Pedro Albuquerque:The Lost Shredding Unit:https://www.flickr.com/photos/

 

マンションの賃貸経営の失敗例とは?

失敗を避けるにはどうしたらよいのか?

 

アパート・マンションの賃貸経営は、株やFXよりもリスクが少なく、長期的なリターンが望める。「ミドルリスク・ミドルリターン」などと言われるため、富裕層以外からの新規参入も多い。実際、年収300万円程のサラリーマンが不動産投資に成功して、「人生大逆転!」などというシンデレラストーリーもネットには溢れている。

しかしリスクがある以上、全員が成功しているわけではない。中にはとんでもない金額の借金を抱えて自己破産したり、トラブルを抱えてうつ病になってしまう者もいる。

だが、そのような失敗例にこそ、成功の秘訣があるのだ。実は失敗例には共通するパターンがある。ここでは、具体的な失敗例を提示し、どのような対策を取っていれば、失敗を避けること出来るのか考えていきたい。

特にこれから、アパート・マンションの賃貸経営を始めようと思っている方は、これから提示する失敗例から学んでほしい。

 

アパート・マンション賃貸経営が失敗する理由7つ!

 

アパート・マンション賃貸経営の失敗事例は山ほどあるが、ここではよくある次の7つの事例について、失敗例と対策をみていく。

  1. 立地が悪かった
  2. 表面利回りを重視し過ぎた
  3. シングルニーズに依存し過ぎた
  4. 想定以上の修繕費
  5. 家賃が下落した
  6. 入居者トラブル
  7. 売却の失敗

 

失敗例1.立地が悪かった

Aさんはある地方都市に、ファミリー向けマンションを中古で購入。駅近で、購入時には既に入居者がいたため、魅力的な物件だと思っていた。だが3ヶ月後に入居者が退去したのち、次の入居者がなかなか決まらず空室状態が続いている。

立地重視で選んだはずなのに、人気が無いのはなぜなのか?

現地に赴き、駅からマンションへ向かおうと歩いていると、ガラの悪い集団が道をたむろしている。マンションの管理人に確認すると、暴力団関係者の事務所があり、前の道にいつも数人の見張り役が立っているのだそうだ。これではファミリー層から敬遠されるはずだ。売却したくてもなかなか売れないだろう。

Aさんの失敗は、現地調査を怠ったことが原因だ。

実はAさんは、このマンションとは全く別の地域に住んでいる。マンション経営を始める前、
地方の物件の方が利回りが良いと言う話を聞き、一度も訪れたことの無い地方都市の中古物件を購入した。

購入前に地図で確認して、駅近でスーパーなどにも近い事から、ファミリーに人気があるだろうと踏んだのだが、暴力団事務所があるなんて予想にもしていなかった。

Aさんのように、現地をよく見ないで物件を購入する人は意外と多い。また、現地を見るといっても、車で周辺をグルっと見学するだけで済ませる人も多い。購入前に物件の環境を入念に確認しないと、思わぬ落とし穴があったりする。

 ⇒ 立地による失敗を避ける対策とは?

  • 実際に物件を見に行くという、「現地調査」を行う事
  • 周辺の不動産業者に、「ヒアリング」を行う事
  • 現地調査は車ではなく、「足」を使う事
  • 様々な時間帯の、「様子」を知る事

 

失敗例2.表面利回りを重視しすぎた

「利回り20%」と投資効率が良いことから、地方のアパートを1棟買いしたBさん。購入時は満室だったが、徐々に空室が増えてなかなか埋まらない。

周辺のアパートを調べてみると、他のアパートも空室が多く、家賃の値下げ競争が始まっていた。Bさんも仕方なく家賃を下げ、最終的には、フリーレント(無料入居期間)をつけてようやく入居者がきまった。

Bさんの失敗は、「空室率」を軽視したことが原因だ。

利回りが良い事は物件を選ぶ上で非常に大切なことだが、利回りの高さはリスクの高さに比例している。そればかりを重視していると、失敗する可能性が高くなるのだ。特に人口減少が著しい地方では、一度空室になると、次の入居者が決まるまでの期間が都会に比べて長い。空室率を加味した上で、購入しなければならないのだ。

物件の周囲に同じようなアパートがどれくらいあるのか、需要はどれくらいあるのか、現地でしっかり確認する必要がある。

 ⇒ 表面利回りによる失敗を避ける対策とは?

