begemot_dn:treasure hunters:https://www.flickr.com/

 

良い物件が見つからず、初めの1棟がなかなか買えない。

お宝物件を見つけるための情報収集のコツは?

 

不動産投資を始めようと決意したのに、「最初の一軒がなかなか購入できない。」、「どうやって物件を探したらよいのか分からない。」という悩みをよく聞く。

良い物件に巡り合うためには幅広く情報を集める必要があるが、全ての物件に目を通すだけの時間的余裕は無い。自分のニーズに合う物件だけを効率よく検索したいと思うが、どのような方法があるのだろうか。

 

ここでは、希望条件に合う物件の探し方について、初心者にも分かりやすく解説していく。お宝物件に出会うために、投資上級者がどのような方法を取っているのか、是非、参考にしてほしい。

不動産情報の検索方法とは?

 

不動産投資で成功するためには、「良い物件」を仕入れることが重要だ。良い物件に巡り合うためには、情報を集めることから始めなければならない。

情報の仕入れ方法として考えられるのが、次の4つだ。

  1. インターネットポータルサイトから入手する
  2. 不動産業者から直接紹介してもらう
  3. 知人や銀行からの紹介
  4. 裁判所からの競売情報

 

インターネットポータルサイトから不動産情報を検索する方法とは?

不動産投資専門のサイトに登録すれば、全国の不動産情報をいつでもどこでも閲覧できる。情報量の多いサイトを紹介しよう。

収益物件に特化したサイト

楽待 http://rakumachi.com/

東証一部上場で掲載物件数が非常に多い。不動産会社には匿名で、欲しい情報を登録することも出来る。

健美屋 https://www.kenbiya.com/

収益物件サイトでは一番の老舗で、情報量も多く検索しやすい。収益物件購入後はブログを公開することが可能。

ラルズネット http://www.rals.co.jp/

全国45地域以上に渡って、それぞれの地域に特化した、「不動産投資連合隊」を運営している。リゾート物件など、ニッチな市場の物件の取り扱いも多い。

アットホーム投資 http://toushi-athome.jp/

不動産ポータルサイトの老舗「 at home 」の投資物件専用サイト。

投資Home’s  http://toushi.homes.co.jp/

Home’sの投資物件専用サイト。

大手不動産会社の投資用サイト

情報量は少ないが、優良顧客から預かっている、非公開物件の情報を持っている。代表的な会社をいくつか挙げておく。

住友不動産販売 http://www.nomu.com/pro/
東急リバブル http://www.livable.co.jp/toushi/
三井のリハウス http://www.rehouse.co.jp/toushi/

ポータルサイトはどのように活用する?

楽待を例に、登録から検索までの流れを見ていこう。

① 楽待のサイトから会員登録画面を開く

② 会員登録画面からニーズ登録、基本情報を入力する

③ 内容を確認して送信

④ マイページが出来る

⑤ 物件を検索する

 

どのサイトも登録から検索の手続きはほぼ同じだ。サイト内には先輩投資家の体験談やコラムなどが多数掲載されており、読むだけでも勉強になる。

 

不動産業者から直接紹介してもらう方法とは?

インターネットが発達する前は、不動産業者と懇意になって、直接物件を紹介してもらうという方法が主流であった。今でもこの方法で優良物件を手に入れている投資家は多い。ネットに流れる前の、新鮮な情報を得られるメリットがあるからだ。

しかし、どこの不動産屋も同じではない。不動産業者には「賃貸」を専門とする業者と、「売買」を専門とする業者がいる。物件を紹介してもらう為には、「売買」を専門とする不動産業者とパイプをつくることが重要だ。

 

不動産業者とのパイプ作りは、次のような流れで行うのが一般的だ。

  1. ネットやエリアで売買専門の不動産業者を探し、アポイントを取って訪問する
  2. 希望する物件や自分の売り込みなどの「営業活動」をする
  3. その不動産業者が何を得意としているのか情報収集する
  4. 業者の得意分野が自分の目的と違うと感じたら、①に戻って他の業者を探す

