サラリーマン不動産投資

アパート大家の火災保険や地震保険の選び方とは?契約期間は1年?

火災保険は代理店を通した方がいい?

直接契約するのはリスク?

どうやって火災保険を選べばいい?

こんな疑問に答えていきます。

不動産経営をしていると、いつどんな災害に見舞われるかわかりません。そこで、いざという時のために大切なのが、火災保険地震保険です。

保険は建物だけでなくオーナー自身や入居者の安全も守ってくれる大切なものです。

しかし、保険は保険会社によって対応が大きく異なるため、どこの保険会社や代理店を選ぶかはとても重要です。

選択を誤ると、保険金を受け取れないということにもなりかねないので、慎重に検討すべきですね。

ここでは、これから不動産経営を始めようと考えている方、または不動産経営を始めたばかりの大家さんのために、保険の選び方や注意点など保険の知識を紹介します。




【初心者向け】火災保険についてゼロから解説

アパート・マンション等、不動産経営をしている大家さんは、火災保険に加入することが必須です。

ここからは、アパート大家さんが知っておくべき火災保険について、初心者の方でも分かるように解説していきたいと思います。

火災保険には2つのタイプがある

火災保険とは損害保険の一つで、火災・落雷・風水害等の自然災害によって損害を被った建物や家財に対して、損害補償してくれる保険です。

火災保険には、入居者が加入すべき保険とオーナーが加入すべき保険の2つのタイプがあります。

● 入居者は「家財」を補償する保険が必要
● オーナーは「建物」を補償する保険が必要

それぞれを詳しく説明していきましょう。

入居者が加入する保険

入居者は以下の損害に対して保険に加入します。

● 自分自身の損害に対する保険
● オーナーの損害に対する保険
● 第三者への損害に対する保険
自分自身への損害は「家財保険」でカバーする

なぜ「家財保険」に入っておいた方がいいのか、それには賃貸物件で起こる保証の仕組みが関係してきます。

入居者が自室で火災を起こした場合を考えてみます。

実は、自室で火災が生じた場合でも、入居者に重大な過失がない限り、その入居者は損害賠償責任を負わなくていいとされています。

つまり、隣の部屋の住人が火災を起こし、そのもらい火で自分の家財が焼けた場合、隣人に弁償してもらうことはできないのです。

そのリスクをカバーするために、活用できるのが「家財保険」です。「家財保険」に入っていると、火災などで自分の家財が燃えてしまったとしても、保険で弁償してもらうことができます。

賃貸物件では自分の家財は自分で守る必要があるため、「家財保険」に加入する必要があるのです。

オーナーへの損害は「借家人賠償責任」でカバーする。

大家と借主の間には、賃貸借契約により原状回復の義務があります。

つまり、火災によって燃えてしまった部屋を元通りに戻す義務が生じます。

ですが、その負担をするには数百万のお金がかかってしまいますよね。

そこで、借主が入っておく必要があるのが、「借家人賠償責任」です。

「借家人賠償責任」の特約を付けると、火災等で部屋の現状回復が必要となっても、保険会社から費用が保証されることになります。

第三者への補償は「個人賠償責任」でカバーする。

火災では賠償責任を問われないものの、水漏れの場合は、被害を与えた相手に対して責任が問われます

火災と水漏れでは、保証責任の考え方が異なるので注意してください。

「個人賠償責任」特約を付けておくと、水漏れなどよる近隣住人への賠償も保険会社が行ってくれるので安心です。

オーナーが加入する保険

オーナーが加入すべき保険は、以下の2つになります。

「建物」を補償する保険
●「入居者に対する損害」を補償する保険

火災・地震・水難など想定される自然災害に対して、万が一の時のことを想定して保険をかけておきます。

また、排水管の老朽化・水漏れ事故などにより入居者の家財を汚してしまった場合は、オーナーが損害倍償の責任を負う事になるので、保険でカバーしておく必要があります。

火災保険では何を補償してくれる?

