サラリーマン不動産投資

生産緑地の2022年問題とは?都市農地の流出でバブル崩壊再び!?

生産緑地の2022年問題とは?

なぜ土地値や家賃が暴落する可能性があるの?

これからの不動産投資は危険?

このような疑問に答えていきます。

2022年、大都市部で宅地が大量発生すると言われています。

その数なんと、東京ドーム851個分になる可能性があるとのこと。

東京ドーム851個分もの土地が市場に流れ出れば、土地値が暴落する可能性があります。

また、その土地が居住用となった場合は、30万戸が新たに建設されるとのこと。

今後、人口が減っていく日本では需要が低下しているのに供給が増えていくことになるので、家賃の下落も想定されます

この原因は、都市部の農地に求められていた農作業の義務がなくなり、宅地として市場に流出する可能性があるからです。

これは都市農地問題(2022年問題)と言われています。

この問題のキーワードは「生産緑地制度」。

地下にも家賃にも影響を及ぼし、今までの不動産投資の根底を揺るがしかねない大きな波が業界に押し寄せています。

ここでは、都市農地問題(202年問題)について紹介していきます。




生産緑地制度とは?

都市農地問題の引き金となる、生産緑地制度は都市部に農地を残す目的で1992年、主に三大都市圏の市街化区域で始まりました。

三大都市圏は、東京を含める首都圏、名古屋のある中京圏、大阪のある近畿圏です。

生産緑地制度とは、所有する土地に「生産緑地」という指定を受けると、固定資産税の軽減や相続税の納税の猶予などという税制面での優遇が受けられる措置です。

ただし、「生産緑地」の指定を受けた場合は、地主が自ら「農業」を30年間は行うことが義務付けられます

もし、高齢や体調不良などで、例えば20年で農業を廃業する場合、猶予されていた相続税をすぐに納税する必要があります。また、利子税という「今まで猶予した期間に利子をつけて追加で支払わなければならない税金」を納税しなければなりません。今後は固定資産税の軽減措置も受けられなくなるので、農業を辞めることは地主にはかなりハードルの高いことになります。




生産緑地の指定解除パターンとは?

この生産緑地の指定解除には3ケースがあります。

●30年がたって自治体も他の農家も買い取りをしてくれない場合(解除と同時に相続税を支払う)
●地主が死亡した場合(相続税は免除)
公共施設をつくる場合(解除と同時に相続税を支払う)

「生産緑地」の指定から30年たつと、地元自治体に農地の買い取りを申し出ることができます

今の生産緑地法が施行されたのは1992年なので、2022年には地元自治体に買い取りの申し出をすることができるようになります。

もし、地元の自治体が財政難などで買い取れない場合は、自治体は他の農家へ農地の紹介をすることになります。そして、農家の買い取りも無い場合は、生産緑地の指定は解除されることになります。

指定が解除されると税制優遇が無くなります。また、「地主の死亡」以外のケースでは指定の解除をすると相続税と利子税の支払いが必要になります。また、保有をするにも宅地並みの高額な固定資産税の支払いが発生します。

そうなると、地主は土地を売却して資金を捻出するか、アパート・マンション経営のような土地の有効活用をして維持管理に必要な資金を捻出しなければ破綻をしてしまいます。

そのため、2022年には都市部を中心に大量の宅地や建物が流出すると言われているのです。

事実、今の日本は農業を継ぐ若手が少なく、農業を継続するのは難しい状況にあります。

そのため、生産緑地を解除して売りに出している地主は増えています。




都市農地問題ではどれくらいの影響がでるの?

アグリメディアの記事によると、約4000ha(東京ドーム851個分)が住宅用地になりえると推測しています。

これを供給戸数に換算すると30万戸になります。

2022年は東京オリンピックが開催された後の年で、不動産価格は下落すると言われている中、大量の土地・建物が流出することでさらに追い打ちをかけるように、土地の価格下落や家賃の価格下落が予想されます。

不動産投資家からすると、インカムゲインもキャピタルゲインも下がることになりますし、純資産も下がるので非常に苦しい状況になっていく可能性があります。

なぜ、生産緑地制度ができたのか?

