Sean Davis:Risk:https://www.flickr.com/

 

賃貸経営にはどんなリスクがあるのか?

リスクはどのようにして回避をすればいいのか?

 

「アパート・マンションに投資して、将来は不動産経営で生活していきたい」

近年、不動産投資が熱を帯びている理由の一つである。

副業として不動産経営を行う人も増えているが、失敗をしている方も多くいる。不動産経営の中には、様々なリスクが伴う為、事前に知識を付けておく事は非常に重要である。

 

ここではアパート・マンション経営を始めたいと思っている人に、知っておいてほしいリスクを紹介する。

家賃下落リスク

 

アパート・マンション経営では、最初は新築であることから、例え家賃が多少高くても入居者が入るといえる。しかし新築のマンションも、築年数が進めば徐々に劣化していく。そこで発生するのが「家賃低下のリスク」である。

周りに新築のマンションが建てば、おのずと新築の頃のままの家賃で貸すのが難しくなるのだ。入居者を付ける為には、「家賃を下げる」しか方法がない。

しかし家賃を下げることは、売却時の利回りを下げることに繋がるのである。利回りが下がれば売価も下がる為、そのマンションを売る段階で、キャピタルロスが生じる可能性が高くなるのだ。

家賃が上がることは基本的にはないが、家賃が下がるというリスクはつねにつきまとう問題である。

家賃下落リスクに対する対策とは?

では、家賃下落リスクへの対策はどうすれば良いのだろうか?この対策は、アパート・マンション経営を始めようと、土地や建物を購入するところから始まる。

購入したい物件が見つかったら、購入前に周辺の賃貸の家賃相場を調べることだ。それも、築年数毎に調べることがポイントである。新築・築10年・築20年の物件を比較して、その差が狭い地域を選ぶことが後の家賃下落リスク回避に繋がる。

多くの賃貸物件では築30年を越えると、家賃が3割ほど下落するといわれている。それを見越した上でシミュレーションを繰り返し、家賃下落を考慮した計算をしていくべきだろう。

また、しっかりと手入れが行き届いた物件は、築年数が古くとも雰囲気が良く、家賃を高く設定しても入居者がつく可能性がある。

逆に外装が汚い、共用スペースが荒れている、ゴミ捨て場が汚いなどいかにも古そうな物件は、それに比例して家賃も下落していく。

  • 管理会社や清掃会社に掃除を徹底させる
  • 住居者の要望を少しずつでも改善していく
  • 可能であればリフォームする

 

このような試みが、家賃下落防止に繋がるといえる。

家賃滞納リスク

経営しているアパートやマンションの入居者が、めでたく満室であったとしても、実は、
「空室」以上に恐ろしいリスクが存在する。それが、「家賃滞納リスク」である。

現在の入居者が家賃を滞納すれば、当たり前だがその分の家賃収入は入ってこない。でも入居者はそこで生活しているので、新しい入居者を入れることも不可能である。

家賃滞納が増えれば増えるほど、その損失は大きなものとなるだろう。多くの場合、家賃滞納をしている本人を問い詰めても、すぐに支払いは難しい場合が多い。だからこそ、家賃滞納のリスクは早めに回避していく必要がある。

家賃滞納リスクに対する対策とは?

家賃滞納リスクを防止するためには、新しい入居者を選別する段階で見極めることだ。

賃貸を借りる場合、収入に合った家賃であるか、必ず審査を行うだろう。その際に入居者の人物像をきちんと見ることはもちろんだが、勤務先や年収のしっかりと確認するべきだ。

家賃滞納を起こすような人物かは、ある程度、判断できるだろう。また、連帯保証人に関しても勤務先や年収など、細かくチェックすることだ。

仲介している不動産会社が窓口になっていることが多いので、必ず入居者の雰囲気を聞き、家賃滞納するような無責任な人間ではないか判断する。更に、入居者の管理や審査を厳しくしたり、賃貸管理会社に立替払いをしてもらうサービスを利用するという方法もある。

中には判断が難しい人物もいるが、オーナーになるのであれば、人を見る目を養っておくことも必要だろう。

空室リスク

 

家賃滞納のリスクは怖いが、同様に「空室リスク」も懸念すべきである。空室であれば、その分の家賃はゼロである。空室の割合が多ければ、それだけ収入が落ちることになる。結果、「ローン返済ができなくなる」という、悪循環に陥るのである。

ずっと満室であるというのが理想だが、やはり築年数が経過したり、老朽化によって空室が出てくるリスクは避けられない。いつかの対策でなく、満室の時から、空室リスクの対策を考えておくべきである。

特に地方でアパート・マンション経営をする場合は、深刻なリスクになると予想できる。

空室リスクに対する対策とは?

