こんちには、トシユキです。
ここでは、かぼちゃの馬車問題で初めて、仲介業者として行政処分となったフューチャーイノベーションについて紹介していきます。
元々は、スマートデイズのシェアハウスであるかぼちゃの馬車がほったんです。
そこから不動産業界の闇が暴かれるようになってきました。
問題の裏側で何が行われていたのか？
ぜひ参考にしてみてください。
行政処分となった、ことのほったんは？
全ては「かぼちゃの馬車」のシェアハウス問題から始まっています。
２０１８年１０月に不正融資問題のためスルガ銀行が金融庁から行政処分を受けています。
問題視された行為の一つが、シェアハウス向け融資及びその他投資用不動産融資に関する不正行為です。
- 不動産関連業者が、賃料や入居率について、実勢よりも高く想定し、もしくは、実績値よりも高い数値に改ざんして、収益還元法で不動産を評価していた。
- 割り増された不動産価格が算出された結果、当該価格に基づき、スルガ銀行から多額の融資が実行されていた。
- 銀行員は不正行為を明確に認識、もしくは少なくとも相当の疑いを持ちながら業務を行っていた。中には、当行営業職員が、チャネルに対して不正行為を能動的に働きかけて改ざんを促す事例や、自ら改ざんを行った事例も認められた。
ということです。
しかも、業者が融資を通すために、
- 自己資金のない債務者の預金通帳の残高の改ざん
- 債務者の口座へ所要自己資金の振り込み（見せ金）
- 一定の年収基準を満たすよう債務者の所得確認資料の改ざん
- 売買契約書を二重に作成
という行為をしていました。
スルガ銀行の審査部は資料の改ざん等の不芳情報のあった業者を取扱い停止にしたにもかかわらず、営業店が、取引継続を企図し、当該業者に新たな業者の設立を持ちかけるなど、迂回取引を行い、不正行為を継続・助長させていたそうです。
この不正行為に携わったとして、不動産仲介業者であるフューチャーイノベーションが国土交通省から初の行政処分を受けることになりました。
フューチャーイノベーションが行った不正とは？
フューチャーイノベーションは、下記の不正事実が確認されています。
そもそも行政処分とは？
「行政庁の一方的な意思によって公法上の法律効果が生じるものをいう」とされています。
例えば、国が法律を守らなかった人や会社に対して行う「○○をしてはいけない」といった命令を行政処分と言いますね。
運転免許の取り消しや、営業禁止などは、行政処分のひとつです。
関東地方整備局が出した指示とは？
今回、関東地方整備局はフューチャーイノベーションに対して、「宅地建物取引業法にもとづき法令順守などを求める業務改善を指示」しました。
具体的な内容については今後あきらかになっていくかと思います。
ちなみに金融庁からスルガ銀行への命令は、
- 平成30年10月12日（金）から平成31年４月12日（金）までの間、新規の投資用不動産融資を停止
- 自らの居住に当てる部分が建物全体の50％を下回る新規の住宅ローンについても同様に停止
- シェアハウス向け融資及びその他投資用不動産融資に関して、金利引き下げ、返済条件見直し、金融ADR等を活用した元本の一部カットなど、個々の債務者に対して適切な対応を行うための態勢の確立
などが上げられます。
個人的には、今後、シェアハウスの所有者に対してどう影響してくるかに注目しています。
２０１９年の不動産投資への影響とは？
２０１８年はスルガ問題の影響を受けて、新規のアパート融資は１６％減少する結果となりました。
他の銀行は「右に倣え」の状態で、アパート融資に対して慎重な姿勢となっています。
２０１９年以降、物件を購入できるのは高属性や自己資金のある人になっていきそうです。
一つのボーダーとして、年収１０００万円以上、自己資金１０００万円以上が必要と言われています。
今後は以下に自己資金を作って行くかが重要なポイントになっていくかと思います。
フューチャーイノベーションの評判とは？
ここまで行政処分について触れてきましたが、この問題がとりあげられるまでは「フューチャーイノベーション」は働き方改革に力をいれるなどで評判の企業でした。
社員が２０人ほどで、平均年齢は３０歳。年商は８０億なので、社員一人が４億円を平均で稼いでいるような企業です。
不動産業者にしては珍しく、コアタイムは１３～１８時の５時間勤務。
社員全員が年２回、病院を変えて人間ドックを受診することが義務つけられていたようです。
働く側としては、かなりすぐれた職場環境だったと思うので、その分、今回の問題はとても残念です。
ワンルーム投資に要注意
アパート・マンションへの融資が引き締まり、購入が難しくなっている一方で、ワンルームマンション投資は盛んになっています。
なぜなら、ワンルームマンションは属性で融資が下りるので、サラリーマンであれば購入できるからです。
特に三為業者がワンルームの販売に力をいれています。
海浜幕張で開催された２０１９年の資産運用EXPOでは、ワンルーム業者が目立ちました。
去年はアパート・マンション投資業者が多かったので、その様子は大きく変わりましたね。
毎月の家賃収入がマイナスになるような物件を平気で進めてくるので、注意が必要です。
とくに「年金対策」や「税金対策」という言葉には、十分に注意をしてほしいと思います。
そもそも赤字の投資は投資とは言わないです。
業者が設けているだけなので、損をしないように知識を付けて身を守ってください。
まとめ
いかがでしたか？
ここではフューチャーイノベーションの評判についてまとめてきました。
社員を大切にしており、働きやすい環境のようですが、かぼちゃの馬車問題で矢面に立たされている状況です。
不動産仲介業者としては初めて行政処分を受けることになりましたが、この件を受けてさらに素晴らしい企業として生まれ変わる事に期待しています。
悪意があって騙す人は論外ですが、善意から間違った方向を進めてしまう業者がいるのも事実です。
そういった事にハマらないように、投資家自身がしっかりと知識を付けて軌道修正できるようにしていきたいですね。
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