不動産投資で失敗した時の対策とは?リカバリーをする方法を紹介!

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思ったよりも家賃収入が得られない

毎月赤字でどうしよう

売却すると大赤字が出てしまう

こんな悩みに答えていきます。

こんにちは、トシユキです。

僕自身、新築区分マンション投資で大失敗をしてしまいました。

ですが、そこから勉強をすることで持ち直していきました。

失敗は諦めない限り失敗ではありません。

今、返済が辛い状態の方や、売却できずに出口が見えないという状態の方でも、何かしらの対策をすることで突破口が見えてくることもあります

ここでは、不動産投資で失敗した時のリカバリー対策について紹介していきます。




不動産投資でリカバリーをする

不動産投資でリカバリーをする場合は、ポートフォリオを組んで対策をしていくことになります。

家賃収入が少ない場合

例えば、今家賃収入が少なくて毎月の返済が苦しかったり、今後返済がキツくなることが予想されるケースです。

売却によって出口を描ければいいのですが、ノンバンクなどを使って長期の融資を高金利で借りている場合、残債の減りも遅いので売ることもできませんよね。

その場合は、

  • 現金を投下して返済比率を下げる
  • 金利交渉をして返済比率を下げる
  • インカムゲインが多く出る物件を当て込んで対応する

という方法が考えられます。

今までの相談を聞いている感じだと、都心近郊や地方エリアで物件を購入して返済に困っている大家さんが多いように感じています。

新築木造アパートで補完をする

物件を追加購入してポートフォリオを組むのであれば、「都心エリア」の「新築木造アパート」はお助け物件になる可能性があります。

新築木造アパートは信金などが、30年や35年で融資を組んでくれるケースがあります。

融資期間が延びるので、返済比率を下げることができます。

また、新築は大規模修繕やリフォームなどの出費もかさまないので運営費を安くすることができます

入居もつけやすいので経営が安定する傾向にありますね。

新築木造アパートは、インカムゲインを厚くしやすいので、今の物件のデメリットを補完する効果を期待できます。




新築木造アパートの注意点

ただし、法定耐用年数を超えた融資になるのでデットクロスには注意が必要です。

繰り上げ返済や他の物件でのカバー、売却も検討をしておく必要があります。

他に、築年数が古くなるにつれて家賃が下がったり、売値が下がってしまいます。

エリアを間違えると、売却時に赤字になってしまうリスクがあるので注意をしてください。

戸建てや区分を現金買いして補完する

戸建てや区分を現金買いして、家賃収入の補完をする方法もあります。

ローンを組んで購入してもほとんど家賃収入を得られないので、補完をするのであれば現金買いの方がおすすめですね。

金額も1000万円以下の物件はあるので、そういった物件と組み合わせるのも一つの方法です。

売却益の狙える物件を購入して自己資金を作る

相場よりも安く売られている物件や法的瑕疵物件などを購入して、テコ入れをしてから転売するという方法もあります。

売却によって得られた利益で、新しく物件を購入したり、繰り上げ返済をすることによって補完をしていくことになります。

売却時に赤字になるので出口を描けない

あまり良くないエリアに新築の物件を購入したり、ノンバンクを使って法定耐用年数を超えた物件に長期間、高金利の融資を組んでしまった場合、売却により赤字が出てしまうことがあります。

こういった物件を購入してしまった場合は、売却時に利益の出る物件を当て込んでデメリットを改善する方法があります。

築古の土地値物件で補完する

流動性のあるエリアで、土地値に近い物件を購入して5年~10年ほどを運営し、売却時の差益を狙う方法があります。

土地値がストッパーになり、購入時と売却時でほぼ同じ金額で売却できる物件があります。

返済が進むほどに純資産も増えていくので、B/Sは常に改善されていきます。

この純資産を使って、次の物件を購入するための共同担保に使うという方法もあります。

築古の土地値物件の注意点

築古の土地値物件の場合は、融資期間が伸びないので返済比率が高くなる可能性があります。

いま、十分なキャッシュフローが得られていない場合は、この物件を購入することでさらに経営が厳しくなる可能性があるので注意が必要です。

また、ノンバンクなどを活用すると法定耐用年数を超えた物件でも融資を組むことができますが、あまりに長期・高金利で融資を組むと、残債の減りが遅いので、そもそものメリットを享受できないケースもあります。

