アパートマンションの賃貸経営は個人事業主と法人どっちが得?

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やはり法人化した方がお得なの?

どのタイミングで法人化するべき?

アパート・マンション経営が軌道に乗ってくると、法人化した方が良いのか気になってくるところです。

一般的には法人化した方が融資や税金の面でお得だと言われますが、メリットもあればデメリットもあります。どちらがお得なのかは一概には言えません。

また、「家賃年収が1,0000万円を超えたら法人化すべき!」などという、噂もよく聞きますが、本人の目標や立場などによって、そのタイミングは異なってきます。

ここでは、個人事業主と法人ではどのような点で違いがあるのか、結局はどちらがお得なのか、あらゆる角度から考察していきます。

次の物件を個人で買うべきか、法人で買うべきか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。




個人事業主と法人の違いとは?

個人事業主と法人では、以下のような点で違いがあります。

融資条件の違い
● 税率の違い
● 保険料の違い
● 損失繰越期間の違い
● 売却益の取り扱いの違い
● 減価償却の違い

 

では、それぞれの個人事業主と法人の場合の違いを詳しく見ていきましょう。

融資条件の違い

「法人化すれば金融機関からの融資が受けやすくなる」と思う方もいるかもしれませんが、それは少し早計です。

法人化により融資が受けやすくなるのは、法人を設立してから何期か実績を積んでからだからです。

設立したばかりの法人に融資する場合は、あくまでもオーナー個人の属性や物件の収益性などが重要になります。そのため、個人事業主と比較しても融資条件に明確な違いはありません。

ただし法人の場合、受けられるローンに幅が出てきます。個人事業主が融資を受ける場合は「アパートローン」を利用するのが一般的ですが、法人化すると「プロパーローン」(事業性設備資金融資)の利用も可能になります。

プロパーローンには、「融資の金利に制限がなくなる」「アパートローンの対象外のような物件でも条件に合えば融資がつく」などといったメリットがあります。

個人事業主と法人では、税率に以下の表のような違いがあります。

個人の税率(所得税+住民税)

課税所得金額 税率 控除額
0~195万円 15% 0円
195~330万円 20% 97,5000円
330~695万円 30% 427,5000円
695~900万円 33% 636,000円
900~1,800万円 43% 1,536,000円
1,800~4,000万円 50% 2,796,000円
4,00万円~ 55% 4,796,000円

 

法人の税率(法人税率+住民税率+事業税率)

利益(不動産所得) 税率
0~400万円 約22%
400~800万円 約23%
800万円~ 約36%

目安のラインとなるのが900万円です。この額を超えると、法人税の方がずっとお得になることがおわかりいただけるかと思います。「家賃年収が1,000万を超えたら法人化」というのは、このあたりの数字からきているのでしょう。

しかし、肝心な事を忘れてはいけません。個人事業主の場合、本業の給与所得と不動産所得は合算され、合計金額に税率が掛けられます。

すでに本業である程度の収入がある場合は、最初から法人化していた方が税制面では有利なのです。

保険料の違い

個人の場合、年末調整や確定申告で控除される保険料は、

  • 生命保険
  • 個人年金
  • 介護医療保険

などで、控除額は最高12万円です。一方、法人の場合は保険の経費化に上限はありません。

法人保険の種類によって、全額損金or半額損金となります。必要経費として計上できるので、その分、利益を圧縮でき節税に繋がります。

損失繰越期間の違い

購入諸経費が掛かる初年度や、大規模修繕をした時などは、所得がマイナスとなり赤字になる場合があります。

青色申告をしていれば、この損失分を翌年以降に繰り越し、利益と相殺して繰り越すことができるのですが、個人事業主と法人では、繰り越せる期間に違いがあります。

個人が3年間であるところ、法人は3倍の9年間繰り越せるので、節税効果は高くなります。

売却益の取り扱いの違い

所有している不動産を売却した時の取り扱いにも、個人と法人では違いが出てきます。

個人が売却した時に出た利益は、「譲渡所得」とされ、不動産所得や給与所得と合算されません。法人の場合は、賃貸収入の利益などと同等に扱われるので、合算されます

この「合算されるか合算されないか」の違いは大きいといえます。

不動産所得と合算される法人は、他の必要経費を計上することで,利益を圧縮して節税につなげられますが、合算されない個人は、たとえ不動産所得が赤字になっていても、譲渡所得には丸々税金が掛かってしまうのです。

