どの不動産投資の方法がベスト?不動産の選び方とは?

不動産投資にはどのような方法があるのだろう?

自分に合った投資手法とは?

最初はどんな投資手法がいいのかな?

こんな疑問に答えていきます。

こんにちは、トシユキです。

サラリーマンから不動産投資を始めて、今では31室のオーナーをしています。

不動産投資を始めるにあたって、どのような物件を購入しようか悩みますよね

書店には、「○○投資法」のように様々な手法が紹介されています。

そこでここでは、メジャーな投資手法から、ちょっとマイナーな投資手法まで、その特徴やメリット・デメリットなどを紹介していきます。

投資の方向性を決める参考にしていただければと思います。




不動産投資にはどのような手法がある?

不動産投資の手法としては、大きく分けると「積算を重視する手法」「利回りを重視する手法」があります。

どちらが良くて、どちらが悪いということはありません。

それぞれの特徴を知ったうえで、メリット・デメリットを補える方法で組み合わせて行くと良いと思います。

ただ、1棟目はなるべくキャッシュがでる物件を購入した方がいいと思います。

最初にキャッシュアウトを経験すると、次の物件を購入するのが怖くなったりしますし、最悪の場合は破産をしてしまうことになります。

潤沢にキャッシュがでる物件を保有すると、精神的にも安心しますし、銀行評価も上がるので次の物件も取り組みやすくなります。




不動産投資手法の特徴とは?

それでは、各不動産投資の手法について紹介をしていきます。

自分に合った手法を見つける参考にしてみてください。

キャッシュフロー不動産投資法

高速不動産投資法や地方RC不動産投資法とも言われたりします。

この手法の特徴は、積算が出やすいRCの物件を狙ってフルローンやオーバーローンを駆使して次々と物件を買っていくことです。

RCは積算評価が出やすく、法定耐用年数が47年もあるので融資期間が伸びやすいと言う特徴があります。

そのため、毎月の返済を抑えることができ、保有期間中のインカムゲインを多く取れるという特徴があります。

ただ、購入するRCは1億を超えて来るものが多く、一気に規模を拡大するとコントロールを失うというリスクがあります。

特にエレベーターがあるような物件では、点検や交換に多額の費用がかかることがあります。

大規模修繕による多額のキャッシュアウトのリスクがあるので注意が必要です。

また、売値が積算評価よりも高い場合は、サラリーマン属性でフルローンやオーバーローンを受けることになります。

この場合は、次の買手が付きにくいというリスクがあるので、出口についても注意をしなければなりません

自己資金が1000万円以上あって、属性の良い方であれば取り組みやすい手法になります。

築古土地値不動産投資法

築年数が古くなった物件を、土地値に近い価格で購入する手法です。

土地値に近いのでフルローンがでる可能性があり、返済が進むほどに純資産(資産-借入)が増えていくのでバランスシートが良くなっていきます。

担保余力ができれば、そこを共担にして次の物件を購入したり、売却によるキャピタルゲインを狙えるのが特徴です。

一方で、法定耐用年数を超えているケースが多いので融資期間が伸びないというデメリットがあります。

この場合、毎月の返済比率が高くなるので保有期間中のキャッシュフローは少なくなります。

キャッシュが出る物件と組み合わせると、お互いのデメリットをカバーできるので、ポートフォリオでカバーをするのがおすすめです。

もしくは、公庫のように事業性を重視する銀行で長期間の融資を低金利で受けることで、保有期間中のキャッシュフローを確保しながら元本の返済を進めていくということもできます。

出口も考えると、次の買手がつきやすいエリアの物件を選定するのがおすすめです。

区分投資法

区分投資法では、立地が優れたエリアで物件を買い進めていくことになります。

金額規模が小さいので、アパートよりも取り組みやすく、需要の弱い部屋を避けて購入できるというメリットがあります。

物件選びを間違えなければ、高い入居率を期待できるので経営は安定しやすい特徴があります。

ですが、区分は担保評価が出にくく規模を拡大するのが難しいというデメリットがあります。

3室あたりで頭打ちになるのが一般的です。

そのため、「都心の一等地に3つの区分を所有して、売却を絡めながら無借金状態で資産を持ちましょう」などのうたい文句が多いように感じますが、投資スピードを早めたい方には逆に足枷になってしまうので注意が必要です。

