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貯金が全くないのですが、不動産は買えますか?

頭金無しで物件を購入したいのですが、どうすればいいですか?

貯金はいくら貯めなければならないですか?



趣味や好きな事を仕事にする為に、不動産投資で安定した収入基盤を構築しようとする方は多い。

しかし、貯金がなくても不動産は購入できるのであろうか?


答えは「Yes」でもあり「No」でもある。
全く貯金がなくても購入できる物件もあれば、購入できない物件もある


ここでは、不動産投資で多くの方が悩む「貯金」について纏める。

「頭金がゼロでも買える物件」という業者の甘い言葉には罠が隠れている事もあるので十分に注意をしていただきたい。

下記の点は、銀行の融資情勢によっても左右されるので注意をしてほしい。

融資の引き締めがされている場合は、該当しない事もあれば、融資が緩和されていると記載よりも緩い条件で融資が出る事もある。

融資は時期によって変わってくるという大前提を年頭に読み進めて頂きたい。

不動産を購入するのに必要な金額とは?

購入する物件価格の2割は頭金として用意をしておく必要がある

例えば、1億の物件を購入したいと思った時は2千万円の貯金は必要となる。

注意点としては、300万円ほどの物件であっても、見せ金として100~200万円ほどは貯金が必要ということだ。


結果的に満額融資となったとしても、数百万円の貯金もないと銀行は融資に難色を示すのだ。


ちなみに、中古の一戸建てであれば200万円~300万円で売却されているものもある。

毎月の家賃収入が5万円程度で、銀行への返済や税金、管理費などを差し引いても2万円程が手元に残れば、年間で24万円の家賃収入(CF:キャッシュフロー)を得る事が出来るようになる。


1年目はこのように一戸建てを購入し、2年目は通常の貯金と物件からの家賃収入を合わせて更にもう一戸を追加購入し、3年目には通常の貯金と物件からの家賃収入を合わせてさらに買い増しをして、、、

と繰り返していく事で複利の力が働いて物件の購入スピードや投資金額を増やしていく事ができるのだ。




さらに、1戸目の返済も進んで残金が減るので、共同担保として金額の大きなアパートやマンションの購入をする為の共同担保として使う事もできる。

共同担保が提供できれば、頭金分も融資を出してくれる銀行もあるため、手出しを少なくして物件を購入する事ができる。


また、トラブルがあったとしても200万円から300万円ほどであれば、決して返済が出来ないような金額ではない。

入居が付くか付かないかでゼロイチのリスクはあるが、安全な投資をしたい方や、初心者で不動産投資の様子を見てみたい方にはおすすめの投資スタイルである。

貯金がなくてもアパートやマンションを購入したい場合は?

戸建て投資は少ない手出しで出来る不動産投資であり、リスクが小さく共同担保という戦略が取れるメリットがある。

一方で、単体から得られるCFは少なく規模の拡大をするにはスピードが遅いというデメリットがある。

貯金はない」しかし「マンションやアパートを購入して規模の拡大を急ぎたい」という場合には、どうすればいいのだろうか?

頭金は1割程度!フルローンとは?

フルローンは物件の売価に対して満額の融資を受ける方法だ。

1億の売価に対して1億の融資が受けられる為、手出しとしては仲介手数料や登記費用、不動産取得税等の諸経費(売価のおおよそ1割程度)だけである。

自己資金を温存でき、レバレッジが効くメリットは大きいが、デメリットやリスクがあるので注意が必要だ。

フルローンのデメリットやリスクとは?

