経費を計上するとなぜ節税に繋がるのか?

経費計上の際に気を付けるポイントは?

 

アパート・マンションの賃貸経営をしていると、頭を悩ませるのが税金だろう。しかし経営初心者の場合、なぜ利益を圧縮することが節税に繋がるのか、ピンとこないことも多いのではないだろうか。

また、どんなものが必要経費になるのか、減価償却はどのように処理すべきなのかなども、
間違えやすいポイントだろう。

 

ここでは、アパート・マンションの賃貸経営において、不動産所得の仕組みから、必要経費として処理できる費目などについて、初心者にも解りやすく解説していく。

 

アパート・マンションの賃貸経営にかかる必要経費とは?

まずは不動産所得について、国税庁のHPを参照にして、それぞれの定義をきちんと確認しておこう。

不動産所得とは

  • 土地や建物などの不動産の貸付け
  • 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け・・・ など

 

不動産所得は、次の計算方法で算出する。

総収入金額 - 必要経費 = 不動産所得の金額

総収入金額とは

総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれる

  • 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
  • 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
  • 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

必要経費とは

必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、
家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがある

  • 固定資産税
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 修繕費

 

必要経費に計上できるのは、「賃貸収入を得ている不動産に係る」ものだけである。

例えば、アパートを一棟所有して、その一部屋に自分自身が住んでいる場合、自分の部屋に係る経費は”家事費“となり経費計上は出来ない。

固定資産税

土地や家屋を所有している人に掛かる地方税

土地や家屋の課税標準評価額に、標準税率を掛けて算出する。毎年税務署から送られている固定資産税は、経費として計上する事が可能である。

損害保険料

「専有部分」や「共有部分」に掛かる、火災保険料、損害保険料、地震保険料など。上記の保険料のうち、その年にかかった保険料は経費として計上する事ができる。例えば、5年分の火災保険料50万円を前払いしたとする。

50万円/5年=10万円 が損害保険料として経費計上する事ができるのである。

減価償却費

「建物が年々劣化していくだろう」という建前で、資産価値の目減り分を、必要経費として計算する仕組み。例えば、建物価値が2400万円の木造物件を、24年間かけて減価償却(価値の目減り)すると考える。

減価償却費=2400万円/24年=100万円

毎年100万円を減価償却費として経費計上する事ができるのだ。ちなみに土地は、価値が減らないものとして考えられる為、(厳密には変動するが)減価償却をする事はできない。

その為、勘の鋭い方なら分かるだろうが、建物比率の高いRC物件(特にファミリータイプなど)は、減価償却費を大きく取る事が出来るため節税効果が高いのである。

修繕費

通常の維持管理や修理のために支出される費用。

入居中の設備故障や、退去に伴うリフォーム、数十年に一度の大規模修繕などといった修繕費は、不動産賃貸業を営むからには必ずかかってくる。この修繕費は経費として計上する事が可能である。

 

なぜ必要経費を計上すると純利益の最大化が出来るのか?

不動産所得に対しては、次の計算方法によって所得税が課せられる。

不動産所得に関する所得税 = 不動産所得の金額 × 所得税率

順調に賃料を得て「不動産所得の金額」が多ければ多いほど、税金として持っていかれてしまうのだ。不動産投資を成功に導きたいのなら、戦略的に「不動産所得を減らすこと」を考える必要がある。

そこでポイントとなるのが「必要経費の計上」だ。利益を出すためには経費削減をした方が良いのでは?と思うかもしれないが、それは「所得」と「純利益」を混同しているからだ。

 

例えば、賃貸収入が50万円で40万円を使用したとする。この時の手元に残っている金額は10万円である。もし会計上、40万円のうち20万円しか経費として計上しなかった場合、会計上では50万円-20万円の差額30万円は不動産所得となる。

仮に税率が10%とすると、不動産所得30万円×税率10%=3万円が税金となるのだ。その為、50万円-40万円-3万円=7万円が、純粋な手残りである「純利益」となるのだ。