  • 実際に物件を見に行った時に、周辺の物件がどれくらい空室なのか調べる
  • 地方では空室期間が長くなる傾向があるので、楽観的なシミュレーションをしない
  • 業者へのヒアリングで、どのくらい客付け力のあるエリアの物件なのか調査する

 

失敗例3.シングルニーズに依存しすぎた

自宅近くの大学の学生を目当てにして、ワンルームマンション1棟を購入したCさん。全国からの学生たちの受け皿となり、購入当初は順調に利益を上げていたが、昨年、その大学が都心回帰してキャンパスを閉鎖してしまった。

影響は甚大で、15部屋中9部屋が半年以上空室となっている。駅から物件までは車で15分。バス停からも遠く、今後満室になる見込みは無い。

Cさんの失敗は、ターゲットの目的が一つだったこと(シングルニーズ)が原因だ。

近隣にある大学の学生や工場の従業員など、特定の入居者層をターゲットとすると、
大学が都心回帰して閉鎖されたり、工場が他の地域に移転してしまうと、途端に破綻してしまう。ターゲットの目的が、大学や工場に通う事以外に無いからだ。

例えばCさんの物件が、幹線道路に近く駐車場が完備されている、ショッピングセンターが近くにある、という物件なら、学生以外にも需要があっただろう。その物件に住む住人のニーズが、複数存在するかどうかは非常に重要なのだ。

 ⇒ シングルニーズによる失敗を避ける対策とは?

  • 地図をみて、物件の近くのニーズを調査する。
  • その物件が、どのようなニーズを満たすことが出来るかを調べる。

 

失敗例4. 想定以上の修繕費

フルローン(満額融資)で中古のアパート一棟を購入したDさんだが、給湯器、換気扇、ウォシュレットなどの故障が頻繁に起こり、修繕費で毎月の賃料が実質無し(あるいはマイナス)になってしまった。

管理会社からは、そろそろ屋上の防水対策や、外壁塗装も考えた方がよいと言われ、その工事費用の見積もりを取ったら、なんと200万円近く掛かることが判明した。

Dさんの失敗は、事前のシミュレーションが甘かったことが原因だ。

築年数の古い物件は修繕費が掛かる。特に築10年を超えたあたりから、次々とあちこちに不備が出てくる。中古建物に投資する場合は、購入から数年以内にどれくらいの修繕コストが発生するのか、あらかじめ専門家に試算してもらった方がいい。

場合によっては、この修繕コスト相当額を、売買代金から差し引いてもらう交渉も必要だろう。そして、実際に修繕を行う時は業者任せにしないことだ。複数の業者から相見積もりを取り、コストダウンを図ることを忘れてはいけない。 

 ⇒ 修繕費による失敗を避ける対策とは?

  • 築年数が古い物件の場合、年間の家賃収入の5~10%は修繕費がかかるとして、
    購入前のシミュレーションをする事
  • 修繕がかかる事も考慮して、指値交渉をする事
  • 業者任せにせずに自分で業者を探して、
    相見積をとってコストダウンの経営努力をする事

 

失敗例5.家賃が下落した

Eさんは、5年ほど前に、某私鉄沿線で新築のRC造マンションを購入した。しかし、入居者が入れ替わるたびに家賃の値下げを迫られ、当初予定していた利回りとは程遠い状態になっている。

近隣に同じような新築マンションが次々と建っているため、今後ますます家賃が下落することを考えると、早く売却した方が良いのか頭を抱えている。

Eさんの失敗は、購入前のリサーチ不足が原因だ。

築年数が経過すると、建物や設備の老朽化による家賃の下落は避けられない。しかし、立地と部屋自体の魅力によって家賃水準は変わってくる。家賃の下落幅が少ない物件は存在するのだ。

