投資判断基準が不動産投資では超重要！？ROI・CCR・DCF法とは？

不動産投資において、投資判断基準を持つ事は非常に重要である。

こちらで前回記載したように、自分の投資スタイルを決めたら次はその投資スタイルの中でも「どのような物件なら購入するのか？」というあなた自身のモノサシを作る必要がある。

ここでいう、モノサシとは物件を選定する基準である。

モノサシを決めたなら、後は数ある物件の中からモノサシに合致する物件を探すだけである。

不動産投資は購入する物件によって成功か失敗かが決まると言われているほど、最初の入り口が重要である。

ぜひ、あなた自身のモノサシを作る参考にしていただきたい。

なぜ投資判断基準となるモノサシを決めるべきなのか？

モノサシとなる投資判断基準を持っておくと、「買いたい病」や「買えない病」を防ぐ事ができる。

例えば、地方高利回りと言っても利回り１５％の物件もあれば、利回り２０％の物件もある。

「何％以上の物件なら購入するのか？」

「なぜその利回りなのか？」

「その他の条件は？」

という所まで考えておかなければ、他の物件に目移りをして判断がブレてしまい、誤った決断をしてしまう。そして、その決断が当初あなたが立てた目標を遠ざけてしまう可能性もあるのだ。

自分が立てた目標を「確実に」「最短で」達成する為にもモノサシは必要になってくるのである。

投資判断基準となるモノサシの種類とは？

モノサシを決めるにあたって代表的なものをいくつか上げる。自分の投資スタイルに合わせて、選択する種類や基準値を決めていただきたい。

ＣＦ（キャッシュフロー）

ＣＦの定義は人によって異なるが、一般的にＣＦと言うと以下を意味する事が多い。

ここで注意をしなければならないのは、上記の考えには空室損や固都税、修繕金、管理費用などの諸経費が入っていない事である。

実際のＣＦを考える場合、上記の項目についても考慮をする必要がある。

ただし、諸経費は築年数や物件の状態、管理会社などによって変わってくるため、満室時の家賃収入の２０％と概算で出す事を推奨する。もう少し詳細に計算をしたい場合、コストがかかりにくい木造や築浅物件は満室時の家賃収入の１７～２０％、コストがかかりやすいＲＣや築古は満室時の家賃収入の２０～２３％として計算する事を推奨する。

例えば、以下の条件で考える。

毎年の返済額＝500万円／年
金利支払額＝150万円／年

真のキャッシュフロー＝900万円－200万円－（150万円＋500万円）

真のキャッシュフロー＝50万円／年

この真のキャッシュフローでいくら得られる物件であれば購入するのか、検討をしておく必要がある。私の場合は、１億円の物件に換算して１５０万円以上の真のキャッシュフローが得られる物件を購入するようにしている。

利回り

利回りは、投資額に対して年間どれだけの利益が見込めるかを表した投資指標である。
計算式は以下となる。

例えば、年間の満室家賃収入が１０００万円で売価が１億円の場合、
表面利回り＝１０００万円／１億円×１００＝１０％となる。

なお、運営コストなどを考えずに満室時の家賃収入で計算した利回りを、表面利回りという。運営コストなどを含めたより実際の家賃収入と投資額に沿った形で計算をした利回りを、実質利回りという。

上記の例で、年間の運営費２００万円がかかったとすると、
実質利回り＝（１０００万円－２００万円）／１億円×１００＝８％となる。

都心エリアや築年数が新しい物件ほど利回りが低く、地方エリアや築古物件ほど利回りが高くなる。

注意点としては、利回りが高い＝高キャッシュフローではない事である。利回りが高くても、融資期間が短いと毎月の返済額が高くなるため手元に残るＣＦは少なくなる。融資期間を長く伸ばして法廷耐用年数を超える期間の融資を受けると、信用毀損（債務超過）とみなされて今後の物件購入に悪影響が及ぶ事がある。