一方で、会計上40万円を経費として計上した場合、差額の10万円が不動産所得となる。税率が10%とすると、1万円が税金となるので、50万円-40万円-1万円=9万円が「純利益」となる。先ほどと違って、2万円多く手残りを残す事ができる。

 

このように純利益を多く得たいのであれば、必要経費を最大化して不動産所得を圧縮させる事が重要なのだ。

経費を最大化すると聞くと、キャバクラや高級レストランでの豪遊や、高い車を買うなどとイメージする方もいる。しかし、アパート経営に関係ない経費はただの無駄遣いであり、もしそのような費用を経費として計上している事が、税務署に見つかるとペナルティを受けることになる。

ここで言う経費とは、「その売上を生み出すために必要なお金」のことである。正しく計上して、正しく節税することを忘れてはいけない。

 

経費として計上できる項目とは?

 

「必要経費は全て計上しており、これ以上計上できるものは無い」と思っていても、うっかり見逃しているものがあるかもしれない。

必要経費として計上できる項目について、以下の表にまとめてみた。

費用項目 ポイント
租税公課
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 取得した際に掛かる登録免許税・不動産取得税
  • 個人事業税
  • 法人事業税
  • 印紙税
  • その他自動車税など
損害保険料
  • 火災保険
  • 地震保険
  • 賃貸住宅費用補償保険など
    (一括払いの場合、支払った年度分しか経費計上できない)
減価償却費 建物・設備の減価償却分を毎年、必要経費として計上
修繕費 建物の維持管理費用、
または毀損した固定資産の現状回復費用

  • 建物外壁、ベランダのペンキなどの塗替え
  • ドア、トイレ、台所、換気扇など設備の修理
  • 畳、障子などの取り換えなど
借入金利息 賃貸部分の取得に要した口ーンの利息額など(金利返済分)
ローン関連費用 アパートローンの借入に伴う費用
管理費 不動産会社へ支払う管理費など
交通費 車の場合プライベートで利用する場合もあるため、
全額の4割前後で申請するのが一つの目安

  • 不動産投資会社主催のセミナーに参加するための交通費
  • 管理会社などと打合せするための交通費
  • 物件を見に行くための交通費 など
通信費 アパート経営専用としていなければ、全体の4割程度が目安

  • 管理会社と連絡した際の通話料
  • 物件検索時のインターネット通信費など
新聞図書費 アパート経営において、不動産の動向、経済の動向など、
情報収集するためのものに限る

  • 新聞
接待交際費
  • 管理会社などと打合せするための飲食費
  • 税理士との打合せするための飲食費
  • 不動産投資仲間との意見交流するための飲食費など
消耗品費
  • 物件撮影するためのデジカメ
  • 物件検索や確定申告するためのパソコン
  • 図面を印刷するためのプリンターなど
その他
  • 立ち退き料
  • 弁護士報酬
  • 税理士報酬など

 

見逃している経費が無いか、今一度確認してみよう。

 

経費として計上できない項目とは?

次に、不動産所得で必要経費として認められない、代表的な項目を確認していく。

  • 各費用項目の中で、自宅に関するもの
  • 不動産を売却した際の譲渡損
  • ローンの返済のうち、元本の返済に該当するもの

 

これらは、税務署から不動産所得に関する申告状況を確かめる書面でも紹介されている項目である。間違わないように心得ておかなければならない。

各費用項目の中で、自宅に関するもの

自宅部分と賃貸部分の両方にまたがる費用については、「建物面積」or「使用割合」に基づいて按分し、賃貸部分のみを必要経費とする。

一度按分基準を決めたら、コロコロと変えたりしない。自宅兼事務所だからと言って、電気代や水道代、家賃などを、全て経費とする事はできないので注意が必要だ。税務署から説明を求められた時に、しっかりと基準を説明できるようにしておこう。

不動産を売却した際の譲渡損

不動産を譲渡する際に譲渡損失が生じた場合、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することはできない。譲渡に関しては、収益が出ても損失が出ても別計算と言うことになる。