火災保険は、建物や家財が燃えてしまった時のみに支払われる保険と思っていませんか。

火災保険が保証してくれるのは火事だけではありません

火災保険では、基本的には以下のことを補償してくれます。

  • 火災
  • 落雷
  • 風災
  • 雪災
  • 雹災
  • 破裂
  • 爆発

また、上記以外にも必要に応じて

  • 水漏れ
  • 水災
  • 飛来
  • 落下
  • 衝突
  • 盗難
  • 騒じょう
  • 破損
  • 汚損

の補償も付け加えられます。

しかし、地震がきっかけで起きる災害に対しては保証されていませんので注意が必要です。

火災保険は、災害によって建物や家財に損害を被った場合に保証される保険です。自分で自分の身を守る保険であり、他人から被った損害にも適応ができる保険です。

火災では「失火責任法」という法律により、他人からのもらい火であっても出火元に重大な過失がない場合には、賠償請求はできないという決まりになっています。そのような他人からの損害に対しても補償されるのが火災保険です。

火災保険は住宅用と業務用に分かれており、契約は1年~5年という短期から、10年という長期の契約も可能です。

火災

火事によって建物や家財が燃えた時に補償されます。

放火や隣家の出火が原因のもらい火によって被害を受けた時も補償されます。

また、消火活動による放水によって被害を受けた場合も対象になります。

落雷

落雷によってエレベーターやエアコン等、建物に付属の電気設備に被害が生じた場合に保証されます。

風災

台風や竜巻など強風によって屋根が剥がされたなど、建物に被害を被った場合に保証されます。

強風で物が飛んできて窓ガラスが割れたという場合も、飛来や衝突ではなくて風災が適応されます。

雪災

豪雪や雪崩など雪による被害を受けた場合に補償されます。

雪の重みで雨どいが壊れたり、屋根に積もった雪が落下して車庫の屋根を壊してしまったといった場合にも適応されます。

雪災は、豪雪地域などに多い、地域性の濃い災害といえます。

雹災(ひょうさい)

雹が降ってきて窓ガラスが割れたり、屋根が壊れたといった場合に補償されます。

雹は大きいものですと小石程度にもなるので、大きな損壊になることもあります。

破裂 爆発

ガス爆発などによって建物が破損した時に補償されます。

隣家の破裂・爆発によって被害ををこうむった場合も補償の対象になります。

水漏れ

建物の給排水設備に起こった事故、または漏水・放水によって床や壁が水浸しになって修理が必要になった場合に補償されます。

洗濯機や洗濯機の排水ホースなどからの水漏れは対象外です。

アパート・マンションといった集合住宅で多く起きる事故ですので、賃貸経営をされている場合には、必ず入っておくべき保険です。

水災

洪水や高潮などによる被害を受けた時に補償されます。

近年、温暖化の影響により台風や豪雨などによる被害が各地で相次いでいます。

都市部でもゲリラ豪雨や台風による浸水被害など都市型被害も増えていて、注意が必要な災害です。

海の近くや河川の多い地域に建物がある場合には、入っておきたい保険です。

飛来 落下

飛来・落下などはめったに起きない災害ですが、例えば飛んできた鳥が窓ガラスに当たってガラスが割れた、隕石や飛行機の部品が落下してきて屋根に当たって壊れた場合などがあります。

