サラリーマン不動産投資

不動産投資の出口戦略とは?

購入した物件は売却した方がいいのかな?

保有し続けた方がお得?

出口戦略はどうやって決めればいい?

こんな疑問に答えていきます。

こんにちは、トシユキです。

物件を購入した後に悩むのが、どのタイミングで物件を売却するのか決めることですよね。

保有し続けた方が良いのか、それとも売却をした方が良いのか、判断の仕方に悩むと思います。

出口戦略にも色々な方法があるのですが、感覚で決めると損をしてしまう可能性があります。

しっかりと数値で分析をして、根拠を持って判断ができるように、中間分析の方法をまとめましたので参考にしていただければと思います。




出口戦略の考え方とは?

  • 更地売却をするか
  • 転売をするか
  • 一括返済をするか
  • 一部の繰り上げ返済をするか

出口戦略を考えるときは、こういった候補の中から打ち手を決めていかなければなりません。

そして、決める際に「なんとなくの感覚」では、最適なタイミングを逃してしまって損をしてしまう可能性もあります。

しっかりと数値分析をした上で、「もっとも儲かる出口」を選択しないといけませんよね。




出口戦略を考えるには所有物件の中間分析をする

出口戦略を決めるには、今所有している物件の状態を再度分析しなおして判断をすることになります。

これを「中間分析」といいます。

中間分析をすることで、物件を購入した時と今の状況との違いを数値で判断できるようになります。

例えば、物件を購入した当初は投資の効率が良かったとしても、毎月返済をしていくなかでキャピタルゲインを得られるようになっていて、このタイミングで売却をした方が得をするケースもあります。

もし売却をしない場合は、そのキャピタルゲインを得ずに物件を所有し続けているということになるので、そのキャピタルゲインを所有物件に投資していることになります。

すると、改めて数値分析をすると投資効率が落ちていて、もったいない選択をしていることに気づくケースもあります。

もちろん、逆に保有し続けた方が得をするという可能性もあります。

いずれにしても、数値で判断ができるようになると、感覚ではなく根拠のある選択を取ることができるようになります。




中間分析の前に考えること

中間分析をする前に、正確に分析をするために

● 更地にするといくらかかるのか
● 残債はいくら残っているのか
● いくらで売却できるのか
● 仲介手数料などの諸経費はいくらかかるのか

ということは調べておく必要があります。

例えば、立ち退き料は家賃の1年分ほどがかかることがあります。(もっとかかるケースもあります)

解体費は、

木造 坪4万円
鉄骨造 坪6万円
RC造 坪8万円

 

業者工事の時期エリアによって変わりますが、おおむね上記のような金額がかかってきます。

売却時の諸経費も4~5%程度はかかってきます。

中間分析ではこの数値を使いますので、より正確に把握するほど中間分析の精度は上がります。




実際に中間分析をしてみると?

以下の条件の物件で中間分析をしてみます。

更地価格 3000万円
構造 木造
建物面積 50坪
表面利回り 10%
満室時家賃収入 300万円
融資条件 15年、金利3%、一括返済の違約金無し
年間返済額 166万円
空室損 45万円(満室時の15%)
運営費 45万円(満室時の15%)
税引き前CF(BTCF) 44万円

 

8年で更地売却をする場合で不動産投資の出口戦略を考えると

残債は1050万円になっています。

保有期間中の累計のCFを計算します。
(簡易的に考えるために税引き前CFで計算します)

44万円×8年=352万円(BTCF)

次に更地にするコストから売却利益を算出します。

3000万円(更地価格)-300万円(立ち退き料)-200万円(解体費)-120万円(仲介手数料)-1050万円(残債)=1330万円

更地売却をした場合の合計利益は、

352万円(累計BTCF)+1330万円(売却益)=1682万円

IRRを計算すると23%となります。

8年で転売を場合で不動産投資の出口戦略を考えると

残債は1050万円になっています。

保有期間中の累計のCFを計算します。
(簡易的に考えるために税引き前CFで計算します)

44万円×8年=352万円(BTCF)

次に売却価格を算出します。

売却翌年に予想される家賃収入が210万円(満室-空室損-運営費)

売却時のキャップレートが1%上昇して10.5%が11.5%になったとすると、

210万円/11.5%=1826万円
1826万円-仲介手数料73万円(4%)-1050万円(残債)=703万円

転売をした場合の合計利益は

352万円(累計BTCF)+703万円(売却益)=1055万円

IRRを計算すると16%になります。

更地売却の方がIRRは良くなりますね。

8年で一括返済をして保有し続ける場合

BTCFは44万円/年→210万円/年になります。

この時に更地売却をした場合に得られるCFは1682万円で、現金にしないで物件として持ち続けるということは1682万円の自己資金をその物件に投資しているという考えになります。

そのため、

1682万円(更地売却時の手取り)+1050万円(残債)=2732万円

の投資をしているのと同等と言うことになります。

一括返済するということは、2732万円を自己資金で補うということになりますの
自己資本回収年数(PB)で考えると、

2732万円/210万円=13年

投資効率を判断するCCRでは7.6%となります。

8年目に一部を繰り上げ返済する場合

今まで得られた家賃収入を繰り上げ返済する場合のケースで考えてみます。

保有期間中の累計のCFは、

44万円×8年=352万円(BTCF)

ここで2つの選択肢があります。

返済期間を短縮する場合

従来 繰り上げ返済後
毎月の返済額 13.8万円/月 13.8万円/月
返済期間 7年 4年6ヵ月
減少する支払い利息 ▲65.4万円
BTCF 44万円/年 44万円/年

 

返済額を減らす場合

従来 繰り上げ返済後
毎月の返済額 13.8万円/月 9.1万円/月
返済期間 7年 7年
減少する支払い利息 ▲31万円
BTCF 44万円/年 100.4万円/年

返済期間を短縮したいか、毎月の返済額を減らしたいかで選択する方法が変わってきますね。

次の投資を考えて最終的な決断をする

例えば更地売却をするにしても、次にIRRが23%以上の投資先がなければ現金として持っているだけで資産が増えていくことにはなりません

現金という流動性のある資産に変えておきたいという場合は別ですが、そうでなければ銀行に預けておいてもあまり意味はないですよね。

無借金状態で物件を保有したい場合は繰り上げ返済が候補に上がってきます。

この場合も、他の投資と比較して優位性があるのかどうかを判断する必要があります。

一度現金にしてから、都心のエリア的に優れている物件にポートフォリオを組み直した方が、より損をしにくい投資になるかもしれません。

現状を把握したら、その次にどのようにしていくかを考えると最終的な出口戦略が決められるようになりますね。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は不動産投資の出口戦略についてまとめてきました。

出口の描き方には様々なパターンがあります。

今、物件を所有しているのであれば一度中間分析をしてみることをおすすめします。

投資を始めたころとは違う数値が出て来ると思いますので、中間分析をすることで今取れる最も効率の良い戦略を選択することができるようになります。

最終的には、その次の投資まで踏まえて決断をすると、資金をダブつかせたりチャンスを逃すことなく資産形成をすることができるようになりますよ。

本日は以上となります。
お疲れさまでした^^

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