アパート・マンション賃貸経営に潜むリスク8つ!最大のリスクが金利?

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賃貸経営にはどんなリスクがあるの?

リスクはどのようにして回避をすればいいの?

 
そのような質問に答えていきます。

僕は、「アパート・マンションに投資して将来は家賃収入で生活したい」と思って不動産投資を始めました。

副業として賃貸経営を行う人も増えていますが、実は失敗をしている方も多くいます。

不動産投資は、他の投資と違った独特のリスクがあります。

賃貸経営で失敗してしまわないように、ここでは不動産投資のリスクとその対策についてまとめました。

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家賃下落(賃料低下)リスク

築年数が経つほどに家賃は下がると思いますか?

実は、家賃はインフレ同調性があるので、インフレになる(景気が良くなる)ほど一般的には家賃も上がっていきます。逆にデフレになると、景気に合わせて家賃も下がっていきます。

今の日本は長期的なデフレなので、家賃は下がる一方ですね。

家賃下落の影響をうけまくりです。

家賃下落のリスクが一番高いのは地方の新築物件

地方は需要が弱いのに、新築物件の数が増えており供給過多になりがちです。価格競争により、家賃の下落が早くなっています。

また、中古の物件は賃料が下がってきているのに対して、新築の物件は新築プレミア賃料となっています。

地方の新築物件は、築年数の経過に合わせて一気に賃料が落ちていってしまいます。

逆に、都心の中古物件は家賃の最低水準が地方よりも高く、すでにその水準まで家賃が下がっているので、そこからの家賃下落は緩やかになります。

「最低家賃で家賃下落が止まる」という考えは危険

たまに、「家賃は最低水準で下げ止まるのでこれ以上利回りが下がることはありません」と言ってくる業者がいますが、そんなことはありません。

大分の物件ですが、賃料が5000円でも入居者がつかない状況になっています。

家賃の最低水準が保たれるのは「需要があるエリア」だということに注意してください。

家賃が下がると売却で困ることにもなる

家賃を下げれば当然利回りも下がるので、売却時の売値も下がってしまいます。

例えば、家賃収入が200万円の物件と150万円の物件で考えましょう。

売却時の相場利回りが10%だとすると、

・200万円/10%=2000万円

・150万円/10%=1500万円

となり、売値に500万円もの差ができてしまうことになります。

家賃が下がることによって、家賃収入(インカムゲイン)が下がるだけでなく、売却収入(キャピタルゲイン)まで下がってしまうのです。




家賃下落リスクに対する対策とは?