事前に周辺の築年数ごとの家賃を調べれば、その物件の数年後の家賃の下落率も予想できるはずだ。下落率を考慮してもなお魅力ある物件でなければ、購入は見送るべきだろう。

また家賃の下落は、住民が退去し、次の入居者がなかなか決まらない時に起こる。部屋自体の魅力をキープし、入居者が途切れないようにすることも大切だ。特にユニットバスの仕様によって、家賃の下落率は変わってくる。思い切ってリフォームすることも検討するべきだ。

家賃が下落すれば当然利回りも落ちる。売却の際に不利になるので、対策を怠らないようにしたい。

 ⇒ 家賃下落による失敗を避ける対策とは?

  • 購入前に、築年数毎の家賃を調べておく事
  • そして購入前のシミュレーションで、家賃下落率を考慮して計算する事
  • キャッシュフローが潤沢な場合は、適切なリフォームをして家賃下落を防止する事

 

失敗例6. 入居者トラブル

ワンルームマンション1棟を所有しているFさん。ある日管理会社から、「夜中に騒ぐ住人がいてクレームが入っている」という連絡を受けた。詳しく様子を聞くと、ある部屋の住人の元に、夜な夜な友人達が訪れ酒盛りをしているらしい。

まずは各ポストに、騒音に対する注意喚起の手紙を投函。しばらく様子を見たが、一向に騒ぎは収まらない。管理会社から当人に連絡して注意してもらったが、「すみません」とはいうものの、行為は改まらなかった。周囲の住人の方が耐え切れずに退去していき、徐々に空室が増えている。

Fさんの失敗は、しっかりとした管理会社を選ばなかったことが原因だ。

入居審査をきちんと行い、何か気になる点があれば、直ぐに報告してくれる管理会社を選ばないと、後々困るのは大家だ。そのためには、大家自身が明確な判断基準を持つことが大切だ。

空き室は怖いが、悪質な入居者のために、周りの善良な住人が去って行ってしまう方が深刻だ。普段から管理会社との意思疎通を密にして、良好な関係を築いておくことも大切だ。

 ⇒ 入居者トラブルによる失敗を避ける対策とは?

  • 賃貸管理会社がマネージメントをする問題なので、
    しっかりとした管理体制のある業者に依頼を行う事
  • 普段から賃貸管理会社と良好な関係を構築しておく事

 

失敗例7.売却の失敗

節税と将来の年金代りに、新築のワンルームマンション投資を初めたEさん。投資には積極的ではなかったのだが、不動産会社の営業の、「オリンピックまではマンション価格は上がる傾向にある」という言葉を聞いて、いざとなったら売却すれば良いと思い購入を決意した。

はじめの数年は順調で、税金の還付を考えると収支は黒字でまわっていたのだが、ここ最近は持ち出しの方が増えてしまったので、売却することにした。しかし物件の売却価格を査定してもらったところ、査定価格は購入価格よりも400万円もダウン。

キャピタルゲインが出なくても、購入時と同じくらいの価格になるのでは?と期待していただけにショックが大きい。

Eさんの失敗は、新築プレミアを考慮していなかったことが原因だ。

新築マンションの価格には、マンションを販売するための、人件費、パンフレット費用、HP製作費などの、販売促進費用が価格に上乗せされている。そのため、中古物件よりも割高なのだ。

資産運用目的で投資を考えるのであれば、新築ではなく中古の方がお勧めだ。中古物件の販売価格は、需要と供給の市場原理で決まるので、より適正な価格で購入することが可能だからだ。

また、最初から、キャピタルゲインを狙って購入するのは避けた方が良いだろう。確かに路線価が上がっているエリアも存在するが、今はバブルの時期のようなキャピタルゲイン狙いの投資は非常に危険である。

 ⇒ 売却時の失敗を避ける対策とは?

