不動産投資の多法人スキームがヤバい!?りそな銀行が一括返済?

このメディアの概要や、不動産投資の始め方などをこちらでまとめています!

多法人スキームとは?

多法人スキームのメリットやデメリットは?

一括返済を求められることがある?

こんな疑問に答えてきます。

一気に資産規模を拡大する方法として、2015年ごろから多法人スキームは人気がでた手法です。

ですが、そこには色々な落とし穴があったようですね。

ここでは、多法人スキームのメリットやデメリット、そして銀行の対応などについて紹介していきます。




多法人経営とは?

一般的には、多法人は複数の法人を経営することを指しています。

一流の経営者は複数法人を経営していることが多く、スペースXやテスラの創業者であるイーロン・マスクなど複数法人の経営者ですね。

法人を分けると、事業を分けることができるので既存の事業を妨げたり、影響を及ぼすといったリスクを避けることができます。また、売り上げをそれぞれの会社で計上するので、節税効果も期待できます。

一方で、法人を増やすほどに税理士への依頼や、法人税の支払いなどの維持・管理の手間やコストが増えていきます。

不動産投資で多法人経営というと、1法人1物件で購入していくことを指します。

大きな特徴は2つで、下記が上げられます。

  • 建物価格の8%を還付金として受け取る消費税還付スキームと組み合わせると自己資金を補填できる
  • 法人の連帯保証人となって借入をしたとしても、個人の信用情報には記載されない場合が多いので、既存法人の借入額が銀行から見えにくく、新設法人で融資を受ければ、個人での借入と比較してはるかに多くの融資を獲得できる可能性がある

ただし、この後に記載しますがこれらの特徴は薄れてきています。

デメリットは、一般的な多法人と同じで、会社の維持・管理にかかるコストや手間という問題が上げられます。




多法人は悪いことなの?

上記のように、複数の事業を立ち上げたい場合節税対策のためなどで、1人の経営者が複数の法人を所有するのは一般的です。

もし、多法人経営が「悪」であるならば、多くの一流経営者が罪に問われてしまうことになります。

ですが、実際はそのようなことはありません。

1社で関係性のない複数の事業を展開すると、その会社が何をやっているのか分からなくなってライバルとの優位性が乏しくなってしまったり、問題が出たときに一気に倒産をしてしまうリスクがあります

そうならない為にも、複数の事業を展開する場合は「あえて法人を分ける」という選択をとるケースもあるのです。




なぜ不動産投資の多法人スキーム(1法人1物件)が問題視されている?

不動産投資で多法人が問題視されている理由として、ネットなどでは「期限の利益喪失」が論点にされています。

期限の利益とは、「期限の到来までは債務の履行を請求されない」という債務者の利益のことです。

もう少しかみ砕くと、「銀行に提出する財務状況を示す書類に重大な虚偽の内容がある等の事実が認められた際、期限の利益を失い、直ちに債務を弁済するものとする」という内容で、銀行から「一括返済を求められますよ」といった主旨の内容です。

多法人を批判する人は、この「期限の利益喪失に該当する。」と主張しており、多法人を容認する人は、「期限の利益喪失に該当しない。」と主張しています。

正直、「期限の利益喪失」に該当するのかしないのかは僕には分かりません。

ただ、ここからは個人的な感想ですが、「多法人」は一般的なことなので、それ自体には問題がないかと思っています。

問題なのはどちらかと言うと、

  • 銀行が評価を真っ当にしていなかった(銀行の問題
  • 二重売契や資産の虚偽を行っていた(投資家や業者の問題

なのかな・・と思います。

銀行は、

  • 収支規定
  • 担保規定
  • 頭金規定
  • 標準生計費規定
  • 年収倍率規定

などを評価して融資の可否を判断します。

多法人の場合、他に借り入れがあったとしても、この評価が正しくできていない可能性があります。それで融資をしていたとなると、銀行としては問題になると思いますが、審査の基準が開示されていない以上、チェックの役割は銀行側にあるので投資家の責任になるのかな?という疑問は残ります。

銀行としては貸出額が増える方がメリットがあるので・・

一方で、二重売契や資産の虚偽については、スルガ銀行の件で明らかになったように問題です。本当は10万円しかないのに、1000万円も資産があるように見せては詐欺と同じですよね。