家賃下落リスクを回避するには以下の対策があげられます。

家賃下落が激しいエリアを避ける

日本の人口は今後さらに減っていくので、縮小することは避けられません。


内閣府

一方で、都道府県別で見ると人口が減っているエリアもあれば人口が増えているエリアもあります。


総務省統計局

東京、埼玉、千葉、神奈川、大阪、名古屋、福岡、沖縄など8つの都道府県で人口が増加しています。

また、市町村で見たとしても、人口が増加している市町村もあれば、人口が減少している市町村もあります。


国勢調査

全国1,728市町村のうち、407市町村で人口が増加(全体の4分の1)となっており、1,321市町村で人口が減少(全体の4分の3)となっています。

家賃下落リスクを考えるのであれば、人口が増えているエリアで投資戦略を組んでいくのがおすすめです。

人口が減少しているエリアだと、今後は供給過多によって家賃下落リスクが高くなってしまいます。

価格競争に巻き込まれない物件を選ぶ

そもそも価格競争に巻き込まれないような物件であれば家賃下落リスクは小さくできます。

では、「どのようにしてそのような物件を見つけるか?」と言うとリサーチしかありません。


ホームズ見える賃貸経営

例えば、千葉県船橋市の例です。

入居者がワンルームを希望する割合が46%であるのに対して、ホームズに掲載している物件は52.8%もあり、供給過多になっていることが分かります。

一方で2LDKは需要が19.5%なのに対して、供給が15.8%になっています。こういった物件は強気の家賃設定でも埋まりやすかったりします。

需給バランスが崩れていない物件は家賃下落リスクが低くなります。

さらに、駅からの距離であったり、周辺施設から求められているニーズにマッチした物件を選定できれば、経営はかなり安定します。

価格競争に勝てる物件を選ぶ

Business people rushing towards success

価格競争に巻き込まれない物件がなかなか見つからないという場合は、価格競争に勝てる物件を選ぶという方法になります。

つまり、最低家賃で引き直しても返済が可能で、売却による出口も描ける物件を選定するということです。

最低家賃でも返済に困らないためには、
・利回りが高い物件を選ぶ
・良い融資条件を出してくれる銀行と組み合わせる
・出口も描けるように流動性のあるエリアと物件を選ぶ

投資家としてかなりスキルが必要になっていますが、このような物件を見つけられると安心して賃貸経営ができます。

敷金・礼金が十分に取れているエリアは狙い目です

実は、敷金・礼金がしっかりと取れているエリアは美味しいエリアです。

なぜなら、オーナーの立場からすると家賃の値下げは最後の砦であり、まずは敷金・礼金を減らしたり、業者への広告費(AD)を増やすことによって入居をつけようとするからです。

家賃を下げると、家賃収入であるインカムゲインが減るだけでなく売却益にあたるキャピタルゲインも減ってしまいます。

投資家としては利益を最大にするために、家賃は極力下げたくないんですよね。

そのため、敷金・礼金がしっかりと取れているエリアはブルーオーシャンです。

敷金・礼金をとっても入居がつくということはライバルも少なくて賃貸経営がしやすいということですね。

僕は敷金・礼金を重視しています。

どれくらい家賃が下落するかは想定できます

ちなみに、周辺の家賃相場を調べればどれくらい家賃が下落するか想定することができます。

方法は簡単で、
・ホームズやアットホーム、スーモなどのポータルサイトを開く
・新築、築10年、築20年で似た物件の家賃を書き出す
以上です。

それぞれの年代で家賃下落が大きなエリアは、リスクが高いエリアです。逆に、ほとんど変わらないようなエリアは家賃下落リスクの低いエリアになります。

多くの賃貸物件では築30年を越えると、家賃が3割ほど下落すると言われています。

シミュレーションする際も、家賃下落を考慮して計算をすると精度があがりますよ。

資本改善によって価格競争から抜け出す

価格競争から抜け出すには、その物件にしかないオリジナリティを出すのも有効です。

ネットで見つけたリフォーム事例です。

メチャクチャ素敵ですよね。僕も住みたいです。このようなリフォームをしている物件は、圧倒的な差別化になっています。

この物件にしかない価値があるので、「他の物件よりも家賃が高くても住みたい」という欲求が生まれてきます。内装だけでなく、外装やエントランスなど、資本改善を入れることによって家賃下落を食い止めるだけでなく、家賃アップという効果も期待できるようになります。

逆に、
・外装が汚い
・共用スペースが荒れている
・ゴミ捨て場が汚い
など、いかにも古そうな物件はそれに比例して家賃も下落していきます。

  • 管理会社や清掃会社に掃除を徹底させる
  • 住居者の要望を少しずつでも改善していく
  • 可能であればリフォームする

 

このような試みが、家賃の下落を防止することに繋がっていきます。




家賃滞納リスク

次が「家賃滞納リスク」です。

せっかく、苦労をして満室経営ができたとしても入居者が家賃を滞納すれば、当たり前ですがその分の家賃収入は入ってきません。でも入居者はそこで生活しているので、新しい入居者を入れることもできません。

最悪です。家賃滞納者が増えるほど、また、滞納期間が長くなるほどその損失は大きなものとなります。

僕の場合、過去に2件ほど家賃滞納による未払いが発生しました

事業として賃貸経営をしているので、死活問題です。

しかも家賃滞納をするぐらいなので、いくら本人を問い詰めても家賃が払われることはありません。

だからこそ、家賃滞納に対する備えは重要だと思います。

家賃滞納リスクに対する対策とは?