 

売買が得意な業者といっても、地場に根付いた業者や全国に支店がある業者など色々だ。

地場の老舗業者は、木造建てや軽量鉄骨造を得意としている事が多い。県全体を見るような業者までになると、重量鉄骨造やRCなどの大型物件も取り扱うようになっていく。

木造アパートの取り扱いが多いとか、RCマンションの取り扱いが多いとか、業者ごとに得意不得意があるものなので、どのような特徴を持つ業者なのかを面談時に上手く聞き出そう。自分の目的と乖離していると思ったら、別の業者を探した方が良いだろう。

 

また、中には上手い話術で、その日に売り込みをかけてくる悪徳業者もいるので注意が必要だ。

「ちょうど今、良い物件が出たのです」

「信頼できるあなただからこそ紹介します」

「今ならまだ間に合います」

私が実際に、聞いてきた言葉である。

 

会って間もないのに、「信頼できる」「特別に」という言葉を使うこと自体が怪しいと思うが、
騙されてしまう方も多いので注意をしてほしい。

中には、本当に良い物件もあるだろうが、冷静に投資分析をする必要があるので、訪問したその日に物件の購入を決断しない事を心がけてほしい。

 

知人や銀行から不動産情報が入手できるの?

不動産投資を続けていると人脈が広がっていき、知人や銀行から思わぬ優良物件の情報が流れてくることがある。

知人の場合は、「今後関係が悪くなったら・・・」とか、「知人が騙すはずはない・・・」などと遠慮したり、楽観的に考えて十分な調査もせずに、高い金額で購入してしまうこともある。

なので他の案件同様に、ビジネスと割り切れない場合は注意が必要だ。後で後悔する方が、お互いの関係を悪化させてしまう事を念頭に置いていただきたい。

 

銀行からは、売却を希望しているオーナーがいるとか、返済できなくなって任意売却することになった物件などの話を持ちかけられることがある。

売価が高く利回りが低いケースが多いのだが、中にはお宝物件を紹介してもらえることもあるので、銀行から紹介してもらえるパイプが出来たのであれば大切にするべきである。

ただし、上記のどちらのケースも、お互いに信頼関係が構築できていることが前提だ。

 

裁判所から不動産情報が入手できるの?

格安の競売物件を落札する場合、裁判所が作成する、「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」の、3点セットを入手する必要がある。

3点セットは、以前は裁判所に出向いてコピーする方法しかなかったが、今は以下の2つのサイトからダウンロードできる。

 

3点セットの入手方法

ここでは「981.jp」を利用して3点セットを入手する方法を解説しよう。

① 新規会員登録画面にて必要事項を入力し送信する

② 登録したメールアドレスに確認メールが届くのでリンクから本登録画面に進む

③ 会員登録完後、検索画面より物件を検索

④ 検索画面より気になる物件の3点セットをダウンロードする

 

競売は、初心者が入札するのは非常に難しいと言われている。なぜならば、事前に物件の内部を見る事ができず、どれくらい建物が傷んでいて、どれくらいリフォームが必要なのかを調べる事が出来ないからだ。

特に近年の不動産投資ブームの影響で、競売物件でさえ、落札するには高額の金額を提示しなければならない状況になっている。高額で落札し、リフォーム費用が想定以上にかかって、通常の売買と変わらない金額となるという事も、今では普通に起こり得る。

とはいえ、これらのサイトを利用して、権利関係や物件の瑕疵などについて勉強し、情報収集を行っていれば、お宝物件を見極める力が付いてくる。アンテナを高く張っていれば、入札の機会が訪れる日も来るだろう。

 

効率良く不動産情報を入手する為には?