衝突

道路沿いの建物で、車が建物に突っ込んできて壁などが壊された場合や、走行中の車のタイヤから飛ばされた石が建物のガラスに当たって割れたなどの場合に補償されます。

盗難 騒じょう

泥棒などが侵入する際に、ドアを壊されたり窓を割られたなどの建物被害を被った場合に補償されます。

破損・汚損

例えば、荷物を運んでいた時に、建物の壁やガラスにぶつけて壊してしまったり汚してしまったなど、偶然に起きた破損や汚損にも保証される保険です。

ただし、起こる確率の低いリスクなので、場合によっては一部自負担になったり保険金の上限額が決められたりすることがあります。

火災保険は過去にさかのぼっても適応できる

火災保険は、事故後すぐに申請しないとおりないのではないか、と思っている方は多いのではないでしょうか。

火災保険は、過去に受けた損害に対しても保険金を請求することができます
ただし、保険法により保険金の請求権は、3年で無効となります。

過去の事故や災害による損害の保険金を請求するには、その損害状況を証明できなければなりません。
そのためには、以下のものが必要となります。

修理をする前の損害部分が分かる写
● 修繕業者の見積書
● 罹災証明書など被害を受けたことが分かる書類

火災保険の相場とは

建物の条件によって異なりますが、だいたい相場として

一戸建て(10年間):130,000~230,000円
● マンション・アパート(1年間):24,000~43,000円

程度となります。

場所や築年数、建物の構造によっても大きく変わるので、詳細は見積もりをとる必要があります。

また、保険にかけた金額や被害状況によって実際におりる額には差がありますが、例えば飛来などで窓ガラスが割れた場合でも10万、台風や雪で屋根が壊れた場合100万、大災害の場合では1000万を超えて補償金が出る場合もあります。

地震保険とは?分かりやすく地震保険を解説すると

地震保険は地震の揺れだけでなく、地震に伴う津波や液状化といった被害に対しても保証される保険です。

地震保険の対象は、居住用の建物と家財で、火災保険では補償されない「地震が原因の火災」の補償もしてくれます

ただし、地震保険は単独では契約できず、火災保険とセットでなければ加入できません。
すでに火災保険に加入している場合には、途中から地震保険に加入することは可能です。

近年は地震による災害が多数起きているので、加入者も急増しています。

地震保険は、地震の規模が大きくて民間の保険会社が賄いきれない分の補償を政府が支払ってくれるという、保険会社と政府との共同補償制度で賄われています。

地震保険で補償される範囲は、以下のようになります。
(※2018年1月1日 地震保険に関する法律執行令の改正により、地震保険で補償される範囲は、全損・大半損・小半損・一部損の4段階に改正)

地震保険では、保険の対象は居住用の建物または家財となります。

全損 建物:主要構造部の損害額が、時価額の50%以上、または消失、流出した床面積が延床面積の70%以上の場合
家財:損害額が保険の対象である家財の時価額の80%以上の場合
補償範囲:地震保険金額の100%(時価額が限度)
大半損 建物:主要構造部の損害額が、時価額の40%以上50%未満、または消失、流出した床面積が延床面積の50%以上70%未満の場合
家財:損害額が保険対象の家財の時価額の60%以上80%未満の場合
補償範囲:地震保険金額の60%(時価額の60%限度)
小半損 建物:主要構造部の損害額が、時価額の20%以上40%未満、または消失、流出した床面積が延床面積の20%以上50%未満の場合
家財:損害額が保険対象の家財の時価額の30%以上60%未満の場合
補償範囲:地震保険金額の30%(時価額の30%限度)
一部損 建物:主要構造部の損害角が、時価額の3%以上20%未満、または床上浸水または地盤面から45㎝を超える浸水の場合
家財:損害額が保険対象の家財の時価額の10%以上30%未満の場合
補償範囲:地震保険金額の5%(時価額の5%限度)

 

地震保険の相場

地震保険は都道府県別保険金額1,000万円ごとの保険料の基準価格が決められています

保険料は建物の築年数や、耐震性能などにより適応される割引額によって変わります。

1,000万円ごとの保険料の基準額は、割安な地域の耐火建物では6,800円、東京など割高な地域の非耐火だと36,300円になります。

引用元:財務省HP




施設賠償保険も入るべき?

火災保険・地震保険の他にも、オーナーが入っておくべき保険があります。

それは、「施設賠償保険」です。

これは、施設の安全性の維持がされていなかったり、管理に不備があるといった状態が原因で、「他人に怪我をさせてしまった」「他人の物を壊してしまった」という事が起きた場合の損害を補償する保険です。

例えば以下のような例があります。

  • 賃貸経営をしている建物の不備で、入居者がけがをしてしまった
  • マンションの壁が老朽化していて、通りがかった人に怪我をさせてしまった

このような事故が起きると、その物件の安全性の不備や管理不行き届きとして、オーナーに損害賠償責任が発生することがあります

例えば、木造アパートの階段が腐食していて入居者が利用中に崩落し、骨折して入院してしまったというケースでは、医療費や後遺障害・休業補償などが掛かり、多額の賠償責任をオーナーが負うことになりました。

場合によっては1億を超える損害賠償判決が出てしまうこともあるのです。

確率的には高くはありませんが、万が一の時の金銭的リスクを回避するためには、加入を検討することをお勧めします。




火災保険の契約はどうすればいい?