ただしこれは投資物件の譲渡の場合であり、居住用財産を譲渡したときに生じた損失については、一定の要件を満たす場合に限り損益通算が可能であり、控除しきれない損失分は、翌年以後3年間にわたり繰越控除出来る。

尚、売却に伴って発生する次の支出は、譲渡所得を計算する際に経費として計上することができる。

  • 不動産を売却した際の仲介手数料
  • 測量費など土地や建物を売るために直接要した費用
  • 売却に際して支払った 立退料
  • 建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用

 

譲渡損失が経費計上できないのは個人事業主の場合であり、法人の場合には所得の計算の中で通算することが可能だ。

ローンの返済のうち、元本の返済に該当するもの

ローンの返済の内、元本は銀行から借りたお金を返しているだけなので、営業上の利益をうむものでもなければ、損失をうむものでもない。

その為、元本の返済額は経費として計上する事はできないのだ。

特に注意すべきポイント

特に注意しなければならないのが、私生活に関する費用だ。

例えば数か所にマンションを所有しており、その見回り用に車を購入したとする。その車を100%巡回用に使用するのであれば、全額必要経費として計上できるが、実際には個人使用するケースがほとんどだ。その場合、走行距離を一定期間記録し、それを基準に「事業用」と「自宅用に」按分するのが合理的だ。

また交際費も要注意だ。交際費は法人の場合には限度額があるが、個人事業主の場合には無いため、際限がなくなる傾向がある。

交際費は「事業に関係ある者等に対する接待・慰安・贈答などのために支出するもの」だ。会通念上、妥当と思われる範囲に押さえておかないと、税務署に「悪質」と捉えられかねないので注意をしてほしい。

 

経費を抑えて節税をする為のコツとは?

実は、必要経費の最大化にはコツがある。ここでは、賃貸経営上級者が行っている、節税ポイントを紹介していこう。

小規模企業共済

小規模企業共済は、「経営者にも退職金を!」というコンセプトで、独立行政法人 中小企業基盤整備機構が提供している共済制度のことだ。

小規模な個人事業主や法人の役員等が加入でき、彼らが退職したり事業を廃止した時に、それまでの積立金に応じた共済金を受け取ることができる。最大で120%相当額が戻ってくるのだから、ただ銀行に預けているよりかなりお得だ。

その年の掛け金は法人の場合、全額経費に計上でき、経費の最大化に貢献できる。

個人事業主の場合は、確定申告の時に所得から控除する。貯金のつもりで積立てると税金が安くなるのだから、これを活用しない手は無い。

しかし共済金(解約手当金)を受け取る時には税金が掛かる。ただし個人事業主であれば「退職所得」になるので、事業所得などに比べて税負担は大幅に軽くなる。

減価償却費を細分化する

減価償却費を細分化し、経費計上のタイミングをコントロールすることは、節税に大きな影響を与える。

アパート購入時や大規模修繕などで計上する減価償却費は、「建物」「配管」など設備ごとに耐用年数が違う。これを「〇〇一式」として一括処理してはいけない。面倒でも設備ごとに細分化して経費計上することだ。

例えば、新築RCの建物の耐用年数は47年だ。しかし建物の中には、「電気設備」や「給排水設備」など様々な設備が含まれている。これらを建物から引き離し、別々に減価償却費を計上する。

電気設備も給排水設備も耐用年数は15年だから、「建物一式」で処理した時よりも、最初の15年間の減価償却費は多くなり、15年以降は少なくなる。

アパート経営は、始めた当初は、家賃も入居率も比較的高く収入も多い。しかし経年劣化するにつれ、家賃も下がり、収入も少なるのが一般的だ。家賃収入が多く見込める時期に、減価償却費を少しでも多く計上し、利益を圧縮し手残りを多くするべきである。