例えば、売却による利益が1,000万円出た場合を考えてみましょう。その年の経費が250万円掛かっていたとします。

個人の場合は、1,000万円がそのまま課税対象となるため、「1000万円×43%=430万円」が税金として請求されます。

一方で法人の場合は、750万円が課税対象となるため、「750万円×23%=173万円」が税金として請求されます。法人では257万円も個人よりお得になるのです。

減価償却の違い

減価償却費を計上する上で、利益を圧縮して節税につなげる。これは不動産投資の基本ですが、減価償却費を計上することで赤字になってしまうと、「融資」という面で不利になることがあります

しかし、この減価償却の取り扱いは、個人と法人で異なっています。個人は「強制償却」の一択ですが、法人の場合は「任意償却」が可能となります。

個人の場合、算定された減価償却費の額は、毎年その全額を計上しなくてはなりません。たとえ赤字であってもです。

一方法人の場合には、減価償却費の枠内であれば、0円からその額の限度額まで任意に計上することができます

例えば、減価償却費計上前の利益が100万円、減価償却費の枠が200万円の場合。

減価償却費の計上金額 税引き前利益 ポイント
0万円 100万円 融資に有利となる
200万円 ▲100万円 法人税0円、
欠損金を翌年に繰り越し
80万円 20万円 黒字にはしたいが、
税金は少なくしたい

法人であれば、上記のような利益の調整が可能になるのです。




アパート・マンションの賃貸経営は個人事業主と法人ではどちらがお得?

他の要件では、個人と法人どちらがお得か、以下のように一覧表にまとめてみました。

個人事業主 法人
初回融資の難易度 同じ 同じ
融資の総額や条件 ×
税率 ×
別途かかる諸経費 ×
計上できる経費 ×
利益と損金の相殺 ×
欠損金の繰越 ×
相続対策 ×

個人より法人の方が圧倒的にお得ですよね。

以下に、それぞれを詳しく解説していきます。

初回融資の難易度

初回融資に関しては、個人も法人も難易度は同じです。金融機関にとっても、個人も法人も「実質同一債務者」だからです。

ただし、新設の法人の場合は、不動産賃貸業の実績がないため融資に消極的な銀行も増えます。新設法人でも融資を実行してくれる銀行は少ないですが、「無い」ことはないのでぜひ粘り強く銀行開拓を行ってほしいものです。

融資の総額や条件

初回融資では個人も法人も同じですが、不動産賃貸業の実績を積んでいく事によって、融資の受けやすさ融資の限度額は大きな違いが出てきます。年収の5倍10倍と融資を受けて規模を拡大していくのであれば、法人として実績を積んでいく必要があります。

個人では、パッケージローンであるアパートローンしか利用できず、融資の限度額は、高属性であっても2億ほどが限界です。

オーダーメイドで条件が組まれるプロパーローンを利用すれば、融資の総額に限度はなくなり、低金利での融資も可能になります。

プロパーローンは銀行が完全にリスクを負うローンであるため、実績を積んで信頼関係を構築する必要があります。

税率

上で見てきたように、不動産所得が330万円以下なら個人の方がお得ですが、900万円を超えると法人の方がお得になります。しかし、これは、不動産投資以外の収入がない場合の話です。

個人の場合は給与所得と合算されるため、サラリーマン大家の場合、注意が必要です。

個人の所得が600万円、不動産所得が330万円となると、合算で930万円となり、43%の税率が課税されてしまうのです。

別途かかる諸経費

この項目に関しましては、個人の方がお得になります。法人の場合、以下の経費が掛かります。

  • 設立にかかる費用
  • 税理士報酬

また、赤字になった場合、個人なら住民税はかかりませんが、法人の場合は必ず7万円ほど支払わなければなりません。

計上できる経費

保険料に損金計上を見ても法人の方がお得でしたが、他にも経費の範囲が広がるものがあります。

役員報酬

自分だけでなく配偶者などの家族も役員にして、報酬を経費として計上できます

退職金

法人なら代表取締役や役員への退職金を支払うことも可能で、その全額を経費として計上できます。

自宅の社宅化

事業とは関係ない住宅専用の自宅家賃を社宅扱いすることで、50%程度を経費計上することが可能です。

利益と損金の相殺

投資用の不動産を売却した場合、譲渡益や譲渡損が発生しますが、個人の場合、事業所得や給与所得と合算して(損益通算)、相殺することはできません。(マイホームの場合、特例あり)

