「家賃保証をするので空室の心配はありませんよ!」

「管理運営は自社で行うので退去時のリフォーム費用がかからず安心です!」

「15年後の買取保証も付けるので売却による出口もバッチリです!」

最初は不動産投資なんて全然興味がなかったのに、営業マンの話を聞くうちに心が揺らいできた・・・なんて事はないだろうか?

 

森谷俊之森谷俊之

最近、セールストークを聞いて新築ワンルームマンションを購入する方が増えています。失敗したと、相談に来るサラリーマンが急増しています。

 
残念ながら、ワンルームマンションに投資をしたばかりに数百万円から数千万円の損失を出している事に、あとから気づく方は多い。
 
節税効果など跡形もなく吹っ飛ぶほどの、損失である。
 
ここでは、サラリーマン時代に新築ワンルームマンションを購入したからこそ、”実際に取り組んだ上でのリアルに語れるワンルームマンション投資のメリットデメリット”についてまとめている。
 

「ワンルームマンション 投資」で検索をして他のサイトを見た方であれば分かるだろうが、多くのサイトではワンルームマンションはリスクが低くておすすめだと紹介している。

ただ、そのサイトの運営者情報を見てほしいのだが、たいていは不動産業者である。

 

今回紹介するものは”不動産投資家としてのリアルな視点”に基づくものだ。

 
 

私は、「新築ワンルームはリスクも低く楽して家賃収入が入る不労所得・・・」とは言わない、なぜなら600万円の損失が生じた経験があるからだ。

 

将来の年金対策の為にと借金までしてマンションを購入したのに、このように損失が出ては意味がない。

 

森谷俊之森谷俊之

ワンルームマンション投資では、買った瞬間に500万円以上の損失を出す方もいます。

今まで、ワンルームマンションの相談をいろいろと聞いてきたからこそ”包み隠さず”にワンルームマンション投資のメリットデメリットについてお話をしていきます。

業者の話を鵜呑みにして購入してしまう前に、ぜひ一度立ち止まってフラットな目線で冷静に判断をしてほしい。

本当に数千万円もの借金をしてまでして、あなたが悩んでいる新築ワンルームマンションは手に入れるべき物件なのだろうか?

業者が言う区分ワンルームマンションのメリットとは?

 

まずは、ワンルームマンションの賃貸経営を勧める営業マンのセールストークを見ていこう。

彼らはメリットとして必ず次のようなことを言うはずだ。

 

  • 老後の年金対策
  • 資産形成
  • 毎年数十万円から数百万円の節税効果
  • 銀行に預けるよりも優れた資産運用
  • 家賃保証を付けるので空室がでても安心
  • 買取保証も付けるので売却による出口も安心
  • 海外投資家(中国人)が買いあさっているほどの人気エリア・物件
  • 少額なので1棟よりもリスクが低い
  • 今なら〇〇さんのために特別に物件を押さえている

 

老後の年金

「ローン完済後は年間100万円の家賃収入が年金代わりになりますよ。」

 

ローンの返済が終われば、その後の家賃収入が収益となることは確かだ。年金の支給開始時期を70歳からにするという話もある。定年から年金を受け取れる年齢になるまでの期間、どのように収入を得るのかは、サラリーマンにとって不安要素の一つだろう。

 

この「年金代り」の収入は大変魅力的だ。

資産形成

「将来インフレになった時、預貯金の価値は目減りしますが、不動産の価値は上がりますから、資産づくりの有効な手段になりますよ。」

 

確かに預貯金で資産を増やす時代ではなくなった。立地がよく、常に人気のあるマンションのオーナーになれば、安定した家賃収入が期待できるとともに、資産価値が下がるリスクも極めて低い。

 

不動産はインフレヘッジとしてリスクに強い資産なのは確かだろう。

節税効果

「マンション投資は節税効果がありますから、確定申告をすれば税金が戻ってきますよ。」

 

サラリーマンの場合、会社からの給与所得と不動産所得を合算して確定申告する。

家賃収入により収入が増えるため、「その分税金も多く払わなければならないのか?」と思うが、建物価格の減価償却や不動産経営を行う者として必要経費が認められるため、結果として申告所得はマイナスになることが多い。

