サラリーマン不動産投資

不動産投資ではCCRが重要!投資回収期間はどれくらい?

CCRって何?

なぜCCRが重要って言われるの?

やり方によっては1年で2、3棟買える?

こんな疑問に答えていきます。

こんにちは、トシユキです。

「CCR」は、不動産投資の効率を判断するために重要な指標です。

最初はどうしても利回りや立地選びに目が向いてしまいますが、今後、不動産投資を拡大していくなら俯瞰的な視点が必要です。

不動産投資では最初の1棟目が大切です。ここでの物件選びや投資判断を失敗してしまうと、その後の事業展開が難しくなっていきます。

そこでここでは、CCRとは何なのか?なぜCCRが重要なのか?について具体的な事例を交えて解説していきます。

今後、金融機関から融資を受け事業拡大を狙う方には、是非抑えて頂きたい内容です。




CCRとは?

CCRはキャッシュオンキャッシュリターン(Cash on Cash Return)の略で、「自己資金配当率」などとも訳されます。

株式投資に使われるROI(Return On Investment)と似た意味の指標となります。

簡単に言うと、「自分が投資した資金に対し、1年間で自分が受け取る手取りの割合(%)」となります。

つまりCCRが10%であれば、投資資金の10%分のキャッシュフローを毎年受け取ることができるという意味で、投資の効率性や収益性を測ることができます。

また、「投下した資金が何年で回収できるのか?」もCCRから読み取れるので、回収期間を考える指標にも使われています。

例えば、1,000万円の自己資金を投入して、毎年200万円のキャッシュフローを得ることができている場合、CCRは20%となり、自己資金の回収期間は5年という計算ができます。

【CCRの計算方法】

CCR(%) = 年間キャッシュフロー ÷ 投下自己資金 × 100

年間のキャッシュフローを投下した自己資金で割ることで算出

CCRの数字が高ければ高いほど投資効率は良いと言うことがわかります。

しかし、減価償却の終了や家賃の下落、補修の発生などでキャッシュフローは毎年変動します。

投資年数が経過するごとに、キャッシュフローは低下する傾向があります。

そのため、初年度に計算したCCRを運用期間全体に適応すると、判断を誤ることになるので注意が必要です

投資期間の全体で効率を測るために、CCRの計算は毎年行う必要があります




なぜ不動産投資ではCCRが重要なの?

規模を拡大していくには戦略的に自己資金をコントロールする必要があるため、CCRは重要になってきます。

不動産投資のメリットは、銀行から融資を受けてレバレッジを効かせて物件を買い進める事にあります。

ただし、銀行から融資を受けて物件を購入できるのですが、頭金や見せ金としての自己資金は必要になります

この自己資金が無いと、銀行から融資を受けるのも難しくなってしまいます。
最初の1棟目に全ての自己資金を使用してしまう方もいるのですが、それでは2棟目を購入したいと思っても手元の資金が不足してしまいます。

2棟目を購入したいと思っても、しばらくは自己資金を貯める期間が必要になってしまいます。

そのため、規模の拡大を急ぎたいのであれば、「限られた現金をいかに効率よく使うか?」が重要なポイントになってきます。

CCRについて、次の二つの例で比較してみましょう。

物件A 物件B
実質利回り 7.5% 8.4%
投下自己資金 700万円 1,700万円
物件価格 1憶円 1憶円
購入諸経費 700万円 700万円
年間収入 1,100万円 1,200万円
賃貸諸経費・空室損 300万円 300万円
借入金(年利2.5% 25年) 1憶円 9,000万円
ローン年間返済金額 538万円 485万円
年間キャッシュフロー 262万円 415万円
CCR 37.4% 24.4%

物件Aのケース

諸経費の700万円に自己資金を投下し、残りはフルローンというケースです。

利回りは物件Bよりも劣りますが、CCRは37.4%で3年を待たず自己資金が回収できます

物件Bのケース

1割の頭金+諸経費として1,700万円の自己資金を投下したケースです。

年間キャッシュフローは415万円と物件Aより多くなりますが、自己資金を回収するのに4年以上かかる計算になってしまいます

比較の結果

物件Aと物件Bの購入者がそれぞれ2,000万円の現金を持っているとすれば、物件Aの購入者の残金は1,300万円となります。

Aのケースだと、すぐに次の物件の購入ができると思います。

また、投下した自己資金の回収率も高いので、3棟目の購入も割と早くに実現可能です。

しかし、物件Bの購入者の残金は300万円です。

突発的な修繕や、退去に伴うリフォームなどを考えると残金をすぐには使えません。

1棟目の自己資金をある程度回収できるまで、身動きが取れなくなってしまいます




理想的な投資回収期間とは?