ある程度、キャッシュフローに余裕がある場合にはこういった売却益を狙った投資法も活用をすることができます。

投資需要と実需の差を狙う

都心の区分マンションには、投資需要と実需の利回りに差額が生じるケースがあります。

例えば、投資需要では2000万円でしか売却できない物件が、実需には3000万円で売却できるということもあります。

この場合は、入居者がいる状態の区分マンションを購入して、退去をしてから実需に販売する流れになります。

退去が出るまで忍耐が必要となりますが、差益によってキャピタルゲインを狙える投資法です。

不動産投資でリカバリーをするには自己資金が必要

不動産投資でリカバリーをするには、結局、自己資金が必要になってきます。

とくに2018年以降、融資が厳しくなってきているので、諸経費や物件価格の1~2割は手出しとしてかかってしまいます。

この問題を解決できる方は不動産投資でのリカバリーという選択もとれますし、自己資金が少なくてできない方は他の方法で対策を取っていくことになります。




他のビジネスでリカバリーをする

そもそも自己資金が少ない方は、まずは自己資金を作っていく必要があります。

その方法としてビジネスで稼いでいくという方法もあります。

特に今ではインターネットが普及しており、いろいろな稼ぎ方があります。

例えば、ヤフオクやメルカリなどで不用品を転売したり、物販によって収益を上げていくこともできます。

その他に、ブログやメディアを立ち上げてアドセンスやアフィリエイトで稼いでいくことも可能です。

僕はサラリーマン時代にアフィリエイトで月に110万円ほど稼いだことがあります。

その際のアフィリエイト体験談も紹介しているので、よければ参考にしてみてください。

また、ネットに抵抗がある方はウーバーeatsのような配達代行でスキマ時間を使って稼ぐという方法もありますし、特技がある方はクラウドワークスなどで仕事を受注することも可能です。

ビジネスは自分の労働時間を対価としてお金に換えていくので、費用対効果は常に意識していきたい部分ですね。




他の投資でリカバリーをする

あくまで投資で稼いでいきたいという方や、今後投資家として生計を立てていきたいという方は、株や仮想通貨、FXなどの投資で稼ぐという方法もあります。

株やFXなどの投資は、レバレッジが利くので効率よく稼いでいくこともできますが、もちろん、投資なので資金を溶かしてしまうリスクもあります。

なにも勉強せずに取り組むと、失敗するリスクが高いので注意が必要ですね。

ただ、一度稼ぐスキルを身に着けると安定して稼ぎ続けることもできますし、投資スタイルによっては、ほぼ放置でトレードをすることもできます。

ビジネスと違って、一人で完結させることも可能なので、人付き合いが苦手な方にはおすすめです。

僕もFXに取り組んで最初は負けていましたが、3か月目あたりから安定して20万円以上は稼げるようになってきました

FXの体験談も紹介しているので、自己資金で悩んでいる方は参考になるかと思います。




まとめ

いかかでしたか?

今回は不動産投資で失敗をして、そこからリカバリをしていく方法について紹介しました。

投資なので絶対に成功するということはありません。

失敗することもあります。

大事なのは、そこからどうやってリカバリをしていくか?ということです。

不動産投資で対策を考えたり、ビジネスで対策をしたり、他の投資で対策をとることも可能です。

自分の性格や状況に一番合った方法で、まずは初めてみるのが良いかと思います。

放置にしても、悪くなることはあったとしても、良くなることはあまりありません。

失敗はあきらめない限り失敗ではありませんので、ぜひ成功に向けて対策を取ってもらえばと思います。


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