不動産情報は幅広く集めることが大切だが、全ての情報に目を通す時間は無い。自分のニーズに合う情報だけを効率よく集めたいと思うのは当然だ。

効率よく不動産情報を入手するためには、ネットをフル活用しよう。

不動産ポータルサイトでは、希望条件を登録しておけば、条件にマッチした新着情報を自動配信してくれる。先ほどの楽待では、「物件メール便」と呼ばれている。

 

希望とする価格帯や利回り、エリアなど、詳細に設定を行う事が可能である。その条件に合う物件が登録されたり、更新されると自動でメールが配信される。

ライバルも多いのでスピード勝負になるが、物件を毎日調べる手間や時間が大きく短縮できるだろう。競売物件も同様に、メールでの配信設定が可能だ。

まずは、“自分のニーズ”と“、“自分が買える物件の限度”の両方を再確認し、その範囲内の情報を集中的に集めることが大切だ。

 

お宝物件を見つけるコツとは?

 

不動産投資をしているものなら、誰でも“お宝物件”に巡り合いたいと思うだろう。お宝物件とは一言でいえば、「安く」て「手間のかからない物件」なのだが、これがなかなか見つからない。なぜなら、全国の投資家がライバルだからだ。

ネットに掲載される情報は、全国の不動産投資家が見ている。自分の居住エリアを遠方の住んでいる投資家も狙っているのだ。だから、公開されて数分後には買付終了という事もある。じっくり悩んでいる暇は無いのだ。

では、どうすれば良いのか。成功している投資家は、自分の足を使っている。まずは不動産業者と強いパイプを持つことを目標としよう。

不動産業者は、自分の客などから売却情報を入手する。つまり、お宝物件を一番最初に目にする立場なのだ。不動産業者がネットに情報をアップする前に、「これはあの人に紹介したい」と思われるような顧客になれば、お宝物件に巡り合う確率は大幅に上昇する。

そのためには、自分の足で頻繁に業者を訪問し、良好な関係を築くための努力を怠らない事が大切だ。

 

まとめ

自分のニーズに合う物件を探し出すためには、次のような入手方法が考えられる。

  • インターネットポータルサイトから入手する
  • 不動産業者から直接紹介してもらう
  • 知人や銀行からの紹介
  • 裁判所からの競売情報

 

ポータルサイトや競売情報などは、自分の希望条件に合う物件が上げられたら、メールで知らせてくれる機能も付いている。上手に活用して、情報収集の手間を省くと良いだろう。

しかし、ネットから入手できる情報は、全国のライバルが閲覧しており競争が激しい。投資上級者は不動産業者に足を運び、ネットに上がる前の新鮮な情報を入手している事が多い。また、知人や銀行など、様々なネットワークから情報が入るように人脈を広げる努力も大切だ。

“待ち”の姿勢では成功は転がってこない。ここからは“攻め”の姿勢で臨んでいこう。




年収400万円から始めて30歳で家賃収入2000万円オーバー 
ゼロから毎月50万円以上の副収入を得ていく方法
無料動画講座で解説中




この無料の不動産投資講座では、初心者が知らないと損をする不動産投資の本質について紹介しています。

・1棟不動産投資と区分不動産投資、失敗しやすいのは?

・新築と中古、初心者がするべきは?

・都心と田舎、儲かるのはどっち?

・失敗のリカバリーとは?

・良い物件を探す方法とは?

・大阪と東京どっちがおすすめ?


など、私の体験談にもとづく、トップ1%の高収益物件を手に入れるための「不動産投資の基礎知識」や「賃貸経営のノウハウ」を動画講座として配信しています。


通信講座の登録はとても簡単。
以下のボタンをクリックして、メールマガジンの登録を進めてください。

そうすると、すぐに1つ目の動画があなたのメールアドレスに届けられます。

ぜひ、この動画講座であなたの不安をなくしてください


無料動画講座の詳細を見る


※動画講座の内容は受講者の要望に合わせて変更する事があります。