金利含む)500万円、手出し自己資金400万円とする場合。

ROE=200万円/400万円×100=50%

2年で自己資金を回収できる計算となる。

DCR

DCRとはDebt Coverage Ratioの略であり、日本語にすると「債務回収比率」と言う

投資の安全性を見る指標としてDCRは活用される。

DCR=NOI(年間家賃収入-空室損-諸経費)/銀行返済額

例えば、年間家賃収入1000万円、空室損100万円、諸経費200万円、銀行返済(金利含む)500万円の場合を考える。

DCR=700万円/500万円=1.2となる。
一般的に金融機関はDCRが1.2以上ないと融資の検討ができないと言われている

DCRの値が低いほど、空室リスクや金利上昇リスク、家賃下落リスクなどの影響を受けやすくなり、不安定な投資状態となる事を理解していただきたい。

キャップレート

キャップレートとは、不動産からの純収益(NOI)を物件の売価で割った値である

キャップレート=NOI/物件売価×100[%]

例えば、物件価格1億円、年間家賃収入1000万円、空室損100万円、諸経費200万円の場合を考える。

キャップレート=700万円/10000万円×100=7%

キャップレートから不動産の評価額を出す事も可能となる。

不動産評価額=NOI/キャップレート

不動産評価額=700万円/7%=10000万円

キャップレートの割合が低くなるほど、投資額の回収が遅くなり高値物件となる。どのくらいの値までなら許容できるのか基準を設けると、判断がしやすくなるだろう。

DCF法

DCF法とはdiscounted cash flow methodの略であり、不動産から将来得られる家賃収入と売却収入の総和を物件の適正な売価とする評価方法だ。投資期間中に得られる純収益(NOI)の総和と投資期間終了時点における売却益との総和を算定する。

保有期間中の収益や将来の売却益は不確実性が高い為、ある程度予想(ディスカウント:値引き)をして算出される。ディスカウント率については、計算式があるため活用をしていただきたい。

例えば、5年間保有をすると決めてDCF法の計算式に当てはめ保有期間中のNOIが2500万円だとする。

購入時の物件売価が1億円であるが、売却時は8000万円だとする。

DCF法に当てはめると、現在の適切な物件価格は8000万円+2500万円=10500万円となる。
この金額以下で購入すれば、利益がでるという投資判断となるのである。

指標としては非常に分かりやすいが、DCF法は将来価値を予測するものであり、絶対ではないので注意をしていただきたい。

モノサシを選ぶ際や基準値を決める際の注意点!

物件概要を見た瞬間に「買い付けを入れるか」「現地調査を行うか」判断する為にも明確なモノサシを決めておく必要がある。

しかし、ここで注意をしなければならない事がある。

モノサシが多すぎたり、目盛りが細かすぎると「買えない病」になってしまうのだ。また、条件が多すぎると、判断スピードも遅くなり他の投資家に先を超されたりする。何でもかんでも細かく条件を設定するのではなく、自分の投資スタイルと目標達成に最も適したモノサシと基準値を決めるようにしていただきたい。

逆にモノサシが少なすぎると、どんな物件でも良く見えて「買いたい病」になってしまう。どんな物件でも買い付けを入れて、現地調査をしていたらいくら時間があっても足りない。また、たまたま融資が通った物件を購入しなければならなくなり、戦略のある投資ではなく単なるギャンブルになってしまう。危険な投資をしない為にも、モノサシと判断基準は適切に選ぶようにしていただきたい。

理解が出来ないモノサシも選択してはいけない。きちんと理解が出来ていないモノサシを選んだとしても、適切な投資判断が出来ないので全く意味がない。不動産投資は自分との戦いであって、他人に知識をひけらかしたり競争をするものではない。分からない事に対して理解をする努力は必要であるが、無理にモノサシとして選定する必要はないのである。

モノサシはあくまで手段である。目的は、失敗を最小限に抑えて自分の目標をスピーディーに達成する事である。ぜひ、その点に注意をして判断基準を設けるようにしていただきたい。

まとめ

物件の「買いたい病」「買えない病」は誰にでもかかる恐れがある。

この状態になると、冷静な判断ができずに誤った投資判断を決断してしまう可能性がある。そして、その判断は論理に基づいたものではない為「ギャンブル」であり、失敗をする可能性が非常に高くなる。

そうならない為にも、自分のモノサシを決めておく必要がある。

周りが見えなくなりそうになったら、その投資判断基準と照らし合わせて本当に購入すべき物件なのか冷静に見直すのだ。

この基準を持つだけで、あなたが失敗する可能性を大幅に低減する事ができるだろう。

「不動産投資は購入する物件が全て」という程、最初の判断が重要である

後で後悔しない為にも、自分のモノサシを作っていただきたい。




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