次に、火災保険の契約について紹介していきます。

新価と時価のどちらを採用する?

火災保険の契約をする際には、保険を掛ける物件の価値を金銭で評価しなければなりません。
この、保険をつける物件に対して付けた評価額を「保険価額」といいます。

もし火災による損害が発生した時に支払われる保険金の額は、その物件に対して付けられた「保健価額」の範囲内で決められます。

この「保健価額」には、「新価」と「時価」という2つの考え方があります。

● 新価 現在所有している物件と同じ物を新たに建設または購入する場合に必要な金額
● 時価 新価の金額から、経過年数などによる価値の減少や使用による劣化分を差し引いた金額

では、火災保険を契約する際にはどちらを採用した方がいいでしょう。

「10年前に3,000万円でマンションを新築したケース」で考えてみます。

10年経過した時点でこのマンションと同等のものを新築すると物価上昇により3,500万円必要だと査定します。この3,500万円が「新価」となります。

次に、現在建っている物件が10年間で経年劣化などにより1,000万円の価値が減少していると査定されたとします。すると、物件の現在の価値は、「新価」の3,500万円から1,000万円を差し引いた2,500万円となります。この2,500万円が「時価」となります。

そこで、火事で物件が全焼してしまった場合を考えます。

保険価額を「時価」で決めていた場合は、この物件の時価は2,500万円となりますが、同じものを建てるためには実際には3,500万円必要となります。この差額の1,000万円は、オーナー自らが負担しなければなりません。

一方で、「新価」を保険価額として限界まで保険をかけている場合、保険によって同等の建物を建築・購入することが可能となります。

上記の例からわかるように、保健価額を決める際には、基本的に「新価」を基準に設定する方かいいでしょう。

保険期間はどのように決める?

火災保険の期間には、1年以内の契約となる「短期契約」と、5年~10年契約である「長期契約」があります。

一般的に、長期契約の方が保険料は割安になります。しかし、長期契約の場合、基本的に一括払いなのでまとまったお金が必要となり、手出しが多くなります。

不動産投資の初期段階においては、いかに自己資金を温存して規模を拡大していくかがポイントになっていきます。
火災保険による手出しで数十万円もかかると、その分を貯金するのに数ヵ月から数年かかってしまうかもしれません。

そこで、自己資金が必要な時期には1年ごとの「短期契約」にして、毎年見直しをする方がいいでしょう。

保険金額はどのようにして決める?

契約時、建物に損害が生じた場合に支払われる保険料の上限を表す金額を「保険金額」といいます。

どのくらい支払うかによって、いざという時の補償額が変わってきますので、保険金額をいくらに設定すべきか悩むところではありますが、多額の保険料を払えばいいというものではありません。

保険金額の設定は、ローンが残っている場合とローンがない場合とで変わってきます。

ローンが残っている場合は、残債を上回る価格を設定する
● ローンが残っていない場合は、再建築や再購入できる価格を設定する

不動産経営を始める方の多くは、ローンで借り入れをして物件を購入するでしょう。そのローンの支払いが終わらないうちに火災が生じる可能性はゼロではありません。

ローンが残っている場合は、火災による損害の他に残債の返済も重くのしかかってきます。だからこそ、残債を上回る保険金額を設定した方がいいのです。

一方で、借り入れがない場合には、ローンの返済は考える必要がないので、その代わりに建物の再建築費や整備費などを考えて保険金額を設定するといいでしょう。

先述で、保険金額は新価を基準に設定した方がいいというお話をしました。

では、新価に対して保険金額はどのように設定すればいいでしょうか。

保険金額(建物の損害に対して支払われるお金の限度額)の設定は「一部保険」「超過保険」「全部保険」の3種類あります。

一部保険

保険金額を新価よりも低く設定した場合の保険契約のことを「一部保険」といいます。
この場合、損害保険は損害額の一部しか支払われないので、十分な補償が受けられません。

超過保険

保険金額を新価より高く設定した場合の保険契約のことを「超過保険」といいます。

「高い保険料を支払っていれば、万が一の時に多額の補償金を払ってもらえるのでは」と考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、保険金額の支払いは新価が限度となっていますので、それを超えた分の保険金に対する保険料は無駄になってしまうという事になります。

全部保険

保険金額と新価を同等に設定した場合の保険契約のことを「全部保険」といいます。

損害に応じた保険金が支払われ、十分な補償を受けることができます。

上記の通り、保険金額を設定する時には、「全部保険」で保険金額を設定することで、無駄なく十分な補償を受け取ることができます

契約は保険会社と直接するか、代理店経由でするか?