ただし、デッドクロスには注意が必要だ。

<デッドクロスとは>

不動産投資におけるデッドクロスとは、「減価償却費」とローンの「元金返済」の、バランスが逆転した現象のことである。

帳簿上は黒字なのに、支払う税金の金額が多くなるため、実際の手残りがマイナスになってしまう現象である。最悪の場合、物件を手放さなくてはいけなくなる。

デッドクロスの詳細は別記事にまとめてあるので、そちらを参考にしてほしい。

法人化する

管理会社を設立して法人化することで、より節税することが出来る。しかしデメリットもあるので、よく検討してから実施してほしい。

法人化のメリット

  1. 相続税の節税
  2. 所得税の節税
  3. 9年間赤字を繰り越し控除できる
  4. 生命保険料控除の幅が広がる
1.相続税の節税

法人化すると、本来であれば全額個人所得となるところを、会社の所得とすることができる。家族を役員にして給与として分配すれば、オーナー個人の金融資産が抑えられ結果的に相続税も抑えられる。

また、役員に支払う給与は全額会社の経費として計上出来る上、給与を受け取る側も不動産所得ではなく給与所得控除が適用される。

2.所得税の節税

個人の場合、所得が高くなると、国税と地方税を合わせて50%を超える額が課税される。しかし法人の場合は30〜40%でほぼ固定されるため、不動産所得が多い場合、法人化した方が所得税の節税になる。

国の方針として、個人からの納税は多くして、法人からの納税は少なくするとなっているのである。

3.9年間赤字を繰り越し控除できる

赤字になった場合は、その赤字を翌年以降に繰り越すことができ、翌年の利益と相殺することができる。個人の場合は3年間だが、法人の場合9年間適用できる。

黒字に転換した時にも、税金を抑える事が出来るので大きなメリットである。

4.生命保険料控除の幅が広がる

生命保険料控除は、個人の場合年間4万円が限度となるが、法人の場合は支払った保険料の全額〜半額を経費として計上できる。

経費として計上できる金額が多くなるので、節税効果が高くなるのである。

法人化のデメリット

  1. 設立に費用がかかる
  2. 赤字でも法人住民税の支払いが必要
  3. 決算書の作成が難解になる
  4. 税務調査が入る確率が高くなる
1.設立に費用がかかる

法人設立するためにはある程度の費用が掛かる。

合同会社での場合、「登録免許税」「社印作成」「行政書士等報酬」などで計10万程度。株式会社の場合は、加えて「定款の認証」費用も発生し、30万円前後と言われる。

2.赤字でも法人住民税の支払いが必要

個人の場合は赤字であれば住民税は発生しないが、法人の場合、均等割部分として、最低でも7万円前後の支払いが必要だ。

ただし、自治体により金額は多少異なる。

3.決算書の作成が難解になる

個人の青色申告に比べて、法人の場合は決算書の作成がより複雑になる。

税理士などに依頼をする場合は、その費用が掛かる。

4.税務調査が入る確率が高くなる

法人化すると個人よりも税務調査は厳しくなる。

個人の場合は所得税で課税漏れがあっても、最終的に相続税で課税漏れを補填できるのだが、法人税に漏れがあった場合はそのような補填ができないからだ。

よりきちんとした管理が必要となる。

 

まとめ

アパート・マンション経営を成功に導くために、まずは「不動産所得」「必要経費」「利益」などの知識を、しっかり身に付けることが先決だ。そして、必要経費を最大化して、利益を圧縮することが節税に繋がる、ということをしっかり意識しよう。

 

ただし、経費とは、「その売上を生み出すために必要なお金」のことである。プライベートの費用を経費計上すると、税務署から指摘されることもあるので、正しく経費を計上して節税することを忘れてはいけない。

減価償却の細分化などは、実行に移すのはかなり面倒な作業であるが、一度流れを作ってしまえば、後々までその効果を享受することが出来る。

 

アパート経営のメリットを最大限に利用したければ、最終的に法人化することを目指そう。それまでは経費の見直しを積み重ね、少しずつ規模を拡大していくことが大切だ。




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