多法人をしている方の中には、こういった二重売契や資産の虚偽を意図的にやっていた人がいるので、その点は問題だと思いますが、真っ当に複数の法人で不動産経営をしていた方からすると、一概に「多法人=悪」という評価をされると、あまり気持ちのいいものではないと思います。

多法人にはメリットもある

以下の目的から、複数の法人に分けて物件を購入する方もいます。

  • 売却も視野に入れていて所有権移転費用などを抑えるために法人化している
  • 将来的に家族に分けるために別々の法人にしている

経営戦略や相続を考えると、多法人にした方がメリットのあるケースもあるのですね。

銀行の対応とは?

不動産投資のポータルサイトである楽待では、りそな銀行が「一括返済か金利を6%にするかの選択を大家に迫った」という事例があると報告しています。

https://www.rakumachi.jp/news/column/239019

銀行もこの状況を受け止めて、なにかしらの対応をしているようです。

今後の銀行の対応については注目していく必要がありますね。

多法人を批判している人を追いかけていくと・・

僕は多法人経営について、賛成も反対もしていません。僕自身は単一法人で不動産投資をしています。(二重売契や資産の虚偽は反対ですが・・)

ただ、ネットでは猛烈に批判をしている人もいます。

それぞれに正義があるので主張をするのはいいとは思いますが、激しく批判をしている人を追いかけていくと、自分が提供する高額のコンサルに誘導しているケースをよく見ます。

中には自分のサービスを売るためにポジショントークをしているケースもあるので、十分に注意をした方がいいと思いました。

そもそも投資とは自分との闘い

投資はリスクを取ってリターンを得ていく仕事だと思います。取るリスクが大きいほど、得られるリターンも大きくなります。逆にリスクが小さいほど、リターンも小さくなります。

大事なコトは、自分の資産を増やすために柔軟な判断をしていくことだと思います。

悪いことをして得た利益は、その何倍もの損を出すという言葉にあるように、不正で得た利益は短期的には稼げることはあっても、長期的には稼ぐことはできません

さまざまな誘惑と戦いながら、自分自身を成長させていくのが投資だと僕は思います。
少しでも資産を増やせるように、日々成長していきたいですね。




まとめ

いかがでしたでしょうか?

2018年はスルガの不正融資を皮切りに、不動産業界の闇が暴かれる年になりました。

それに続くように、TATERUの問題やレオパレス問題など、次々とニュースが出ています。

「多法人」自体には一般的なことなので問題はないかと思いますが、二重売契や資産虚偽を行っていたとすると問題になる可能性もあります。

融資は信用の世界なので、一度信用を失うと今後融資を受けられない可能性もあります。

また、一括返済によって損失を出してしまうケースもあるので、リスクのわりにリターンは低いのかな・・とも感じてしまいます。

他人の成功や失敗を冷静に分析して、投資判断をするようにしたいですね。


このメディアの概要や、不動産投資の始め方などをこちらでまとめています!



年収400万円から始めて3年で家賃収入2000万円オーバー 
ゼロから毎月50万円以上の副収入を得ていく方法
無料動画講座で解説中


「自己資金が少ないケド、どうしよう...」

「良い物件が見つからない...」

と悩んでいませんか?


この無料の不動産投資講座では、当時27歳の年収400万円の私自身が実際に不動産投資に取り組み

・なぜ少ない自己資金から不動産投資が始められたのか?

・どうやって自己資金を増やして行けばいいのか?

・良い物件はどのようにして見つけるのか?

・オーバーやフルローンのために、銀行融資で注意したこととは?

など、私の体験談にもとづく、物件購入のポイント融資付けのノウハウなどを動画講座として配信しています。


これまでに、
不動産投資の初心者ですが、注意することはなんですか?」

今の自己資金で不動産は買えますか?」

良い物件はどのように見つければいいですか?」

などの多くの質問に答えてきた内容をまとめています。


動画講座の登録はとても簡単。

以下のボタンをクリックして、メールマガジンの登録を進めてください。

そうすると、すぐに1つ目の動画があなたのメールアドレスに届けられます。

ぜひ、この動画講座であなたの不安をなくしてください

無料動画講座の詳細を見る