不動産の譲渡に関しては、譲渡所得同士でしか損益通算できませんが、法人にはそのような縛りはありません

「赤字が続いているので仕方なく物件を手放したけれど、思わぬ利益が出た。」このような場合、個人はその譲渡益に税金が掛けられてしまいますが、法人は損益通算して利益が相殺してしまえば税金が掛かりません

例えば、200万円の経費が発生した年に、物件を売却し500万円の売却益が得られたとします。

個人の場合は500万円に対して30%の税率が掛かり、150万円が税金として徴収されます。

一方で法人は、300万円に対して22%の税金が掛かり、66万円の税金が徴収されます。

法人の方が80万円ほど徴収される税金が少なくなるため、法人の方が断然お得となります。

欠損金の繰越

欠損金の繰り越しは上で見てきた通り、個人が3年間法人は9年間繰り越せます。

しかし、投資物件の譲渡損は別です。個人の場合は、翌年以降に繰り越すことはできません

一方で法人は、通常の欠損金と同様、9年間にわたって繰り越すことが可能です。こちらも法人の方がお得な事がお分かりいただけるでしょう。

相続対策

相続対策については、圧倒的に法人の方がお得になります。

個人 法人
相続税の対象 所有している不動産の評価額 所有する非上場株式
不動産の移転登記 必要 不要
相続人が複数の場合 分割で揉める 株式を分割するだけなので揉めない
生存中の資産の移転 出来ない 役員報酬などによって早くから移転できる

個人で相続が発生した場合、所有している不動産の評価額に対して相続税が掛かりますが、法人の所有にしている不動産に対しては相続税はかかりません。その代わり、オーナーが所有していた非上場株式に対して相続税が掛かります。

この株式の評価額は、「類似業種比準方式」「純資産価格方式」「配当還元方式」によって評価されるのですが、法人が借入金を用いて不動産を保有している場合、借入金を控除した残りの部分が株価となります。つまり、借入額が多ければ株価の評価が0円になることもあるのです。

不動産を分割するのは大変ですが、株式なら分割するのも簡単です。相続人が複数いる場合、相続に関して揉めることも多いですが、株式での相続ならその心配は激減します。

また、生存中に妻や子供たちに、役員報酬などの形で早くに転移しておけば、相続税の金額を減らすことも可能です。支払った役員報酬は、相続税の納税資金に充てることもできます。




不動産賃貸経営の法人化のベストなタイミングとは?

では、不動産賃貸経営を法人化にするなら、ベストなタイミングとはいつなのでしょう。

もしも、不動産賃貸経営の規模を後々拡大していこうと考えているならば、最初から法人化してしまった方がいいでしょう。

個人で不動産物件をすでに何棟か購入し、その際に銀行からの融資を上限いっぱいまたは上限近くまで借りてしまっていると、法人になった時に銀行からの融資を借りることができなくなるからです。

融資条件の違いのところで述べたように、法人化して融資が受けやすくなるのは、法人を設立してから何期か実績を積んでからであって、設立したばかりの法人に融資する場合は、個人事業主と同様に個人評価となります。

そのため、個人の時に既に上限まで融資を受けてしまっていると、法人になってから融資を受けることができなくなってしまうのです。

しかし、「初めから法人化するのはちょっと・・・」という場合は、法人の税率が個人の税率より低くなるタイミングで法人化するのがいいでしょう。

先述したように、法人化するタイミングは個人の税率が900万を超えた場合がいいとされていますが、ここで気をつけなければならないことがあります。

個人事業主の場合、本業を持っている方は本業の所得と不動産所得は合算され、その合計金額に税率が掛けられるため、本業で十分収入がある場合は初めから法人化していた方がお得です。




ただし法人化すると経費も掛かるので要注意!