保険の契約は、保険会社と直接契約する方法代理店経由でする方法があります。

ここでは、保険会社と直接契約する場合と代理店経由でする場合それぞれのメリット・デメリットを紹介します。
それぞれのメリット・デメリットをよく把握したうえで、お好みの方法を選択しましょう。

保険会社と直接契約するメリットとデメリット

メリット

  • 手続きがスピーディ
  • 自分のぺースで保険を選ぶことができる

デメリット

  • 契約やその他手続き全てを自分でやらなければならない
  • 保険の内容や特長などを勉強しなければならない

代理店経由で契約するメリットデとメリット

メリット

  • 契約だけでなく、その他の手続き全てを任せられる
  • 代理店は複数の保険会社と契約していることが多いので、いろいろな保険を比較できる
  • 保険の窓口を一本化できる

デメリット

  • 保険料が高い
  • 時間がかかる
  • 代理店が今加入して欲しい保険を薦めてくることがあるので、自分に合った保健を薦めてくれるとは限らない




保険会社の選び方とは?

保険会社には、事故や入院・死亡時など、人の生命に対して支払われる保険を取り扱っている「生命保険会社」と、災害による損害を受けた建物や家財に損害の補償をする保険を取り扱っている「損害保険会社」の2種類があります。

不動産経営をする上で必須の火災保険は、「損害保険会社」の取り扱いとなります。
損害保険会社には、「店舗型」「通販型」があります。

店舗型

保険会社が直接または、代理店を通して保険商品の対面販売を行います。

契約手続きなど、わざわざ会わなければならないという手間はありますが、直接話ができる分いろいろな質問ができたり、きちんと説明を受けることができるので、保険について理解をしやすくなります。

通販型

インターネットで保険の契約ができます。

お手軽に、しかもすぐに保険契約をすることができますが、反面自分で保険についていろいろ調べなければならないというデメリットもあります。

保険会社の選び方

保険会社によっては、加入後、こちら側の意志と沿わず揉めることもあるので、保険会社選びは慎重に行いたいものです。
保険会社を選ぶ際には、以下の点に注意して選びましょう。

保険料が下がる見込みがある
● 補償内容が保険料に見合っている
● 保証が支払われるのが早い
● いざという時、連絡がつきやすい

保険料が下がる見込みがある

一般的に保険料はどの会社も同等ですが、会社によっては大幅な割引設定を設けている会社もあります

また、自宅がある地域や築年数・設備によっても割引が適応される保険会社もあります。そういった点を考慮して保険会社を決めるのも一つの手です。

補償内容が保険料に見合っている

契約の際、保険料が高いか安いかについ目が行きがちですが、補償内容が保険料に見合っているかという点もとても大切です。保険料は高いのに、思ったより補償が少ないなど、契約後に気付いても後の祭りです。

保険料と補償内容をきちんと説明してくれるスタッフや、その内容に過剰な表現がないかなど、契約時にしっかり話してくれる保険会社を選びましょう。

補償額が支払われるのが早い

実際に損害に見舞われた際、対応が早いか遅いかは大切な要素となります。手続きが複雑であたっり、契約時と話が変わってくるようなことがあっては話になりません。

もしもの時の対応を確認して、より分かりやすくスムーズに対応してくれる保険会社や、手順をわかりやすく説明してくれる保険会社なら安心して任せられます。

いざという時に連絡がつきやすい

保険はいざという時にどのような対応ができるかが最も重要です。実際に損害にあった時に、連絡がつきやすい・すぐに相談ができる保険会社が安心です。

住まいから遠い保険会社や、カスタマーセンターが込み合っていて繋がらないような保険会社は避けた方がいいでしょう。連絡がつきやすくいつでも相談できるような保険会社がベストだと言えます。