家賃滞納リスクを防止するためには、入居の募集時に見極めるしかありません。

不動産業者に入居希望者が来た場合、物件の案内をしながら勤務先や年収、希望の家賃帯のヒアリングを担当者が行います。

その際に支払い能力について確認するのは当然ですが、コミュニケーションをとる中でその人の性格や人物像も見てもらうようにします。

家賃滞納をする人は、見た目や性格からある程度は推測はできます。

横柄な態度をとる方は、入居中に何度もクレームを入れてくる可能性があります。

繊細な方は、ちょっとの異変で修繕などの依頼をしてくる可能性があります。

事前に「〇〇な方はお断りします」という希望を客付け業者に伝えておくと、客付け業者も無駄な努力をしなくてすむのでおすすめです。

僕も過去に断った入居希望者がいます。

その方は、かなり横柄な方で「家賃を相場の1万円近く安くしろ」とか、「フリーレントを3か月分にしろ」とか、あげくには「仕事で忙しいから朝の6時に内見の案内をしろ」と言ってくる感じでした。

業者も対応に困っていたので断るようにしました。担当者もホッとしているようでした。

基本的には保証会社の審査に通った方だけを入居させる方針になるかと思いますが、中にはクレーマーと呼ばれる方もいるので注意が必要です。

目先の利益だけにとらわれないようにしたいですね。

空室リスク

賃貸経営につきものなのが「空室リスク」です。

不動産投資は、入居者がいて初めて利益になるので、空室期間が長くなるほどに収入は落ちてしまいます。

あまりにも空室が増えてしまうと、「ローン返済ができなくなる」という最悪の事態に陥ってしまいます。

ずっと満室であるというのは理想ですが、必ず月日が経過するに伴って退去者が出てきます。

退去が出てから対策をするのではなく、満室の時から空室リスクの対策を考えておくと、いざという時にスムーズに行動ができます。

空室リスクに対する対策とは?

空室リスクに対する対策も、家賃下落リスクに対する対策と同じです。

需要があるエリアで賃貸経営をする

都道府県や市町村によって人口の増減は違います。

ホームズでも空室率は調べることはできます。

秋田県は人口の流出が高いので、投資エリアとして選択するのは注意が必要です。

一方で、人口が増えている都道府県ならどのエリアでもいいかというとそうではありません。

京都や大阪のベットタウンとして栄えているのは大津などの南の方で、彦根などは空室率が目立ってきます。

一方、長浜までいくと工場が多く、大きな病院もあるので一定の需要が見込めます。

このように事前にリサーチをすることで、空室リスクを回避することが可能となります。

資本改善による空室対策

築年数の経過と共に、老朽化が進んで人気がなくなっていくのは自然の流れです。

しかし、他の物件にはない、「秀でたポイント」がある物件は、築年数に関係なく入居者が入ります。

これも、築年数は古いのですが強みを作って差別化をしている例になります。

周辺の物件を調査して、「他にはない優れたポイントを作っていくこと」が空室対策に繋がります。

客付け業者との関係性

客付け業者との関係性は本当に大切です。

やる気があるときと、やる気がないときで対応が雲泥の差です。

これはガチ。

他の大家にコミュニケーションで負けると、良い物件でも何カ月も入居が決まらないこととかザラにあると思います。

毎日のように会いに行く必要はないと思いますが、週に1回は電話で状況を聞くとか、どうしたら入居者がつくのかとか、こまめにコンタクトを取る方が印象に残ってモチベーションが上がると思います。

ザイオンス効果と言いますが、一回で1時間会話をするよりも、1日5分の会話を12日間続ける方が印象に残りやすくなります。

恋愛にも使えるテクニックなので、好きな人がいる方はおすすめです。

老朽化による大規模修繕リスク

築年数が古くなるほどに、老朽化が進んでいきます。

修繕費は、

「RC造>重量鉄骨造>軽量鉄骨造、木造」

の順で大きくなっていきます。

特にやっかいなのがRC造です。

外壁塗装や屋上防水だけでなく、コンクリート内の水道管の交換、エレベーターがついている場合はエレベーターの交換などが生じます。

築古のRC造は、外見は問題なさそうに見えたとしても、中身は老朽によりボロボロになっているケースがあります。

この際に生じる修繕費用は1000万円を超えてきます。

しかも、この手のトラブルはある日突然やってきます。

僕のRC物件は、ある日突然エレベーターの基盤が燃えて数百万円の修繕費用が発生しました

幸い保険が適用されて難を逃れましたが、ゾッとしました。

老朽化によるトラブルは、今まで貯めてきたインカムゲインを一発で食いつぶす可能性があるので注意をしなければなりません。

老朽化による大規模修繕リスクに対する対策とは?

