不動産投資手法

ワンルームマンション投資は失敗する!新築区分を買った体験談を大公開!

「家賃収入があれば将来への備えにもなるし・・」

「保険の代わりや節税にもなるって聞くし・・」

「今から資産形成できるなら不動産投資、ありかも!?」

 

こんにちは、トシユキです。

僕は2014年、博多駅から徒歩10分圏内にある需要の高いエリアに新築区分のワンルームマンションを購入し、買った瞬間に500万円の赤字(含み損)を抱えました。理由は簡単で、“新築”だからです。

5年間、その赤字を限りなくゼロに近づけるように粘り強く売却活動をして、ようやく、2019年に残債(借金)と売値がトントンで切り抜けることができました。

ラッキーなことに、この件があったからこそ今では1棟のアパートやマンションなど、合計で31室を保有する投資家になることができましたが、ワンルームマンションの売却の契約を終えた後は、安堵感から全身の力が抜けるようでした。

 

もし、あなたが突然、500万円の赤字を抱えたらどうしますか?

契約書にハンコを押した瞬間に、これが現実になることもあります。

そんな失敗を避けるために、ぜひ僕の体験談を参考にしてください。

 

断言します。新築ワンルームは儲かりません

これは身を持って経験しました。

不動産業者は「年金にかわる将来の備え」とか「銀行に預けるよりお得」とか「保険の代わりや節税になる」とか言ってくるんですよね。

それも、「少子高齢化でもこのエリアは人口が増加しているから安心です」とか「単身需要は今後も伸びていきます」とか「海外の投資家からも日本の都市は注目されているんです」とか、色々なグラフや表などのデータを使って説得してくるわけです。

多分、論理的に説明されると納得しやすい男性の方が騙されやすいと思うんですよね。

 

実際、2000年ごろに新築を現金で購入した人は儲かっています

これは、区分マンション営業をやっていた知人に聞いたのですが、2005年くらいまでは都内の中目黒まで徒歩5分位の立地で25平米の新築ワンルームマンションが2800万程度の激安時代だったそうです。今だと東京23区の不人気な地域で25平米のワンルームマンションが3000万位するので、考えられない程の激安ですよね。

今なら、たとえ中古で売ったとしても中目黒のエリアなら3000万位で売れます。そんな時代であれば、ワンルームマンションでも儲かったわけですね。

僕の知り合いの方で、東京の一等地でマンションを購入し、14年ほど住んでから売却したら、購入時よりも高い金額で売れたという事例もあります。

2005年ぐらいに購入して2019年に売却しました。

ちょうど、スルガの不正融資問題などから1棟に融資がでにくくなって、区分の価格が高騰している。かつ、フラット35の不正融資による国の調査という問題もあって、区分が高騰している時期でした。

上手く時流を読み切ると、こういった形で儲けることも可能です。

ただ、時代がもう違います。

完全に高値の今は、買った瞬間に大赤字になってしまうリスクの方が高いと言えます。

 

ちなみに、これも聞いたのですが、3000万の1Kマンションの原価が大体どこも2200万位だそうです。売却した場合の、営業マンの歩合が最低100万位から150万位なので、営業マンも必死になって売ってくるわけですよね。

 

なぜ新築ワンルームマンションが儲からないのか?

一般的に新築ワンルームマンションのメリット・デメリットはこう言われています。

新築ワンルームマンションのメリット

  • 家賃収入による老後の備えになる
  • 生命保険の代わりになる
  • 少ない元手で始められる
  • 減価償却費により節税になる
  • 新築プレミアム価格で家賃を設定できる

 

新築ワンルームマンションのデメリット

  • 売れるまでに時間とコストがかかる
  • 売却損が出やすい
  • 空室リスクがある
  • 節税効果が薄い

 

【実体験】新築ワンルームマンション経営の実態とは?

新築ワンルームマンション経営の実態について紹介していきたいのですが、そもそもこのビジネスモデルは投資家が損をするようなモデルとなっています

 

新築ワンルームマンションのビジネスモデルとは?