保険会社選びでの注意点

保険会社を選ぶ時の注意点としては、やはり、長期契約ではなく1年契約や分割で支払うことが可能な保険会社を選ぶことです。

資金に余裕があって一括で保険料を支払っても余裕がある場合はいいですが、規模拡大や万が一の時のリスク対策を考えると、手元のキャッシュは厚くしておいた方がいいでしょう。

「保険会社は長期契約の方がお得です」と売り込んでくる保険会社もあるかもしれませんが、あくまでも短期契約・分割契約できる保険会社を選ぶことをお勧めします。

保険代理店の選び方とは?

保険の契約は保険会社でするものだと思っている方が多いかと思いますが、火災保険では9割が代理店経由での契約となっています。

保険代理店は、大きく分けて「プロ代理店」「兼業代理店」の2種類あります。
さらに、「専属代理店」「乗り合い代理店」の2タイプに分かれます。

では、それぞれを詳しく見ていきましょう。

プロ代理店

保険の販売を専業としいています。

多くの種類の保険を取り扱っているため、知識が豊富です。

兼業代理店

本業とは別に保険も取り扱っている代理店のことで、火災保険では不動産屋や銀行がこれに当たります。

専属代理店

特定の保険会社の商品を取り扱う代理店です。

いろいろな保険会社のプランを比較することはできませんが、契約している保険会社についてはとても詳しく、お得な情報やキャンペーン情報などを教えてしてくれることがあります。

乗り合い代理店

複数の保険会社から保険の販売を委託されています。いろいろ見比べることができるので、自分に合った保険を探しやすいです。

保険代理店の選び方

いざ保険代理店を選ぼうとしても、たくさんある中からどの代理店を選べばいいのか迷ってしまいますよね。
そこで、良い代理店を選ぶには、以下のポイントを押さえておきましょう。

● 保険販売の資格を持っている
● こちらの話をよく聞いてくれる、また保険の内容などを詳しく説明してくれる
● 契約者のニーズに合った保険を薦めてくれる
● 営業年数が長く、実績のある代理店を選ぶ
● 利用者の口コミなども調べて、評判のいい代理店を選ぶ

保険代理店選びの注意点

保険代理店は、保険会社に代わって契約の様々な手続きをしてくれますが、契約を結べると保険会社から契約手数料をもらうことができます。そのため、中には契約を取る事だけに一生懸命な代理店もあります。

そのようなところだと、本当に契約者のニーズに合った保険、また適正な保険料や補償のされる保険を薦めてくれるとは限りません。

そこで、こちらの立場に立ち、より契約者のニーズに合った保健選びをサポートしてくれる代理店を選ぶようにしましょう

火災保険の注意点とは?

火災保険の申請は何度でも行うことができます。また、保険料が上がることはないので、比較的申請しやすいというメリットがあります。

しかし、あまり何度も申請をしていると、不当な保険金申請をしているのではないかと疑われて保険金が下りないことがあります。

また、被害状況をよく把握せずに申請して、場所や日時・原因等被害状況をきちんと説明できないと、不正請求ではないかと疑われて、保険金が下りないことがあります。

そこで、事故が起きた時には、日時や場所・原因等、被害状況をよく把握しておくようにしましょう
もし、状況がよくわからない場合には、調査を依頼してみてもらってから保険会社に連絡するといいですよ。

まとめ

不動産経営をする上で、様々なリスクを回避するためには保険に加入することは必須です。

保険は建物を守ることはもちろん、オーナーである自分自身を守るため、さらには入居者を守るためのオーナーとしての責任部分でもあります。

災害被害から建物や自分自身・入居者を守るためには、良い保険会社または代理店を選んで、最適な保険に加入することが大切です。

ぜひ、保険についての基礎知識や保険会社・代理店選びのポイントをよく抑えて、将来起こりうるかもしれないあらゆるリスクや今後の計画などにしっかり対応できる保険会社や代理店を選定するようにしてくださいね。

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