対策としては、

・物件購入時に大規模修繕の費用分を値引いてもらう

・計画的に資金を用意する

・保険などが適用されるところは保険を活用する

があげられます。

大規模修繕費を値引いてもらう

買い手にとって最も良いのは、購入時に修繕費を値引いてもらうということです。

売価が1億円で、修繕費に1千万ほどかかるのであれば、9千万円に値引いてもらうのは一つの手です。

ただし、売り手市場の場合は他にも買い手がいるので交渉が通らないことの方が多いです。

また、できたとしても半額負担という折衷案になるケースが多いと思います。

計画的に資金を用意する

もし管理費が取れるのであれば、後の大規模修繕を考慮して貯金をしておくのも一つの手です。

管理費として取れないのであれば、家賃収入をすべて使うのではなく、貯金をして計画的に使う必要があります。

計画的に大規模修繕をするのであれば、スケジュールはある程度明確になります。

それに合わせて必要な費用を用意しておくと、費用で困らずに対応ができますね。

保険を適用する

火災保険や地震保険など、保険によって修繕できることは多くあります。

地震によって水道管が壊れたとか、外壁にヒビがいったという場合は、めんどくさがらずに保険の申請をするようにしましょう。

中には、数百万円から数千万円まで保険が降りたケースもありますので、結構バカになりません。

自然災害リスク

日本は災害大国です。

地震も多くありますし、台風も直撃します。

火山もあるので噴火のリスクもあります。

また、島国で土地が狭いということもあり、がけ崩れや川の氾濫も起こっています。

最近は集中豪雨や落雷、雹などによって物件に影響が出るというケースもあります。

他の先進国と比較しても、自然災害に合うリスクは高いと思います。

自然災害リスクに対する対策とは?

自然災害に対するリスクを予防するためには、2つのポイントがあります。

1つめは、物件を選ぶ際に注意することです。

  • 耐震性の高い物件を選ぶ
  • 地盤がしっかりとしている土地を選ぶ
  • ハザードマップに含まれていない土地を選ぶ

 

実際に、地盤やハザードマップまで調べている方は少ないと思います。


墨田区ハザードマップ

例えばこれは墨田区のハザードマップですが、浸水の可能性があるエリアを調べることができます。インターネットで検索するとすぐに出てきます。

長期保有が前提の物件の場合は、このような情報を調べておくのも一つの対策になります。

2つめは、自然災害をカバーできる保険に入るということです。

東日本大震災などの影響から、最近では火災保険や地震保険など、内容が見直されている保険が多くあります。

東京海上日動や損害保険ジャパンなど、様々な保険会社がありますし、保険代理店もあります。

複数の会社で見積もりをとって比較してみることをおすすめします。その際に、保険の手続きがスムーズであったり、積極的に保証をしてくれる業者を選ぶと、いざというときに心強いですよ。

サブリース問題

現在のアパート・マンション経営の中で、目立ってきたのが「サブリース問題」です。サブリースとは、「空室時の家賃保証」のことを言います。

賃貸経営は空室との戦いです。そこに目を付けたのがサブリースというビジネスモデルです。

オーナーがサブリース契約を結ぶと、空室が生じた際にサブリース会社からオーナーに一定額の家賃が支払われるようになります。本来ならオーナーの負担となるリスクを、サブリース会社が「家賃保証」という形で受け持つため、オーナーからすると魅力的な契約になります。

しかし、現実はそう上手い話ではありません

「例えば家賃保証30年」というサブリース契約をしたとます。しかし契約書には小さく、「2年に一度、家賃の見直しがある」というような記述があります。本当に小さい文字なので、多くのオーナーは見逃していると思います。