上記の点に注意をして、どのくらいの利回りを狙うのか購入する物件のエリアや種類から決定していただきたい。

積算価格

積算評価は土地の評価と建物の評価がある。

積算評価が売価を上回るとしても、土地値以下の物件にするのか建物評価を含めた価格以下の物件とするのかで狙う物件が変わってくる。

土地値の物件の場合、築年数が古く高利回り物件である事が多い。一方で、建物評価も含めると築年数の新しいＲＣ物件である事が多くなる。

このように積算評価を重視するといっても、土地だけの評価に拘るのか、建物を含めた評価に拘るのかによって選定基準は変わってくるのだ。

また、上記のような物件が見つからない場合、基準を下げなければならない事もある。

その場合は、売価がどこまでなら購入するのか決める事を推奨する。つまり、何年以内に残債が積算評価を下回るのであれば購入するのかを決めるという事である。

例えば、以下の例で考える

このような物件では、５年返済を続けると固定資産税評価額以下となる。
このように、何年以内に残債が評価額を下回るのかを決めると基準を下げる事ができる。

積算評価は物件の担保力として銀行の評価軸となるので、規模を拡大させたい場合は注意をしていただきたい。

ＲＯＩ

ＲＯＩとはReturn on Investmentの略であり、日本語にすると「投資利益率」となる。

投資額に対して、どれだけの利益を生み出しているのかを判断する指標であり、投資額に対してどれくらい効率的に利益を得ているか評価される数値である。
ＲＯＩの値が高いほど、効率の良い投資が出来ているのだ。

また、減価償却費も計算に含む場合もある。

例えば、年間の家賃収入１０００万円、空室損１００万円、諸経費２００万円、減価償却費２００万円、物件価格９千万円、購入諸経費１０００万円の場合を考える。

ＲＯＩ（減価償却含まず）＝７００万円／１００００万円×１００＝７％

ＲＯＩ（減価償却含む）＝５００万円／１００００万円×１００＝５％

ＲＯＩの値を基準とする事で、物件を購入するかどうかの判断基準として活用できる。

ＲＯＥやＣＣＲ

ＲＯＥとはReturn on EQUITYの略であり、日本語にすると「自己資本収益率」という。投資した自己資金が何％で回るかを判断する指標であり、投資の収益性を示す。