新築ワンルームマンション投資に関わるのは、

①建設会社・・・投資用マンションを作る人
②販売会社・・・投資家に売る人
③管理会社・・・入居者の募集や建物の管理をする人
④銀行・・・投資家にお金を貸す人
⑤国・・・税金を得る人
⑥投資家・・・投資用マンションを買って家賃収入を得ている人

 

新築ワンルームマンションの投資とは、上記の6つで家賃収入を山分けするようなイメージです。

具体的には、

①建設会社
②販売会社

  • マンションが売れた時点で利益を確定させることができる。
  • 在庫リスクは売れた時点でなし。

 

③管理会社

  • 投資家のマンションの管理をすることで利益を得る。
  • 物件を所有しているわけではないので、在庫リスクなし。

 

④銀行

  • 金利で収益を獲得。
  • 債権が回収できなくなった場合の担保を取っているので、リスクはコントロールされている。

 

⑤国

  • 所得税、消費税、固定資産税を得られる。
  • リスクなし。

 

⑥投資家

  • 利益は購入費、税金、管理費などもろもろ差し引いた分を得られる。
  • 空室リスク、災害リスク、金利リスク、修繕リスク、家賃滞納リスクなど、購入した瞬間からのしかかる。

 

こうして、6つの立場からそれぞれ眺めてみると、「投資家が一番リスクを抱えている」ということが分かるのではないでしょうか。

 

本当に老後の年金対策になるのか?

老後の年金対策としてワンルームマンションを購入する方もいますが、注意が必要です。

今は人生100年時代と言われていて、老後の生活が厳しい方も多くいます。

そんな中、注目されているのが不動産投資ですが、本当に築30年も40年もしたマンションに入居者が付くのか検討が必要です。

 

築年数が古くなるほどに家賃は下がり、空室率も上がります

特にマンションタイプで面倒なのが、維持管理費や大規模修繕費です。

だいたい10~20年に一回は大規模修繕が行われ、その際に数百万円の一時金がかかってきます。

エアコンや給湯器などの設備が故障をすれば、交換するのに数十万。さらに退去が発生すれば、内装工事費として数十万がかかります。

火災保険や地震保険など、年間で5万円程度はかかってくるので、これらを、ざっと計算してみると、2~4年で数百万円の損失が出ていきます

 

売りたくても売れない状況になると最悪

 

立地の問題もありますが、築年数が古くなるほどタダ同然のような価格で売りに出されることもあります。

180万円でも売れ残っているので、さらに値引きをしなければこの物件は売れないでしょう。

すでに残債がなければまだマシですが、もし残債が売値より多い場合は売るに売れない状況になります

例えば、ローンが700万残っていて、売値が500万だと、差額の200万を自己資金で用意しなければなりません。

築年数が経つほどに、管理費も高くなり、家賃下落や空室率の上昇という問題も出てくるので、年金対策のための長期保有を前提とした新築ワンルームマンション投資はおすすめしません。

 

節税効果が吹っ飛ぶほどの赤字が出る

新築ワンルームマンションの不動産投資は節税効果以上の損失リスクがあります。
理由としては次のようなことが挙げられます。

  • 不動産のコストがかかる
  • 空室損・・・空室で家賃収入ゼロでも、固定資産税、保険などの固定費が発生する
  • 運営費
  • 大規模修繕費・・・空室が出るたびに10から15万円発生する
  • 広告費・・・入居者を募集する際に家賃の1~2カ月分の費用が発生する

 

確かに減価償却による節税効果はあります。しかし、それは減価償却の効果が得られる最初の数年のみので、その期間が終わってしまってもまだ支払わなければならない経費はたくさんあります。

なぜなら、購入時や売却時には税金もかかってきます。簿価(減価償却をした後の価値)と売値の差が大きいと、その分を売却益とみなされて多くの税金を取られてしまいます。

その為、減価償却をした分だけ売却時の税金として跳ね返ってきてしまうことになります。

しかし、だからと言って不動産のコストを抑えるために、金利の安い住宅ローンを投資用に使うのはブラックです。

さらに、住宅ローンは居住目的として借入することが出来るお金です。それ以外で住宅ローンを使っていることがばれた場合、一括返済を求められることがあります。

不動産投資は節税効果を目的にするものではありません。本来投資は所得を増やすことが目的です。赤字を出すための投資は、投資ではありません。

 

家賃保証(サブリース)の甘い罠

新築ワンルームをお勧めしてくる業者は、売りたいがために「家賃保証があるので安心してください」などの甘いセールストークをしてくる業者も少なくないでしょう。しかし、家賃保証は決して安心ではありません

なぜなら、まず契約した会社自体が数十年後に存在しているかは誰も分かりません
「35年は家賃保証があります。」などというセールストークに載せられて不動産を購入し、5年後にはその会社は倒産という話も少なくはありません。

