CCRって何?

やり方によっては1年で2、3棟買える?

投資回収期間を早める方法は?

 

不動産投資を始めるにあたり、最初の1棟目は非常に重要だ。ここで物件選びや投資方法を失敗してしまうと、今後の事業展開に支障をきたすことになるからだ。

投資初心者の場合、どうしても利回りや立地などに目が向いてしまうが、不動産投資を拡大していこうと思ったら、もっと俯瞰的な視点が必要となる。そのための指標の一つに、「CCR」というものがある。

 

ここでは、CCRとは何なのか、なぜCCRが重要なのかについて、具体的な事例を挙げて初心者にも分かりやすく解説していく。今後、金融機関から融資を受けながら事業を拡大する予定なら、是非覚えてほしい。

 

CCRとは?

CCRはキャッシュオンキャッシュリターンの(Cash on Cash Return)ことで、「自己資金配当率」などと訳されることが多い。株式投資に使われるROI(Return On Investment)と同様の意味の指標となる。

簡単に言うと、「自己資金(キャッシュ)に対して得られた手取り(キャッシュ)の割合」ということになる。

CCRが10%であれば、投資金額の10%分のキャッシュフローを毎年得ることができているという意味になり、投資の効率性や収益性を測ることができるのだ。

また、投下した資金が何年で回収できるかもCCRから読み取ることが出来るので、回収期間を考える時にも使われる。

 

例えば、1,000万円の自己資金を投入して、毎年200万円のキャッシュフローを得ることが出来ている場合、CCRは20%となり、毎年のキャッシュフローだけで5年後には自己資金を回収できることが分かる。

【CCRの計算方法】

年間のキャッシュフローを、投下した自己資本で割ることで算出する。

CCR(%) = 年間キャッシュフロー ÷ 投下自己資金 × 100

 

CCRの数字が高ければ高いほど、投資効率が良いと言う事になる。しかし、減価償却の終了や家賃の下落、修繕の発生などで、キャッシュフローは毎年変わってくる。

投資年度が経過するごとに低下する傾向にあるので、初年度に一度CCRを計算して、それを投資期間全体に適用すると判断を誤ることになる。投資期間全体の効率性を測りたいのであれば、CCRは毎年計算する必要がある。

 

なぜ不動産投資ではCCRが重要なの?

では、なぜ不動産投資ではCCRが重要なのだろうか。それは、不動産投資を拡大していきたいと思った時、戦略的に一番重要なのが「自己資金のコントロール」だからだ。

 

不動産投資のメリットは、レバレッジを効かせて(融資を使って)物件を買い進めていく事が出来る事だ。だからといって、何もない状態からフルローンで融資を受けるのは難しい。頭金や見せ金としての自己資金が必要となる。

サラリーマンが不動産投資をする時、最初の1棟目で自己資金を吐き出してしまうことが多いが、そうすると直ぐに2棟目を購入したいと思っても手元に自己資金が無い。

金融機関が自己資金の無い客に非常にシビアな対応をするのはご存知だろう。2棟目用の自己資金を溜めるまで、次の投資はお預けになってしまう。

だから、急速に規模を拡大していきたいと思ったら、限られた現金をいかに効率よく使うかがポイントになるのだ。

 

ここでCCRが活躍する。次の2つの例を比べてみてほしい。

物件A 物件B
実質利回り 7.5% 8.4%
投下自己資金 700万円 1,700万円
物件価格 1億円 1億円
購入諸経費 700万円 700万円
年間収入 1,100万円 1,200万円
賃貸諸経費・空室損 300万円 300万円
借入金
(年利2.5%/25年)
1億円 9,000万円
ローン年間返済金額 538万円 485万円
年間キャッシュフロー 262万円 415万円
CCR 37.4% 24.4

 

物件Aは、諸経費の700万円に自己資金を投下し残りはフルローンだ。実質利回りは物件Bよりも劣るものの、CCRは37.4%で3年待たずに自己資金を回収できる。

物件Bは、頭金として1割と諸経費で計1,700万円の自己資金を投下した。年間のキャッシュフローは415万円と物件Aよりも多いのだが、自己資金を回収するまでには4年以上掛かる。

 

物件Aと物件Bの購入者がそれぞれ2,000万円の現金を持っていたとしたら、物件Aの購入者の残金は1,300万円。直ぐに次の物件を購入できるだろう。また投下した自己資金の回収率も高いので、3棟目にもすぐ手が届きそうだ。

しかし、物件Bの購入者の残金は300万円。突然の修繕や自分や家族が病気になった時のことを考えると、この現金は直ぐに使う訳にはいかない。1棟目の自己資金をある程度回収するまで身動きが取れなくなる。

 

理想的な投資回収期間とは?


