サラリーマン不動産投資

賃貸の入居促進の方法とは?不動産の空室募集のコツとは?

購入した物件の入居者の募集ってどうやるの?

募集の条件ってどうやって決めればいいの?

ここでは、こんな疑問に答えていきます。

街中には多くの不動産会社がありますが、動産会社によって特徴や強み・弱みがあるので、依頼をする業者を間違えると入居付けに苦労をしてしまうことがあります。

満室経営を目指すには、一番客付け力があって相性の良い賃貸業者を探していかなければなりません。

ここでは、不動産賃貸業全体の仕組みを理解したうえで、自分の物件や投資スタイルに合わせて募集をしていく方法について解説していきます。




専任媒介による募集とは?

1社の不動産会社のみ募集を専任で依頼することを専任媒介といいます。

大家が専任媒介契約をした不動産会社を元付仲介業者と呼び、不動産会社専門の物件データベース「REINS」に物件を掲載したり、SUUMOや自社のポータルサイトに掲載したり、独自のネットワークを使って直接他の不動産会社に客付けを依頼したりすることになります。

このとき、お客さんを連れてくる他の不動産会社を客付仲介業者と呼びます。
客付仲介業者が元付仲介業者にお客さんを紹介するんですね。

そしてお客さんが無事入居を決めたとき、通常は大家さんが元付仲介業者に広告料を支払い、お客さんが客付け業者に仲介手数料を支払うことになります。

元付仲介業者がお客さんを自分で探してきた場合は、元付仲介業者は大家さんとお客さんの両方から貰えるんですね。このようなときを「両手」と言ったりします。

専任媒介では大家さんが自分で入居者を探すことも可能

専任媒介では大家さんが自らお客さんを探してきて入居付けをすることも可能です。

大家さんが自らお客さんを探してくることもできない媒介契約を専属専任媒介契約といいます。

客付け力のある不動産会社に任せられている場合は大家側の労力は非常に少なく済むというメリットはあります。

専任媒介の注意点

専任媒介は物件の管理を任せている会社に依頼していることが多いと思います。

信頼できる不動産会社1社に管理と募集をまとめてお願いしていると、大家にとっても不動産会社にとっても効率的ですし、自社の物件として不動産会社は募集に力を入れてくれるでしょう。

ただし、任せた不動産会社が自社で客付けしたいが為に他社へ情報を流さなくなってしまう場合があります。

物件の露出度は募集の時には重要ですので、もし専任媒介で空室率が高くなってきたら、一般媒介で客付け窓口を増やすことを検討するといいです。




一般媒介による募集とは?

大家さんが複数の不動産仲介業者に募集を直接依頼することを一般媒介といいます。

一般媒介の場合、依頼された不動産仲介業者は客付けを他の仲介業者に更に依頼することもできます。

依頼先を増やせば増やすほど自分の物件を紹介してくれる営業マンを増やすことが出来ます

募集の露出度は向上する一方で、不動産仲介業者の訪問や空室状況の確認等で大家さんの時間を割かなければならなくなるというデメリットはあります。

また、不動産仲介業者にとって魅力的な物件でなければ膨大な物件の中の1つとして埋もれてしまったり、自社で管理や募集を任されている物件に入居付けをする為の当て馬にされてしまったりする場合もあります。

不動産仲介業者もプロですので、自分が入居付けしたい本命物件にお客さんをうまく誘導するテクニックを持っているんです。

この本命物件を決め物(きめぶつ)といったりもします。

一般媒介によって露出度は向上しますが、逆に大切に扱われないリスクもありますので注意をしてください。




不動産会社の種類

自分の物件に入居する可能性のあるターゲットがどこで家を探すのかを考えると、どこの業者に依頼をするのがいいか見えてきます。

多くの入居希望者は、以下の方法を使って物件を探します。

●インターネットで物件を探して不動産仲介業者に問い合わせる
●最寄りの駅周辺か近くのターミナル駅周辺の不動産仲介業者

つまり、物件の最寄り駅周辺か、近くのターミナル駅周辺の不動産仲介業者にインターネットに掲載してもらいながら募集をしてもらうのが効果的だと分かってきます。

不動産会社は大きく分けて3種類

不動産会社は大きく以下の3つに分けられます。

●地元に根付いた地域密着型の不動産会社
●ネームバリューで客付け力がある大手不動産会社
●大手不動産会社の看板を借りているフランチャイズ不動産会社

それぞれに得意不得意があったりします。

地域密着型の地場の不動産会社は、その長い業歴から地元の中小企業や工務店等の業者と繋がりがあって、独自の集客ルートももっていたり、安くリフォームを仕上げられたりする場合があります