 

そのため、所得税の還付と住民税の軽減を受けることができるのだ。

また賃貸用不動産の場合、評価額の軽減が受けられるため、相続税の節税においても有利だ。

銀行に預けるよりも優れた資産運用

「預貯金はゼロ金利ですが、不動産投資の利回りは5%と高利回りなんです。」

 

超低金利時代の今、銀行にお金を預けても1%の金利も付かないが、ワンルームマンションに投資すれば、新築で平均2~3%、中古で4~6%で運用ができる。

 

森谷俊之森谷俊之

不動産投資は株やFXよりもリスクが低く、コントロールがしやすいという特徴があります。

家賃保証を付けるので空室も安心

「不動産投資のリスクは空室ですが、家賃保証(サブリース)契約を付けるので安心です。」

 

マンションを所有するにあたって不安になるのは、「返済がちゃんとできるのだろうか?」という事ではないだろうか。

 

バブルの印象が強い方は、返済ができなくなって”自己破産をするのでは”と心配になるだろう。

 

その不安となる空室を業者が負担してくれるのだから、気持ちがなびくのも良くわかる。

買取保証による出口

「買取保証を付けるので10年後や15年後には売却による利益がでます。」

 

森谷俊之森谷俊之

不動産投資は売却をして初めて利益が確定します。

空室が目立ち始める10年後に買取保証を付けてくれるのは、投資家としては非常に安心材料である。

 

2000万円で購入したマンションを10年後に同額程度で購入してくれたら、返済が進んだ分だけ利益が得られることになる。

 

業者は、買取保証についても積極的にアピールしてくるだろう。

人気エリア・物件なので今後も値上がりが期待できる/値段が下がらない

「海外投資家も殺到している案件なので、早い者勝ちです。」

 

駅から徒歩3分の超好立地であったり、住みたい街ランキングにノミネートされるエリア、競合となる物件がすくない希少なマンションであれば値上がりが期待できるだろう。

 

また、値段が上がらないにしても、そのエリアに価値を感じる人がいるとマンション価格は下落しにくくなる。

 

数年所有して、購入価格よりも高く売却できれば利益を得る事ができる。

少額なので1棟購入よりもリスクが低い

「1棟のマンションを買うのには数億円の借金をするのでリスクが高いです。」
 
その点、区分マンションは数千万円から始めることができる。

 

条件によっては、銀行から諸経費を含めたオーバーローンを受けることも可能だ。

 

自己資金ゼロでも不動産投資を始められるのは魅力的ではないだろうか。

人気物件だけども今なら押さえられます

「特別に1週間以内であれば物件を押さえる事ができます。他の買付も入っているので早くしないと取られてしまいます。」
 
そんなに人気のある物件であれば、絶対に失敗をしないと感じてしまう。

 

入居者もついて、売却も簡単にできる・・・まさに不労所得にふさわしい物件かもしれない。

 


 
森谷俊之森谷俊之

業者の言うメリット、いかがでしたか?上記のメリットを3つ以上聞いたことがある・・・という場合は要注意です。

区分ワンルームマンションのデメリットや注意点とは?

営業マンが挙げるメリットを聞けば、ワンルームマンションの賃貸経営は、正にサラリーマンにピッタリの投資先だと言えよう。

しかし、一つ一つ現実的な視点から検証していく作業が必要だ。
 
区分ワンルームマンションのデメリットや注意点を見ていこう。

0か100でリスクが高いこと

ワンルームマンションを1室だけ所有している場合、居住者が退去してしまったら翌月から賃貸収入は入ってこない。

 

稼働率が“0%”か“100%”のどちらかしかない=収入も“0”か“100”のどちらかだ。

 

次の入居者がすぐに決まれば良いが、リフォームやハウスクリーニングなどの費用も掛かる。

 

更に、どんなに空室期間が長くなっても、管理費や修繕積立金は徴収されてしまう。

 

ワンルームマンションを区分所有するのなら、最低でも2部屋所有し、1部屋が空室になっても賃貸収入が途絶えないような工夫が必要なのだ。

 

