不動産投資の戦略とは?戦略の立て方を初心者むけに徹底解説!

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不動産投資を始めるには戦略が必要なの?

戦略ってどうやって立てるのかな?

とりあえず目標は毎月100万円とかでいいの?

こんな疑問に答えていきます。

こんにちは、トシユキです。

普通のサラリーマンから不動産投資を初めて、3年で31室のオーナーになりました。

不動産投資は、目標から逆算をして戦略的に進めていきます。

この戦略がなければ、地図とコンパスを持たずに大海原に出るのと一緒で、遭難したり難破したりしてしまいます。

ちゃんとゴールに到達するには戦略は必ず必要です。

ここでは、不動産投資で戦略を立てる方法を初心者向けに解説していきます。




なぜ不動産投資では戦略が大事なの?

最終的な目標(ゴール)が見えないまま、やみくもにスタートをしても遠回りをしてしまったり、再スタートをしなければならずに、時間を無駄に使ってしまう可能性があります。

私生活でも、新年に今年の目標を立てたりすると思いますが、不動産投資でも同じように到達したい目標を決める作業が必要になってきます。

そして、その目標をどのくらいの期間で、どのように到達させるのかという戦略を考えていく必要があります。




不動産投資でどのような未来を実現したいのか?

多くの方が、不動産投資で毎月100万円のキャッシュフローを目標とされているように感じますが、本当にその金額が必要なのかは検討をする必要があります。

半年に1回は海外旅行に行きたいとか、おいしいご飯を食べたいとか、家族との時間を大事にしたいとか、サラリーマンを辞めたいとか、人によって目的は違うと思います。

そして、その目的に合わせて必要なキャッシュフローも違ってきます

本当に必要なキャッシュフローが見えてくると、そこから逆算をして、何パーセントの利回りで、どういった物件を、どういった借り入れで、どのように返済をしていくのかを考えていくことになります。

融資も、何億でも借りていいのか、1億以下に抑えたいのか、無借金で実現したいのかによって全然変わってきますし、5年後に達成をしたいのか、10年後に達成をしたいのか、20年後なのかによっても投資戦略は変わってきます。

そして、住んでいる場所や資産背景、年齢、性格、家族構成など一人ひとりが違うので、目標や目的も違ってくると思います。

一度、じっくりと考えてみることをおすすめします。




不動産投資の戦略は3つの観点から決めていく

戦略を立てるにあたり、

投資する資本(自己資金や実家の土地など)
● 目標とするキャッシュフロー
● 何年後に実現したいか

を整理すると、どのような投資手法を選ぶかということや、その実現性が見えてきます。

例えば、小学生がゼロからオリンピックを目指すのと、高校生がゼロからオリンピックを目指すのと、30歳でゼロからオリンピックを目指すのでは、難易度が全て異なりますよね。

不動産投資も同じで、無理な目標を立てても達成はできません。無理なく着実にゴールにたどり着く方法を考えなければいけません

3つの項目はそれぞれが相関関係を持っている

3つの項目はそれぞれが相関関係を持っています。

1.投資する資本が少ない場合

投資する資本が少ない場合、レバレッジを大きくかけられないので大きなリターンを得にくいです。

もし、ハイレバレッジをかけたとすると、その分ハイリスクとなるので注意が必要です。

資本が少ない場合は、
目標とするキャッシュフローを少なくするか、

キャッシュフローを少なくできないのであれば
ゴール達成までの期間を長くするか、

それでも難しいのであれば
上記の両方を選択しなければなりません。

2.目標とするキャッシュフローを大きくしようとする場合

目標とするキャッシュフローを大きくするには、物件の規模を大きくしたり、複数のアパート・マンションを所有したりして、投資する金額を増やしていかなければなりません

目標とするキャッシュフローが大きいのであれば、
投資する資本を増やすか、

投資する資本がほとんどないのであれば、
ゴール達成までの期間を長くするか、

それでも難しいのであれば、
上記の両方を選択しなければなりません。

3.目標達成までの期間を短くする場合

一刻も早く目標を達成したい場合は、目標を達成するまでいち早く物件を購入していかなければなりません。

目標達成までの期間を短くしたいのであれば、
投資する資本を増やして一気に物件を買い進める

投資する資本を増やせないのであれば、
・目標とするキャッシュフローを少なくするか、

それでも難しいのであれば、
上記の両方を選択しなければなりません。

実現性が低い目標とは?