生産緑地制度の歴史を紐解くと、高度成長期までさかのぼります。

当時の大都市圏は宅地不足に悩まされていました。

そこで政府は、農地に対して宅地並みの高い固定資産税を課して、農地から宅地への転用を試みました。

当然ながら、そのような行いにすべての地主が賛成をするはずもありません。

「都市部に農地は必要である」という農業関係者の要望もあり、1992年に現在の生産緑地制度が制定されました。

ですが、少しでも多くの農地を宅地にしたいという政府の思惑があるため、「農業は義務である」「本人が農業を営む必要がある」「30年間は解除ができない」「相続税の免除は地主が死亡するまで農業を継続した場合のみ」という、かなり条件の厳しい制度となっています。

1974年に施行された「旧生産緑地法」では、5年または10年、農業を営むことが生産緑地の解除の条件でしたので、期間はその3倍から6倍です。

また、20年間農業を続けると相続税が免除されていたのですが、1992年以降の新法では亡くなるまで農業を継続しなければ免除はされません。

かなり厳しい条件ということもあって、生産緑地以外の都市農地は宅地に転用され、今では生産緑地を残して多くの農地が宅地に変わってきました。

ただ、その強すぎる縛りのしわ寄せが30年後の2022年に押し寄せてくることになりました。

地主や業者にはチャンスでもある

好立地のエリアの土地が有効活用できるということもあって、大手の不動産関係会社を始め、いち早くビジネスに手掛けようとする動きがあります。

アパート・マンション・戸建ての建設や福祉施設などの建設、周辺ビジネスなど売り上げを伸ばすチャンスはいくらでもあります。

先行者利益を業者が得ようとするほど、まだ土地が解放されていない今は土地の価値が上がりやすく場合もあります。

早くに手放すことで、土地値が下がる前に売り逃げ出来たという地主もいます。

自治体も土地の有効活用に動くところも出てきており、東京都練馬区では生産緑地の指定解除を望む地主に対して、特別養護老人ホームを作るため、社会福祉法人などへ貸し出すことを提案するケースもあるそうです。




空き家問題がさらに深まる

色々な商機を模索されている中、問題として上げられているのが空き家問題です。

ただでさえ空き家が問題になっているのに、不動産業者や地主が商機を追い求めるほど、都市部での空き家が増える悪循環に陥る可能性があります。

今後、人口の減少が予想されている日本で、この問題とどのように向き合っていくのか注目する必要があると思います。

2022年問題、政府の対応は?

● 都市部の地価が暴落するという問題を防ぐ
● 都市農地の多機能性を維持
● 市民農園のニーズが活発化している

ということもあり、政府も制度改正に向けて動いています。

2017年の生産緑地改正法案

2017年には生産緑地法改正案が出されました。

生産緑地の効力の延長
市町村は地主から買い取りの申し出があった後、その回答の期日を10年後に延長することができる。

農地の利用用途の拡充
地元の農作物の加工・販売・料理の提供のための施設としての土地利用を可能にする
※ただし、製造・加工・販売などの施設の敷地は宅地となる

規模要件の緩和
500平米以上を農地として活用しなければいけなかったものを、300平米以上と規模を緩和

都市農地賃借方が制定

2018年9月1日に以下の内容で都市農地賃借法が制定されました。

農地を貸し出して、本人以外が農業を営んでも相続税猶予を継続できる
● 契約期間経過後には農地は返却される

従来は、農業を営むのは本人でなければなりませんでした。それが、新法では農協やNPO、他の市民であっても農業を営むのであれば、地主は相続税の猶予を受けることができるようになりました。

これにより、本人が農業をしなくても税金問題がクリアされることになります。

また、「農地が返ってこないのではないか?」という地主の不安を払拭するために、契約期間契約後の返却についても制定されています。

不動産投資家としてどう向き合っていくのか?

今後、都市部で生産緑地を所有している地主は、

  • 生産緑地を解除して土地を管理・活用する
  • 土地を売却する
  • 農地として利用を継続する

という選択を迫られることになります。

大なり小なり、その影響は少なからず出て来ると思います。

私達、投資家は、リスクを取ってリターンを得ていくのが仕事です。

このリスクに対するリターンが低いと感じるのであれば、不動産投資から手を引くのも一つの手です。

バフェットの言葉にあるように、「分からないモノには投資をしない」というのも、投資家として重要な判断です。

ただ、これをチャンスと感じて仕込んでいくのも一つの道です。

  • 流動性のあるエリアや物件
  • 無理のない規模
  • 返済比率の調整
  • 万が一の場合の自己資金保全

など、リスクをコントロールしながら投資判断をすることもできます。

ぜひ、資産を拡大するためにご自身にあった戦略を選んでください。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は、都市農地問題(2022年問題)についてまとめました。

高度経済成長期のしわ寄せが、今まさに押し寄せてきています。

政府も地価の暴落を防ぐために、制度改正や新案を作って対策をしています。

我々投資家は、その流れを読み取ってベターな判断をしていく必要があります。

この問題を問題として捉えるのか、チャンスとして捉えるのか、ぜひご自身の性格や投資戦略などに当てはめて判断をしていくようにしてくださいね。

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