不動産投資の開始段階で重要なことは、

できるだけCCRの高い物件を狙う
キャッシュの回転を早くする

ということです。

例で挙げた物件Aの回収期間は3年弱でした。キャッシュの回転が遅い初期は、数年で自己資金を回収しておきたいところです。

ちなみに、オーバーローンが組めるのであれば、自己資金が0になるのでCCRは無限大になります。(オーバーローン:物件価格以上の融資を受けること)

物件の選び方次第では、1年での自己資金回収も可能です。

ただし、返済比率が高くなったり、出口を失い最終的に損失を出してしまうリスクも高まるので注意が必要です。

それでも不動産投資初期の間は資本回収を短くし、いつでも身動きが取れるようにしておくことが重要です

そうして現金を作っていき次により資産性の高い物件を取得すれば、手元に残る資金を加速度的に増やしていくことができます。




回収期間を短くする方法とは?

CCRを高め、資本回収期間を短くするためには自己資金を少なくし、融資を多く引き出す必要があります

オーバーローンを組めれば一番効率はよくなりますが、銀行は簡単には融資をしてくれません。属性が低い場合や保有資産が無い場合は、融資を引き出すのが課題になります。

しかし、投資する物件の構造に着目することで、融資の受けやすさは変わってきます。

最も融資を受けやすいとされる物件は、「RC造で築20年未満の物件」です。

RC造は鉄筋コンクリート工法のことで、耐用年数が47年と最も長くなります。

そのため築浅で残存年数が長ければ

  • 積算評価が高くなる
  • 返済期間が長くなる
  • それによりキャッシュフローが多くなる

といったメリットがあり、銀行にとって融資しやすい状況になります。

CCRを意識して1棟目を購入するなら、RC造の物件はおすすめです。




築古木造物件は初期投資額が大きくなるので規模拡大期には不向き?

築古の木造を狙うのであれば、公庫のように法定耐用年数を超えた物件でも低金利で長期間融資が組める銀行を活用すると、保有期間中のキャッシュフローを多くできるのでおすすめです。

また、土地値のように売却価格が購入価格と比べて値下がりしにくく、売却時の利益も狙える物件を購入すると投資期間全体を見たときに、利益を大きくプラスにすることができるのでおすすめです。

築古木造物件のメリットは法定耐用年数が短いので、減価償却を多くとれる所にあります。

特に、法廷耐用年数を超過している状況であれば4年で償却できるので節税効果は高くなります

一方、建物の評価は低いので債務超過を起こしてしまうのがデメリットです。

また、築年数が古いので保有期間中のメンテナンス費用が多くかかるので、手元の現金を厚くしておく必要があります。

そして減価償却期間を過ぎるとデットクロスを起こしてしまうので、売却を絡めたり追加で物件を購入していくなどの工夫が必要です。

ノンバンクでの築古高利回り物件は要注意

中にはノンバンクを活用して、耐用年数を超えた築古木造物件に融資を付ける方もいますが、出口が取れなくなるリスクがあるので注意が必要です。

返済が困難になっても売却ができずに苦しんでしまう方もいます。

また、信用毀損(債務超過)となり、財務バランスが改善するまで他の銀行から融資が受けられなくなるケースもあります。

ノンバンクは属性を重視して融資が出るので、利用をするには慎重な検討が必要です。




まとめ

いかがでしたか?

今回はCCRについてまとめてきました。

CCRとは投資の効率性や収益性を測る指標です。

投資効率だけでなく、回収期間の算出も行える有力な指標で、年数に応じた計算が必要になるので、投資後も毎年計算を行うことが重要です。

また、不動産投資では自己資金のコントロールが非常に重要です。

CCR指標の高い物件を選ぶことができれば、事業拡大のスピードアップにつながります。

さらに、オーバーローンを引き出すことができれば、CCRは無限大となり一年以内の資金回収も可能です。

物件構造としては、築20年未満のRC造を選ぶと融資を受けやすくなります

築古木造物件を選ぶ場合は、土地値に近い物件を選ぶと成功しやすくなります

ノンバンクなどから、耐用年数オーバーの融資も可能ですが、債務超過になってしまうので注意をしてください。

不動産投資はハードルが高く感じるかもしれませんが、しっかりとした手法や手順を踏まえることで誰でも取り組むことは可能です。

売却をして初めて投資が成功したか失敗したか判断できるので、自己資金のコントロールを確実に行い、効率の良い運用を行いましょう。


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