サラリーマン不動産投資

表利回りと実利回りの違いとは?計算方法は?

・表面利回りと実質利回りの違いが分からない

・実質利回の計算で注意する点は?

 

不動産投資家を志して色々調べていると、「表面利回り」「実質利回り」という言葉が頻繁に出てきます。

利回りが高い物件の方がお得なのだろうと想像できるものの、この2つの違いがよく分からないという初心者も多いのではないでしょうか?

不動産投資の利回りを正しく理解していないと、誰にも見向きもされないような売れ残り物件を掴まされてしまうことがあります。

 

ここでは、不動産投資における「利回り」について計算方法や注意点を詳しく解説していきます。利回りついての理解を深め、不動産購入時の冷静な判断を身に付けてください。

 

利回りとは

利回りとは、「利息・利益配当の元金に対する支払い」つまり、投資した資金に対して、1年間にどくらいの利益が上がったのかを表す数値であり、投資案件の優劣を見極める時に利用される指標です。

株や国債・不動産など投資するものによって、配当利回り・運用利回り・表面利回り・優待利回りなどと呼び方に違いが出てきます。

 

不動産投資の場合は、「表面利回り」「実質利回り」の2つの指標があり、実質利回り方がより複雑な計算式を用いて計算されます。

まずは、この表面利回りと実質利回りの違いを理解することが、不動産投資で成功するための基本中の基本と言えます。

 

表面利回りとは

表面利回りとは、必要経費を考慮せず、家賃収入額だけをもとに計算した利回りで、「グロス利回り」とも呼ばれます。物件概要などに載せている利回りは、だいたいこの表面利回りのことです。

 

表面利回りの計算式

表面利回りは年間の満室時の家賃収入を物件価格で割った数値で、以下の計算式で計算されます。

 

表面利回り(%)=満室時の年間家賃収入÷物件価格×100

例えば、満室時の年間家賃収入が100万円で物件価格が1,000万円だったとしたら、

100万÷1000万×100=10%

という計算式になり、投資額1000万円を10年で回収できるという計算になります。

 

これは、不動産投資物件の最初の目安となる利回りです。

 

表面利回りと同じ計算式で表される利回りに、「想定利回り」というものがあります。この想定という意味は、現在空室となっている部屋が、満室になったと仮定した参考指標です。

 

実質利回りとは

実質利回りとは、家賃収入から必要経費を差し引いた実際の手取り収入額をもとに計算した利回りのことです。

表面利回りより複雑な計算式で求められる分、その物件の投資効率をより正確に表していると言えます。

 

実質利回りの計算式

実質利回りは、以下の計算式で計算されます

 

実質利回り(%)=(満室時の家賃収入-空室損-運営費)÷購入価格×100

 

年間にかかる経費は、具体的に以下のようなものがあります。

  • 建物管理費
  • 修繕積立金
  • 固定資産税・
  • 都市計画税
  • 賃貸管理会社管理費
  • 家財保険
  • 弁理士・弁護士などの報酬

 

これらの費用は、管理会社によって変わってきますが、目安として年間家賃収入の20%を見積もっておくのが一般的です。

 

空室損については、計上せずに計算する方法もありますが、不動産投資において永遠に満室という事はあり得ませんので、必用経費(20%)とともに、空室損として5~10%は計上しておくべきでしょう。

 

では、実際に次の物件の実質利回りを計算してみましょう。

 

一棟売アパート(1K 10室) 賃料 : 65,000円+管理費2,000円
・売買価格 : 7,500万円(全額借入)
・年間家賃収入 :8,040,000円((65,000+2,000)x10x12 )
・年間必要経費 :1,608,000円(年間家賃収入の20%)
・空室損 : 804,000円(年間家賃収入の10%)

 

表面利回りは、8,040,000 ÷ 7,500万x100 = 10.72%

 

これに対して必要経費と空室損を含めて計算し直した実質利回りでは、

(8,040,000 - 1,608,000 - 804,000)÷ 7,500万x100 = 7.504%

となります。

表面利回りよりも3%以上も落ちてしまいますが、この数字こそが物件の本当の利回りになります。

 

なぜ表面利回りと実質利回りがある?