更に、契約書をよく見ると小さい文字で2年から3年毎に契約の更新があると書いてあります。その際に家賃の見直しがあるのです。

業者としては3年後に家賃を下げることが出来るので、初めの3年は高い家賃を設定し、その額を支払ってくれますが、更新の際に家賃の見直しがされ、金額がどんどんと下がっていくのです。

ここで、業者に抵抗しても全く無駄です。なぜなら、契約書にはそう書いてあり、法律的に守られるのは業者になってしますからです。

 

このパターンで最近、ニュースでも話題になっているのがレオパレスです。

レオパレスでは、アパートをたくさん建てさせました。

その結果、乱立したアパートの空室率が一気に上がってしまいました。

その為、空室が出た物件に対して、家賃を下げるように投資家に申し伝えました。なぜなら、投資家が家賃を下げることで、レオパレス側は家賃保証の価格を下げることができるからです。

しかも、たくさん建てたアパートも実は、壁が薄いなどの違法建築で手抜き工事が見つかり、入居者はなかなか見つからず、空室率が上がる一方です。

高いお金で欠陥住宅をたくさん建てさせ、挙句の果てに家賃を下げさせ、家賃保証の価格も下げさせる、これでは投資家には何のメリットもありませんね。

 

確かに家賃保証があれば投資した物件に空室が出た場合でも一定の収入が得られるため安心できます。

そして、保証の多くは業者であることが多いため入居者が家賃を滞納したとしても収入には影響がなかったり、空室が一定の期間あったとしても毎月家賃の保証額を振り込んでくれるため精神的な面でのメリットはあります。

 

ただ、先ほど、レオパレスの例でも取り上げたように、保証の多くは投資家よりも業者が守られる仕組みになっています

また、家賃保証で支払われるお金は、最初からプレミアム価格に上乗せして回収してあるので、結局投資家が支払った分を後から少し返されるという仕組みになっています。

したがって、家賃保証は投資家より業者が守られる仕組みなので安心ではない上に、保証額は結局、投資家が先払いしているようなものです。

よって、投資家にとって、メリットはほとんどないに等しいです。

 

銀行に預けるよりも優れた資産運用になるのか?

不動産投資はもちろん、他の投資も一緒ですが赤字であれば、むしろ損をすることになります。

業者の投資物件の評価は利回りで説明されることが多くあります。その際、表面利回りの表記で計画を立てていくと大きく狂ってしまいます

表面利回りだと年間の収入が多く、投資回収の期間が短く見えて有利な物件と勘違いします。しかし、実際の利回りはもっと低いのです。

計算方法は次のようになります。

表面利回・・・年間家賃÷物件購入価格×100
(これは、実際の運用にかかる経費を加味しない利回りです。)
 

実際の利回り・・・(年間家賃-空室損-経費)÷物件購入価格×100

 

例えば年間家賃100万円、物件購入価格2000万円、年間経費20万円、空室損10万の場合の利回りを求めてみましょう。

表面利回り:100万円÷2000万円×100=5%

実際の利回り:(100万円-10-20万円)÷2000万円×100=3.5%

 

と、実際の利回りのほうが低くなります。

さらに、中古による家賃下落を想定して、年間家賃が80万円まで下がると、

実際の利回り:(80万円-20万円-10万円)÷2000万円×100=2.5%

 

銀行への返済も考えると、手元にほとんどお金が残らない状況になってしまいます。

さらに、新築ワンルームマンションには

・累積赤字・・・維持費、修繕費、管理費など
・リスクを大家が持つ・・・天災、火災、空室リスクなど

 

上記のような費用やリスクが投資家にのしかかります。
これらは、投資家にとって、大きな精神的な負担になります。

このように不動産投資をすることによって大きなリスクを抱える事になり、精神的な負担が増えてしまうのであれば、それをしてまで投資する価値はありません。

したがって、対して優れた資産運用ではないといえます。

 

少額なので1棟よりもリスクが低いと思いきや

実は区分マンションもリスクがとても高いのでお勧めしません。

区分マンションは1つの部屋しかない為、入居者がいれば家賃収入がありますが、空室になれば、家賃収入はゼロになります。

区分マンション1室保持はまさに0か100かの世界です。

なので、区分マンションを購入する場合はエリアを変えて複数の部屋を購入するリスクヘッジが必要になります。

 

新築物件の購入を検討する際には、積算価格と購入価格を比較して、割安か割高かの判定をしましょう。

積算価格とは、土地の価格+建物の価格です。例えば土地の価格が3000万円で建物の価格が4000万円の場合積算価格は7000万円になります。

一般的には、積算価格よりも物件価格の方が高い傾向にあります。

 