  • 新築物件には「新築プレミア」という、
    2割以上の業者の利益が乗っているので購入をしない事
  • キャピタルゲイン狙いの投資は危険である為、極力避ける事

 

不動産投資の失敗を避けるためには事前の勉強と戦略決めが全て

上で挙げた失敗例には、いくつかの共通点があることがおわかりだろうか。

  1. 事前の勉強不足
  2. 物件の入念なリサーチをしていない
  3. 戦略が無い

 

1. 事前の勉強不足

失敗している人は、不動産投資について、事前にどれくらい勉強したのだろうか。特に、表面的な利回りに踊らされて、空室率や修繕費、家賃の下落を考慮していない人が多すぎる。

不動産投資には多数のリスクが存在する。リスクについてきちんと勉強し対処法を知っていれば、かなりの確率で失敗は防げるだろう。

2. 物件の入念なリサーチ

  • 写真やデータだけで確認して実際に物件を見に行かない
  • 周辺の環境について調べない
  • 同じような物件の空室状況を調べない

 

これでは失敗しても当然だろう。購入する物件については、あらゆる角度から入念にリサーチする必要があり、その手間を惜しむようなら、最初から購入しない方が良い。

3. 戦略が無い

不動産屋の営業に勧められて、つい購入してしまった。このように何の戦略もなく不動産投資を始めると、だいたいがカモとなって失敗する。

  • なぜ不動産投資を始めるのか
  • どこまで事業を拡大したいのか
  • そのためにはどのような物件が必要なのか

 

自分の中にこのような戦略を持っていれば、購入すべき物件の判断基準が決まってくるはずだ。物件選びさえ間違えなければ、不動産投資で失敗することはないのだ。

これからアパートやマンションを購入する方は、是非、心に刻んでほしい。

 

まとめ

アパート・マンションの賃貸経営の失敗には、様々な事例があるが、そこには次のような共通点がある。

  • 事前の勉強不足
  • 物件の入念なリサーチ
  • 戦略が無い

 

不動産投資を成功に導くためには、不動産投資の仕組みを理解し、リスクをコントロールする術を学ぶ事が大切だ。そのために上で挙げた失敗例から、「失敗しやすい傾向」を読み取ってほしい。

 

また、自分の中に確固たる戦略を持とう。不動産屋の営業に流されて、「何となく」始めるのだけは絶対に止めるべきだ。

どんなことにも失敗はつきものだが、不動産投資の場合、金額が大きいため取り返しがつかなくなることもある。しかし失敗を恐れてばかりいては何もできない。情報収集に基づいた投資戦略を持っていれば、必ず成功への道は開ける。

あとは、自分を信じて行動を起こすだけだ。




年収400万円から始めて3年で家賃収入2000万円オーバー 
ゼロから毎月50万円以上の副収入を得ていく方法
無料動画講座で解説中


「今の生活に満足していますか?」


この無料の不動産投資講座では、当時27歳の年収400万円の私自身が実際に不動産投資に取り組み

・なぜ不動産業者にまかせで物件(特に新築)を購入してはいけないのか?

・どうやって銀行から融資を引くのか?

・なぜ区分マンションがダメなのか?

・なぜ1棟を購入するまえに太陽光発電や風力発電に投資をしてはいけないのか?

・なぜ本当にゼロの状態から3年で家賃収入2000万円以上を達成できたのか?

・手出し無しのオーバーローンや諸経費だけ手出しのフルローンを活用して物件を買い進めたメソッドとは?

・良い物件を見つける“ほんのちょっと”のコツとは?

など、私の体験談にもとづく、物件購入のポイント融資付けのノウハウなどを動画講座として配信しています。


これまでに、
不動産投資の初心者ですが、注意することはなんですか?」

区分マンションを購入してしまい、どうしたらいいのか分からないです・・・」

積算評価が低い物件ばかりを購入してしまいました・・・」

などの多くの質問に答えてきた内容をまとめています。


動画講座の登録はとても簡単。

以下のボタンをクリックして、メールマガジンの登録を進めてください。

そうすると、すぐに1つ目の動画があなたのメールアドレスに届けられます。

ぜひ、この動画講座であなたの不安をなくしてください

無料動画講座の詳細を見る