 

不動産投資を始めたばかりの段階では、出来るだけCCRの高い物件を狙い、キャッシュの回転を速くすることが重要だ、ということが理解いただけたと思う。

 

上で挙げた物件Aの回収期間は3年弱だったが、自己資金の少ないサラリーマン投資家なら、1年で投資した資金を回収できるのが理想だ。もしオーバーローンが組めれば、自己資金が0になるので、CCRは無限大となる。

物件の選び方次第で1年での回収も可能である。ただし、その分返済比率が高くなったり、出口を失い最終的に損失を出してしまうリスクは上がるので注意が必要だ。

それでも不動産投資初期の間は、資本回収を短くし、いつでも身動きが取れるようにしておくことが望ましい。そこで作った現金で、次により資産性の高い物件を取得すれば、手元の現金増加のスピードが更に速まるからだ。

 

CCRを短くする方法とは?

CCRを高め資本回収期間を短くするためには、自己資金を少なくし融資を多く引き出すことがポイントとなる。

オーバーローンが組めれば一番効率が良いのだが、銀行はそんなに簡単に融資をしてくれない。属性が低かったり他に資産が無い場合は、融資を引き出すのに一苦労するだろう。そこで投資する物件の構造に目を向けてみてほしい。構造によって融資の引き出しやすさに差があるのだ。

 

最も融資を受けやすい物件は、「RC造で築20年未満の物件」だ。RC造は、耐用年数が47年と最も長い。そのため、築浅で残存年数が長ければ、

・積算評価が高くなる

・返済期間が長くなる → キャッシュフローが良くなる

 

と、銀行側にとって融資しやすい状況になる。CCRを意識して1棟目を購入するなら、RC造の物件は候補に入れるべきである。

 

築古木造物件は初期投資額が大きくなるので規模拡大期には不向き

しかし、いきなり1棟目からRC造はハードルが高すぎると思う方もいるだろう。利回りの高い上に、よりお手軽に入手しやすい、「築古の木造物件」に既に狙いを定めていた方もいるかもしれない。

「築古木造物件が不動産投資に向いていない」、という事ではない。

 

木造物件は耐用年数が短いので、減価償却を短く取る事ができる。特に、法定耐用年数を超過している状況であれば4年で償却できるので節税効果は高くなる。その為、資産化が現金で購入して節税を行うのには向いている。

一方で、木造は積算評価が低いため、多額の融資を引っ張ることは難しい。大量の現金を投下しないと購入できないし、その後の修繕費用もプールしておく必要がある。また、耐用年数が短いため、減価償却が終わってしまうと、実際のキャッシュフローが赤字に転落することが多い。

中には投資の初期段階でノンバンクを活用し、耐用年数を超えた築古木造物件に融資を付ける方もいる。ノンバンクは物件よりもあなたの属性を重視する為、融資がつく事もある。

しかし、ここで安易に融資を受けてしまうと信用毀損(債務超過)となり、財務バランスが改善するまで他の銀行から融資が引けなくなる。10年近く足止めを食らうこともあるので注意が必要だ。

 

以上より、今後物件を買い増していく投資初期において、築古木造物件は不向きだと断言しても良い。

それでも築古木造を購入するのであれば、土地値以下物件や超高利回り物件などを選んで債務超過を避けるようにしていただきたい。

 

まとめ

CCRとは「自己資金(キャッシュ)に対して得られた手取り(キャッシュ)の割合」で、投資の効率性や収益性を測ることができる指標であり、また、投下した資金が何年で回収できるかもそこから読み取ることが出来る。

不動産投資の初期において「自己資金のコントロール」は非常に重要であり、CCR指標の高い物件を選んで購入することは、事業を拡大するスピードを得られる点で有効だ。

オーバーローンを引きだすことが出来れば、CCRは無限大となり1年以内に回収することも可能になるだろう。

 

融資を引き出すのは簡単ではないが、築20年未満のRC造物件は、比較的融資が下りやすい。

反対に築古木造物件は利回りが高く手が届きやすい価格だが、耐用年数が短く減価償却が終わった後、キャッシュフローが赤字になることが多いため、融資が引きだしにくく多額の現金投下が必要だ。

ノンバンクなどから耐用年数オーバーの融資を受けられることもあるが、債務超過になってしまうとバランスシートが改善するまで他の銀行から融資が受けられなくなるので注意をしてほしい。




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