そもそも利回りには、どうして表面利回りと実質利回りがあるのでしょうか。

そこには、早く売却したい不動産業者と失敗をしたくない投資家の、意図の表れがあると考えられます。

 

不動産投資では、家賃収入から支出を差し引いたキャッシュフローを計算するのに、管理費修繕費などいろいろな項目がかかわってきます。

その中には、空室損や固定資産税など、不明瞭な項目や調べるのに時間がかかる項目もあります。

 

業者としては、詳細を調べたり計算したりせずに売却ができれば、楽をして儲かることができます。また、ネットにも早く掲載できるので、投資家からの反響も得やすくなります。

もちろん、全ての業者がそうではありませんが、簡単に楽をして儲けたいという業者がいるのも事実です。

 

一方で、投資家は高い物件投資に失敗をしたくありません。そこで、失敗しないためには、手間をかけてでもしっかり計算しようと考えます。

投資家は、空室損や運営費などをちゃんと計算してリスクを最小限にしようとします

もちろん、時間をかけすぎると他の投資家に持っていかれるというデメリットもありますが、それでも、失敗するよりはましでしょう。

 

このように、楽して早く儲けたいという業者の意図とリスクを最小限にして失敗したくないという投資家の意図から、表面利回りや実質利回りという計算が生まれたと考えられます。

なので、失敗しないためには、業者の提唱する利回りをうのみにするのではなく、ちゃんと自分で実質利回りの計算をするのが大事なポイントとなってきます。

 

実質利回りを計算する時の注意点とは?

空室損や運営費などは、物件の構造や築年数・エリア・大家さんの経営力などで変わってきますので、一律には計算できません。

多くの不動産投資家は、空室損や運営費の計算として簡易的に、木造は満室時収入の15~20%、RCは満室時家賃収入の18~23%で計算しているかと思いますが、実際には、物件によって全然違ってきますので注意が必要です。

 

都心で築年数が新しければ、空室もあまり出なくて運営コストもかからずに、空室損や運営費が家賃収入の5%程度になることもありますし、地方で築古の物件であれば、空室が多くて運営コストも多額にかかり、家賃収入の30%を超えることだってあるのです。

 

そこで、より正確に数値を把握するためには、業者にトラッキングコードがあるのか、年間の管理費でいくらかかったのか、直近の修繕内容はどうなっているのかなどをヒアリングすることが大事なポイントとなります。

 

物件を購入をするか判断する前に、1度は正確なシュミレーションをして、「本当にこれで儲かるのか?」「物件の価格は適正か?」という事を確認することをおすすめします。

 

また、実質利回りの計算度を上げるためには、以下の4点に注意して計算しましょう。

  1.  空室物件の想定家賃
  2. 長期入居者がいないか
  3. 利回りは年々落ちていく
  4. 賃貸需要があるエリアかどうか

 

1. 空室物件の想定家賃

物件に空室がある場合、利回り計算に使われた家賃はあくまでも想定です。

新築時の家賃をそのまま流用したりすると、周辺の同じ条件の物件とかけ離れていることがあります

そのままの家賃では新しい入居者が決まらないので、結局は相場に合わせて家賃を下げざるを得ません

想定家賃は実際よりも高く想定されているものとして、実際の相場家賃で計算し直すことが必要です。

 

2. 長期入居者がいないか

全て満室の場合も、長期入居者がいる場合、その実質利回りは新築当時の家賃で計算されています。

購入後すぐにその入居者が退去してしまったら、どうなるでしょう。

大幅に家賃を値下げしなければ、次の入居者は決まらないでしょう

入居サイクルは、単身者で2~4年、ファミリーで6年と言われています。

6年を超える入居者がいたら、その家賃を相場家賃と照らし合わせる必要があります。

 

3. 利回りは年々落ちていく

投資用物件の利回りは、購入当初が1番高いという事を理解しておきましょう。

これは、築年数とともに家賃が低下する反面、修繕積立金などの維持管理コストが上昇する恐れがあるからです。

その点を考慮しないと、資金回収計画が狂ってくるので注意が必要です。

 

 

4. 賃貸需要があるエリアか

上記の計算式では、空室損を10%で計算しましたが、賃貸需要の少ないエリアの場合、それでも足りない事があります。

入居付けのための広告料フリーレントが必要になれば、その分経費がかかります

空室損を20%、30%と上げて計算し直してみると、全く割に合わない物件ということもあります。

そこで、物件周辺の空室率をリサーチして、入居付けに苦労していないか良く調べる必要があります。

 

このように見てくると、利回りが高ければ優良物件とは限らないという事が分かってきます。特に賃貸需要の少ないエリアの物件を購入する場合は、念入りに利回りを計算する必要があります

 

エリアによる平均的な表面利回りは?