例えば、年間家賃収入１０００万円、銀行返済（金利含む）５００万円、手出し自己資金４００万円とする場合。

ＲＯＥ＝５００万円／４００万円×１００＝１２５％

１年以内に自己資金を回収できる計算となる。

ＣＣＲとはCash on cash Returnの略であり、日本語にすると「出資利回り」と言われる。

ＣＣＲはＲＯＥとほぼ同様の意味があり、ネット収入からローン返済を差し引いた税引き前ＣＦを、諸経費を含めて自分で出した自己資金で割った値となる。

例えば、年間家賃収入１０００万円、空室損１００万円、諸経費２００万円、銀行返済（金利含む）５００万円、手出し自己資金４００万円とする場合。

ＲＯＥ＝２００万円／４００万円×１００＝５０％

２年で自己資金を回収できる計算となる。

ＤＣＲ

ＤＣＲとはDebt Coverage Ratioの略であり、日本語にすると「債務回収比率」と言う。

投資の安全性を見る指標としてＤＣＲは活用される。

例えば、年間家賃収入１０００万円、空室損１００万円、諸経費２００万円、銀行返済（金利含む）５００万円の場合を考える。

ＤＣＲ＝７００万円／５００万円＝１.２となる。
一般的に金融機関はDCRが1.2以上ないと融資の検討ができないと言われている。

ＤＣＲの値が低いほど、空室リスクや金利上昇リスク、家賃下落リスクなどの影響を受けやすくなり、不安定な投資状態となる事を理解していただきたい。

キャップレート

キャップレートとは、不動産からの純収益（ＮＯＩ）を物件の売価で割った値である。

例えば、物件価格１億円、年間家賃収入１０００万円、空室損１００万円、諸経費２００万円の場合を考える。

キャップレート＝７００万円／１００００万円×１００＝７％

キャップレートから不動産の評価額を出す事も可能となる。

不動産評価額＝７００万円／７％＝１００００万円

キャップレートの割合が低くなるほど、投資額の回収が遅くなり高値物件となる。どのくらいの値までなら許容できるのか基準を設けると、判断がしやすくなるだろう。

ＤＣＦ法

ＤＣＦ法とはdiscounted cash flow methodの略であり、不動産から将来得られる家賃収入と売却収入の総和を物件の適正な売価とする評価方法だ。投資期間中に得られる純収益（ＮＯＩ）の総和と投資期間終了時点における売却益との総和を算定する。

保有期間中の収益や将来の売却益は不確実性が高い為、ある程度予想（ディスカウント：値引き）をして算出される。ディスカウント率については、計算式があるため活用をしていただきたい。

例えば、５年間保有をすると決めてＤＣＦ法の計算式に当てはめ保有期間中のＮＯＩが２５００万円だとする。

購入時の物件売価が１億円であるが、売却時は８０００万円だとする。

ＤＣＦ法に当てはめると、現在の適切な物件価格は８０００万円＋２５００万円＝１０５００万円となる。
この金額以下で購入すれば、利益がでるという投資判断となるのである。

指標としては非常に分かりやすいが、ＤＣＦ法は将来価値を予測するものであり、絶対ではないので注意をしていただきたい。

モノサシを選ぶ際や基準値を決める際の注意点！

物件概要を見た瞬間に「買い付けを入れるか」「現地調査を行うか」判断する為にも明確なモノサシを決めておく必要がある。

しかし、ここで注意をしなければならない事がある。

モノサシが多すぎたり、目盛りが細かすぎると「買えない病」になってしまうのだ。また、条件が多すぎると、判断スピードも遅くなり他の投資家に先を超されたりする。何でもかんでも細かく条件を設定するのではなく、自分の投資スタイルと目標達成に最も適したモノサシと基準値を決めるようにしていただきたい。

逆にモノサシが少なすぎると、どんな物件でも良く見えて「買いたい病」になってしまう。どんな物件でも買い付けを入れて、現地調査をしていたらいくら時間があっても足りない。また、たまたま融資が通った物件を購入しなければならなくなり、戦略のある投資ではなく単なるギャンブルになってしまう。危険な投資をしない為にも、モノサシと判断基準は適切に選ぶようにしていただきたい。

理解が出来ないモノサシも選択してはいけない。きちんと理解が出来ていないモノサシを選んだとしても、適切な投資判断が出来ないので全く意味がない。不動産投資は自分との戦いであって、他人に知識をひけらかしたり競争をするものではない。分からない事に対して理解をする努力は必要であるが、無理にモノサシとして選定する必要はないのである。

モノサシはあくまで手段である。目的は、失敗を最小限に抑えて自分の目標をスピーディーに達成する事である。ぜひ、その点に注意をして判断基準を設けるようにしていただきたい。

まとめ

物件の「買いたい病」「買えない病」は誰にでもかかる恐れがある。

この状態になると、冷静な判断ができずに誤った投資判断を決断してしまう可能性がある。そして、その判断は論理に基づいたものではない為「ギャンブル」であり、失敗をする可能性が非常に高くなる。

そうならない為にも、自分のモノサシを決めておく必要がある。

周りが見えなくなりそうになったら、その投資判断基準と照らし合わせて本当に購入すべき物件なのか冷静に見直すのだ。

この基準を持つだけで、あなたが失敗する可能性を大幅に低減する事ができるだろう。

「不動産投資は購入する物件が全て」という程、最初の判断が重要である。

後で後悔しない為にも、自分のモノサシを作っていただきたい。

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