ただし、法人化すると法人設立費用社会保険料といった費用が掛かります。また、毎年必ず7万円の住民税を支払わなければなりません。

そして、個人から法人への資産移転には

  • 不動産取得税
  • 登記費用

この2つの費用が掛かります。「不動産取得税」と「登記費用」は個人の時にも支払うものなので、途中から法人化に移転すると2つの費用をもう1度支払わなければならないということになります。

そこで、最初から法人化しておけば支払いは1回で済みます。

法人化する手順とは?

法人化する手順としては、以下のような流れになります。

  • まず、会社の目的・社名・所在地・資産・取締役等を記載した「定款」と呼ばれるものを作成します(株式会社の定款は、公証人役場で公証人の認証が必要となるため、手数料がかかります)
  • 定款を認証後、登記書類を作成します(申請書・株主・役員の印鑑証明書や会社の実印・税務署への各種届け出書など)
  • 資本金を払い込みます
  • 会社設立登記します(15万円または資本金の0・7%の費用が掛かります。また、手続きを司法書士などに依頼する場合は、手数料がかかります)

法人化で規模を拡大していくコツとは?

法人化で不動産賃貸経営を拡大していくには、いくつかのコツがあります。

  • なるべく多くの実績を積んで、最低でも2期分~数期分の黒字決算書があると、銀行から融資の上限のない事業性融資(プロパーローン)を受けられます。
  • 売却を取りいれながら自己資本率を高めることで、事業性融資を受けやすくなります。

では、それぞれ詳しく解説していきましょう。

法人になったら融資を受けやすくなると思っている方が多いかと思いますが、実はそうではありません。

法人になって融資を受けやすくなるのは、実践を積んで最低でも2期分~数か月分の黒字決算書ができてからです。

なぜなら、法人になりたてで実績がない段階では個人と同じとみなされるため、融資に上限があるからです。

そこで、個人の時に上限いっぱいまで融資を受けた状態で法人になると、融資を受けようと思ってもすぐに受けることが来ません。

拡大を考えているならば、少しでも早く法人化して実績を積み、黒字決算書を出すと融資を受けやすくなります。

売却も絡めて自己資本率を高めていく

また、いくら家賃収入があっても、物件を増やすだけでは、ローンの返済や税金などで手元に残る資金は少なくなります。そうすると、規模を拡大していくスピードが遅くなります。

そのため、規模の拡大を目指すなら、物件を増やしていくだけでなく売却によって「手元に残る自己資金」を増やして自己資本率を高めることが大切になってきます。

法人の場合は、

● 収益性
● 資産性
● 資本金

が評価されます。

資本金があれば、銀行からも信頼を得て融資を受けやすくなります。




結局個人事業と法人ではどちらがお得?

結論からいえば、法人の方が享受できるメリットが多く、断然お得だと言えます。

今後、本気で事業を拡大したいのであれば、法人化をすることをお勧めします。ただ、全ての人が法人化を目指す必要はないと思います。

例えば、

  • 申告上常に赤字のため、税金を納めていない(積極的に節税する必要がない)
  • これ以上物件を増やすつもりはない
  • 法人に伴うコストの増加や事務の複雑化にストレスを感じる

このような状況なら、無理して法人化するメリットもないでしょう。

まずは自分が目指す目標が何なのか、その点を再確認し、どのタイミングで法人化するのが良いのかを、じっくり検討するのがおすすめです。

まとめ

アパート・マンションの賃貸経営は、法人で行った方がお得です。特に税制面で、法人の方が個人事業主よりも優遇されているのがよくわかります。

実績を積み上げ信用を重ねれば、融資が受けやすくなる点でも法人の方が有利といえるでしょう。

個人事業主から法人への切り替えのタイミングとして、税率が逆転する900万円が一定のラインだといえますが、サラリーマンなど給与所得がある場合は合算されるので、そのラインはより低くなります。

しかし、全員が法人化を目指す必要はありません。戦略的に赤字を出し節税する必要のない方や、これ以上物件を増やす必要のない方にとって、法人化はコストの増大、事務の煩雑さという面でストレスを与える可能性が高いからです。

● 今後本気で事業を拡大したいと思っている
● 相続で揉めたくない
● 少しでも節税したい

そのような人にとって法人化はメリットが多いので、積極的に目指していただきたいものです。


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