つまり、複数戸所有する必要があり結局は1棟マンションを購入するのと同じことになっていくのである

サブリースは打ち切りの可能性がある

「0」か「100」の話をすると、不動産業者の営業マンは空室の心配がないサブリース契約を勧めてくるだろう。

 

サブリースとは、不動産業者がオーナーから物件を借り上げ、入居者へ転貸することをいう。30年一括借り上げなどの長期間に渡って契約するケースもある。オーナーにとっては空室の心配がなくなる点で非常に魅力的な制度だ。

 

しかし、このサブリースには次のような落とし穴がある。

  • 家賃から手数料を引かれてしまう
  • 数年に一度「家賃」の見直しがあり、業者の言う家賃を承諾しないと契約打ち切り
  • 礼金を受け取れない
  • 免責期間があるとその間はサブリース会社から賃料を受け取れない
  • 業者のタイミングで契約打ち切りをされる事がある
  • 入居がつきやすい数年はサブリースの恩恵をうけず、
    本当に必要になるタイミングで契約を打ち切りにされるリスクがある

 

サブリース契約を結ぶと一般的に10~20%の手数料を取られてしまうため、直接貸し出すよりも賃貸収入は減ってしまう。

 

また、30年一括借り上げの契約を結んだからと言って、30年間同じ家賃を保証してくれるわけではない。契約書をよく見ると、「10年で契約を見直し、その後は2年単位で更新する」「周辺の家賃相場に合わせる」などの文言が入っている。

 

新築物件の場合、最初の10年は特に問題なく入居者が付くものだ。本当に厳しくなる10年目以降に契約を打ち切られてしまったら、何のためのサブリースなのか分からない。

 

また、礼金や保証金は貸主である管理会社に入り、オーナーは受け取れないという点でも収益を損ねる。入居者との賃貸契約後、30~60日の免責期間を設けるという契約をしてしまうと、その間の家賃は受け取れない点にも注意が必要だ。

 

サブリースはオーナーであるサラリーマンを安心させて、業者が利益を得る為の仕組みである。

 

森谷俊之森谷俊之

レオパレスなどに代表されるようにサブリースによるトラブルは非常に多く、裁判にまで発展しているケースもあります。

”サブリース=安心”ではありません。

新築プレミアがたっぷり乗っているので買った瞬間に2~3割の売却損失が生じる

サラリーマンが勧められる物件の多くは新築のワンルームマンションだ。しかし、「新築マンションの価格は販促費用が上乗せされているので高くなる」という事を忘れてはいけない。

 

新築マンションの場合、マンションを販売するための人件費やパンフレット費用、HP製作費など販売促進費用が価格に上乗せされている。そのため、どうしても物件価格が高くなり、投資効率が悪くなるのだ。

 

購入後、直ぐに気が変わって売却したいと思っても、たとえ1日でも買い手が付いた物件は「中古」として扱われ、2~3割程価格が落ちるのが一般的だ。

 

買った瞬間に「数百万円の損」が出るので注意をしてほしい。

利回り5%の資産運用はウソ

銀行に預けるよりも遥かに高利回りというが、そもそも「利回り5%」の計算が現実と合っていない。

 

不動産投資は、物件を購入して家賃収入を得る事が全てではない。最終的に物件を売却した時に、手元にどれだけお金が残るのかが重要なのだ。

 

賃貸経営を行うに当たり、諸経費や大規模修繕積立金、税金の支払いも生じてくる。家賃も3年~5年ほどで下落する。低金利もいつまで続くか分からない状況である。売却時の値下がりや、収入印紙などを含めて売却手数料もかかってくる。

 

それらの出費やリスクも全て含んで、シミュレーションをしてほしい。おそらく業者のシミュレーションがいかに甘くて、本質部分を隠しているかが見えてくるだろう。家賃収入だけで計算をして、出口までのコストやリスクを反映していない表面上の利回り「5%」は、非現実的な数字なのだ。

 

森谷俊之森谷俊之

不動産業者の言う利回りやシミュレーションは非常に楽観的です。ある大手のD社には銀行から指導が入ったほどです。簡単に儲かるという言葉を信じてはいけません。

利回り表記もウソ

また、利回りの表記も間違っている。不動産業者が提示する利回りは、次の計算方法で算出される。

 

