サラリーマン不動産投資

アパート・マンションの空室対策!入居率100%を達成するには?

空室対策はどうしたらいいのだろう?

何にもアイデアが思いつかない。

他の人はどうやっているのかな?

こんな疑問に答えていきます。

こんにちは、トシユキです。

31室を管理しているので、空室対策には僕も頭を悩ませています。

不動産投資は物件を購入してからが本番です。

満室経営をして、実績を作らなければ銀行から追加融資も受けられませんからね。

そこでここでは、空室対策について「物件」「業者」と分けて紹介していきます。

また、アイデアを集めるコツや最大の空室対策も紹介しているのでぜひ参考にしてみてください。




物件自体にテコ入れをして空室対策をする

空室対策として取り組みやすいのが物件への資本改善です。

手軽にできるものから、大掛かりなものまでありますが、物件にテコ入れをすることで入居が付きやすくなります。

内装にテコ入れをして空室対策をするケース

まずは内装のテコ入れです。

クロスを工夫する

最近は、おしゃれなクロスやアクセントクロスなどで差別化をする大家さんが増えています。

一面だけに差し色を入れることで、部屋の印象がガラッと変わってきます。

また、壁だけでなく天井にクロスを張って差別化を図っているケースもあります。

単一カラーだけでなく、柄物のクロスを張ったり、床の色と合わせて空間を作っているケースもありますね。

壁だけでなく、キッチンの部分にアクセントを持ってくる空間も面白い部屋に仕上がります。

トイレもクロスを変えるだけで印象を大きく変えることができます。

あまりトイレ周りにこだわっている物件はないので、内覧時に印象に残しやすい場所ですね。

真っ白な部屋は万人受けをしますが、逆に言うと差別化が難しかったりします。

クロスを工夫するだけで、全然違う空間になるのでこういったテコ入れは空室対策に有効です。




床(フローリング)の張替え

フローリングも差別化ができるポイントです。

普通と違った模様にすることで、部屋全体の雰囲気が変わってきます。

部屋全体を優しい雰囲気にしてくれるデザインもありますね。

白いフローリングは清潔感があって、万人受けしやすいです。

「迷ったら白にする」という大家さんがいるぐらい、外れが少ない色合いですね。

水回りの設備を最新のモノに交換する

コストがかかってしまうのですが、トイレやキッチン、洗面台、お風呂の水回りの設備を最新のものに交換するという方法もあります。

トイレだと、6万円ほどを出せば良いものを購入できます。

工事費を含めると10~20万円ほどで工事ができるでしょう。

キッチンはピンキリですが、10~30万円ほどでそれなりのキッチンを購入することができます。

工事費と合わせると30~40万円ほどで交換をすることができると思います。

キッチンを丸々交換するコストをかけられない場合は、蛇口を交換するだけでも印象は変わります

1~2万円を出せば、良いタイプの蛇口を購入できるので費用を抑えたい方にはおすすめですね。

ピンキリですが、洗面台は2~3万円ほどあれば購入することができます。

工事費と合わせても10万円もしないぐらいで交換ができると思います。

浴槽は20万円ほどで購入できるものもあるのですが、工事費や撤去費が高くなる印象があります。

施主支給でも40万円以上はかかると思いますね。




家具を置いてモデルルームにする

最近は家具を置いてモデルルームを作っている物件も増えています。

内覧に来た時に、そこでの生活イメージがしやすいので印象に残りやすくなるんですよね。

ワンルームでは、単身者が好きそうな部屋にしたり、新入社員が住みたいと思うような部屋にすると入居が付きやすくなります。

また、地方であれば単身の高齢者もターゲットになってくるケースもあるので、その場合は手すりを付けたりバリアフリーな部屋に仕上げることでウケが良くなったりしますね

ライトを上手く使うことで雰囲気が良くなるんですよね

間接照明は数百円で売っているので、ちょっとした工夫でオシャレな部屋になります。

完璧に作りこむ必要はありませんが、入居者が生活をイメージしやすい空間や、印象に残りやすい空間を作っておくと、空室対策になりますね。

ポップで誘導をしてあげる

ウェルカムボードを作ったり、メジャーなど必要な備品を揃えておくと、他の物件とは差別化になりますよね。

ちょっとした気遣いで、「この物件良いかも・・」と思ってもらえるなら、やる価値はありますよね。

外観にテコ入れをして空室対策をするケース

人の印象は会って7秒で決まると言いますが、物件も同様に外観の印象は非常に大事です。

見た目が汚いと、どうしても懸念されてしまいます。

最初の印象を良くしておくのも空室対策をするには必要なことです。

外壁を塗装してオシャレにする

重厚感のある色合いで大人な雰囲気を出す外壁塗装ですね。

最近はこういったカラーが多い気がします。