評判やネットワークを重視する彼らは、悪評を招くような行動を取ることは少なく、一人一人の大家さんに親身になって相談を受けてくれたりする傾向にあります。

大手不動産会社の特徴は、もちろんブランド力に起因する集客力にあります。

また、基本的な業務の流れが整っているので当たり外れがなく、安心できる点もあります。

但し、大手には「両手」の契約を成立させたいが為に情報を囲い込んでしまうところも多いようです。

また、1人の営業マンの担当する物件数が多く、一つ一つの物件の情報量が少なかったり、「決め物」以外の物件が埋もれてしまったりすることもあります。

フランチャイズの不動産会社は、地場の不動産会社と大手の不動産会社の中間の性質があります。

よく言えばいいとこ取り。悪く言えばどっちつかずでしょうか。




実際に話して不動産会社の個性を探る

不動産会社の基本的な種類を理解したうえで、気になる不動産会社のあたりをつけたら、実際に電話をしてアポイントを取って店舗を訪問します。

実際に話をすることで、相性や客付け力などについて判断ができるようになります。

また、訪問時には店舗の前に掲載してある物件紹介資料を見ることをおすすめします。その店舗がどのような物件を取り扱っており、どのような物件をおすすめしているのかが分かります。

ちなみに、地場の不動産会社やフランチャイズ店舗では店長クラスの人と話しをすることが多く、大手の不動産会社ではフロントの営業マンと話すことになることが多いと思います。

どちらにしても、今後あなたと話をすることになるのはその時話をした方になる可能性が高いと思います。

この時に店舗で会った方との相性というのも大事になりますので、良く見極めるようにするといいですね。

あとは、その店の募集の方法や自分の物件の設備や賃料設定に対する意見などを率直に聞いてみれば、その店舗の個性がわかってくると思います。

自分の不動産経営の方針に沿って、相性の合う信頼できる不動産会社に募集をお願いしましょう

入居者の募集条件を決めるには?

一般媒介か専任媒介かを決めて、周りの不動産仲介業者を把握したら、募集の条件を決めていきます。

  • 賃料
  • 管理費
  • 敷金
  • 礼金
  • 広告費
  • 家賃保証会社の加入要否
  • ペットの飼育可否
  • 外国人
  • 高齢者の入居可否

などを決めていきます。

この際に、仲介を依頼する業者にアドバイスを求めるのもいいと思いますが、不動産仲介業者の言いなりに決めてしまうのはオススメしません

不動産仲介業者としては、どうしても入居者が早く決まるように安い賃料設定にするほうが良くなってしまうからです。

募集条件、特に賃料設定の部分は不動産投資の肝です。

一度下げてしまうと上げることは難しく、下がってしまうと収益性は悪くなります

売却時には物件の収益性を元に売却価格は決まってきます。

必ず自分で周辺の賃料相場や空室状況をリサーチして決めましょう

そして、賃料をさげるのは最後の手段と認識して、敷金や礼金などの初期費用を下げたり、リフォームや修繕をすることで入居付けできないか検討しましょう。

但し、築年数の経過と共に賃料の低下は避けられません。

おおよそ年1%~1.5%程度は下がっていくものです。

自分の物件の賃料が適正な賃料なのか、定期的に見直しを行うことが重要です。

空室を埋める為の対策については、空室対策についての記事も参考にしてみて下さい。




まとめ

今回は入居者の募集についてまとめました。

どこの業者に募集を依頼して、どのような条件で募集をするかは不動産投資の成果に大きく影響してきます。

不動産仲介業者とのコミュニケーションをとりつつ、近隣の競合物件がどのような設備なのか、賃料はいくらなのか、相場をよくリサーチしましょう。

地道な作業ですがとても重要です。

小さな積み重ねが、他の大家との差別化に繋がりますよ。

今回は以上となります。
お疲れさまでした^^

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