年間家賃収入 ÷ 物件価格 x 100

 

この計算式で表される数字は「表面利回り」と呼ばれる。ここには、固定資産税や都市計画税、購入時の諸経費が含まれていない。特に利回りを上げて見せる為に、大規模修繕費用をオーナーが別で積み立てるように促している業者がほとんどだ。

 

これらのコストを考慮した「実質利回り」を知ることが肝心なのだ。

 

実質利回りは次の計算方法で算出する。

実質利回り=(満室時年間家賃収入×空室率-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

 

この計算式で計算すると、新築ワンルームの実質利回りは1~2%あれば良い方で、ローンを利用している場合は、持ち出しの方が多くなってしまう。

新築ワンルーム投資の金利は高い

現金で一括購入出来ればよいが、ローンを利用して購入する人が殆どだろう。自分で住むための物件ではないので、金利の高いアパートローンを利用することになる。しかし融資する側の銀行から見ると、この新築ワンルームはあまり人気が無い。

 

上で見てきた通り、新築ワンルームにはプレミアが上乗せされているため、実際の資産価値は2~3割低い。また、区分マンションは土地の持ち分がほとんどなく、建物価格が売価の大部分を占める。

 

築年数が古くなるにつれて減価償却による資産価値の目減りが大きいのだ。

 

評価のでない物件に対して融資をする銀行は限られてくる。また、銀行はお金を貸す事により収益を得ているので、本来お金を貸したい側の人間である。手間がかかり、評価のでない、かつ2000万程度の少額投資にたいして労力を割くぐらいであれば、1億を超えるような高額案件を取り扱った方が効率が良い。

 

そうなると、新築ワンルームに投資する銀行は限られてくる。実際、新築ワンルームに投資をする銀行は不動産業者の提携先の銀行がほとんどで、買主に選択の余地はほぼないのが現実だ。

買主が圧倒的に弱い立場になるので、結果として銀行が利益を多く取れる「高金利」での融資となるのだ。

家賃収入は下がる一方なので30年後には家賃はほとんど取れない

新築時に10万円の家賃収入があったとしても、築年数と共に家賃は下がるのが一般的だ。周りに新築の物件がどんどん建つような立地なら、値下げ幅も大きくなるだろう。

 

今はインターネットが普及している為、同じ間取りで似たような立地にある中古マンションの家賃を調べる事は簡単だ。築10年、築20年、築30年の家賃相場を調べてほしい。物件の供給過多になっている現状を踏まえると、今出ている家賃よりもさらに安い家賃設定としなければ入居がつかないという事を念頭に置いてほしい。

 

ちなみに、ローンが終わる30年後にも同じくらいの水準の家賃収入を得たいのであれば、途中でリフォームを繰り返し、競争力を失わない努力が必要になる。

 

森谷俊之森谷俊之

大規模修繕費用や室内設備の改修費用はオーナーである、あなたが負担をする事になっていませんか?

家賃収入が生じるので、減価償却をしても所得税や住民税の節税にはならない

新築ワンルーム投資で赤字になっても、その分節税できるから問題ないという説明を真に受けてはいけない。

 

そもそも投資と節税は反する物。長期安定収入を得るために不動産投資を始めたのであり、節税が一番の目的で始めたのではないはずだ。

 

購入時の諸経費や減価償却などにより、最初のうちは所得税や住民税が還付されるだろう。減価償却費を計上すれば、実際に支払われていない経費が計上でき、サラリーマン収入と相殺して利益を圧縮することが出来るからだ。

 

業者によっては減価償却期間を10年に設定し、経費計上できる金額を多くすることで節税効果を最大に見せようとするものもいる。しかしこれは、長期に渡り継続するものではない。10年後からは計上できる減価償却費が無くなる分、税金が増えてしまう。結局は税金を多額に納めなければならなくなる。

 

また、10年後は買い戻すという甘い誘惑で購入意欲を掻き立てる業者もいるだろう。しかし、いくらで買い戻すかは業者次第であり、その業者が10年後に存在するのかも不明だ。オーナーが圧倒的に弱い立場になるので買い叩かれる可能性も十分にある。

