不動産の管理会社の選び方とは?管理費や手数料の相場はどれくらい?

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物件の管理ってどんなことをするの?

いい管理会社を見つけるにはどうすればいい?

管理会社の費用の相場はどれくらい?

ここでは、こんな疑問に答えていきます。

管理会社は入居希望者と直接やり取りをするので、不動産投資家にとって必須のパートナーです。

管理会社が悪いとなかなか満室にならないということもあり、管理会社を変えただけ「今まで入居が付かなかった物件が満室になった」というケースもあります

不動産の経営に必須の管理会社ですが、どのように良い業者を見つけるのかは難しいですよね。

特に都内には多くの業者があるので、悩んでしまうと思います。

そこで、ここでは管理会社の選び方について紹介していきます。

費用の相場についても紹介しているので参考にしてみてください。




不動産投資における「管理」ってなに?

不動産投資は物件を買って終わりではありません。

不動産“投資”とよく言いますが、不動産“経営”でもあります。

物件を購入した後は、リフォーム修繕をして物件の価値を高め、満室を維持できるように不動産を経営する必要があるのです。

この不動産の経営において、不動産の管理業務は単純な作業ではありますが、時間がかかるものが多い為、多くの方は管理を不動産会社へ依頼することになります。

ちなみに、管理業務は主に以下のようなものです。

  •  毎月の家賃がしっかり入金されているか管理する
  •  入居者からのクレームを受け付ける
  •  物件を定期的に巡回して外観や共有部の状態をチェックする
  •  退去時のリフォームを手配する
  •  空室の募集を行う

管理会社によって管理の範囲は様々ですが、管理料は月額家賃の5%前後が相場になります。

この5%を節約するために、なかには自ら管理業務を行う大家さんもいます。これを自主管理といいます。

専業大家さんや物件が自宅近くにある場合、戸数が少ない場合は自主管理も可能だと思いますが、兼業大家さんの場合は投資効率を上げる為に管理を依頼することをオススメします。

管理に時間を使うよりは、本業や投資戦略の検討など、他の事に時間を使ったほうがいいですね。

自分の投下する労働力や時間を賃金換算して判断をすることをおすすめします。




管理会社を決めるタイミング

管理会社は物件の購入や融資のアレンジと共に進めていき決済までに決定しておくと、前オーナーや前の管理会社からの引継ぎをスムーズに行うことができます。

中古の物件の場合は、前の管理会社に継続して依頼することも出来ますが、決済のタイミングは管理会社を切り替える良い機会ですので、一度はその他の管理会社も比較検討することをおすすめします。

決済までに決めきれなかった場合は、少しのあいだ自主管理をしつつ、管理業務とはどのようなものかを体験してみるのも面白いかもしれません。

その場合は、空室を一般媒介で複数の不動産会社に募集を依頼して、業者とコミュニケーションを取りながら良い管理会社を見極めていくことも出来ます。

新築や空室が多い中古物件などでは、空室を多く埋めてくれた会社に管理を任せると不動産会社に伝えて客付けを競わせると空室の埋まりも早くなるかもしれません。

管理業務は毎月固定の収入が得られる為、不動産会社には管理物件を増やしたいという思いがあります。

競争させることによって、業者が管理業務を任せてもらえるように意欲的に客付けをしてくれることが期待できますし、本当に客付け力のある不動産会社を見極めることも出来ます。




物件に近い管理会社を訪問してみよう

入居者の募集についてでも紹介しましたが、いい管理会社を見極める意味でも不動産会社を訪問して話を聞いてみましょう。

管理に関して聞くべき内容は、管理の内容管理手数料などです。

定期巡回や清掃などは別料金としている会社もあります。

フローリングの張り替え等のリフォームの単価や屋上防水等の修繕の費用の目安なども聞いておくといいですね。

また、管理している戸数や管理の担当者が何人いるか、管理物件の入居率なども聞いてみると管理能力が分かります。

募集と合わせて直接話しをするだけで管理会社の能力はよく見えてきます。




口コミや紹介で情報を得よう

自分で探す以外に、口コミ紹介でいい管理会社の情報を得ることも可能です。

個人投資家が増加していて、“大家の会”と呼ばれるような大家さんのコミュニティーが増えています。

物件の地域ごとのコミュニティーなどもありますので、そういったところでは先輩大家さんが依頼している管理会社に関する生の情報が得られると思います。

インターネットやSNSなどで探してみましょう。

いい管理会社の情報以外にも有益な情報が得られるかもしれません。




安さだけでは選ばない

しかし、管理会社を選ぶうえで落とし穴もありますのでご注意下さい

例えば、管理手数料が他社と比べて安い会社は魅力的で選んでしまいがちですが、大家さんがリフォームを自分で業者に発注できず、リフォーム費用を高く取ることで利益を出しているところもあります。

管理手数料は安いけどほとんどほったらかし、という会社もあります。

安かろう悪かろうでは本末転倒ですね。

少しくらい管理料が高くても、入居付けがしっかりできてオーナーの手を煩わさないのであれば不動産投資全体への影響を考えればお得だと思います。

管理の契約期間は1~3年とすることが多く、解約予告は3~6ヶ月前にしなければならないとすることが多いのでコロコロ変えられませんので注意して下さい。

そもそも管理をお願いする為の雑多な手続きを考えると、労力的にもコロコロ変えるべきではないと思います。

少し費用が高くても、客付け力の強い業者に最初からお願いする方が効率はいいと思いますよ。

管理会社といい関係を築こう!

管理会社は賃貸経営における大事なパートナーです。

管理会社との信頼関係は長期的な経営の安定につながりますのでお互いに信頼し合えるよい関係性を築きましょう。

コントロールしようとして高圧的に接しすぎたり、細かすぎる要求で相手の時間を奪い過ぎてしまったりしてはいけません。

かといって、放任したり言いなりになったりしてなめられてしまうようでもダメですね。

リフォームにおいては、相見積もりをとって相場観を養って管理会社の提示額が高すぎないかチェックをしながら、多少の差であれば目をつぶり管理会社の顔をたててリフォームを依頼する。

そんな力加減がいいと思います。

管理会社を適正に儲けさせるのも、良いパートナーシップには必要になってきます。

但し、よいパートナーシップを築けても、自分の物件の賃貸経営の主体はあくまでも大家さん自身です。

経営者として、チームのリーダーとして、重要な判断をするのは大家さんであることを忘れないようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか?

今回は管理会社の選定について纏めました。

管理をどこへ依頼するのか不動産投資の成果に大きく影響してきます。

管理会社の選定は募集方法とあわせて不動産仲介業者の地道な調査が必要です。

そして管理会社とのパートナーシップにおいては、正しい知識と戦略に基づく投資家の人間性も求められます。

私自身も日々精進したいと思います。

本日は以上となります。
お疲れさまでした^^


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