築年数の経過と共に、老朽化が進み、人気が衰えていくのは自然の流れと言える。しかし、他の物件にはない、「秀でたポイント」がある物件は、築年数に関係なく入居者が入る。

周辺の物件を調査して、「他にない優れた機能性を上げていくこと」が必要である。例えば、下記のような周りにないオンリーワンのポイントは大きな強みとなる。

  • オートロック、ホームセキュリティなど安心のセキュリティ
  • システムキッチンなどの設備が最新
  • 駅から近い、周辺に商店街がある、どの部屋も2階以上などの好条件

 

もうひとつは、「賃貸業者と良好な関係を構築しておくこと」だ。

中にはオーナーと賃貸業者の仲が、明らかに悪そうな雰囲気の物件もある。その場合、賃貸業者の意欲が随分変わってくる。やはり、普段から良好な関係が築けている場合は、賃貸業者もその物件を後押ししてくれる。

オーナーの人柄が良いというのは、入居者にとっても賃貸を選ぶ目安になるのだ。1人暮らしなど不安がある場合も、「オーナーの人柄」で安心して住むことができるだろう。

老朽化による大規模修繕リスク

年月の経過と共に、アパートやマンションは老朽化していく。これは避けられない事実であり、大規模修繕工事となれば多額の費用がかかる。

これまでも、目につく点は少しずつ修繕してきたとしても、いつか必ず、大規模な修繕をやらなければいけない時が来る。基本的には施工業者に発注して工事をしていくが、プロの目から見れば他にも老朽化している部分が浮き彫りになる。

そういった追加の費用に耐えられず、経営破綻していくオーナーも少なくないのである。

また、ただ直すだけでなく、今後の入居者を見込んで、利便性を上げていくという視点も必要である。

老朽化による大規模修繕リスクに対する対策とは?

大規模修繕を見越して、経営を始めた段階で、「修繕費」を含めた融資を計画するのは一つの手である。別の方法としては、修繕費がかかることを念頭において、計画的に資金を用意することだ。

マンション経営なら「管理費」が発生することも多いだろう。管理費に後の修繕費用をプラスして「管理費」とすることで、そこから修繕費分を差し引いて、貯金しておくことができる。そして実際に大規模修繕を行う際に、溜めておいた費用でやりくりすれば良いのだ。

オーナーの中には先を見通す目が確かでない人も多い。必ず大規模修繕工事が訪れると分かっているのだから、初めから準備をすれば、リスクを回避することが出来るのだ。

自然災害リスク

日本は地震大国である。近年も各所で地震が発生し、地震に伴う火災や津波被害が記憶に新しい。日本は自然災害への対処能力は高いが、頻度が多いため、他の先進国に比べて、自然災害に合うリスクがはるかに高いといえる。

もし、経営しているマンションが火災に巻き込まれたら、地震で崩れてしまったら…。その結果、多大な損害を被る可能性は決してゼロではないのだ。

これが「自然災害のリスク」である。いつどこで起こりうるか分からない自然災害から、不動産投資をして後悔するパターンも少なくない。

自然災害リスクに対する対策とは?

自然災害が増加傾向にある現在、避けて通れないリスクである。

自然災害に対するリスクを予防するためには、物件や土地を選ぶ際にまず注意したいことがある。

それは…

  • 耐震性の高い物件を選ぶ
  • 地盤がしっかりとしている土地を選ぶ

 

当たり前だが、選別する上で、この二点はとても重要な要素となる。

また、自然災害をカバーできる保険に加入をすることも重要なポイントだ。火災保険や地震保険など、最近は見直されている保険が増えている。

保険会社も複数存在するので、複数の会社で見積もりをとると良いだろう。そして保険の手続きがスムーズであったり、積極的に保証をしてくれる業者を選ぶべきだ。

自分の経営している物件は、自分で守るという気持ちを強く持つことが重要である。

サブリース問題

現在のアパート・マンション経営の中で、目立ってきたのが「サブリース問題」である。サブリースとは、簡単にいうと「空室時の家賃保証」である。

マンション経営をしていると必ず出てくるのが、空室のリスクだ。サブリース会社は、この空室が生じた際にオーナーに、一定額の家賃を支払い「家賃保証」を行う。本来ならオーナーの負担となるリスクをサブリース会社が受け持つため、オーナーからすると魅力的な仕組みである。

しかし、現実はそう上手い話ではない。

「例えば家賃保証30年」というサブリース契約をしたとしよう。しかし契約書には小さく、
「2年に一度、家賃の見直しがある」というような記述がある。本当に小さい文字なので多くのオーナーは見逃しているのである。

契約の段階では30年となっていても、2年に一度サブリース賃料見直され、一方的に減額されるケースがあるのである。「中途解約や賃料減額はしない」と、契約書で書かれていても安心はできない。

サブリース会社の都合で、いつでもひっくり返されてしまう可能性があるのだ。

サブリース問題に対する対策とは?