・債務超過
・返済比率が高くなる

フルローンによる債務超過には要注意

物件の担保力以上の融資を引いた場合、債務超過(純資産がマイナスの状態)となる。

債務超過の額が大きくなるにつれて、銀行からの融資が引きづらくなり規模の拡大を行う事が出来なくなる。

一部上場企業に勤めていたり医者や弁護士などの資格があって属性が高い方は、個人の信用力で物件の担保力以上の融資が出やすい為、十分に注意をしていただきたい。

フルローンにより返済比率が高くなる

フルローンを受けるという事は、より多くの金額を銀行から借りる為、毎月の返済額は大きくなる。

例えば以下の2ケースを考える。


1000万円を融資期間20年、金利2%で借りる場合、

毎月の返済額は5.9万円となる。




1500万円を融資期間20年、金利2%で借りる場合、

毎月の返済額は8.75万円となる。


返済額が高くなるほど、空室リスクや金利上昇リスクの影響を受けやすく、CFが低くなるので退去に伴うリフォームや、突発的な修繕費用などで赤字となる可能性もある

レバレッジを効かせるほど、リスクが高くなる事は認識をしておいて頂きたい

フルローンを受ける為には?

「フルローンを受けたいです」と銀行の営業マンに突然言ったとしても、そう簡単に受けられるものではない。フルローンを受けるには、そのような評価がでる物件を購入する必要があるのだ。

・物件の担保力
・物件の収益力
・銀行との取引実績

物件の担保力

フルローンを受ける為には、物件の担保力が売価を上回っている必要がある。物件の担保力以上の融資が引けたとしても、それは個人や会社の信用力を消費しているだけである。

担保力>売価

上記の状態が債務超過とならないフルローンである。

物件の収益力

フルローンの結果、毎月の返済が赤字となるようであれば当然融資が下りる事はない。

銀行は家賃収入に対してかなりのストレスをかけて評価を行う。

通常0.5~0.8割ほどの掛け目をいれ、それでも返済が滞らないかを評価する。


融資期間が同じであれば、融資の金額が大きくなるほど毎月の返済額は高くなる。

その返済額に対して、ストレスをかけた家賃収入で返済出来る事がフルローンを受ける為の条件である。

銀行との取引実績

基本的に銀行は一元に対していきなり大きな金額の融資をする事はない。

口座開設や少額融資などの取引から信頼関係や返済実績を構築していくのである。

フルローンを受けたいのであれば、事前に何かしらの形で取引実績や関係構築をしておく事をお勧めする。

手出しゼロのオーバーローンとは?

オーバーローンとは売価の満額と、仲介手数料等を含めた諸経費も融資を受ける事である。

不動産取得税などの税金は含まないケースが多いが、最初の手出しをほぼゼロにする事ができる。

自己資金を温存して次の物件に早急に取り組むことが出来るので、レバレッジを効かせて早急に規模の拡大を行う事ができる。

オーバーローンのデメリットやリスクとは?

・債務超過
・返済比率の悪化



フルローン同様に、債務超過と返済比率の悪化はオーバーローンのデメリットとして上げられる。

特に注意すべきなのは返済比率である

諸経費も含めた融資はキャッシュフローがかなり圧迫されるので、高利回りであったり、長期間融資が組める物件でなければ返済不能に陥りやすくなる。


高速不動産投資やハイレバレッジ不動産投資が流行した時は、規模の拡大を急があまりにリスクを吸収しきれずに返済不能となって失敗する人が続出した事もあるので注意をしてほしい。

オーバーローンを受けるには?