契約の段階では「30年保証」となっていても、2年に一度サブリース賃料が見直されます。つまり、保証される家賃の金額が一方的に減額されるケースがあるのです。「中途解約や賃料減額はしない」と、契約書で書かれていても安心はできません。

この問題が深刻になっているのは、裁判ではオーナーの方が不利になるからです。

実は、相手が大手だということは関係ありません。サブリースの契約上はオーナーが貸主でサブリース会社は借主(実際に住む人はサブリース会社のまた貸し)という形になるので、オーナーの方が強い立場になります。

法律では弱い立場を守ることになるので、養護されるのはサブリース会社になってしまうのです。

サブリース問題に対する対策とは?

サブリース問題に対しての対策は、矛盾するようですがサブリースに頼らないことです

サブリースのメリットは、空室の心配や家賃滞納の心配がないことになります。しかし、不動産投資は必ず空室期間が生じます。それを踏まえて賃貸経営ができる物件を選定する必要があり、サブリースありきでの賃貸経営はそもそも破綻しています。

サブリース問題の被害に合うのは不動産経営の知識がない地主や、初心者サラリーマンが多いのですが、サブリースというモデルは業者が一人勝ちするモデルであることを認識する必要があると思います。

建物を建てさせて業者の利益を確保し、さらに毎月サブリース料として数万円が徴収され、家賃保証額を短期間で下げていき保証される金額も限定的。解約をしたくても、家賃保証がなくなるとローンの返済ができなくなる。裁判で訴えたくても、オーナーは弱い立場。

悪質なビジネスモデルだと思うので本当に注意をしてほしいです。

ちなみに、家賃保証額の減額にオーナーが応じない場合は、サブリース契約を解約される事もあるので「サブリース契約だから安心」ということは決してないと肝に銘じてほしいです。

資産価値の下落リスク

不動産投資は、物件を資産として活用していくことになります。

この資産は負債と純資産に分けられます。負債(借入)が減るほどに純資産が増えていきます。

不動産の資産は、土地と建物に分けることができますが、建物部分は毎年減価償却をしていくので経過年数に応じて価値が減少していきます。これを「資産価値の下落リスク」といいます。

銀行によって評価基準は異なりますが、
・木造は24年
・軽量鉄骨造は19年か27年
・重量鉄骨造は34年
・RC造は44年か47年
で建物部分を償却していくことになります。

土地も景気によって価値は変わっていきますが、価値の変化は緩やかです。

建物分の資産価値が減っていくので、注意が必要です。

資産価値下落リスクに対する対策とは?

資産価値の下落に対しては、以下の対策が考えられます。

資産価値の下がらない土地値物件を選ぶ

初めから資産価値が下がらない土地値物件を選ぶという戦略も考えられます。

減価償却によって建物の価値が減少しても、土地は償却されず変動も緩やかなため一定の水準で資産価値の下落は下げ止まりとなります。

売却をする際も、土地の評価額は一つの判断基準となるので買値と同等程度での売却がしやすく出口が描きやすくなります。

また、余談ですが、返済が進むほどに純資産の割合が増えるので、共同担保として他の物件を購入する際に使えます。

売価よりも積算評価が高い物件を狙う

資産価値よりも安い売価の物件を購入する、という戦略もあります。

RC物件は耐用年数が長く、再調達価格が高い為、積算評価が出やすいです。そのような物件を狙うのも資産価値下落リスク対策の一つです。

ただし、建物価格は減価償却により毎年減少していくため、資産価値の下落よりも返済額が同等またはそれ以上となるように、返済計画を立てるようにする必要があります。

地方のRC物件は土地も広く、建物面積も大きくなるので積算評価が出やすいという特徴があります。

ただし、都心よりも家賃が低く、坪単価当たりの平均家賃が1万円を切ってくるケースが多く見られます。

このケースだと、リフォームや大規模修繕などの出費に耐えられなくなるので注意が必要です。

キャピタルゲインを狙う

資産価値が上がっているエリアの物件を購入して、キャピタルゲイン(売却益)を狙うのは一つの戦略です。キャピタルゲインとは、購入価格と売却価格との差益のことを指しています。