落ち着いた色合いで、ファミリー向け物件に多い印象があります。

万人受けをするカラーですね。

少しポップなカラーです。

単身向けの物件によく見る印象があります。

入口の工夫をする

アパートの入り口にを置いて、良い雰囲気を出している物件もあります。

また、間接照明を使ってオシャレな雰囲気を出している物件もあります。

僕が学生の時に6年間住んだアパートは、入口の間接照明がメチャクチャかっこよくて、そこが気に入っていて住み続けました

こういった違いで入居がついたり、長期入居に繋がるので取り組んでみるのもおすすめです。




業者にテコ入れをして空室対策をする

業者へのテコ入れも空室対策をする上では非常に重要です。

ぶっちゃけ、営業マンとの関係構築だけに取り組んでいる大家さんもいるぐらいです。

条件に幅をつけて募集をしやすくする

● 広告費(AD)を増やす
● フリーレントをつける
● 引っ越し費用を負担する
● 敷金・礼金をゼロにする
● 駐車場費を無料にする

など、条件を緩めることで営業マンが交渉しやすいようにするのも一つの手です。

客付けしやすい物件は、積極的に紹介をしてもらえますので繁忙期限定のキャンペーンを用意してあげるなどもありですね。

ラインやチャットのグループを作る

中には、支店長も含めたチャットグループを作って、そこで入居斡旋のお願いをしているという大家さんもいました。

こまめにメッセージを送って、支店全体で応援をしてもらう環境を作っているとのことでした。

ここまでやると大家の本気度が伝わって、営業マンも頑張ってくれる可能性が高くなりますよね。

飲み会を開いて親睦を深める

繁忙期前などは飲み会を開いて接待をするという方もいます。

おごってもらった手前、繁忙期に客付けができませんでした・・というのはさすがに気まずいですよね。

入居者と実際に触れ合うのは営業マンですし、入居が付くかどうかは営業マンの腕次第です。

良い関係を気づくのは非常に需要なポイントなので、返報性の原理を使って営業マンに頑張ってもらう工夫をしてみるのもありだと思います。

空室対策のアイデアはネットに転がっている

「空室対策のアイデアが思いつきません」という声を聞くのですが、アイデアはネットに転がっています。

ポータルサイトを活用する

不動産賃貸経営博士

こちらでは物件紹介動画にテロップを挿入した事例や手すりを付けたプチリフォーム事例、入居者にプレゼントを選択してもらうというアイデアなどもあります。

楽待健美屋などのポータルサイトには、コラムとして色々な事例が紹介されているので参考になると思います。

検索機能を活用する

普通に検索しても、企業のHPとか広告でなかなかアイデアにたどり着かないのですが、画像検索をすると色々な事例を見つけることができます。

「クロス」や「床」などで検索すると、いろいろな画像が出てきます。

リノベーション系の企業のHPも参考になるので、そういった事例を参考にするのもおすすめです。

空室対策は数字で把握する

空室対策をしていく中で、その効果を数字で把握するのは非常に重要です。

数字で分析をしなければ、本当に対策が効果的だったのかそれとも意味がなかったのかということを判断できません。

業者に以下の数字を報告してもらうようにするのもおすすめです。

● ネットの閲覧数
● 申し込み数
● 内見数
● 成約数

最大の空室対策は退去を減らすこと

最大の空室対策は退去者を減らすことです。

退去者が出なければ空室対策も不要ですし、悩むこともありません。

大家さんの中には、クリスマスシーズンに玄関にクリスマスツリーを飾ったり、数カ月に一回は映画チケットなどをプレゼントされるかたもいます。

また、更新料もとらずに退去される理由をつぶしている方もいます。

更新料のタイミングで退去を決断する方も多いので、こういった理由をなくすだけで長期入居に繋がります。

外観を綺麗に整えたり、入居者のクレームにすぐに答えることで満足度を上げることもできます。

共有部分が汚れていると、それだけで印象が悪くなっていきます。

小さなことも積み重なると退去する理由になってしまうので、普段から注意していきたい部分ですね。

まとめ

いかがでしたか?

今回は空室対策について紹介していきました。

アイデアはインターネットを使えばすぐに見つかります。

全て業者任せにしていると、高額なリフォーム費用がかかる上に、あまり良い空間に仕上がらないということがあります。

普段から色々な空間を見て、どのような部屋なら入居者がつきやすいかを考えておくのがおすすめです。

また、空室対策をしたら数字でその効果を判断するようにしましょう

数字で分析をすると、どこにテコ入れをしなければいけないのかが判断しやすくなります。

ぜひ、空室対策の参考にしていただければと思います。

今回は以上となります。
お疲れさまでした^^


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