ネットに出ている物件情報は、ほとんどが表面利回りです。

実際には管理費や運営費どの経費がかかるため、実際の利回りはこの数値よりも低くなります。また、エリアや築年数・構造などによっても変わってきます。

 

都内の区分マンション系の表面利回り

都内の区分マンションは、新築物件では新築プレミアムという価値が加算されるため購入価格が高くなりますので、その分表面利回りは3~5%ほどと低くなります。

中古物件になるとだいたい築20年くらいまでなら5%前後、築20年~35年で7~10%くらいです。

中古物件では、築年数が古いほど物件購入価格は低くなりますが、古い物件ほど修繕費や管理費が掛かったり、家賃も低くなったりしますので、その点も考慮に入れて考えた方がいいでしょう。

また、表利回りは満室時の家賃収入で考えられていますが、必ずいつも満室とは限りませんので、空室が出た時のことも想定しておきましょう。

 

都市近郊の一棟アパート・マンション系

都市近郊の一棟アパート・マンションンの平均表利回りは、新築で5~7%、インターネットの物件情報では中古で、10~20%と出ている物件も少なくありませんが、平均的な相場としては、5~7%くらいと考えておいた方がいいでしょう。

 

地方の一棟アパート・マンション系

地方の場合、物件価格が低いため、その分都心よりも利回りは高くなり、10%くらいの物件も少なくありません。時には、20~30%というものもあります。

しかし、利回りがいくら高くても、地方の場合は人口減少などにより入居者を確保しにくく、空室リスクが非常に高い、また、家賃相場が低いなどのデメリットがあることを考慮しておきましょう。

 

都心一等地

都心ほど物件価格は高くなり、その分利回りは低くなります。特に「港区・千代田区・中央区」といった一等地ともなれば、利回りは3~5%ほどとかなり低くなる物件も珍しくありません。

しかし、都心は利便性が高く、その分入居率も高くなるため空室リスクは少なくなる、また、家賃も高く設定できるというメリットもあります。

 

表面利回りで目線を決めるのは危険なので注意!

繰り返しになりますが、リスクを最小限にとどめるには、より保守的に計算をする必要があります。

上記で記したように、ネットなどに載っている不動産情報は表面利回りで書かれていることが多いです。

しかし、実際には空室損や固都税、業者への管理費などを払うので、実質利回りは違う値になります。

さらに、物件の構造や築年数、エリアなどによっても実質利回りは変わってきます。

 

そこで、表面利回りでギリギリ回るような物件だと購入した後に全然儲からないことに気付くことになりますが、そうなってからでは、後の祭りです。

そこで、表面利回りに振り回されて価値ある物件を見逃さないように、不動産会社がネットなどで出している物件の表面利回りは、あくまでも参考程度にとどめておくことをおすすめします。

 

まとめ

利回りとは、投資した資金に対して、1年にどれくらいの利益が上がったのかを表す指標で、不動産投資の場合は、「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。

 

表面利回りは、ネットなどの物件情報に掲載されている利回りの事で、次の計算式で表されます。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷購入価格×100

 

実質利回りは、経費や空室損を考慮した、より実態に近い利回りになります。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間必要経費-空室損)÷購入価格×100

 

表面利回りと実質利回りは、楽して早く儲けたいという業者の意図と、リスクを最小限にして失敗したくないという投資家の意図から生まれたと考えられます。

 

実質利回りを計算する際には、空室損や運営費などは物件の構造や築年数・エリアなどによって全然違ってきますので注意が必要です。

 

実質利回りは、以下のことを考慮して計算するようにしましょう。

  • 空室物件の想定家賃
  • 長期入居者がいないか
  • 利回りは年々落ちていく
  • 賃貸需要があるエリアか

 

不動産投資でリスクを最小限度にとどめるには、ネット上などに掲載されている不動産業者が出した表面利回りに振り回されず、物件周辺の相場や空室率をきちんと調べ直すなど、より保守的に計算することが大切です。


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