自己資金が少ないにもかかわらず、目標とするキャッシュフローが大きく、実現までの期間が短ければ、その目標を達成するのはかなりハードルが高くなります。

これは、素人が4年後のオリンピックを目指すようなものです。

限られた資金で、夢が大きく、使える時間が少ないとなるとハードルは一気に上がります。

投資で考えると、かなりハイリスクの投資を選択することになってしまいます。

ちなみに、実現性の高い投資は上記の逆パターンです。

投資資本が多く、キャッシュフローが低く、実現期間が長い場合は、より安全に目標達成をすることができます。

実現性が低い投資の場合の対策は?

目標達成の実現性が低い場合は、毎月の給料から投資に回す額を増やしたり、物件の売却を絡めてまとまった自己資金を作るというステップを組み込むことになります。

そのためには、最初に他の収入の柱を作るという作業が必要になることもありますし、もしくは、流動性の高い物件を購入するという戦略になることもあります。

まずは、自己資金を作るステップを挟んでから、実際の目標達成に向けて物件の購入を進めていくということになります。

実現するためには自己資金がいくら必要かを考える

例えば、毎月のCFが50万円、年間で600万円のCFが欲しい場合で考えてみます。

実際に欲しい金額に合わせて計算をしてみてください。


計算を楽にするために、空室損や運営費などは一定と考えて、税引き前のキャッシュフローで計算しています。

本来はより正確に数値を分析しなければならないので、甘めの計算だと思ってください。

前提条件の確認

ざっくりとなりますが、家賃収入の4分の1程度が税引前で手元に残ると考えて計算していきます。

実際は、物件のタイプや利用する銀行などによって手残りは違いますが、空室損や運営費、固定資産税などの支払い後でおおよそ5分の1から4分の1ぐらいが手元に残るイメージです。

今回の場合は、600万円(税引前)のキャッシュフローが欲しいので、その場合は2400万円の家賃収入が必要となります。

目標達成に必要な総投資額を考える

次に、表面利回り(通常はキャップレート)から逆算をして目標に必要な総投資額を考えます。

表面利回りは狙っているエリアの利回りから考えていきます

例えば、楽待でいくつかの物件を見て平均的な利回りを調べるとか、ホームズの見える賃貸経営などで平均利回りが出ているのでそれを参考にするとか、業者に聞いてしまうとかですね。

仮に、表面利回り10%ぐらいが狙えるエリアの場合は、
2400万円/10%=24,000万円

2億4千万円相当の物件を購入していくことになります。

目標達成に必要な自己資金を考える

では、目標達成に必要な自己資金はいくらぐらいになるのでしょうか?

物件を購入するときに必要な諸経費と、頭金の10%は自己資金から支払う場合で考えます。

物件購入時の諸経費は、おおよそ物件価格の7~10%が必要なので、1,680~2,400万円が諸経費となります。

頭金は2,400万円が必要となります。

そのため、4,800万円ほどの自己資金がある人はこの目標を達成することができる計算になります。




どうやって自己資金を貯めていくかを考える

自己資金がない人は、まずのゴールはその自己資金を貯めることになります。

その方法は3つあります。

キャッシュフローを積み立てていく

今ある資金からキャッシュフローを積み立てていく方法になります。

例えば、自己資金100万円の場合で1棟目をオーバーローンで購入できたケースで考えます。

500万円が溜まれば、100万円のキャッシュフローがでる物件を購入できるとします。

1年目 1棟目をオーバーローン
100万円+100(1棟目)=200
2年目 200+100=300
3年目 300+100=400
4年目 400+100=500
5年目 500-500(2棟目を購入)+200(2棟目)=200
6年目 200+200=400
7年目 400+200=600
8年目 600-500(3棟目を購入)+300(3棟目)=400
9年目 400+300=700
10年目 700-500(4棟目を購入)+400(4棟目)=600
11年目 600-500(5棟目を購入)+500(5棟目)=600
12年目 600-500(6棟目を購入)+600(6棟目)=700