 

不動産投資=節税はよく聞く話だが、ハウスメーカーが言う節税とは「相続税」の事で、土地を持っている地主にこそ意味があるのである。

 

アパートを建てる事により、例えば現金1億円を土地の評価と建物評価に圧縮して固定資産税評価額を4千万円に見せたりすることができるので、相続税を少なくできるのだ。(詳しくは別記事でまとめる。)

 

いずれにせよ、新築ワンルームマンションによる節税は別物だという事を肝に銘じる必要がある。

大規模修繕積立金が別途必要

マンションには管理費と修繕積立金が別途掛かるのだが、利回りを高く見せるためにかなり低い金額で設定されている事がよく有る。

 

マンションは10~12年に大規模修繕を行うのが一般的だが、修繕積立金がしっかりと積み上がっていない場合、足りない分を一括で支払うよう求められることがある。その金額は数100万円に上ることもあるため、騙された気分になるだろう。

 

また、自分が実際にそこに住むために購入した実需系と、他人に貸して利益を得たい投資系のオーナーでは、修繕に対する意識は当然違ってくる。住む側からするとマンションは綺麗であってほしいだろいう。一方で、投資目的であれば入居がつけばいいので修繕は必要最低限で良いのだ。

 

マンション1棟にこの2つのタイプのオーナーが混在していると、修繕のタイミングや修繕に掛ける金額などの交渉が難航する。

 

森谷俊之森谷俊之

大規模修繕に費用が払えずに自己破産をするオーナーや、大規模修繕ができずに物件自体の魅力が低下して入居者がつかなくなる事例もあります。

管理の交渉難航や管理費が安いと建物は荒れる

管理の交渉が難航してしまったり、元々の管理費が安いと、当然建物は荒れてくる。

 

管理の行き届いていない物件は入居者からも敬遠されがちで、空室になった場合なかなか次が見つからない。

 

また資産価値も下がってしまうので、いざ売却となった場合、売却損が大きくなる。

空室が目立つようになると、同じ建物内のオーナーが値下げ競争を始めて泥沼試合

新築時は満室だったマンションも、古くなればだんだんと人気がなくなる。家賃を下げなければ入居者は集まらなくなるだろう。

 

同じマンション内に空室が複数ある場合、入居者は一番安い部屋を選ぶ。つまり、空室が目立ってくると、同じ建物内のオーナー間で値下げ競争が始まってしまうのだ。

 

一度そうなってしまうと、泥沼試合でもう自分の意思で止めることは出来ない。

 

当初の利回りからどんどんかけ離れていき、家賃収入が半分に減るという事もざらにある事だ。

ワンルームマンションは土地の持ち分が少ないので資産価値はほとんど残らない

金融機関から融資を受けて購入する場合、購入物件を担保として差し入れるのが一般的だが、ワンルームマンションでは、土地を全室に按分していくため土地価値はほぼない。

 

もしフルローンが組めたとしたら、それは物件評価額が高いからではなく、あなたのサラリーマンとしての収入を信用して貸してくれたのだ。

 

このように資産価値<借入額という状態は債務超過の状態銀行からの評価悪くなってしまう。

 

すると、他の物件を購入するときにどの銀行からも追加で融資を受けられなくなってしまうのだ。

 

さらに、建物部分は減価償却により年々価値が減少していくため、資産価値がほとんどない物件を所有する事になる。

 

「土地・建物」を共同担保として抵当権を設定する共坦狙いで融資を引き出すなら、土地の価値が高い一戸建て投資の方がましなのだ。

建物比率が高いので、毎年価値が下がる

立地さえ良ければ資産価値は下がらないと言うが、それは土地の話であり建物は別だ。

 

ワンルームマンションの場合、土地比率よりも建物比率の方が遥かに高い。

 

建物が劣化するとともに資産価値は毎年下がっていく。

 

将来どこまで下がっていくのか不明な点も不安要素だ。

 

森谷俊之森谷俊之

六本木駅近くの築35年のワンルームマンションが500万円で売りに出されていることがありました。

出口戦略の選択肢がほぼない

不動産投資の出口戦略には、「リノベーション」、「建て替え」、「売却・買い替え」、「売却・撤退」という4つの選択肢がある。

 