サブリース問題に対しての対策は、矛盾するようだがサブリースに頼らないことである。

サブリースのメリットは、空室の心配や家賃滞納の心配がないことがあげられる。しかし、不動産投資は必ず空室期間が生じる。それを踏まえて賃貸経営ができる物件を選定する必要があり、サブリースありきでの賃貸経営は、そもそも破綻しているのだ。

サブリース問題の被害に合うのは、不動産経営の知識がない地主や初心者サラリーマンが多い。

建物を建てさせて業者の利益を確保し、家賃保証額を短期間で下げていくという、悪質なビジネスモデルもあるので本当に注意をしてほしい。

家賃保証額の減額にオーナーが応じない場合は、サブリース契約を解約される事もあるので、サブリース契約だから安心という分けではないと肝に銘じてほしい。

資産価値の下落リスク

アパート・マンション経営は、物件を資産として活用していることになる。しかし、建物部分が年数経過によって価値が減少していくと、購入時の価値が下落してしまう。これを「資産価値の下落リスク」という。

一般的には建物部分が、年数経過によって価値が減少していくとされているが、立地や貸し出し需要によって大きく異なる部分ではある。

土地の持分の価値や家賃収入の価値により逆算される、「収益還元法」というものがあるが、算出される資産価値により、時に購入時の価値よりも上昇するケースもある。しかし、これは稀なパターンであり、多くの賃貸経営者が、資産価値の下落リスクに頭を悩ませている。

資産価値下落リスクに対する対策とは?

資産価値が上がっているエリアの物件を購入して、キャピタルゲイン(売却益)を狙うのは一つの戦略だ。キャピタルゲインとは、購入価格と売却価格との差益のことを指している。

しかし、今はバブル期と違って、土地値が上がっているエリアは非常に少ない。売却益のみを狙った投資戦略は、危険なので注意をしてほしい。

資産価値よりも安い売価の物件を購入する、という戦略もある。RC物件は耐用年数が長く、再調達価格が高い為、積算評価が出やすい。そのような物件を狙うのも資産価値下落リスク対策の一つである。

ただし、建物価格は減価償却により毎年減少していくため、資産価値の下落よりも返済額が同等またはそれ以上となるように、返済計画を立てるようにしていただきたい。

その他に、初めから資産価値が下がらない土地値物件を選ぶ戦略も考えられる。減価償却によって建物の価値が減少しても、土地は償却されない為、ある一定の水準で資産価値の下落は下げ止まりとなる。

売却をする際も、その金額を大幅に下回る事はなく、出口戦略を描きやすくなるのだ。

いずれにせよ、資産価値下落リスクへの対策は、購入する不動産を選ぶ段階から始まっているので注意をしていただきたい。

金利上昇リスク

ローンを組む時に必ず発生するのが「金利」である。住宅を購入する場合に利用する住宅ローンの金利は、「固定金利」か「変動金利」のどちらかを選ぶことができる。しかし、投資マンションをローンで購入する場合は、「変動金利」が主流となっているのだ。

変動金利は経済の状況に合わせて金利が上下する。金利の変動によって、ローンの返済額が皮ってしまうのが「金利上昇リスク」である。

例えば、1900万円を35年ローンで借り入れ、家賃7万2000円のマンションを購入した場合。

  • 金利が2.0%の時はローン返済額が月6万3000円となる
  • 金利が3.0%に上昇すると、ローン返済額が7万3000円に増加する

 

これでは月々の家賃収入を1000円上回るので、収支は赤字になるのである。

金利上昇に対する対策とは?

金利上昇に対する対策として考えられるのは、もし金利が上昇しても、耐えられる返済比率で物件を購入することである。

返済比率が低い状態は、安全な賃貸経営をしている事である。もし、空き室が出て家賃収入が下がったり、急な修繕で出費があっても返済比率が低いと耐える事ができる。

ちなみに、賃貸経営における、理想の返済比率は50%以下とされている。安定的な賃貸経営のために、50%を超えない借入計画となる物件を購入していただきたい。

また、金利が上昇した局面で、すぐに物件を売却できるようにしておく事もポイントだ。すぐに売却をする為には、新しい買手がつきやすい物件を購入しておく事である。

つまり、どのような属性の買主でも融資がつくような、高積算物件や高収益物件を選んで購入しておく事である。

 

最後に、自己資金を厚くしておき、金利上昇の局面で繰り上げ返済をするという方法もある。ローン残高が大きいほど、金利上昇の影響が大きく、また返済額の増え方も大きくなる。

ただし、繰り上げ返済による違約金が生じる銀行などもある為、繰り上げ返済をする時は十分に注意をしていただきたい。

いずれにせよ、自己資金を厚くしておくことで、金利が上昇した時に返済比率を下げ事はできるのだ。

 

まとめ

いかがだっただろうか。

アパート・マンション経営をするには、リスクに対する対策を考えておかなければならない。中でも、金利は個人ではどうする事もできない大きな問題である。

金利が上昇する局面においても、デフォルトしないために以下の点に注意してほしい。

  • 返済比率を50%以下に抑える
  • すぐに売却ができるように融資がつきやすい物件を選定する
  • 繰り上げ返済などが出来るように自己資金は厚くしておく

 

不動産投資にはリスクがあるが、そのリスクに対応できる力を身に付ければ、アパート・マンション経営はスムーズにできるということである。

ぜひ、戦略をもって不動産投資を行ってほしい。




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