 

12年で達成できる計算となります。

自己資金を投下する

次に、上記と同じ条件で、自己資金を毎年100万円投下する場合で考えてみます。

1年目 1棟目をオーバーローン
100万円+100(1棟目)=200
2年目 200+100+100(自己資金)=400
3年目 400+100+100(自己資金)=600
4年目 600-500(2棟目を購入)+200(2棟目)+100(自己資金)=400
5年目 400+200+100(自己資金)=700
6年目 700-500(3棟目を購入)+300(3棟目)+100(自己資金)=600
7年目 600-500(4棟目を購入)+400(4棟目)+100(自己資金)=600
8年目 600-500(5棟目を購入)+500(5棟目)+100(自己資金)=700
9年目 700-500(6棟目を購入)+600(6棟目)+100(自己資金)=900

 

この場合は9年で達成ができるので、先ほどよりも3年短縮できることになります。

売却(キャピタルゲイン)を絡める

5年後に売却により1000万円が入ってきた場合を考えます。

上記の条件と同じで、毎年100万円を自己資金として投下するとします。

1年目 1棟目をオーバーローン
100万円+100(1棟目)=200
2年目 200+100+100(自己資金)=400
3年目 400+100+100(自己資金)=600
4年目 600-500(2棟目を購入)+200(2棟目)+100(自己資金)=400
5年目 400+100(1棟を売却)+100(自己資金)+1000=1600
6年目 1600-1500(3棟を購入)+400(4棟目)+100(自己資金)=600
7年目 600-500(5棟目を購入)+500(5棟目)+100(自己資金)=700
8年目 700-500(6棟目を購入)+600(6棟目)+100(自己資金)=900

 

この場合は8年で達成ができることになりますので、先ほどより1年短縮することができた計算になります。




どういった物件を狙うのかを考えていく

上記のように、自己資金を入れたり、売却を絡めることで短期間で目標達成に近づいていくことができます

リスクが取れる方は、廃墟系の物件を再生させて大きな転売利益を狙ったり、土地値に近い物件を短期間で借りてキャピタルゲイン狙いの投資をしたり出来ます。

また、住んでいるエリアがリスクの高いエリアであれば、流動性のないハイリスクの投資は危険だったりします。

投資家の性格や自己資金などによって投資スタイルは大きく異なってきます

例えば、自己資金が多いのであればインカムが多く出る都心の新築系投資法やキャッシュフロー系の投資法を選ぶことができますし、手間がかかりますがインカムとキャピタルを両方を狙った地方の廃墟RCを再生するという方法もあると思います。

自己資金が少ない場合は、小規模な物件でコツコツと家賃収入を積み重ねるスタイルや、土地値物件を数年回してキャピタルを多めに狙ったり、廃墟戸建や小規模な廃墟アパートを再生してキャピタルを狙うといった投資スタイルになってくるかと思います。

どうすれば、最短でゴールに到達できるのかを考えていくことになるのですね。

まとめ

いかがでしたか?

今回は、

不動産投資で戦略を立てることの重要性
● 目標や戦略の立て方
● 自己資金の作り方

について紹介していきました。

不動産投資はマネーゲームではありません。

しっかりと目標を決めて、そこに向けてコツコツを進んでいく事業です。

自己資金は今回紹介した方法以外にも、株やFXなど他の投資であったり、物販やアフィリエイトであったり、いろいろな作り方があると思います。

フロー型の収入を不動産というストック型の収入に変換をしていくのも、資産形成の一つの形だと思います。

今からできることをコツコツと積み重ねていきましょう

それでは、以上となります。お疲れさまでした。


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