しかし、ワンルームマンションの場合、居住空間が狭いため上手にリノベーションすることは難しい。建て替えも当然出来ない。結局、売却して買い替えるか、売却して撤退するしか方法が無い。

 

売却価格は購入した金額よりもかなり下がっているだろう。

 

それまでの家賃収入が売却損を上回れば良いが、新築プレミアの影響もあり赤字になるケースが非常に多いのが現状だ。

区分所有は事業的規模にはならないので繰越控除などの税制上の特典を受けられない

不動産投資で本当に税制上の特典を受けられるのは、「事業的規模」になってからだ。事業的規模とは、戸建なら5棟以上、部屋数では10室以上所有しているケースの事だ。

 

事業的規模に該当すると、次のようなメリットがある。

  • 青色申告特別控除65万円が利用可能
  • 家族への給与を経費にできる
  • 回収不能の賃料を必要経費として算入できる
  • 取り壊しなどによる損失を全額経費に計上可能

 

ワンルームマンションを1室保有しただけでは、本当の意味での節税にならないのだ。

取引コストが大きい

不動産は購入する時も売却する時も手間がかかる。

 

仲介してくれる不動産会社との媒介契約、希望者との交渉、契約にかかわる大量の書類など、その労力は1棟マンションでも区分マンションでも一緒なのだ。

 

それなら、利回りが高く、売却損が生じにくい中古1棟マンションを探して購入した方が、コスパが大きいと言えるだろう。

 

森谷俊之森谷俊之

中古1棟アパートやマンションでも1000万円から売却されています。ハッキリ言って、同じ金額なら1部屋よりも複数部屋を所有する方が、空室リスクにも耐えられますし得られる家賃収入も多くなります。

まとめ

不動産投資にも色々な種類があるが、新築ワンルームマンションは、かなりの確率で失敗すると断言できる。

 

森谷俊之森谷俊之

過去に何度もワンルームマンションの購入に関する相談を受けてきましたが、そのほとんどが業者だけが儲かるスキームでした。

確かに不動産業者の営業マンのセールストークだけを聞いていると、メリットの方が多く、将来の不安を一掃してくれるような気になってくる。

 

しかしそれを簡単に信じると、あとあとひどく後悔する可能性が高い。

 

上であげた注意点を一つ一つ確認して、冷静でフラットな目線で、本当に今悩んでいる物件が必要なのか考えてほしい。

 

不動産投資の全てがリスキーなわけではない。

 

だが、実際に成功している不動産投資家で、初期のころから新築ワンルームマンションを進んで購入していたという話を聞いたことはない。

 

営業マンの甘い言葉に惑わされないよう、しっかりと勉強してから実践してほしい。

 

森谷俊之森谷俊之

「ワンルームマンションを購入するか悩んでいて相談したい。」「不動産投資に興味があって話を聞きたい。」という方向けの無料面談を、以下の無料メール講座をご登録いただいたあとに受け付けています。




年収400万円から始めて30歳で家賃収入2000万円オーバー 
ゼロから毎月50万円以上の副収入を得ていく方法
無料動画講座で解説中




この無料の不動産投資講座では、初心者が知らないと損をする不動産投資の本質について紹介しています。

・1棟不動産投資と区分不動産投資、失敗しやすいのは?

・新築と中古、初心者がするべきは?

・都心と田舎、儲かるのはどっち?

・失敗のリカバリーとは?

・良い物件を探す方法とは?

・大阪と東京どっちがおすすめ?


など、私の体験談にもとづく、トップ1%の高収益物件を手に入れるための「不動産投資の基礎知識」や「賃貸経営のノウハウ」を動画講座として配信しています。


通信講座の登録はとても簡単。
以下のボタンをクリックして、メールマガジンの登録を進めてください。

そうすると、すぐに1つ目の動画があなたのメールアドレスに届けられます。

ぜひ、この動画講座であなたの不安をなくしてください


無料動画講座の詳細を見る


※動画講座の内容は受講者の要望に合わせて変更する事があります。