積算価格が、物件価格の半分以下の物件を買い進めていくと、純資産が減り、借金が多いと判断され、融資が出なくなる可能性もあります。

融資を受けられるのは年収の6~8%が一般的なので、3棟ほど買えば頭打ちで融資を受けられなくなります。

安いからといって、購入価格よりも積算価格が大幅に低い区分マンションを買い進めることは、純資産が減り、融資を受けられなくなるなどのリスクが高くなります。

 

優れた立地なので空室も心配ないし、売値も下がらない

実査に今までの高度経済成長期は空室の心配や売値も下がる心配はないとされてきましたが、今はその時代とは違うということを忘れないで頂きたいです。

 

なぜなら、いくら立地が優れていても家賃が合わないと入居者はつきません。

周辺の家賃と㎡単価で比較して、割高ではないか調査することは重要です。

 

㎡単価は、共益費込みの家賃÷部屋の広さで求めることができます。

例えば、家賃7万円で35㎡の場合、㎡単価は2000円になります。

同じ家賃で設備がライバル物件よりも古かったら、新しい設備を選びますよね?

ですから、設備が古くなればすぐに交換することが必要になります。

優れた立地の物件は高く売れるというのは、単なる思い込みで、売値は景気によるところが大きいです。

実際のところ物件を売却した際にプレミア分を回収したらトントンぐらいになってしまいます。さらに儲かるのは業者と銀行ということは事実なのです。

 

たとえ、今は優れた立地だとしても、未来は不確かで断言はできません。

ニュースなどを見て、かなりリサーチが必要です。

 

管理組合がとにかくめんどくさい

ワンルームマンションを購入した際に良く聞かれることが、組合がめんどくさいということです。なぜならこの管理組合は話が全然決まらないのです。

そもそも、マンションの管理組合とはマンションの区分所有者の全員が、建物の管理を行うための組織になります。マンションの区分所有者のための団体とも言います。

 

たとえば、100世帯を超える大きなマンションなどで、決め事をするたびに100世帯全員に集まってもらい、話し合いをしていては円滑な組合の運営が出来なくなってしまいます。

その為、選ばれた代表の理事長や理事、監事など複数の役員によって話し合いが進められます。

 

しかし、マンションを購入したことにより、自分の意思に関係なく管理組合に加入しなければいけないため、自然と組合員になることになります。

組合員となれば、管理費の支払いが必要ですし、理事長や監事の抜擢なども免れない可能性もあります。

 

さらに、この話し合いはなかなか決まらないことが多く、意見が分かれた場合にはその問題を放置されてしまうことも少なくありません。

そして、この組合がうまく運営されていない場合には、マンション自体が廃墟となってしまう恐れもあるので、注意が必要になります。

 

とにかく管理組合は何をするにも許可が必要で、すぐに、YESと認めてくれない為、とても面倒です。

 

もしすでに物件を買っていたのなら?

すでに新築ワンルームマンションを購入していて、赤字を抱えているのであれば、僕と同じように売却を進めることをおすすめします。

すぐに買主が見つからなかったとしても、粘り強く活動をすることで売却ができるケースもあります。

僕も使った一括査定サービスを紹介するので、URLをクリックして確認をしてみてください。

 

新築ワンルームマンション投資いがいにも方法は色々ある

不動産投資は新築のワンルームマンション投資以外にも、色々あります。

  • 中古区分
  • 戸建
  • 1棟アパート
  • 一棟マンション
  • 再生系投資
  • 民泊

などなど

不動産投資で資産運用をしたい方は、ぜひこちらの講座を見てください。

 

また、株や投資信託、為替など他にも資産運用をする方法は色々とあります

新築ワンルームマンション投資をするぐらいなら、他の資産運用をおすすめします。

 

まとめ

いかがでしたか?

銀行に預けても利子が微々たる時代に、利回り2桁の不動産投資が魅力的にうつりますが、現実は、そううまくはいきません。

  • 老後の年金対策になる
  • 節税効果になる
  • 家賃保証があるから安心
  • 銀行に預けるよりも利率が高いから資産運用としておすすめ
  • 立地がいいから売値は下がらない

 

などの不動産営業の甘い言葉に騙されてはいけません。

おいしい話の裏には罠があります。

甘い言葉を鵜呑みにして物件を購入しても、結局、儲かるのは業者で、投資家はほとんど儲からないというのが現実です。

悔しい思いをしない為にも、自分で購入する物件を慎重にリサーチし、将来の資産の流れなどを見据えて購入することが大切です。

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