一般的に、キャピタルゲインを狙うのは土地値が上がるインフレの時期、インカムゲインを狙うのは低金利のデフレの時期となります。

今はバブル期と違ってデフレの時期なので、土地値が上がっているエリアは非常に少ないです。売却益のみを狙った投資戦略は、危険なので注意をする必要があるかと思います。

いずれにしても、資産価値下落リスクへの対策は、購入する不動産を選ぶ段階から始まっているので注意をしてください。

金利上昇リスク

基本的に、不動産投資の利益(家賃収入)は銀行と投資家で分配することになります。

銀行の取り分は「金利」という形で持っていかれます。

そして、金利は経済の状況によって変わってくるので注意が必要です。

金利が下がれば、銀行への返済額が減るのでオーナーの取り分は増えますし、金利が上がれば銀行への返済額が増えるのでオーナーの取り分が減ります。

例えば、1900万円を35年ローンで借り入れ、家賃7万2000円のマンションを購入した場合。

  • 金利が2.0%の時はローン返済額が月6万3000円
  • 金利が3.0%に上昇するとローン返済額が7万3000円

 

月々の家賃収入を1000円上回るので、収支は赤字になりますよね。

今の日本は低金利状態ですが、今後、金利が段階的に引き上げられていくと銀行への返済額は増えていくことになります。

このリスクが「金利上昇リスク」です。

バブル期は住宅ローンで金利が8%という時代です。そのころと比較すると、今の水準は異常に低いですね。

低金利の状態で返済がギリギリだと、今後の金利上昇に耐えられなくなってしまうのです。

金利上昇に対する対策とは?

金利上昇に対しては以下の対策が考えられます。

返済比率を抑える

返済比率が低いと、安全な賃貸経営となります。もし、空き室が出て家賃収入が下がったり、急な修繕で出費があっても返済比率が低いと耐える事ができます。

逆に、返済比率が高いと空室や家賃下落によって賃貸経営が苦しくなります。その状況で、さらに金利が上昇していくと、返済不能に陥っていきます。

ちなみに、賃貸経営における理想の返済比率は50%以下と言われています。

返済比率を下げるためには、
・自己資金を入れて借入額を少なくする
・物件を安く購入して借入額を少なくする
・融資期間を長くして毎月の返済額を少なくする
・金利交渉をして毎月の返済額を少なくする
・ほかの物件とポートフォリオを組んで毎月のキャッシュフローを増やす
などがあげられます。

返済の途中で繰り上げ返済をすると、違約金を取られるケースがあるので注意が必要です。最初の契約の時点で、繰り上げ返済による違約金を極力なくすことができるように、銀行と交渉するようにしましょう。

また、融資期間を長くすると、毎月の返済額が少なくなるのですが、元本の減りが遅くなるので注意が必要です。残債が減らないと、次の物件の融資が通りにくくなります。

なるべく自己資金を投入したり、ポートフォリオを組むなどして対策をする方がおすすめです。

売却しやすい物件を選ぶ

金利が上昇していく局面で、売却という出口が描けると逃げ切ることができます。

そのためにも、物件を選ぶ際に次の買手に融資がつくかどうかという視点で見ることをおすすめします。

どのような属性の買主でも融資がつくような、好立地な物件や高積算物件、高収益物件を選んで購入しておくと安心ですよ

まとめ

いかがでしたか?

賃貸経営をするには、リスクに対する対策を考えておかなければならない。中でも、金利は個人ではどうする事もできない大きな問題です。

金利が上昇する局面においても、デフォルトしないために以下の点に注意してください。

  • 返済比率を50%以下に抑える
  • すぐに売却ができるように融資がつきやすい物件を選定する
  • 繰り上げ返済などが出来るように自己資金は厚くしておく

 

物件を購入する際に、金利4%でも返済ができるかどうかをシミュレーションしておくのも重要なポイントです。

不動産投資にはリスクがありますが、そのリスクに対応できる力を身に付ければ安定した賃貸経営を行うことができます。

今回は以上となります。ぜひ、リスクにも対応ができる不動産投資を行ってください。


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