オーバーローンを受ける為には、フルローンの条件に加えてオーバーローンを出す銀行と取引をする必要がある。

・物件の担保力
・物件の収益力
・銀行との取引実績
・オーバーローンを出す銀行と取引をする



物件の担保力は、売価も加えた金額よりも高い必要がある。

余談ではあるが、RCは建物比率が高く担保評価が出やすいが、減価償却により返済が進むと同時に担保評価も下がるので注意をしていただきたい。

一方で、土地は(景気動向によって変動はあるが)担保評価が減少せず、返済が進むほどに担保余力が大きくなっていく。

土地は減価償却ができないが、オーバーローンを受けるのであれば今後の規模拡大も考慮すると担保余力が大きくなるような物件を選ぶ事を推奨する。

オーバーローンが出る銀行と取引をする

銀行の方針によって、融資額の上限が、売価なのか評価額なのか変わる

いくら担保力が売価と諸経費を足した金額よりも上回っていたとしても売価までしか融資の承認がおりない場合があるのだ。

最も、土地には形状などの銀行の評価基準に沿って掛け目が入る為、想像以上に評価額が伸びない事は多々ある。




その為、事前に銀行の評価基準やオーバーローンを出す可能性があるのかを知っておく必要がある。

最も確実に調べる方法は、銀行の融資担当に直接話を聞く事である。実際に問い合わせをして、以下の質問をしてみると良いだろう。


「物件の担保評価が売価を上回った場合、融資額として採用されるのは担保評価額ですか?それとも売価ですか?」


また、上記の質問で担当者がピンと来ていないようであればもっとストレートに聞いてみると良い。


「担保評価が高い場合に、諸経費も含めて融資をする事はありますか?」


上記の質問に対する回答によって、オーバーローンをする可能性がある銀行かどうかが分かる。

可能性があるのであれば、今後付き合いを深めていくべきだ。

フルローンやオーバーローンのメリットとは?

フルローンやオーバーローンはレバレッジが大きくなるが、その分返済比率が高くなりリスクがある。

一方で、大企業勤めなどの個人の属性でなく物件の評価でオーバーローンやフルローンが出る物件は出口戦略を描きやすいというメリットがある


物件の評価が高いという事は、他の銀行でも取り扱いたい案件であり、誰でもフルローンやオーバーローンが出るので購入をしたいと考える投資家は多いのである。

空室などで返済が行き詰った場合や利益を確定したい場合などで、売却という出口戦略を描きやすいのはオーバーローンやフルローンの最大のメリットである。

敷金が多くある物件を狙う

オーバーローンやフルローンによって諸経費をまかなうという方法以外にも、管理会社が預かっている敷金から諸経費代を捻出するという方法もある。

関西の一部の地域を除いて、この敷金は次のオーナーに継承される。金額としては数十万円から数百万円になる為、少ない自己資金であっても敷金を上手く活用する事によって諸経費を賄う事も可能なのだ。

共同担保によってオーバーローンを狙う

共同担保があれば、手出しをなくして物件を購入できる事がある。

担保設定のない物件があると、その物件を担保にして融資額を増やす事ができるのだ。

ただし、担保となる物件が銀行支店の営業エリア外の場合、担保物件として使えない場合があるので注意をしてほしい


また、あなたが長男や一人っ子で実家を相続する事が決まっていると、名義変更がされていない実家を共同担保として使う事も可能である。

もしあなたが望むのであれば、銀行の営業マンに実家を担保に入れた場合のオーバーローンについて聞いてみると良いだろう。

少ない自己資金を増やす為には?

上記では、少ない貯金で不動産を購入する方法を伝えてきたが、逆に貯金額を増やすという考え方もある。

・生活費の無駄を見直す

外食費や車、家の家賃など、実は財布の紐が緩んでいる所は多々ある。

「毎月いくら貯金する」という目標を決め、その額を給料が振り込まれたら別口座に移動させ、残りの給料で生活をするように意識をしてほしい。

財布の紐を固くして貯金をする事は、一番手っ取り早く、リスクもなく貯金額を増やす方法である。

・副業で収入の柱を増やす

今は副業が許されている企業が増えている。アルバイトをしたり、ヤフーやメルカリなどで転売、アフィリエイト等、収入を増やす方法はいくらでもある。

毎日コツコツと取り組んで、少しでも貯金額を増やす努力もしていただきたい。

なぜ貯金をする事が大切なのか?

不動産投資の最大のメリットは融資を使って資産を拡大出来る事だ。

融資は銀行がするが、勘違いをしてはいけない事は物件に融資をするのではなく、人に融資をするという事である。


融資審査では融資の打診をしてきた投資家が経営能力があり、しっかりと返済がされるかを見極めているのである。

誰にでも融資をするようであれば、銀行のリスクが高くなるだけである。


不動産投資において「貯金をする能力がある」という事は重要なポイントであり、貯金を貯める事は不動産投資を始める為のルールである事は忘れないようにしていただきたい




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