また、区分マンション投資をする場合は「新築」と「再販」はおすすめしません

業者の利益が乗りすぎているので、全期間を通すとほぼ自分の利益がでないという状況になってしまいます。

自己資金が100万円もなくて、ゆっくりでもいいので投資を進めたいという方以外は、あまりおすすめできない投資手法です。

戸建て投資法

戸建てをメインに買い進めていく投資手法です。

区分と違って土地がついてくるので、共担にしやすいという特徴があります。

また、投資需要と実需の両方をターゲットにできるので、利ザヤを狙う事も可能です。

ただし、戸建ては間取りも広く退去が生じた時のリフォーム費用が高くなるので注意が必要です。

成功している方は、激安で仕入れて自分でリフォームをして綺麗に仕上げたり、DIYでコスト削減の努力をされているケースが多いように感じます。

自己資金が少ないうちは、いきなりアパートやマンションに行くのではなく、少額で取り組める戸建で経験を積んでみるのも一つの戦略としては有りだと思います。

新築木造アパート投資法

都心で立地条件が良い場所に、新築で木造アパートを建てる手法です。

既に立っているアパートを購入する方法と、土地から仕入れる方法があります。

土地から仕入れる方がコストを削減できるので、利回りを高くすることができるのですが、一方で法律や建築の知識が必要でハードルは高くなります

新築は修繕コストがかからず、入居も安定しやすいので最初に取組みやすい手法でもあります。

ただし、売却時の値下がりがリスクとしてありますので、事前のシミュレーションが甘くならないように注意が必要です。

次の買手を考えて物件を購入するようにしましょう。

再生系投資法

格安の物件を仕入れて、修繕をすることで高利回り物件に仕上げたり、転売によって利ザヤを得ていく手法です。

もとの仕入れが安いので、インカムゲインやキャピタルゲインを狙いやすいという特徴があります。

ただし、物件を再生させるにはリフォームや建築などの幅広い知識が必要なのでハードルは高くなります。

また、全空のような物件では融資が付かないのでファイナンスのスキルも必要になってきます。

一発逆転を狙うのであれば面白い投資になりますが、時間があまりとれず安定した経営をしたい方にはあまりおすすめできない投資手法になります。

高齢者向けアパート投資法

 

築古アパートなどを高齢者が住みやすい住環境にリフォームして貸し出す手法です。

地域の介護事業者との連携が成功のポイントになってくるので、不動産投資というよりも事業としての色合いが強くなってきます。

融資に関しても、不動産投資というよりは介護事業に対して融資を受けるという方向になってきます。

ただ、一度入居が付くと長期間住み続けてくれる傾向にあるので、経営は安定しやすいという特徴があります。

今まで介護事業に携わっていたという方や、社会貢献をしたいと言う方にはマッチする投資手法だと思います。

民泊投資法

ドミトリーや民泊など、宿泊を目的に不動産を取得していく方法になります。

ただし、民泊開業の届けが必要など、法規制が障害になります。

また、運営をするには外国人を取り込むアイデアや仕掛けが必要で、ハードルの高い投資になります。

競売や任売による投資

競売や任売になった物件を購入していく手法になります。

市場よりも安く仕入れることができるのですが、最近は一般投資家も参入してきており、価格が高くなってきています

購入前には室内の様子などを確認できないので、購入後に致命的な瑕疵が見つかる事もあります。

購入には慎重に検討をする必要があります。

投資手法を選ぶ際の注意点

不動産投資は保有期間中のキャッシュフローと、売却時の収入のトータルで判断をする必要があります。

投資手法によっては、保有期間中のインカムゲインを多くとれたり、売却時のキャピタルゲインが多く取れるなど、特徴が違います。

自分の性格や目的に合わせてストレスのない投資手法を選ぶ事が、不動産投資で成功するためのコツになります。

また、今回紹介した手法以外にも様々な投資手法がありますので、気になる方法があればぜひ調べて取り組んでみて下さい。




まとめ

いかがでしたか?

今回は不動産投資の手法について紹介してきました。

新築木造アパートの投資手法は融資期間を長く取れるので、保有期間中のキャッシュが得やすいです。

一方で、売却時の値下がりや築年数が経つほどに家賃が下落するというリスクがあります。

築古土地値不動産投資は、融資期間が伸びないので保有期間中のキャッシュが少なくなりやすいです。

一方で、元本の返済が進んでいくので売却によるキャピタルゲインを得られやすいという特徴があります。

このように特徴の違う手法を組み合わせることで、お互いのデメリットをカバーしながら資産形成を行っていくことができるようになります。

ぜひ、ご自身の性格や目的に合わせて不動産投資の手法を組み合わせながら、オリジナルの資産形成をしていってください。

今回は以上となります。
お疲れ様でした^^




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